【正文】 216。、項目土地成本估算項目土地成本40000萬元，178。、一卡通系統(tǒng)用戶ID可以在授權(quán)的范圍內(nèi)進(jìn)出組團(tuán)、地下車庫，還可以用ID卡在會所進(jìn)行消費(fèi)，一卡多能，給業(yè)主帶來了很大的方便。、消防報警系統(tǒng)主要對會所，小區(qū)主要通道實施火警監(jiān)測；、閉路監(jiān)控系統(tǒng)電腦24小時對小區(qū)各主入口、組團(tuán)內(nèi)部、地下室出入口及每戶的入口實行監(jiān)控、錄像。 裝修維護(hù)。 代種植綠化；216。、家政服務(wù)設(shè)想如下：、家政服務(wù) 216。道路系統(tǒng)調(diào)整、其它附加值建議、產(chǎn)品設(shè)計方面運(yùn)用現(xiàn)代的節(jié)能環(huán)保技術(shù)來建造我們的別墅產(chǎn)品，給消費(fèi)者一個真正的“綠色住宅”。● 面積區(qū)間五為臨學(xué)校區(qū)域，學(xué)校環(huán)境較為嘈雜，對區(qū)域內(nèi)別墅的私密性和生活環(huán)境有所影響，此區(qū)域內(nèi)別墅的戶型面積應(yīng)嚴(yán)格控制，提高產(chǎn)品的性價比，加強(qiáng)產(chǎn)品的競爭力，因此中原建議區(qū)間五內(nèi)的別墅戶型面積區(qū)間為250－280m178?！?面積區(qū)間一為臨市政公園區(qū)域，此區(qū)域內(nèi)別墅可同時觀賞公園景觀、旗峰山山景和項目內(nèi)部景觀，為項目景觀面最大區(qū)域，此區(qū)域內(nèi)應(yīng)以大戶型別墅品為主，中原建議區(qū)間一內(nèi)的別墅面積區(qū)間為400－450m178。采用現(xiàn)代的西式風(fēng)格，屋面采用坡屋頂，外墻的色調(diào)要柔和自然，在主入口一側(cè)的墻面局部鑲嵌裝飾性的浮雕。u 四維：人文藝術(shù)層面，園中有景墻、圖騰、雕塑、古樸的石雕、木雕、陶罐藝術(shù)、風(fēng)情畫廊等，處處展示出一種文化的奇妙。n 東莞市場多數(shù)項目都高舉歐洲風(fēng)格的大旗，但實際上卻缺乏真正的歐式精品，本項目著眼于打造東莞地產(chǎn)市場上真正的歐式精品，為歐洲風(fēng)格正名。項目的高品質(zhì)將對他們構(gòu)成吸引。深宅美院——關(guān)鍵詞釋義：深宅美院n 一棟棟的深宅美院，在濃密的樹林后面若隱若現(xiàn)，深鎖的歐式鐵門，高聳的綠籬圍墻，對于那些一輩子也沒進(jìn)過豪宅大門的小老百姓而言，這些就是深宅美院給他們的印象了。在過去和現(xiàn)在的一段時間，許多開發(fā)商們都在進(jìn)行著別墅項目的復(fù)制與模仿。領(lǐng)袖級別墅——在東城別墅里（峰景高爾夫、愉景花園、新世界花園、旗峰天下、東城山莊），既是主唱，亦是絕唱；以上六種產(chǎn)品形態(tài)可統(tǒng)歸為——“終極別墅”、主題定位支持體系之“社區(qū)文化” 別墅是一種高度個性化的產(chǎn)品。一草：峰景高爾夫球場 n ③ 東莞市場目前在售高端項目素質(zhì)差距不大，市場領(lǐng)導(dǎo)者缺乏。分析：該策略的實施屬于為市場而市場，在現(xiàn)實操盤過程中存在許多不確定因素，在如今別墅產(chǎn)品越來越趨于優(yōu)化的時候，如何挖掘自身特色優(yōu)勢受到一定局限性，以致容易造成競爭風(fēng)險相對較大。通過以上兩個渠道方式的客戶調(diào)研分析，再針對2006年的東莞城區(qū)別墅市場，中原認(rèn)為當(dāng)前比較樂觀的說法有兩種，一是東莞目前別墅產(chǎn)品的開發(fā)檔次和品質(zhì)塑造上還有很大的上升空間，市場對該類型的產(chǎn)品追求存在相當(dāng)?shù)男枨?；二是停止別墅類用地供應(yīng)政策的出臺，造就了別墅豪宅最大賣點(diǎn):土地資源的稀缺性，任何東西都可以模仿，惟有地段和風(fēng)景無可復(fù)制。東城黃旗山片區(qū)是公認(rèn)的豪宅片區(qū)，東莞城區(qū)與鎮(zhèn)區(qū)客戶普遍有東城情節(jié)，外地客戶在莞時間較長的也比較認(rèn)可東城豪宅片區(qū)。、產(chǎn)品需求的關(guān)注因素 一切都要圍繞著最終產(chǎn)品來說話，所以別墅產(chǎn)品的自身特性成為開發(fā)商、投資商、客戶等多方關(guān)注的核心內(nèi)容： 關(guān)于購買別墅的考慮因素，在列出的多個選項中，按最終投票高低，人們關(guān)心的順序依次為：小區(qū)環(huán)境＞地理位置＞價格＞物業(yè)管理＞戶型格局＞配套設(shè)施＞交通便利＞房屋品質(zhì)＞開發(fā)商實力和信譽(yù)；在選擇開發(fā)商時，開發(fā)經(jīng)驗和企業(yè)品牌相比，人們更在乎前者。