【正文】 寓的1***層建設商業(yè)用房約***平米。目前，項目所在區(qū)域商鋪以出售為主要經營形式，租金水平在***元/平米/月左右、出租率在***%左右、收益率月為***%，依照目前商鋪市場8%投資回報率對項目商鋪銷售價格進行測算：表：商鋪銷售價格測算租金（元/平米/日月）租賃期（月）出租率收益率投資回報率銷售價格（元/平米）**12**%**%**%***（均）根據上述測算，現(xiàn)對本項目商鋪定價于*****元/平米（銷售均價）。由于本商鋪為1***層裙房，考慮到一層以上商鋪單獨銷售可能出現(xiàn)困難，擬采用1****層商鋪整體出售的銷售策略。本項目商業(yè)用房的具體定位見表。表：商業(yè)用房具體市場定位項目商業(yè)用房銷售價格***元/平米銷售方式1****層商鋪單元整體出售建筑面積****平米客戶定位投資企業(yè)及人士、各類商業(yè)經營群體經營業(yè)態(tài)規(guī)劃商務服務、餐飲、購物中心第三部分 項目經濟分析 投資估算□ 本項目占地面積為****平方米的土地，土地取得的總費用是****萬元（即****萬/畝，分攤到建筑面積***元/平米）。□ 前期工程及專業(yè)費用包括項目的可行性研究、規(guī)劃、勘察、設計、監(jiān)理、造價咨詢（標底編制、決算審核等）等相關工程師的費用，按：***元/平米，合計：******＝***萬元?！?房屋建筑物建筑安裝費用通常也稱工程造價。它是指列入商品房施工圖預（決）算的房屋建筑安裝工程費用。一般包括房屋基礎工程、房屋主體工程、室內水電安裝、通訊等工程費用和房屋附屬工程費用。本項目建安費用按：***元/平米，合計******＝***萬元?！?設施配套費用：綜合規(guī)劃費：免交；□ 其他配套費道路綠化建設費：按合肥行業(yè)標準以建筑面積**元/平方米計收。人防費：按合肥行業(yè)標準按地面總建筑面積**元/平方米計收。供水供電配套費：按合肥行業(yè)標準以建筑面積**元/平方米計收。煤氣配套費：按合肥行業(yè)標準以建筑面積**元/平方米計收。智能化系統(tǒng)費：按合肥行業(yè)標準以建筑面積**元/平方米計收。 ◆ 該項費用總計：***元/平米，合計費用：*****＝***萬元?！?管理費用指開發(fā)商為組織和管理房地產開發(fā)經濟活動以及房地產開發(fā)提供各種服務而發(fā)生的費用。主要包括管理人員工資及附加費、辦公費用、差旅費、固定資產使用費、業(yè)務招待費等。按**元/平米，合計：****＝***萬元?！?按慣例：取銷售總額的2～5%。我們在此取3％。本項目銷售費用約***萬元（即***元/平米）?！?營業(yè)稅支出費用：按***元/平米計，則合計：***萬元?！?不可預見費是指在施工過程中因自然災害、人工、材料、設備、工程量等的變化而增加的費用。按**元/平米計，合計：****＝***萬元?！?總計成本：****元/平米，合計：*****萬元 開發(fā)進度◆ 項目擬分兩期開發(fā)，總建筑施工周期兩年半（**個月）初步估算施工時期2006年年底至2009年7月交付?！?銷售進度預測根據預測的施工進度，我們假設在主體結構完成三分之二后開始銷售，即大約在2007年11月份開始銷售。根據目前的樓市行情和對宏觀經濟的預測，預計到2008年5月寫字樓銷售率在60%左右，到2008年11月至100％，全部售完；商鋪2008年8月起售至2009年5月全部售完。 第四部分 項目可行性分析結論 經濟評價 □ 經營方案：本項目建成后將寫字樓、商鋪均用于出售，計劃在兩年內完成銷售。□ 銷售收入：銷售在項目建設中進行。寫字樓平均銷售價格為***元/平米；商鋪平均銷售價格為6800元/平米。地下車位按50％可銷售計算，每個車位****萬元。通過銷售，預計項目實現(xiàn)銷售收入****萬元。物業(yè)可銷售面積（平米）銷售價格（元/平米）銷售收入（萬元）寫字樓**********商鋪***********車位***（個）****（元/個）*****合計**********□ 項目盈利能力分析項目在計算期內經營收入***萬元，成本合計***萬元，可獲利潤****萬元， （注：本報告所涉及金額幣種皆是人民幣。） 社會環(huán)境評價設計中的環(huán)保吊裝的軸流風機均采用減振吊架，必要時還采取隔聲措施。水泵進出口均采用不銹鋼金屬軟管，風機進出口采用軟接頭。通風系統(tǒng)均安裝消聲器。地下蓄水池與污水池及管道間要求有10米以上的衛(wèi)生防護帶。水泵等振動較大設備均采用減振器或減振墊。施工中的環(huán)?，F(xiàn)場施工中，需要使用大量建筑材料，在裝卸、堆放、拌和過程中會產生大量粉塵，故建材的堆放及混凝土拌和應定點、定位，并采取防塵措施，設置擋風板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經常保持清潔、濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應限速行駛。施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁不在夜深人靜時進行，吊裝設備噪聲滿足環(huán)保要求。地塊周圍樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機械設備旁樹立屏障，減少施工機械的噪聲影響?；炷涟韬偷雀咴肼曌鳂I(yè)及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響。