【正文】 9000元／畝，五年后根據(jù)國(guó)家及地方法律法規(guī)將會(huì)每五年上升10％。（3）房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)，區(qū)內(nèi)現(xiàn)有居民2000多戶及幾所中小學(xué)可由鄂州市政府出面安置，以每戶150平方米計(jì)算每平方米400元，則平均為：（20040400）247。28000＝／畝（4）五通成本a 道路市政工程費(fèi)，小區(qū)內(nèi)共計(jì)鋪設(shè)水泥路面寬2米道路38公里，4車道15公里，另由廟岑按武黃高速公路車道8公里及市政設(shè)施先計(jì)費(fèi)用為15000萬(wàn)元折合每畝單價(jià)15000萬(wàn)元／28000畝＝5357元／畝。b.. 給水工程投資4000萬(wàn)元折合每畝單價(jià)4000萬(wàn)元／28000畝＝／畝。c…排水工程費(fèi)用約為5000萬(wàn)元，折合每畝單價(jià)5000萬(wàn)元／28000畝＝／畝。d…通電工程，旅游區(qū)內(nèi)需修總配電房一座分配電房10座，工程投資初步預(yù)計(jì)為9000萬(wàn)元，折合每畝單價(jià)9000萬(wàn)元／28000畝＝／畝。e…通電工程費(fèi)預(yù)計(jì)為5000萬(wàn)元，折合單價(jià)每畝5000萬(wàn)元／28000畝＝／畝。f…綠化工程費(fèi)用及小區(qū)公用設(shè)施費(fèi)用16000萬(wàn)元，折合單價(jià)每畝5000萬(wàn)元／28000畝＝／畝。以上合計(jì)：／畝28000畝＝?！　∷孀赓U費(fèi)用：2002年5月30日鄂州市人民政府專題會(huì)議紀(jì)要（22）號(hào)決定度假區(qū)內(nèi)水面由武昌魚(yú)集團(tuán)租賃給湖北紅蓮湖旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司租賃價(jià)格為28萬(wàn)元／年，由此推算：水面租賃支出折現(xiàn)為28萬(wàn)元20＝350萬(wàn)元。 高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目投資和經(jīng)營(yíng)支出：完善現(xiàn)有高爾夫項(xiàng)目會(huì)所及配套娛樂(lè)項(xiàng)目投資約500萬(wàn)元，年均經(jīng)營(yíng)及維護(hù)支出約為80萬(wàn)元／年，折現(xiàn)為80萬(wàn)元20＝1000萬(wàn)元，此項(xiàng)支出為1500萬(wàn)元。水上觀光巴士項(xiàng)目利用紅蓮湖良好的自然環(huán)境、廣闊的水面資源, 良好的水上航運(yùn)條件, 開(kāi)通聯(lián)接各個(gè)景點(diǎn)的水上觀光巴士航線,增加紅蓮湖夜游內(nèi)容。 開(kāi)展紅蓮湖垂釣游、橡皮艇等水上娛樂(lè)項(xiàng)目?！　【唧w的建設(shè)內(nèi)容為:　　建兩個(gè)水上觀光巴士專用小型碼頭。　　建十艘30客位的小型觀光游船。　　購(gòu)置垂釣?zāi)局?、橡皮艇?0艘?！　〗ㄅ涮椎穆糜畏?wù)設(shè)施?！　?duì)周邊環(huán)境進(jìn)行園藝綠化整治?！　№?xiàng)目的建設(shè)期約為一年，總投資為1000萬(wàn)元，年均經(jīng)營(yíng)及維護(hù)支出約為100萬(wàn)元／年，因此經(jīng)營(yíng)支出折合為100萬(wàn)元20＝1236萬(wàn)元，此項(xiàng)支出為2236萬(wàn)元?！《燃賲^(qū)營(yíng)運(yùn)的有關(guān)費(fèi)用：管理費(fèi)用：每年費(fèi)用800萬(wàn)元／年，整個(gè)度假區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理年限為20年左右。800萬(wàn)元／年20＝9888萬(wàn)元銷售費(fèi)用：按總收入2％計(jì)算。2％＝3320萬(wàn)元財(cái)務(wù)費(fèi)用：在前期投資項(xiàng)目未形成收入之前，需依靠貸款資金周轉(zhuǎn)，按在建設(shè)期前五年內(nèi)年均貸款10000萬(wàn)元，平均貸款利率取8％，則年利息800萬(wàn)元，折現(xiàn)后財(cái)務(wù)費(fèi)用為8005＝2472萬(wàn)元。合計(jì)費(fèi)用：15680萬(wàn)元。以上五部分總投資預(yù)算為：1＋2＋3＋4＋5＝131966萬(wàn)元。二、 前期項(xiàng)目的投資需求與資金來(lái)源。項(xiàng)目啟動(dòng)的資金需求：由于紅蓮湖旅游開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃的面積達(dá)24平方公里，面積十分廣闊，而且建設(shè)周期長(zhǎng)達(dá)近20年，需要投入的資金數(shù)額巨大，因此開(kāi)發(fā)應(yīng)是分步驟、有階段、流動(dòng)式的。上述投資預(yù)算是以28000畝用地的開(kāi)發(fā)和20年的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為基礎(chǔ)計(jì)算得出，在實(shí)際的項(xiàng)目實(shí)施上則必須是分步實(shí)施、滾動(dòng)投資的方式，若以現(xiàn)有地區(qū)較為成熟的地盤為先期開(kāi)發(fā)對(duì)象、以20年建設(shè)周期分?jǐn)偅匆话阃愴?xiàng)目的資金投資運(yùn)用情況計(jì)算，估計(jì)首期頭二年內(nèi)資金的凈投入量約為投資總額的30%。，如果利用好工程施工中的資金調(diào)度安排，至少可以用80%的資金完成100%的工程量，另20%的余額可從項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入中周轉(zhuǎn)支付，因此開(kāi)發(fā)建設(shè)中資金投入和來(lái)源的計(jì)劃和管理非常重要。