【正文】 不可預(yù)見費(fèi)用。第九章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能第一節(jié) 環(huán)境現(xiàn)狀水質(zhì)狀況：從現(xiàn)狀監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)分析可知，項(xiàng)目周圍的地表水水質(zhì)均能滿足GB38382002《地面水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》Ⅲ類標(biāo)準(zhǔn)要求。大氣環(huán)境：項(xiàng)目所處區(qū)域環(huán)境空氣質(zhì)量功能類別為二類功能區(qū)，環(huán)境空氣質(zhì)量執(zhí)行GB30951996《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目所處區(qū)域空氣環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀較好，區(qū)域環(huán)境空氣質(zhì)量符合《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB30951996）二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。聲環(huán)境：項(xiàng)目位于城市中心商務(wù)區(qū)，項(xiàng)目所處區(qū)域環(huán)境噪聲執(zhí)行《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB309693）的一類標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目所處區(qū)域環(huán)境噪聲現(xiàn)狀符合《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB309693）的一類標(biāo)準(zhǔn)。第二節(jié) 主要環(huán)境目標(biāo)區(qū)域環(huán)境空氣質(zhì)量應(yīng)符合大氣環(huán)境質(zhì)量功能區(qū)劃要求的《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB309596）二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。區(qū)域環(huán)境噪聲應(yīng)符合聲環(huán)境功能區(qū)劃要求的《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB309693）一類標(biāo)準(zhǔn)。第三節(jié) 施工期主要環(huán)境影響施工噪聲：建筑施工設(shè)備（如推土機(jī)、打樁機(jī)、水泥攪拌機(jī)等）的噪聲將對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生影響。建筑廢物：基建過程將產(chǎn)生一定量的建筑垃圾，若處理不當(dāng)也會(huì)對(duì)環(huán)境造成一定的影響。揚(yáng)塵：基建中的建筑材料（砂土、石等）在運(yùn)輸裝卸過程中將產(chǎn)生揚(yáng)塵，對(duì)周圍環(huán)境和景觀會(huì)產(chǎn)生不良的影響。尾氣：施工車輛排放的尾氣。主要大氣污染物NOx、CO等。廢水：主要來源于混泥土攪拌、養(yǎng)護(hù)等過量用水，若防范不當(dāng)也會(huì)造成對(duì)周圍環(huán)境的污染地表開挖水土流流失：地表開挖雨水沖刷引起的水土流失。雖然這些不利影響是短暫的和不可避免的，但仍要采取防范措施，使項(xiàng)目施工期建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響減少到最低程度。第四節(jié) 施工期環(huán)境保護(hù)措施施工過程中應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》（GB1252390）等有關(guān)規(guī)定，施工場(chǎng)地周圍搭建臨時(shí)圍墻，并盡量避免在夜間進(jìn)行施工。施工中的固體廢物應(yīng)及時(shí)清理并運(yùn)走，避免造成二次污染。盡量避免在雨季開挖土方，節(jié)約建筑用水，防止溢流，要搭蓋堆料工棚等，減少雨水沖刷。施工的各類機(jī)動(dòng)車輛應(yīng)保持車況良好，減少?gòu)U氣排放量。運(yùn)輸?shù)缆?、施工區(qū)應(yīng)定時(shí)灑水，進(jìn)出施工車輛也應(yīng)沖洗，抑制粉塵飛揚(yáng)，減少粉塵污染，改善工人施工環(huán)境。選用效率高、噪聲低的施工機(jī)械設(shè)備。施工人員生活垃圾應(yīng)及時(shí)收集、定點(diǎn)堆放，由環(huán)衛(wèi)部門定期統(tǒng)一清運(yùn)處理。施工場(chǎng)地應(yīng)根據(jù)“鬧靜分開”、“合理布局”的設(shè)計(jì)原則，使高噪聲設(shè)備盡可能遠(yuǎn)離噪聲敏感區(qū)。