、客戶職業(yè)劃分 、置業(yè)次數(shù) 小結(jié)：由以上表格可以看出，東莞高端物業(yè)的購房客戶具備很強(qiáng)的地緣隔絕性，以東莞城區(qū)客戶為主，客戶以多次置業(yè)客戶為主，購買群體主要是企業(yè)主，同時，客戶在購買豪宅時會較多的考慮物業(yè)的增值保值性，從家庭年收入看，收入水平較高，95%的客戶家庭年收入超過100萬，購買實力雄厚。、威脅應(yīng)對策略、同類物業(yè)威脅應(yīng)對策略A、從本項目所處的區(qū)域來看，主要競爭項目都集中在片區(qū)外，本項目所處的片區(qū)為東莞傳統(tǒng)的豪宅區(qū)，客戶認(rèn)同度高于其它區(qū)域，從區(qū)域?qū)傩陨现v，其它片區(qū)項目對本項目的威脅有限。178。178。178。關(guān)于項目的思考——思考一：旗峰山麓，東城最后的風(fēng)水寶地，什么樣的產(chǎn)品才能實現(xiàn)項目土地價值的最大化？思考二：什么樣的客戶愿意支付最大的價值為項目買單？思考三：什么樣的形象才能讓項目榮登東莞別墅市場的王座？目 錄一、項目理解 2區(qū)位分析 2特征分析 3地塊四至 4二、SWOT分析及其應(yīng)對策略 4優(yōu)勢分析（Strength） 4劣勢分析（Weakness） 5機(jī)會分析（Opportunity） 5威脅分析（Threat） 5SWOT應(yīng)對策略 6總結(jié)： 8三、東莞高端消費(fèi)者特征分析 8愉景業(yè)主基本特征 8高收入階層人士的深度調(diào)研分析 11四、項目定位 15項目定位的思考 15 16項目主題定位 18項目的形象定位 21項目的功能定位 22本項目客戶群定位 23產(chǎn)品定位 25物業(yè)發(fā)展建議 27物業(yè)管理與服務(wù)建議 36價格定位 41五、項目盈利能力分析 44成本及投資收益預(yù)測假設(shè)和前提 44稅務(wù)分析 45經(jīng)濟(jì)效益分析 46結(jié)論 47一、項目理解區(qū)位分析 高尚住宅區(qū)本項目石井路峰景高爾夫迎賓大道虎英公園區(qū)位關(guān)鍵詞：■ 東城區(qū)：高尚住宅片區(qū)■ 旗峰山：東莞圣山■ 迎賓大道：東莞富貴路■ 虎英公園：城市綠肺■ 峰景高爾夫：東莞名流聚集地特征分析北 低高特征關(guān)鍵詞：■ 南高北低：對風(fēng)水有影響地塊四至東面：石井路，愉景花園商業(yè)街北面：公務(wù)員小區(qū)南面：迎賓大道，黃旗山西面：星河傳說工地二、SWOT分析及其應(yīng)對策略優(yōu)勢分析（Strength）178。 交通優(yōu)勢：迎賓大道為東莞的樣板路，項目交通通達(dá)性與可達(dá)性均十分優(yōu)越，距離世博商圈僅5分鐘車程。 消費(fèi)力強(qiáng)勁：東莞高收入群體龐大，具有強(qiáng)大的購買潛力。 同類物業(yè)的競爭：水濂片區(qū)的豪宅物業(yè)對本項目構(gòu)成一定的威脅。B、從開發(fā)水平來講，同類競爭項目在產(chǎn)品營造上處于較低的水平，產(chǎn)品創(chuàng)新較少，如果本項目能夠在產(chǎn)品上有較大的創(chuàng)新，舒適度、尊貴感、私密性等方面優(yōu)于同類競爭項目，則同類競爭項目的威脅不攻自破。這部分客戶也應(yīng)當(dāng)是本項目重點(diǎn)挖掘的客戶群體。 對別墅周邊環(huán)境的期望順序依次為：依水、靠山、近公園、臨海 對別墅周圍配套的期望順序依次為：醫(yī)院、便利店、餐廳、銀行、商場、游泳館、學(xué)校、 保健中心、幼兒園、酒吧、桑拿中心 在別墅類型方面，人們對獨(dú)棟別墅情有獨(dú)衷，選擇率高達(dá)75％，聯(lián)排和雙拼分別只有12％、6％，其他選擇寥寥無幾 在別墅風(fēng)格方面：43％的票投給了歐式，中式、美式則各占20％ 客戶對產(chǎn)品的需求在很大程度上影響著市場的發(fā)展走向，以上數(shù)據(jù)反映出的消費(fèi)傾向?qū)閯e墅開發(fā)的類型、設(shè)計、地理位置等提供一個基本的標(biāo)準(zhǔn)。、消費(fèi)特征分析客戶虛榮心較強(qiáng)，同一社交圈內(nèi)好攀比。在政策調(diào)控的影響下，別墅市場特別是城市別墅的競爭也將更加激烈，這就要求開發(fā)商不斷提高產(chǎn)品的性價比，通過這個調(diào)查報告，我們基本可以客觀把握到東莞城市別墅的需求傾向，并有效引導(dǎo)出本項目的定位體系。思 考