【正文】 容基本齊全，依據(jù)和取費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)基本合理，若項(xiàng)目銷售能如預(yù)計(jì)的實(shí)現(xiàn)，項(xiàng)目建設(shè)資金的落實(shí)有一定保障。第五章 項(xiàng)目效益及償債能力評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)項(xiàng)目于2001年初動(dòng)工興建，計(jì)劃于2003年中竣工交付使用，2002年開(kāi)始銷售，計(jì)劃2006年銷售完畢。項(xiàng)目可售面積147,907平方米（包括住宅和商鋪面積），平均售價(jià)定為5,000元/平方米，另外有382個(gè)可售車(chē)位，售價(jià)定為130,000元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目全部銷售完畢后可實(shí)現(xiàn)銷售收入80,187萬(wàn)元，扣除各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用，項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)稅前利潤(rùn)總額為9,488萬(wàn)元，%，%，具有教好的經(jīng)濟(jì)效益。經(jīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全部投資現(xiàn)金流量分析，當(dāng)基準(zhǔn)貼現(xiàn)率取12%時(shí)，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值（FNPN）為1,628萬(wàn)元，%，表明項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。二、項(xiàng)目敏感性分析對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和銷售收入兩個(gè)影響項(xiàng)目效益的主要因素向不利方向變化時(shí)進(jìn)行敏感性分析：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本分別增加5%和10%時(shí)，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為214萬(wàn)元和2,051萬(wàn)元，%%；項(xiàng)目銷售收入分別減少5%和10%時(shí)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為258萬(wàn)元和2,138萬(wàn)元，%%。整個(gè)項(xiàng)目總的看來(lái)具備一定抗風(fēng)險(xiǎn)能力。項(xiàng)目對(duì)銷售收入的變化更敏感。三、借款人償債能力評(píng)價(jià)，企業(yè)計(jì)劃于2004年一次性償清。根據(jù)本項(xiàng)目借款償還表來(lái)看，2005年企業(yè)尚有還貸盈余資金29,853萬(wàn)元，具備一定的償債能力。從項(xiàng)目目前的情況和銷售預(yù)測(cè)來(lái)看，如無(wú)異常，按計(jì)劃償還貸款具有一定的保證。第六章 貸款風(fēng)險(xiǎn)與效應(yīng)評(píng)價(jià)一、貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)度測(cè)算經(jīng)測(cè)定，企業(yè)信用等級(jí)被我行評(píng)為未評(píng)級(jí)優(yōu)質(zhì)客戶按A+級(jí)控制。，項(xiàng)目等級(jí)為A級(jí)。 二、貸款效應(yīng)及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)貸款效應(yīng) 按現(xiàn)行的貸款利率上浮20%計(jì)算，對(duì)該項(xiàng)目發(fā)放貸款，在還貸期三年內(nèi)可為我行帶來(lái)約5929萬(wàn)元的利息收入和約3億的按揭貸款業(yè)務(wù)。同時(shí)可進(jìn)一步密切與我行優(yōu)質(zhì)客戶合生創(chuàng)展公司的銀企合作關(guān)系，為我行爭(zhēng)取更多的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目奠定良好基礎(chǔ)，并促進(jìn)我行的信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整。擔(dān)保評(píng)價(jià)本次貸款由廣東合生明暉房地產(chǎn)有限公司和廣東華景新城房地產(chǎn)有限公司共同提供擔(dān)保，承擔(dān)連帶償還責(zé)任。廣東合生明暉房地產(chǎn)有限公司為該筆貸款提供1億元的擔(dān)保。2001年度我行評(píng)定企業(yè)信用等級(jí)為AA級(jí)，至2001年末，總資產(chǎn)20,830萬(wàn)元，總負(fù)債9,544萬(wàn)元，凈資產(chǎn)額為11,286萬(wàn)元。