【正文】 。不過他發(fā)現除了每年的寒假到從化泡溫泉的次數比較多之外，其余很多時間房屋空置。而更麻煩的是房屋空置一段時間后，每次入住都要費九牛二虎之力清潔，房屋空置期間的保養(yǎng)也比較差。最近，他聽說將房屋在空置的時間交給途家當酒店來經營，自己有需要再收回住幾天，躍躍欲試。優(yōu)點：靈活自由，業(yè)主需自住或招待客人時就將物業(yè)收回，閑時則可以將物業(yè)出租，獲得一定的收益。郊區(qū)旅游景點附近的房子作為常租出租率不高，而作為酒店經營，日租金比較高，每年峰谷消長，還是可以獲得一定的收益。房屋得到維護保養(yǎng)，物業(yè)也比較保值。缺點：在業(yè)主跟途家簽訂協(xié)議后，即使房屋沒有成功出租，由于途家對房屋進行了管理和日常維護，因此業(yè)主需要交納一定的托管費用。除此之外，在房屋出租后，租金收入則一般采取業(yè)主和途家五五分成的做法。業(yè)主宜在將房屋托管前先考察一下周邊酒店、旅館的入住率和房費的水平，做一個綜合的權衡。另外，途家進行托管的物業(yè)一般也都選在旅游資源豐富、旅游景點附近的物業(yè)，例如廣州從化的溫泉鎮(zhèn)、肇慶鼎湖山附近等，并且房屋必須是五年內的次新房。適合人群：適合有物業(yè)在旅游度假區(qū)的業(yè)主，并且單位必須是五年內的次新房。注意事項：房屋要交付托管，硬件和軟件方面必須按照一定的要求進行布置和配備。 房屋管家包租房屋管家的模式，其實也細分為兩種做法。其一是“包租”的形式。經營房屋管家的機構，規(guī)定每年除去一定的時間留作招租工作期外，其余時間無論房屋出租與否，業(yè)主均可如期收到合同約定的租金。其二則是托管的形式。在房屋出租期間，托管的房屋每月扣去月租金的10%（自帶租戶8%）作為托管費外?！锇咐厚R小姐也是跟曾小姐一樣有一套小房子出租，但由于工作忙，無暇打理，聽說有一種房屋管家可以幫忙出租房屋，一年可以收1011個月的租金，不用再打理出租房屋的簽約甚至繳納水電費等瑣事，因此她就與網上的一家房屋管家進行了聯(lián)系。優(yōu)點：這種模式美其名曰“房屋銀行”，業(yè)主只要將房屋交給專業(yè)的機構打理，付出一定的報酬，就可以比較省事地出租房屋。等于付錢請人幫忙租房。適合人群：平時工作比較忙，無暇打理出租屋或者經常出差的業(yè)主。注意事項：即使是將房屋交給房屋管家，業(yè)主也要經常了解一下房屋的出租情況上述兩種模式需和本公司簽訂相應合同（見附錄1） 傳統(tǒng)中介放盤房屋的出租、房客的挑選等，都是業(yè)主自己參與，可以將房子租給自己放心的人。房屋出租后，所有的租金收入歸業(yè)主所有，不用跟其他人分成。房屋的租金業(yè)主也可以自主根據市場價浮動。★案例：曾小姐在結婚前就用自己工作幾年的積蓄在天河區(qū)購買了一套一房一廳的小單位。由于結婚后居住夫家的房子，因此她便將自己的小房出租。房子由于靠近高校，因此一直以來求租的人比較多，不過由于房子比較小，“拎包入住”的年輕人流動大，租客也換得比較頻繁。每次上一任房客退租就會不停接到很多中介打來的咨詢電話，要帶新租客看房等，必須應付一些瑣碎的事情。適合人群：平時比較多閑暇時間，出租屋與自己的居住地距離比較近的業(yè)主。注意事項：房屋出租，必須到居委會登記備案并納稅。此模式需和本公司簽訂相應合同（見附錄2） 房屋買賣經營模式 房產買賣房地產交易的典型類型，房地產交易是實現房地產商品價值與使用價值的經濟過程，房產買賣不僅包含了房產占有的轉移，也包括了房產處分權的轉移。包括國有房產的買賣、集體房產的買賣和私有房產的買賣。我公司在房產買賣上將以私有房產為主?！?