【正文】 為前往生態(tài)園休閑度假的人群提供住宿服務(wù)，因此湖景別墅的出租率受旅游行業(yè)的周期性影響。一般來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)每年的5月——10月是旅游旺季，其他月份為旅游淡季，本項(xiàng)目湖景別墅的出租率也將隨著淡季、旺季的不同而有所改變。年份出租比例（%）旺季淡季平均項(xiàng)目建成第一年703050項(xiàng)目建成第二年773355項(xiàng)目建成第三年853661項(xiàng)目建成第四年934067項(xiàng)目建成第五年954570項(xiàng)目建成第六年954570項(xiàng)目建成第七年954570財(cái)務(wù)說(shuō)明：★ 項(xiàng)目運(yùn)作初期，別墅存在一定的閑置率。保守預(yù)計(jì)：第一年的旺季出租率為70%，淡季出租率為30%，后三年每年以10%的比例遞增，在第五年項(xiàng)目進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，以星級(jí)酒店的入住率為計(jì)算依據(jù)，旺季別墅出租率為95%，淡季別墅出租率為45%。（二）租賃價(jià)格預(yù)測(cè)年份租賃價(jià)格（元/套/天）團(tuán)體散客平均項(xiàng)目建成第一年120018001500項(xiàng)目建成第二年150021001800項(xiàng)目建成第三年180024002100項(xiàng)目建成第四年210027002400項(xiàng)目建成第五年240030002700項(xiàng)目建成第六年240030002700項(xiàng)目建成第七年240030002700財(cái)務(wù)說(shuō)明：★ 參考同地區(qū)市場(chǎng)價(jià)格，項(xiàng)目運(yùn)作第一年團(tuán)體客戶(hù)每天的出租金額為1200元/套，零散客戶(hù)每天的出租金額為1800元/套；其后2007——2009年，項(xiàng)目周遍環(huán)境得到大幅改善，每套別墅的出租金額以比上年增長(zhǎng)300元；運(yùn)作第五年后，租賃價(jià)格基本穩(wěn)定，保守估計(jì)團(tuán)體客戶(hù)每天的出租金額為2400元/套，零散客戶(hù)每天的出租金額為3000元/套。（三）租賃收入預(yù)測(cè)時(shí) 間項(xiàng)目建成第一年項(xiàng)目建成第二年項(xiàng)目建成第三年項(xiàng)目建成第四年項(xiàng)目建成第五年項(xiàng)目建成第六年項(xiàng)目建成第七年出租比例（%）50556167707070租賃價(jià)格（元/套）1500180021002400270027002700租賃收入（萬(wàn)元）420財(cái)務(wù)說(shuō)明：★ 受項(xiàng)目所在地氣候、環(huán)境等因素的影響，謹(jǐn)慎預(yù)計(jì)每年實(shí)際能入住的天數(shù)為280天/年。二、成本費(fèi)用預(yù)測(cè)單位：萬(wàn)元項(xiàng)目建成第一年項(xiàng)目建成第二年項(xiàng)目建成第三年項(xiàng)目建成第四年項(xiàng)目建成第五年項(xiàng)目建成第六年項(xiàng)目建成第七年別墅維護(hù)費(fèi)用1111111土地租賃費(fèi)用管理費(fèi)用48營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用60554030252525財(cái)務(wù)費(fèi)用綜合費(fèi)用合 計(jì)財(cái)務(wù)說(shuō)明：★ 別墅維護(hù)費(fèi)用按1萬(wàn)元/年計(jì)算?！?土地租賃費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目公司與農(nóng)業(yè)科技簽訂的相關(guān)合同的規(guī)定，按每年1200元/畝計(jì)算。本項(xiàng)目共計(jì)占地30畝?！?管理費(fèi)用第一年為48萬(wàn)元，以后三年每年遞增3%；運(yùn)作第五年后，管理費(fèi)用按占租賃收入的5%計(jì)算?！?出于酒店式別墅的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)初期金額較大，隨著客戶(hù)認(rèn)知程度的增加，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用呈大幅遞減的趨勢(shì)，在進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)期后，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用將維持在一個(gè)固定的價(jià)格水平。★ 財(cái)務(wù)費(fèi)用按占租賃收入的3%計(jì)算?！?，以后年度按占租賃收入的3%計(jì)算。