該司已對(duì)外提供擔(dān)保297萬(wàn)元，現(xiàn)對(duì)外可擔(dān)保額10，989萬(wàn)元，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及一定的擔(dān)保能力； 廣東華景新城房地產(chǎn)有限公司為該筆貸款提供5,000萬(wàn)元的擔(dān)保，至2001年末，該司總資產(chǎn)66,561萬(wàn)元，總負(fù)債46,615萬(wàn)元，凈資產(chǎn)額為19,946萬(wàn)元。該司已對(duì)外提供擔(dān)保1,195萬(wàn)元，現(xiàn)對(duì)外可擔(dān)保額18,751 萬(wàn)元。兩個(gè)公司的擔(dān)保能力充足，但考慮到該兩公司與本次貸款的借款企業(yè)均是合生創(chuàng)展旗下的關(guān)聯(lián)公司，且該兩公司與借款企業(yè)的所有資金均由合生創(chuàng)展統(tǒng)一調(diào)配運(yùn)作，故由該兩公司為本次貸款提供擔(dān)保尚不能充分保障我行貸款安全。貸款風(fēng)險(xiǎn) 評(píng)估認(rèn)為，本貸款主要存在以下風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體已進(jìn)入供大于求的階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。本項(xiàng)目的周邊有許多正在建設(shè)或銷售的樓盤(pán)，與本項(xiàng)目樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)激烈。另外，本項(xiàng)目的周邊環(huán)境尚未整治，比較臟、亂，也將在一定程度上影響到本項(xiàng)目樓盤(pán)的銷售，本項(xiàng)目面臨一定的市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。資金挪用風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目公司是合生創(chuàng)展的孫公司，而合生創(chuàng)展集團(tuán)內(nèi)部的資金運(yùn)作模式是：項(xiàng)目公司借款，集團(tuán)統(tǒng)一調(diào)配借款用途，也就是說(shuō)，借款并不一定會(huì)用于該項(xiàng)目，合生創(chuàng)展有可能將以本項(xiàng)目名義籌措的資金調(diào)配給其他項(xiàng)目使用；根據(jù)評(píng)估測(cè)算，該項(xiàng)目目前的銷售收入已基本可以滿足項(xiàng)目建設(shè)對(duì)資金的需要，項(xiàng)目借款面臨著一定的挪用風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目除取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證外，土地使用權(quán)證、施工許可證尚未取得，報(bào)建審核書(shū)和建設(shè)工程規(guī)劃許可證尚未完備，已竣工部分未嚴(yán)格遵照規(guī)劃批復(fù)建設(shè)，項(xiàng)目存在一定的建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。自籌資金不足的風(fēng)險(xiǎn)。截止評(píng)估日止，項(xiàng)目公司的注冊(cè)資金只有4,725萬(wàn)元且只到位了13%，項(xiàng)目目前所投入的資金雖基本上來(lái)自股東，但均屬負(fù)債性資金，須向股東支付利息。針對(duì)貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素，評(píng)估提出以下貸款前提條件和管理建議：（一）貸款前提條件：落實(shí)足額有效抵押并要求實(shí)際用款人合生創(chuàng)展提供擔(dān)保。要求該公司股東出具承諾，一旦項(xiàng)目建設(shè)資金出現(xiàn)緊張，由其自籌解決。要求企業(yè)出具按揭業(yè)務(wù)承諾，保證項(xiàng)目的全部按揭業(yè)務(wù)在我行辦理，并在我行開(kāi)立商品房銷售監(jiān)控帳戶，以便貸款發(fā)放后能實(shí)現(xiàn)封閉管理。要求股東承諾在按還款計(jì)劃清償我行貸款前，不得償還股東借款本息及分紅。 （二）管理要求對(duì)于其大額款項(xiàng)支出需向我行出具資金投向使用說(shuō)明，確保貸款?？顚Ｓ?。督促項(xiàng)目公司及時(shí)籌足注冊(cè)資金。 第七章 項(xiàng)目貸款綜合評(píng)價(jià)綜上所述，評(píng)估認(rèn)為：廣州合生愉景房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)“愉景南苑”項(xiàng)目，地理位置、環(huán)境良好，建設(shè)條件基本具備，投資估算合理，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃可行，資金來(lái)源有一定的保證，銷售前景看好，項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益較好，貸款償還有一定的保障。該項(xiàng)目貸款暫被我行評(píng)定為A級(jí)，一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力,，貸款期限三年，貸款利率為基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上浮20%。 中國(guó)工商銀行廣州大道支行 二OO二年三月二十五日19 / 1