注意事項一：買賣的對象是房產的所有權在民商事法律理論中，買賣是一種極為廣泛和較為重要的民事法律行為，是當事人約定一方轉移財產所有權于他方，他方支付價款的行為。出讓財產所有權的人稱為出賣人，依約支付價款并取得約定之物的所有權的人稱為買受人。 我國《合同法》第一百三十條規(guī)定：“買賣合同是出賣人轉移標的物所有權于買受人，買受人支付價款的合同”。房產買賣就是房產所有權人將房屋所有權及其與之相關的土地使用權轉移給買受人，買受人依約支付房產價金的行為。 需要在此申明的是房產交易市場包括買賣、租賃、抵押、信托等交易行為，租賃是處分其使用權的行為，抵押是一種擔保物權的設定行為，信托是讓渡處分權而保留受益支配權的行為。區(qū)分這幾種行為在法律上的概念是很重要的。在房地產交易市場上，有人就魚目混珠將使用權轉讓混同于買賣，俗稱“買使用權的房屋”，極易引起法律上的“重大誤解”而影響交易安全。切記買賣的標的物是“所有權”，是包含占有、使用、受益、處分在內的所有權，而不是租賃關系中的不包含處分權的承租權。 ★ 注意事項二：出賣人須有處分權《合同法》第一百三十二條規(guī)定：“出賣的標的物應當屬于出賣人所有，或者出賣人有權處分。在房產這個特定的買賣中，與種類物買賣不同，特定物具有唯一性，而可替代性有限，種類物則不具備唯一性而具備替代性，特定物的主人往往具有唯一性，這是物權的一物一權主義原則決定的。雖然房產這個特定物的主人們之間可能存在共有關系，但所有權只能有一個。作為買方來說，只能對房產的主人及其代理人談買賣房產的事宜，如果買方所簽買賣合同的對方不是買方所買房產的所有權人或其代理人，那么這個合同將可能是一個無效的合同，還可能是侵犯房產所有權人權益的行為。出賣人須有處分權，包括以下幾種情況：一種是出賣人本身就是房產所有權人，并且其所有權并沒有受到如優(yōu)先購買權、共有權、抵押權等對處分權的限制；第二種是出賣人是待售房產的實際權利人，但這個房產因為沒有或尚不具備初始登記的條件，根據相關法律法規(guī)的規(guī)定，取得了預售的合法許可，也可以作為有權處分的出賣人，主要指正在開發(fā)樓盤或未竣工樓盤的房地產開發(fā)商；第三種是前兩種出賣人所委托授權的代理人或行紀人。其間本公司會讓買賣雙反簽訂一份合同（見附錄3） 房產互換房產互換業(yè)務是我公司房屋買賣經營模式中一項特色項目。在我公司的組織過程中，房屋所有人或使用人之間，在相互自愿的基礎上，按照有關政策和程序，以房產交換為主，貨幣補償為輔的以物易物的一種交易行為。公司將在交易完成后，雙方各收房產總價的1%為手續(xù)費。我公司在房產互換業(yè)務中主要包括三項內容：★ 業(yè)務一：使用權房屋之間的互換 關鍵在于產權人是否同意，如公房互換必須由國家經營出租單位同意辦理。其次，超面積或明顯收益一方按自愿協(xié)商原則對另一方進行補償。★ 業(yè)務二：房屋所有權與使用權之間的互換 關鍵在于分清所有權性質。房屋所有權變更一方按照正常買賣程序到房地產管理單位辦理交易過戶手續(xù)，正常納稅，使用權不折抵價格。使用權需變更一方到該房屋所有權人處申請變更，并需經該所有權人同意才能成交?！?業(yè)務三：房屋所有權之間的交換 在這里關鍵是掌握交換價值對等與否。按照我國管理法規(guī)，交換產權房屋如經評估審定，價格相等則免交契稅。如若交換產權房屋雙方價值不等，根據國家有關契稅條例，交換雙方房屋價值差額，即價值高房屋價格減去價值低房屋價格，應該上交契稅及其他有關稅收。房地產互換不是簡單的戶權人或使用人名字的互換，只有掌握了有關法規(guī)，才利于互換雙方的談判，使雙方能夠真正按需各得其房。 