三、利潤(rùn)及投資報(bào)酬率預(yù)測(cè)單位：萬(wàn)元年份項(xiàng)目建成第一年項(xiàng)目建成第二年項(xiàng)目建成第三年項(xiàng)目建成第四年項(xiàng)目建成第五年項(xiàng)目建成第六年項(xiàng)目建成第七年收入合計(jì)420費(fèi)用合計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)所得稅凈利潤(rùn)投資報(bào)酬率%%%%%%財(cái)務(wù)說(shuō)明：★ 銷(xiāo)售收入來(lái)自本商業(yè)計(jì)劃本章之收入預(yù)測(cè)?！?成本費(fèi)用來(lái)自本商業(yè)計(jì)劃本章之成本費(fèi)用預(yù)測(cè)?！?2006年——2012年的所得稅按利潤(rùn)總額的33%計(jì)算。四、特別提示酒店式湖景別墅的盈利模式在于出售別墅房產(chǎn)時(shí)段使用權(quán)，并代為管理。使擁有房產(chǎn)使用權(quán)的客戶(hù)可以將自己的權(quán)益通過(guò)交換系統(tǒng)與其它地區(qū)同等級(jí)別的進(jìn)行交換；日常經(jīng)營(yíng)中為游客提供住所。本商業(yè)計(jì)劃書(shū)中的經(jīng)濟(jì)效益分析僅僅針對(duì)可以量化的正常酒店經(jīng)營(yíng)模式。從目前國(guó)內(nèi)酒店式別墅的整體經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，很多客戶(hù)往往對(duì)配套服務(wù)較好、管理規(guī)范的別墅進(jìn)行整時(shí)段購(gòu)買(mǎi)。在此情況下，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)濟(jì)效益將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)商業(yè)計(jì)劃書(shū)中的預(yù)測(cè)，為投資者帶來(lái)更大的投資收益。五、結(jié)論湖景別墅項(xiàng)目一期良好的盈利能力和現(xiàn)金流量，將大幅提高本公司的資產(chǎn)盈利水平，改善現(xiàn)金流量狀況。不僅使旅游資源的邊際收益得到更加充分的釋放，而且有利于提升本公司抗御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力和雙方的核心競(jìng)爭(zhēng)力。從經(jīng)濟(jì)效益上看，本項(xiàng)目投資收益率較高，投資風(fēng)險(xiǎn)較小。第十一部分 風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策本項(xiàng)目作為**生態(tài)園項(xiàng)目中的一個(gè)子項(xiàng)目，其所可能面臨的經(jīng)營(yíng)管理、財(cái)務(wù)等風(fēng)險(xiǎn)等因素及其對(duì)策請(qǐng)參閱《**都市生態(tài)園項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)》。一、政策風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)：用地政策風(fēng)險(xiǎn)和大規(guī)模開(kāi)發(fā)高檔別墅項(xiàng)目政策風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，國(guó)家其它相關(guān)法律、法規(guī)的頒布與修訂以及產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策等方面的調(diào)整都可能會(huì)給公司的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)策：**都市生態(tài)園屬于農(nóng)業(yè)科技種植、林木養(yǎng)植為重點(diǎn)，其土地性質(zhì)為集體用地，經(jīng)營(yíng)涉及到了生態(tài)旅游、農(nóng)業(yè)采摘、動(dòng)物養(yǎng)殖等項(xiàng)目，未涉及到大規(guī)模土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)建設(shè)的問(wèn)題，湖景別墅采用酒店式經(jīng)營(yíng)，不屬于產(chǎn)權(quán)別墅范疇，未來(lái)公司的運(yùn)作一如既往的嚴(yán)格遵守國(guó)家的法令、法規(guī)和政策，并加強(qiáng)對(duì)有關(guān)政策、法規(guī)的研究，掌握國(guó)家法規(guī)政策的最新動(dòng)態(tài)，及時(shí)調(diào)整公司的發(fā)展目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。二、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)：酒店式湖景別墅的未來(lái)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，主要依賴(lài)于生態(tài)園內(nèi)其他子項(xiàng)目的建設(shè)經(jīng)營(yíng)情況、游客數(shù)量和市場(chǎng)推廣力度。