【正文】 種異常情況,消除安全隱患.、車輛出入、停放管理實(shí)行人車分流,一卡通出入,出入口安裝有監(jiān)控錄像槍,并安排專職人員負(fù)責(zé)車輛停放和管理.、消防管理24小時(shí)專職消防人員對園區(qū)不定時(shí)進(jìn)行巡檢,消除隱患,每戶均配備有消防器材,為住戶提供安全服務(wù).、24小時(shí)安保服務(wù)為保障業(yè)主和住戶在小區(qū)內(nèi)的人身、財(cái)物的安全，安全管理部24小時(shí)提供安全保衛(wèi)工作，維護(hù)小區(qū)業(yè)主正常的工作和生活秩序，提供安全的居住生活空間。、消防報(bào)警系統(tǒng)主要對會(huì)所，小區(qū)主要通道實(shí)施火警監(jiān)測；、閉路監(jiān)控系統(tǒng)電腦24小時(shí)對小區(qū)各主入口、組團(tuán)內(nèi)部、地下室出入口及每戶的入口實(shí)行監(jiān)控、錄像。、周邊防范系統(tǒng)園區(qū)內(nèi)采用進(jìn)口的智能化紅外線對射系統(tǒng)，在對射范圍內(nèi)，如發(fā)現(xiàn)可疑情況，報(bào)警系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)報(bào)警。、巡更系統(tǒng)分布在各重點(diǎn)要害部位，規(guī)范安全管理員在巡查過程中的時(shí)間、地點(diǎn)、巡查路線。、消防廣播系統(tǒng)該設(shè)備引進(jìn)特定系統(tǒng)，平時(shí)用于播放輕音樂，有突發(fā)情況時(shí)，用于應(yīng)急廣播，及時(shí)、快捷的將信息傳達(dá)給小區(qū)廣大業(yè)主。、可視對講系統(tǒng)每戶均安裝可視對講，業(yè)主和住戶可以看到樓下來訪者的電子圖像、與來訪者對話、開門。該系統(tǒng)還具備24小時(shí)監(jiān)控測業(yè)主家使用煤氣的安全狀況，若有異常情況，會(huì)自動(dòng)發(fā)送報(bào)警信號到消防監(jiān)控中心。、停車場系統(tǒng)采用智能化IC卡和讀卡設(shè)置權(quán)限相對應(yīng)的系統(tǒng)，業(yè)主憑授權(quán)后的ID卡可以在指定的車位停車及自由出入，監(jiān)控中心可以記錄業(yè)主車輛、人員的出入時(shí)間，車輛的出入全部自動(dòng)控制。、門禁系統(tǒng)小區(qū)各組團(tuán)入口及地下車庫入口運(yùn)用ID卡管理，業(yè)主憑有效的ID卡才可以在本區(qū)域內(nèi)自由出入，監(jiān)控中心可以準(zhǔn)確記錄業(yè)主出入的時(shí)間、范圍，可有效防止無關(guān)人員進(jìn)入。、一卡通系統(tǒng)用戶ID可以在授權(quán)的范圍內(nèi)進(jìn)出組團(tuán)、地下車庫，還可以用ID卡在會(huì)所進(jìn)行消費(fèi)，一卡多能，給業(yè)主帶來了很大的方便。價(jià)格定位、定價(jià)要素根據(jù)物業(yè)的普遍特性，結(jié)合本項(xiàng)目周邊及相關(guān)檔次住宅物業(yè)的實(shí)際情況，對影響住宅物業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的若干要素進(jìn)行歸納總結(jié)。u 區(qū) 位：項(xiàng)目所處的地理區(qū)位以及行政區(qū)位（包括土地地價(jià)）， 這是商品房房價(jià)的主要構(gòu)成部分，在項(xiàng)目開發(fā)中起主導(dǎo)作用；u 周邊環(huán)境：項(xiàng)目所處位置的周邊自然環(huán)境及人文環(huán)境；u 規(guī) 模：項(xiàng)目總占地以及建筑密度、建筑形態(tài)、布局等；u 景 觀：小區(qū)內(nèi)園林風(fēng)格、綠化程度、景觀特色等；u 周邊生活配套：包括購物、學(xué)校、醫(yī)療等的便捷度；u 小區(qū)配套：會(huì)所功能、公共休閑、活動(dòng)場所等；u 戶型結(jié)構(gòu)：產(chǎn)品特點(diǎn)、外形特征、美觀程度、實(shí)用程度等；u 物業(yè)管理：品牌知名度、專業(yè)的管理模式、服務(wù)態(tài)度及服務(wù)內(nèi)容u 發(fā) 展 商：發(fā)展商的自身實(shí)力及社會(huì)認(rèn)同度；u 投資潛力：本項(xiàng)目及片區(qū)未來升值潛力。以上是判斷住宅物業(yè)價(jià)值的10個(gè)項(xiàng)目基本要素，但不容忽視的是，整體市場的供求狀況、競爭樓盤的建設(shè)和推廣策略、政府有關(guān)政策的制定、國家以及地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的變化，都是影響住宅物業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的重要前提要素?？紤]到項(xiàng)目的實(shí)際情況，有些比較因素因?yàn)轫?xiàng)目的施工進(jìn)度的影響，特征無法表現(xiàn)，我們從中篩選一些因素作為本項(xiàng)目的比較因素。 