【正文】 為前往生態(tài)園休閑度假的人群提供住宿服務(wù)，因此湖景別墅的出租率受旅游行業(yè)的周期性影響。一般來說，國內(nèi)每年的5月——10月是旅游旺季，其他月份為旅游淡季，本項目湖景別墅的出租率也將隨著淡季、旺季的不同而有所改變。年份出租比例（%）旺季淡季平均項目建成第一年703050項目建成第二年773355項目建成第三年853661項目建成第四年934067項目建成第五年954570項目建成第六年954570項目建成第七年954570財務(wù)說明：★ 項目運(yùn)作初期，別墅存在一定的閑置率。保守預(yù)計：第一年的旺季出租率為70%，淡季出租率為30%，后三年每年以10%的比例遞增，在第五年項目進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營，以星級酒店的入住率為計算依據(jù)，旺季別墅出租率為95%，淡季別墅出租率為45%。（二）租賃價格預(yù)測年份租賃價格（元/套/天）團(tuán)體散客平均項目建成第一年120018001500項目建成第二年150021001800項目建成第三年180024002100項目建成第四年210027002400項目建成第五年240030002700項目建成第六年240030002700項目建成第七年240030002700財務(wù)說明：★ 參考同地區(qū)市場價格，項目運(yùn)作第一年團(tuán)體客戶每天的出租金額為1200元/套，零散客戶每天的出租金額為1800元/套；其后2007——2009年，項目周遍環(huán)境得到大幅改善，每套別墅的出租金額以比上年增長300元；運(yùn)作第五年后，租賃價格基本穩(wěn)定，保守估計團(tuán)體客戶每天的出租金額為2400元/套，零散客戶每天的出租金額為3000元/套。（三）租賃收入預(yù)測時 間項目建成第一年項目建成第二年項目建成第三年項目建成第四年項目建成第五年項目建成第六年項目建成第七年出租比例（%）50556167707070租賃價格（元/套）1500180021002400270027002700租賃收入（萬元）420財務(wù)說明：★ 受項目所在地氣候、環(huán)境等因素的影響，謹(jǐn)慎預(yù)計每年實際能入住的天數(shù)為280天/年。二、成本費(fèi)用預(yù)測單位：萬元項目建成第一年項目建成第二年項目建成第三年項目建成第四年項目建成第五年項目建成第六年項目建成第七年別墅維護(hù)費(fèi)用1111111土地租賃費(fèi)用管理費(fèi)用48營銷費(fèi)用60554030252525財務(wù)費(fèi)用綜合費(fèi)用合 計財務(wù)說明：★ 別墅維護(hù)費(fèi)用按1萬元/年計算。★ 土地租賃費(fèi)用根據(jù)項目公司與農(nóng)業(yè)科技簽訂的相關(guān)合同的規(guī)定，按每年1200元/畝計算。本項目共計占地30畝。★ 管理費(fèi)用第一年為48萬元，以后三年每年遞增3%；運(yùn)作第五年后，管理費(fèi)用按占租賃收入的5%計算?！?出于酒店式別墅的經(jīng)營特點(diǎn)，營銷費(fèi)用在項目運(yùn)營初期金額較大，隨著客戶認(rèn)知程度的增加，營銷費(fèi)用呈大幅遞減的趨勢，在進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營期后，營銷費(fèi)用將維持在一個固定的價格水平?！?財務(wù)費(fèi)用按占租賃收入的3%計算?！?，以后年度按占租賃收入的3%計算。三、利潤及投資報酬率預(yù)測單位：萬元年份項目建成第一年項目建成第二年項目建成第三年項目建成第四年項目建成第五年項目建成第六年項目建成第七年收入合計420費(fèi)用合計營業(yè)利潤所得稅凈利潤投資報酬率%%%%%%財務(wù)說明：★ 銷售收入來自本商業(yè)計劃本章之收入預(yù)測?！?成本費(fèi)用來自本商業(yè)計劃本章之成本費(fèi)用預(yù)測?！?2006年——2012年的所得稅按利潤總額的33%計算。四、特別提示酒店式湖景別墅的盈利模式在于出售別墅房產(chǎn)時段使用權(quán)，并代為管理。使擁有房產(chǎn)使用權(quán)的客戶可以將自己的權(quán)益通過交換系統(tǒng)與其它地區(qū)同等級別的進(jìn)行交換；日常經(jīng)營中為游客提供住所。本商業(yè)計劃書中的經(jīng)濟(jì)效益分析僅僅針對可以量化的正常酒店經(jīng)營模式。從目前國內(nèi)酒店式別墅的整體經(jīng)營狀況來看，很多客戶往往對配套服務(wù)較好、管理規(guī)范的別墅進(jìn)行整時段購買。在此情況下，本項目的財務(wù)狀況及經(jīng)濟(jì)效益將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過商業(yè)計劃書中的預(yù)測，為投資者帶來更大的投資收益。五、結(jié)論湖景別墅項目一期良好的盈利能力和現(xiàn)金流量，將大幅提高本公司的資產(chǎn)盈利水平，改善現(xiàn)金流量狀況。