房產收購經營模式房產收購經營模式是我公司遠期發(fā)展的經營模式之一，在經歷創(chuàng)業(yè)初期的艱難之后，當公司發(fā)展到一定規(guī)模時，房產收購經營模式將成為公司主營模式之一。具體來說，房產收購是指房產、土地使用權的交易，既包括對房地產公司的房地產和開發(fā)項目的收購，也包括對一般企業(yè)的已建房屋建筑物、土地使用權、在建工程的收購；既包括整體收購，也包括部分收購。從方式上來說，主要包括股權收購、資產收購和項目收購三種方式。 股權收購以目標公司股東的全部或部分股權為收購標的收購，通過持有目標公司的股權而間接的持有房地產項目。在收購原股東的全部或部分股權，達成協(xié)議后簽訂《股權轉讓協(xié)議》，然后到工商部門辦理相關的變更登記。具體來說，由我公司（為增資方）與目標公司（原股東）簽訂增資協(xié)議，對增資額和增資后各方所占股權比例作出約定，然后由會計師出具《驗資報告》，并到工商部門辦理變更登記?！?優(yōu)勢1：稅賦低廉，有利于降低收購的總體價格★ 優(yōu)勢2：在法律程序上，操作相對簡單◆ 風險1：目標公司可能有預期盈利較好的項目，也有可能存在一些前景不佳的項目，如果在收購前不能進行有效剝離，需要一并收購的話，不僅將導致收購成本的增加，也會造成后期的盈利效果不佳。◆ 風險2：被收購企業(yè)的稅務義務以及由此產生的法律責任將由本公司承繼。 資產收購以目標公司的資產為標的進行收購，是我公司購買目標公司實質經營性資產的交易。收購的資產既包括有形資產，也包括無形資產。最終目的是通過收購目標公司的實質性經營性資產來控制房地產項目?！?優(yōu)勢1：我公司在收購目標公司資產時，首先對目標公司資產進行逐項的核對，進行清產核資和評估，可以避免被收購方轉嫁“或有負債”?！?優(yōu)勢2：如果在收購活動中，部分股東想繼續(xù)保留手中持有的股權，我公司可以采取資產收購的方式避開股東的阻擾?！?風險1：我公司不能承繼目標公司的稅收優(yōu)惠?！?風險2：通常情況下，我公司采取資產收購的方式需繳納包括契稅、印花稅等較高的稅費。 項目收購主要收購目標公司已經過有關部門批準立項，獲得某一地塊的土地使用權，并在土地上進行部分投資但尚未竣工的建設項目。在形式上，我公司主要采取項目轉讓的方式進行收購。★ 優(yōu)勢1：產權轉讓清晰，可操作性較強，法律規(guī)定明確，只要符合法定條件，即可進行轉讓?！?風險1：高額的稅費，增加了收購成本，作為收購方，我公司應繳納的稅種基本與資產收購的方式相同?！?風險2：手續(xù)辦理較為繁瑣。第六部分 市場營銷 辨認市場細分 選擇目標市場 市場細分隨著消費市場的豐富、廣告媒體和分銷渠道的多元化，微觀營銷特別是細分營銷越來越成為市場營銷的一把利器。細分營銷使公司能夠創(chuàng)造出針對目標受眾的更適合他們的產品或服務和價格，更能容易地選擇出更好的分銷渠道和傳播渠道，更好地分析出在相同細分市場上的競爭環(huán)境。 由于個人在不同的生命階段對于消費品的關注和需求不同，為了更好的了解消費者、贏得消費者，我們將生命階段劃分自我探索階段（28歲以前）、創(chuàng)業(yè)階段（2940歲）、穩(wěn)定階段（4160歲）。根據消費者的生命階段特征和其對房產需求的態(tài)度不同，我們對現階段的市場細分分析如下：創(chuàng)業(yè)階段穩(wěn)定階段開拓階段細分識別以剛參加工作的青年白領為主要人群，這一群人極具個性，消費意識與需求強烈。個人及事業(yè)走向成熟的階段，房產需求隨著生活品質的逐漸提高而越來越強烈。事業(yè)基本穩(wěn)定的基礎上，開始考慮事業(yè)拓展，房產消費不再滿足于生活需求，而作為一種投資活動。