施工單位應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行上述環(huán)保措施，根據(jù)相關(guān)環(huán)保規(guī)定及建筑施工條例，將項(xiàng)目施工期的環(huán)境影響減少到最低程度。第五節(jié) 運(yùn)營(yíng)期環(huán)境影響分析主要污染源說明(1)、廢水辦公區(qū)廢水，客房使用廢水，酒店配套項(xiàng)目廢水為三類主要廢水項(xiàng)目。(2)、廢氣主要是車輛廢氣及餐飲業(yè)廢氣。(3)、噪聲主要為機(jī)械設(shè)備運(yùn)行產(chǎn)生的噪聲，娛樂業(yè)的噪聲(4)、固體廢物一般寫字樓辦公廢物，客房生活垃圾，餐飲廢物。污染處理措施污染源中(2)(3)(4)三類廢氣、噪聲、固體廢物按一般環(huán)保要求處理。污染源中(1)廢水一項(xiàng)，應(yīng)配備專門的環(huán)保設(shè)施，按金融商務(wù)區(qū)各有關(guān)污水排放指標(biāo)達(dá)標(biāo)后排放。娛樂業(yè)噪聲，建議在室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)中給予處理減輕。第六節(jié) 節(jié)能為了減少能源消耗，擬采取以下措施：一、采用低壓電容補(bǔ)償，減少無功損耗。二、公共場(chǎng)所選用節(jié)電、發(fā)光效率高的新光源和照明燈具，減少用電負(fù)荷。三、供電設(shè)備采用節(jié)能、安全器件，線路采用銅芯電線、電纜供電。四、加強(qiáng)用電管理，減少耗能，用電引入智能系統(tǒng)。五、建筑材料節(jié)能，包括外墻裝飾、玻璃。第十章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)一、根據(jù)第六年投資結(jié)算及投資計(jì)劃，投入期為2011年6月至2016年3月（部分支付延后至2017年）二、根據(jù)第八年收益分析，投資回報(bào)期為十年。三、資金籌措方式：投資商出資9億元，社會(huì)融資6億元，銀行借資8億元。四、項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后，年利稅2億元。五、酒店投入運(yùn)營(yíng)后，管理維修成本2000萬(wàn)元/年。該成本不計(jì)酒店服務(wù)人力成本，物業(yè)管理成本。六、財(cái)務(wù)效益分析投資利潤(rùn)率（以9億元計(jì)） 18﹪投資利稅率（以9億元計(jì)） 24﹪投資回收期 10年七、不確定性分析盈虧平衡分析(1)、近十年間，國(guó)際形勢(shì)大體穩(wěn)定，國(guó)內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)大體持續(xù)前期格局，國(guó)家政策不會(huì)變，社會(huì)生活水平有增無減，而人力資源管理逐漸在項(xiàng)目管理成本中會(huì)增加比重。(2)、十年后，隨著中美關(guān)系的不確定性，不能肯定國(guó)內(nèi)相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策不會(huì)出現(xiàn)調(diào)整及有其他影響。(3)、結(jié)論，項(xiàng)目盈利方向性可以肯定，盈利率不能確定，但能保證在2億元70﹪＝∕年以上。敏感度分析(1)、本項(xiàng)目應(yīng)關(guān)注項(xiàng)目總體安全，以確保經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性。(2)、酒店消費(fèi)帶有法律敏感性，管理中的法律貫徹與實(shí)施是確保長(zhǎng)運(yùn)不衰的訣竅。(3)、應(yīng)避免在金融商務(wù)區(qū)中同項(xiàng)同質(zhì)惡性競(jìng)爭(zhēng)。(4)、X國(guó)際大酒店招商對(duì)象及招商時(shí)機(jī)的選擇，具有相當(dāng)高的敏感度。第十一章 結(jié)論X國(guó)際大酒店，X國(guó)際大廈項(xiàng)目位于X市國(guó)際商貿(mào)城金融商務(wù)區(qū)，地理位置獨(dú)特，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目建設(shè)具國(guó)際領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)也必將得X控股集團(tuán)實(shí)力支持，項(xiàng)目開發(fā)的多方面條件都非常成熟可靠，必將對(duì)X產(chǎn)生正面的社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響，同時(shí)也對(duì)“X國(guó)際”的酒店品牌產(chǎn)生向上的推力，為“X國(guó)際”走向更大的舞臺(tái)作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。綜上所述，該項(xiàng)目應(yīng)該按原計(jì)劃穩(wěn)步推進(jìn)，在穩(wěn)定計(jì)劃內(nèi)產(chǎn)生應(yīng)有的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益。