不僅使旅游資源的邊際收益得到更加充分的釋放，而且有利于提升本公司抗御市場風(fēng)險能力和雙方的核心競爭力。從經(jīng)濟(jì)效益上看，本項目投資收益率較高，投資風(fēng)險較小。第十一部分 風(fēng)險分析與對策本項目作為**生態(tài)園項目中的一個子項目，其所可能面臨的經(jīng)營管理、財務(wù)等風(fēng)險等因素及其對策請參閱《**都市生態(tài)園項目商業(yè)計劃書》。一、政策風(fēng)險風(fēng)險：用地政策風(fēng)險和大規(guī)模開發(fā)高檔別墅項目政策風(fēng)險，同時，國家其它相關(guān)法律、法規(guī)的頒布與修訂以及產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策等方面的調(diào)整都可能會給公司的運(yùn)營帶來一定的風(fēng)險。對策：**都市生態(tài)園屬于農(nóng)業(yè)科技種植、林木養(yǎng)植為重點(diǎn)，其土地性質(zhì)為集體用地，經(jīng)營涉及到了生態(tài)旅游、農(nóng)業(yè)采摘、動物養(yǎng)殖等項目，未涉及到大規(guī)模土地開發(fā)和房地產(chǎn)建設(shè)的問題，湖景別墅采用酒店式經(jīng)營，不屬于產(chǎn)權(quán)別墅范疇，未來公司的運(yùn)作一如既往的嚴(yán)格遵守國家的法令、法規(guī)和政策，并加強(qiáng)對有關(guān)政策、法規(guī)的研究，掌握國家法規(guī)政策的最新動態(tài)，及時調(diào)整公司的發(fā)展目標(biāo)和經(jīng)營戰(zhàn)略。二、市場風(fēng)險風(fēng)險：酒店式湖景別墅的未來市場開發(fā)，主要依賴于生態(tài)園內(nèi)其他子項目的建設(shè)經(jīng)營情況、游客數(shù)量和市場推廣力度。對策：對于本項目所處市場環(huán)境及其所具有的市場競爭力，公司已進(jìn)行過充分的評估和論證。本項目的競爭優(yōu)勢不僅體現(xiàn)在優(yōu)越的區(qū)位環(huán)境、較低的地價成本、良好的公司品牌，而且體現(xiàn)在其旅游、高尚運(yùn)動和住宿結(jié)合獨(dú)特的“生態(tài)園”的概念。此外，本公司還將繼續(xù)以生態(tài)園旅游環(huán)境作為依托，充分利用“大型人工湖+旅游+房地產(chǎn)”的資源整合優(yōu)勢項目的含金量，提高項目產(chǎn)品的市場競爭力，規(guī)避市場競爭可能引致的風(fēng)險。三、行業(yè)風(fēng)險風(fēng)險：旅游行業(yè)進(jìn)入壁壘低，行業(yè)競爭激烈，旅游企業(yè)在經(jīng)濟(jì)效益、旅游業(yè)管理、旅游業(yè)信息化建設(shè)等方面還存在明顯的差距。對策：我國地大物博，歷史悠久，旅游資源極為豐富，加之目前國內(nèi)全年法定節(jié)假休息日已達(dá)114 天，特別是“五一”“十一”和春節(jié)的三個長假，大大推動國內(nèi)旅游業(yè)的發(fā)展。實際上，我國旅游業(yè)已經(jīng)連續(xù)多年快速增長，我國也已成為世界最大的國內(nèi)旅游市場國，發(fā)展?jié)摿薮?。農(nóng)業(yè)科技公司主要股東**集團(tuán)經(jīng)營旅游行業(yè)經(jīng)驗豐富，并形成了龐大的旅行社網(wǎng)絡(luò)，市場開發(fā)能力極強(qiáng)；**地區(qū)旅游資源匱乏，市場需求量大：園區(qū)項目設(shè)置時考慮到項目的新穎性和獨(dú)特性，賽馬、斗牛等項目在**市獨(dú)一無二。四、不可抗力風(fēng)險 風(fēng)險：主要是水災(zāi)風(fēng)險。由于靜海縣本身海拔較低，歷來為**的泄洪區(qū)，歷史上曾出現(xiàn)過被水淹沒的記錄。 對策：由于在如今的北方水災(zāi)很難發(fā)生，加之隨著科技的進(jìn)步自然災(zāi)害的預(yù)警系統(tǒng)十分發(fā)達(dá)，所以水災(zāi)給我們造成危害的概率很小。但為了防患于未然，公司根據(jù)生態(tài)園外圍的地形利用挖湖產(chǎn)生的大量土方在四周低洼之處構(gòu)筑簡易堤壩，并疏浚園區(qū)內(nèi)外排水溝渠保持暢通無阻，使之與近在咫尺的南運(yùn)河相連，一旦有水災(zāi)發(fā)生即可隨時導(dǎo)入運(yùn)河，避免損失。第十二部分 結(jié)論酒店式湖景別墅項目是**都市生態(tài)園的優(yōu)質(zhì)子項目。本項目依托于生態(tài)園，突出回歸自然與休閑度假的主題，以 “大型人工湖+旅游＋酒店式別墅” 的先進(jìn)理念，在**都市生態(tài)園的大環(huán)境下謀求社會效益與經(jīng)濟(jì)效益最大化。本項目具有良好的宏觀經(jīng)濟(jì)背景，并且具有廣闊的市場空間，建成后將成為**市極其周邊地區(qū)度假休閑住宿的精品項目，為當(dāng)?shù)貛砭薮蟮纳鐣б婕敖?jīng)濟(jì)效益，同時為項目投資者帶來豐厚的回報。 酒店式湖景別墅的項目商業(yè)計劃書