公司對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金來(lái)源：%，再加上10%的備付金，所需資金來(lái)源按4個(gè)億計(jì)劃安排。土地出讓金：按滾動(dòng)開(kāi)發(fā)原則，將目前較成熟地盤進(jìn)行先期開(kāi)發(fā)后再出讓，此類土地約占總面積的20%即5600畝，預(yù)期收入為：／畝5600＝高爾夫會(huì)員證收入：　　500萬(wàn)元。水上觀光巴士收入：　　200萬(wàn)元。其它項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入：（如水面租賃收入、客房場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)收入、其它服務(wù)項(xiàng)目收入等）500萬(wàn)元。以上合計(jì)尚有資金缺口約8000萬(wàn)元，此資金須向銀行貸款解決。　第六章　投資收益分析紅蓮湖度假區(qū)開(kāi)發(fā)的投資收益主要來(lái)源為對(duì)土地的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。通過(guò)對(duì)道路、供水、供電、通訊設(shè)施、拆遷與勞動(dòng)力安置、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)，為投資者創(chuàng)造良好的投資環(huán)境以實(shí)現(xiàn)土地的升值，并向投資者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)主要經(jīng)營(yíng)目標(biāo)?！∫弧㈨?xiàng)目收入估算： 1．土地出讓金收入：土地為不可再生資源，以前武漢市周邊縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的出讓金比較武漢市湯遜湖旅游開(kāi)發(fā)區(qū)12萬(wàn)元／畝，武漢市黃陂灄口工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)16萬(wàn)元／畝。／畝，旅游區(qū)內(nèi)可以出讓的土地面積為28000畝。／畝28000＝154000萬(wàn)元＝。／畝情況下，此定價(jià)與目前市場(chǎng)實(shí)際情況相比偏低，因而計(jì)算結(jié)果是投資大而收益小，經(jīng)計(jì)算，地價(jià)與收入關(guān)系為：每畝出讓金上調(diào)10％，％，所以可以看出地價(jià)是決定收益的關(guān)鍵。2．水面租賃收入：，水面租賃按年均租金65萬(wàn)元計(jì)算，水面租賃收入折現(xiàn)（）。65萬(wàn)元20＝750萬(wàn)元每畝出讓金上調(diào)10％，％。3．高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目收入：按國(guó)際上高爾夫球的經(jīng)營(yíng)慣例，經(jīng)營(yíng)收入有：⑴會(huì)員證收入約為900萬(wàn)元。⑵經(jīng)營(yíng)收入場(chǎng)租費(fèi)，消費(fèi)及客房服務(wù)費(fèi)收入100萬(wàn)元／年，折現(xiàn)約為：100萬(wàn)元20＝1250萬(wàn)元。⑶其它服務(wù)項(xiàng)目收入折現(xiàn)收入10萬(wàn)元20＝125萬(wàn)元。合計(jì)：2275萬(wàn)元。4．水上觀光巴士項(xiàng)目收入：　　以國(guó)內(nèi)同類項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況為參照，項(xiàng)目建成后, 預(yù)計(jì)年新增銷售收入600萬(wàn)元，折現(xiàn)收入約為600萬(wàn)元20＝7416萬(wàn)元。5。投資咨詢及會(huì)議接待業(yè)務(wù)收入：作為開(kāi)發(fā)區(qū)的重要組成部分，為提高對(duì)客商的服務(wù)能力，擬開(kāi)展投資咨詢業(yè)務(wù)，包括土地開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓咨詢、項(xiàng)目咨詢，提供可行行研究報(bào)告等系列服務(wù)及咨詢，并開(kāi)展會(huì)議接待、中小型展覽業(yè)務(wù)，擬投入先期費(fèi)用200萬(wàn)元，預(yù)計(jì)年度收入200萬(wàn)元，折現(xiàn)約為：20020247。＝2472萬(wàn)元。以上五項(xiàng)收入總計(jì)為：1＋2＋3＋4＋5＝166297萬(wàn)元。二、投資收益分析：靜態(tài)投資收益：　　　稅前利潤(rùn)＝166297萬(wàn)元－131966萬(wàn)元＝34331萬(wàn)元我方占全部股本的65％。可分取稅前利潤(rùn)22315萬(wàn)元。主要項(xiàng)目投資回收期：　　高爾夫球埸　預(yù)計(jì)每年稅后利潤(rùn)200萬(wàn)元，投資回收期4年，投資利潤(rùn)率25％。水上觀光巴士（稅后利潤(rùn)200萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率為26％。）咨詢業(yè)務(wù)（稅后利潤(rùn)80萬(wàn)元，回收期兩年半。）　主要項(xiàng)目產(chǎn)生投資回收效益表項(xiàng)目名稱投資總額萬(wàn)元本次資金投入產(chǎn)生效益時(shí)間投資回收期土地開(kāi)發(fā)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)2003年高爾夫球場(chǎng)15005002003年4年水上觀光巴士220010002003年投資咨詢2002002003年17 / 17