評估報告工作底稿-資料下載頁
2025-08-02 22:17本頁面
【正文】 容基本齊全，依據(jù)和取費用標(biāo)準(zhǔn)基本合理，若項目銷售能如預(yù)計的實現(xiàn)，項目建設(shè)資金的落實有一定保障。 第五章 項目效益及償債能力評價一、項目財務(wù)效益評價項目于2001年初動工興建，計劃于2003年中竣工交付使用，2002年開始銷售，計劃2006年銷售完畢。項目可售面積147,907平方米（包括住宅和商鋪面積），平均售價定為5,000元/平方米，另外有382個可售車位，售價定為130,000元，預(yù)計項目全部銷售完畢后可實現(xiàn)銷售收入80,187萬元，扣除各項開發(fā)成本費用，項目可實現(xiàn)稅前利潤總額為9,488萬元，%，%，具有教好的經(jīng)濟(jì)效益。經(jīng)對項目進(jìn)行全部投資現(xiàn)金流量分析，當(dāng)基準(zhǔn)貼現(xiàn)率取12%時，項目凈現(xiàn)值（FNPN）為1,628萬元，%，表明項目在財務(wù)上是可行的。二、項目敏感性分析對項目開發(fā)成本和銷售收入兩個影響項目效益的主要因素向不利方向變化時進(jìn)行敏感性分析：項目開發(fā)成本分別增加5%和10%時，項目凈現(xiàn)值為214萬元和2,051萬元，%%；項目銷售收入分別減少5%和10%時，項目財務(wù)凈現(xiàn)值為258萬元和2,138萬元，%%。整個項目總的看來具備一定抗風(fēng)險能力。項目對銷售收入的變化更敏感。三、借款人償債能力評價，企業(yè)計劃于2004年一次性償清。根據(jù)本項目借款償還表來看，2005年企業(yè)尚有還貸盈余資金29,853萬元，具備一定的償債能力。從項目目前的情況和銷售預(yù)測來看，如無異常，按計劃償還貸款具有一定的保證。第六章 貸款風(fēng)險與效應(yīng)評價一、貸款項目風(fēng)險度測算經(jīng)測定，企業(yè)信用等級被我行評為未評級優(yōu)質(zhì)客戶按A+級控制。，項目等級為A級。 二、貸款效應(yīng)及風(fēng)險評價貸款效應(yīng) 按現(xiàn)行的貸款利率上浮20%計算，對該項目發(fā)放貸款，在還貸期三年內(nèi)可為我行帶來約5929萬元的利息收入和約3億的按揭貸款業(yè)務(wù)。同時可進(jìn)一步密切與我行優(yōu)質(zhì)客戶合生創(chuàng)展公司的銀企合作關(guān)系，為我行爭取更多的優(yōu)質(zhì)項目奠定良好基礎(chǔ)，并促進(jìn)我行的信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整。擔(dān)保評價本次貸款由廣東合生明暉房地產(chǎn)有限公司和廣東華景新城房地產(chǎn)有限公司共同提供擔(dān)保，承擔(dān)連帶償還責(zé)任。廣東合生明暉房地產(chǎn)有限公司為該筆貸款提供1億元的擔(dān)保。2001年度我行評定企業(yè)信用等級為AA級，至2001年末，總資產(chǎn)20,830萬元，總負(fù)債9,544萬元，凈資產(chǎn)額為11,286萬元。該司已對外提供擔(dān)保297萬元，現(xiàn)對外可擔(dān)保額10，989萬元，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實力及一定的擔(dān)保能力； 廣東華景新城房地產(chǎn)有限公司為該筆貸款提供5,000萬元的擔(dān)保，至2001年末，該司總資產(chǎn)66,561萬元，總負(fù)債46,615萬元，凈資產(chǎn)額為19,946萬元。該司已對外提供擔(dān)保1,195萬元，現(xiàn)對外可擔(dān)保額18,751 萬元。兩個公司的擔(dān)保能力充足，但考慮到該兩公司與本次貸款的借款企業(yè)均是合生創(chuàng)展旗下的關(guān)聯(lián)公司，且該兩公司與借款企業(yè)的所有資金均由合生創(chuàng)展統(tǒng)一調(diào)配運作，故由該兩公司為本次貸款提供擔(dān)保尚不能充分保障我行貸款安全。貸款風(fēng)險 評估認(rèn)為，本貸款主要存在以下風(fēng)險：市場銷售風(fēng)險。廣州的房地產(chǎn)市場總體已進(jìn)入供大于求的階段，房地產(chǎn)市場的競爭日趨激烈。本項目的周邊有許多正在建設(shè)或銷售的樓盤，與本項目樓盤競爭激烈。另外，本項目的周邊環(huán)境尚未整治，比較臟、亂，也將在一定程度上影響到本項目樓盤的銷售，本項目面臨一定的市場銷售風(fēng)險。資金挪用風(fēng)險。本項目公司是合生創(chuàng)展的孫公司，而合生創(chuàng)展集團(tuán)內(nèi)部的資金運作模式是：項目公司借款，集團(tuán)統(tǒng)一調(diào)配借款用途，也就是說，借款并不一定會用于該項目，合生創(chuàng)展有可能將以本項目名義籌措的資金調(diào)配給其他項目使用；根據(jù)評估測算，該項目目前的銷售收入已基本可以滿足項目建設(shè)對資金的需要，項目借款面臨著一定的挪用風(fēng)險。建設(shè)風(fēng)險。本項目除取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證外，土地使用權(quán)證、施工許可證尚未取得，報建審核書和建設(shè)工程規(guī)劃許可證尚未完備，已竣工部分未嚴(yán)格遵照規(guī)劃批復(fù)建設(shè)，項目存在一定的建設(shè)風(fēng)險。自籌資金不足的風(fēng)險。截止評估日止，項目公司的注冊資金只有4,725萬元且只到位了13%，項目目前所投入的資金雖基本上來自股東，但均屬負(fù)債性資金，須向股東支付利息。針對貸款面臨的風(fēng)險因素，評估提出以下貸款前提條件和管理建議：（一）貸款前提條件：落實足額有效抵押并要求實際用款人合生創(chuàng)展提供擔(dān)保。要求該公司股東出具承諾，一旦項目建設(shè)資金出現(xiàn)緊張，由其自籌解決。要求企業(yè)出具按揭業(yè)務(wù)承諾，保證項目的全部按揭業(yè)務(wù)在我行辦理，并在我行開立商品房銷售監(jiān)控帳戶，以便貸款發(fā)放后能實現(xiàn)封閉管理。要求股東承諾在按還款計劃清償我行貸款前，不得償還股東借款本息及分紅。 （二）管理要求對于其大額款項支出需向我行出具資金投向使用說明，確保貸款專款專用。督促項目公司及時籌足注冊資金。 第七章 項目貸款綜合評價綜上所述，評估認(rèn)為：廣州合生愉景房地產(chǎn)有限公司開發(fā)建設(shè)“愉景南苑”項目，地理位置、環(huán)境良好，建設(shè)條件基本具備，投資估算合理，項目開發(fā)計劃可行，資金來源有一定的保證，銷售前景看好，項目財務(wù)效益較好，貸款償還有一定的保障。該項目貸款暫被我行評定為A級，一定的抗風(fēng)險能力,，貸款期限三年，貸款利率為基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上浮20%。 中國工商銀行廣州大道支行 二OO二年三月二十五日19 / 1
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