對(duì)策：對(duì)于本項(xiàng)目所處市場(chǎng)環(huán)境及其所具有的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，公司已進(jìn)行過(guò)充分的評(píng)估和論證。本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不僅體現(xiàn)在優(yōu)越的區(qū)位環(huán)境、較低的地價(jià)成本、良好的公司品牌，而且體現(xiàn)在其旅游、高尚運(yùn)動(dòng)和住宿結(jié)合獨(dú)特的“生態(tài)園”的概念。此外，本公司還將繼續(xù)以生態(tài)園旅游環(huán)境作為依托，充分利用“大型人工湖+旅游+房地產(chǎn)”的資源整合優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目的含金量，提高項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，規(guī)避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)可能引致的風(fēng)險(xiǎn)。三、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)：旅游行業(yè)進(jìn)入壁壘低，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，旅游企業(yè)在經(jīng)濟(jì)效益、旅游業(yè)管理、旅游業(yè)信息化建設(shè)等方面還存在明顯的差距。對(duì)策：我國(guó)地大物博，歷史悠久，旅游資源極為豐富，加之目前國(guó)內(nèi)全年法定節(jié)假休息日已達(dá)114 天，特別是“五一”“十一”和春節(jié)的三個(gè)長(zhǎng)假，大大推動(dòng)國(guó)內(nèi)旅游業(yè)的發(fā)展。實(shí)際上，我國(guó)旅游業(yè)已經(jīng)連續(xù)多年快速增長(zhǎng)，我國(guó)也已成為世界最大的國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)國(guó)，發(fā)展?jié)摿薮?。農(nóng)業(yè)科技公司主要股東**集團(tuán)經(jīng)營(yíng)旅游行業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，并形成了龐大的旅行社網(wǎng)絡(luò)，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)能力極強(qiáng)；**地區(qū)旅游資源匱乏，市場(chǎng)需求量大：園區(qū)項(xiàng)目設(shè)置時(shí)考慮到項(xiàng)目的新穎性和獨(dú)特性，賽馬、斗牛等項(xiàng)目在**市獨(dú)一無(wú)二。四、不可抗力風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)：主要是水災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)。由于靜海縣本身海拔較低，歷來(lái)為**的泄洪區(qū)，歷史上曾出現(xiàn)過(guò)被水淹沒(méi)的記錄。 對(duì)策：由于在如今的北方水災(zāi)很難發(fā)生，加之隨著科技的進(jìn)步自然災(zāi)害的預(yù)警系統(tǒng)十分發(fā)達(dá)，所以水災(zāi)給我們?cè)斐晌：Φ母怕屎苄?。但為了防患于未然，公司根?jù)生態(tài)園外圍的地形利用挖湖產(chǎn)生的大量土方在四周低洼之處構(gòu)筑簡(jiǎn)易堤壩，并疏浚園區(qū)內(nèi)外排水溝渠保持暢通無(wú)阻，使之與近在咫尺的南運(yùn)河相連，一旦有水災(zāi)發(fā)生即可隨時(shí)導(dǎo)入運(yùn)河，避免損失。第十二部分 結(jié)論酒店式湖景別墅項(xiàng)目是**都市生態(tài)園的優(yōu)質(zhì)子項(xiàng)目。本項(xiàng)目依托于生態(tài)園，突出回歸自然與休閑度假的主題，以 “大型人工湖+旅游＋酒店式別墅” 的先進(jìn)理念，在**都市生態(tài)園的大環(huán)境下謀求社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益最大化。本項(xiàng)目具有良好的宏觀經(jīng)濟(jì)背景，并且具有廣闊的市場(chǎng)空間，建成后將成為**市極其周邊地區(qū)度假休閑住宿的精品項(xiàng)目，為當(dāng)?shù)貛?lái)巨大的社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)為項(xiàng)目投資者帶來(lái)豐厚的回報(bào)。 酒店式湖景別墅的項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)