細分吸引市場增長潛力大；現階段針對這一人群的房產市場競爭密度小，該市場的吸引力良好。市場有一定的增長空間；與同行企業(yè)構成競爭對手，競爭密度較大，市場吸引力相對較小。這一人群對個性化或投資潛力大的房產消費需求大，但相對數量較少，市場吸引力有限。細分概況潛在客戶群大，競爭密度小。有一定市場，但面對的競爭壓力大市場有限定位主要消費人群次要消費人群零散的消費者 目標市場選擇 通過對細分市場的評估和選擇，我們決定采取有選擇的專門化這一目標市場模式，將創(chuàng)業(yè)階段人群作為主要目標市場，同時穩(wěn)定階段人群這一市場。 營銷目標 品牌標識公司名稱和標識介紹（一） 公司名稱介紹 青年之家就是以青年人為主要服務對象的房產中介公司。本公司是為了讓更多的大學生不用再為租房難、買房難的問題而煩惱，為其提供方便。又為了感到親切感，所以叫做：青年之家房產中介有限公司。（二） 公司標識介紹★ 營銷傳播通過媒體廣告、公共關系、貿易與人員促銷、消費者促銷、直接營銷、內部員工溝通等溝通渠道廣泛傳播我們的產品和品牌。★ 營銷調查在營銷活動前中后測試品牌知曉度，研究顧客滿意和確定未來市場發(fā)展的機會?！?產品管理注重新房產市場的開發(fā)，實現產品市場的差異化。★ 顧客關系管理建立建議和投訴制度，通過免費電話、網站、電子信箱等多種渠道為顧客投訴和提出建議提供方便，形成良好的雙向溝通；定期展開顧客滿意度調查，直接了解顧客滿意程度；提高企業(yè)內部的溝通、獎勵機制，力圖不斷擴展房產市場和服務，提高顧客價值。 營銷戰(zhàn)略 定位策略如果一家公司的產品或服務與其他公司的產品或服務雷同，它將難以獲勝。我公司將進行明確的公司定位，并在發(fā)展中不斷思考新的增值的特征和利益，以贏得有多種選擇的消費者的注意和興趣。 定位陳述對于那些處于創(chuàng)業(yè)初期，但又有房產需求的年輕人，他們需要最實惠的產品。我公司立足創(chuàng)業(yè)初期的青年白領消費人群市場，廣拓產品范圍，相對于其他競爭產品更能夠展現優(yōu)惠與實惠。 品牌策略通過廣告、促銷、標識包裝等手段建立公司品牌，將“青年之家”名稱塑造成為年輕人喜愛的品牌形象，傳遞“青年之家”幫助年輕人實現“家”的夢想的品牌價值。通過獲取品牌權益穩(wěn)定并擴大市場份額，在競爭中占據優(yōu)勢。 營銷方案根據消費者對公司產品和品牌的知曉度、接受度、認同度的不同以及產品生命周期的特點，我公司將分三個階段進行營銷：產品導入階段，擴大品牌知曉度；產品成長階段，提升產品及品牌接受度與認可度；產品成熟階段，塑造品牌忠誠度，拓展消費群體和消費區(qū)域，為品牌二次騰飛做準備。 ★ 傳播受眾無錫市新區(qū)企業(yè)集中區(qū)域的眾多青年白領。★ 傳播目標擴大品牌知曉度，使“青年之家”品牌在青年人中得到廣泛的認識，提高目標人群對于“青年之家房產中介公司”的經營理念和主打產品的了解和接納程度，吸引年輕人嘗試“青年之家”的產品和服務，使產品達成銷售?！?營銷戰(zhàn)略◆ 充分利用市場開拓者優(yōu)勢。通過改進方法、挖掘合理房源、建立品牌形象等方式擴大規(guī)模，提高品牌進入壁壘，充分利用市場開拓者優(yōu)勢；◆ 大量開展品牌和產品傳播，以廣告與宣傳為主建立合理有效的營銷組合。針對年輕人的生活娛樂特點，我公司將通過多種渠道展開營銷。針對創(chuàng)業(yè)初期的青年白領消費人群，營銷將圍繞“年輕 個性 家”三大中心詞，利用宣傳冊、海報、標記和標識等廣告手段讓受眾了解我們的產品和品牌；同時，進行獎勵和贈品、贈券等形式促進銷售，吸引潛在消費者進店參