環(huán)保措施與工程進度作到“三同時”； 施工中不產生超標準的空氣污染； 建筑垃圾及時清理、文明施工。使用中的環(huán)保室內衛(wèi)生間采用污、廢水分流系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設置專用通氣立管。污水經化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管網。廢水處置產生的惡臭廢氣，采取活性炭過濾處理。室外采用雨、污水分流排水系統(tǒng)，雨水排入城市雨水管。設備專人管理，加強保養(yǎng)與維修，保證其良好運行狀態(tài)和效率。進出基地的車輛限制行駛路線及速度，禁鳴喇叭。垃圾由清潔車搬運到城市指定堆放點。項目建成環(huán)境效益本項目住宅、公寓、商業(yè)規(guī)劃設計體現(xiàn)了高品質、現(xiàn)代、簡約的概念；強調了以人為本、優(yōu)質居住服務的精神；商鋪的設計則極力為住宅和公寓營造良好的購物、娛樂的環(huán)境，使人們在緊張的工作之余，可以盡情地放松，緩解壓力。本項目的規(guī)劃建設對于進一步改善區(qū)域的居住、辦公及商務服務環(huán)境質量有顯著的環(huán)境效益。 總體結論及建議◆ 項目對社會影響分析隨著國民經濟的發(fā)展，房地產市場已成為國民經濟的重要組成部分，尤其是住宅房地產的開發(fā)已成為房地產開發(fā)市場的核心，它對拉動我國國民經濟的增長起到了至關重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質量，居住的環(huán)境（包括室內環(huán)境和室內環(huán)境），本小區(qū)的建房目標就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。本小區(qū)的建設不但可以為合肥市居民提供高質量的住房，解決人們對優(yōu)質住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善：本項目的綠化面積將達到***%，本項目地處地段將會吸引較多二次置業(yè)和收入較高居民前來購買。除此以外，由于該項目的建設，將會帶來大量的就業(yè)機會。小區(qū)的建設過程將會給包括設計院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機會。小區(qū)建好以后，要想維護小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進行維護，這就給許多物業(yè)公司提供了機會?？梢姡卷椖康慕ㄔO將會給社會提供大量的就業(yè)機會。 ◆ 項目對所在地的互適性分析該項目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對交通和市場將有更高的要求。本項目周圍的交通條件較好。建成后交通和市場環(huán)境應大體滿足需求。對于業(yè)主的辦公、交通、購物、商務往來等都具備良好的配套條件。 ◆ 社會評價結論總的說來，該項目的建設對社會各個領域的發(fā)展都有拉動作用。對社會的發(fā)展是有積極的作用。項目建設對社會的影響及相關措施。社會因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議。對居民收入的影響項目市場價格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大無嚴重后果較為適應可以采用分期付款等多種付款方式。對居民生活水平與生活質量的影響將會直接影響到項目建成使用后的居住人員。提高人們的住房質量，提高了小區(qū)業(yè)主的辦公環(huán)境。對居民就業(yè)的影響：對北京的下崗職工、設計院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產生積極的影響；提高居民就業(yè)率，吸納無業(yè)居民就業(yè)。對不同利益群體的影響項目投資經營方、項目出售對象、管理方、政府部門范圍較小項目投資經營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質量。定價要兼顧各方，按政策承建項目對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣增添文化氣氛、促進教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)發(fā)展對地區(qū)基礎設施、社會服務質量和城市化進程的影響基礎設施、社會服務質量等各方面范圍廣促進地區(qū)基礎設施建設，提高服務質量，加快城市化進程持續(xù)發(fā)展沒有對少數(shù)民族風俗習慣和宗教形成負面影響。建議加強前期準備工作，保證如期開工。強化本項目住宅、公寓以及商業(yè)與包河區(qū)馬鞍山路段整體規(guī)劃的結合，提高綜合競爭力。保證項目的品質，作出永久性作品。銷售對本項目至關重要，因此應該加強項目的營銷環(huán)節(jié)的工作。以營造高品質物業(yè)為開發(fā)建設理念，利用本項目的建設提高發(fā)展商知名度，樹立發(fā)展商在高端物業(yè)的品牌形象。結論通過上述綜合分析可知，項目有著良好的經濟、社會和環(huán)境效益，并能保證資金鏈的平衡，同時具有較強的抗風險能力。表明本項目在經濟、社會、環(huán)境、技術上均是可行的。謝 謝Thank you56 /