可比項(xiàng)目 比較因素峰景高爾夫愉景花園景湖藍(lán)郡東駿豪苑御花苑海逸豪庭本項(xiàng)目區(qū)位25％77周邊環(huán)境12％6規(guī)模8％778景觀12％97周邊生活配套10％787小區(qū)配套8％7677戶型結(jié)構(gòu)8％678物業(yè)管理7％8777發(fā)展商5％97升值潛力5％877877修正系數(shù)100％由以上表格可以得出可比系數(shù)：系數(shù)1=系數(shù)2=系數(shù)3=系數(shù)4=系數(shù)5=系數(shù)6=可比樓盤名稱可比樓盤價(jià)格（元/㎡）與本項(xiàng)目相似性權(quán)重峰景高爾夫20%愉景花園30%景湖藍(lán)郡20%東駿豪苑15%御花苑10%海逸豪庭5％由此計(jì)算出本項(xiàng)目獨(dú)立別墅均價(jià)：系數(shù)11500020%+系數(shù)21300030%+系數(shù)385005%+系數(shù)41200020%＋系數(shù)51500020%＋系數(shù)6110005%=按科學(xué)的計(jì)算方法，若本項(xiàng)目與上述六項(xiàng)目發(fā)售時(shí)間均在2006年初發(fā)售，則本項(xiàng)目的獨(dú)立別墅常規(guī)均價(jià)應(yīng)為：￥㎡，但考慮到時(shí)間價(jià)值，按東莞商品房年均增漲10%12%的幅度，若本項(xiàng)目在2006年底發(fā)售，考慮到本項(xiàng)目的產(chǎn)品創(chuàng)新，市場風(fēng)險(xiǎn)及未來的不可預(yù)見性，得出本項(xiàng)目的整體均價(jià)為：元/㎡。五、項(xiàng)目盈利能力分析成本及投資收益預(yù)測假設(shè)和前提、項(xiàng)目開發(fā)假設(shè)項(xiàng)目分一期整體開發(fā)。項(xiàng)目預(yù)計(jì)06年6月份開工建設(shè)，計(jì)劃07年1月份面市。、項(xiàng)目土地成本估算項(xiàng)目土地成本40000萬元，178。、關(guān)于建筑成本本次估算根據(jù)目前的產(chǎn)品形態(tài)，結(jié)合定位假設(shè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行。但是由于指標(biāo)暫時(shí)無法細(xì)化，因此本次估算也是根據(jù)市場行情作出的初步判斷，對建筑取費(fèi)方面，以偏于謹(jǐn)慎為原則。序號成本項(xiàng)目面積（萬㎡）合計(jì)（萬元）一土地成本元/㎡土地出讓金土地開發(fā)費(fèi)建設(shè)配套費(fèi)二前期工程費(fèi)前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)按建筑成本的3%計(jì)算研究、咨詢等其它費(fèi)用按銷售收入的2%計(jì)算地質(zhì)水文勘測費(fèi)%計(jì)算三通一平費(fèi)用15元/㎡三建安工程成本2000元/㎡土建工程800智能化和電訊工程200給排水工程200園林景觀500人防工程200室內(nèi)裝修工程100四間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)銷售收入的2%開發(fā)成本合計(jì)五期間費(fèi)用1管理費(fèi)用按照開發(fā)成本3%計(jì)2財(cái)務(wù)費(fèi)用銀行貸款17487萬，期限兩年3銷售費(fèi)用%計(jì)項(xiàng)目總投資稅務(wù)分析、營業(yè)稅營業(yè)稅基本稅率為5%。、所得稅企業(yè)所得稅一般按照企業(yè)上次所交稅款的四分之一進(jìn)行預(yù)交，在實(shí)際征收時(shí)按銷售額的12%征收33%的稅率測算。、土地增值稅按照“中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則”測算。經(jīng)濟(jì)效益分析、銷售收益測算經(jīng)濟(jì)效益分析按以下條件進(jìn)行測算：216。 ，㎡；所有產(chǎn)品均為獨(dú)立別墅。216。 均按銷售100%計(jì)。16000元/平方米=135520萬元總銷售收入： 、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測測算：不計(jì)項(xiàng)目剩余物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值收益之利潤總額：項(xiàng)目總收入： 投資利潤=銷售收入總投資稅金（％） 稅前毛利潤率：所得稅預(yù)測： 稅后凈利潤： 稅后投資凈利潤率：結(jié)論通過前述的市場調(diào)研與定位，以及投資收益測算，本項(xiàng)目的稅前毛利潤率 %，稅后投資凈利潤率 %，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于目前房地產(chǎn)開發(fā)的平均利潤水平，因此，本項(xiàng)目具有較好的開發(fā)前景與較大的盈利空間。東莞中原物業(yè)顧問有限公司200642647 / 47