【正文】 9000元／畝，五年后根據國家及地方法律法規(guī)將會每五年上升10％。（3）房屋拆遷補償費，區(qū)內現(xiàn)有居民2000多戶及幾所中小學可由鄂州市政府出面安置，以每戶150平方米計算每平方米400元，則平均為：（20040400）247。28000＝／畝（4）五通成本a 道路市政工程費，小區(qū)內共計鋪設水泥路面寬2米道路38公里，4車道15公里，另由廟岑按武黃高速公路車道8公里及市政設施先計費用為15000萬元折合每畝單價15000萬元／28000畝＝5357元／畝。b.. 給水工程投資4000萬元折合每畝單價4000萬元／28000畝＝／畝。c…排水工程費用約為5000萬元，折合每畝單價5000萬元／28000畝＝／畝。d…通電工程，旅游區(qū)內需修總配電房一座分配電房10座，工程投資初步預計為9000萬元，折合每畝單價9000萬元／28000畝＝／畝。e…通電工程費預計為5000萬元，折合單價每畝5000萬元／28000畝＝／畝。f…綠化工程費用及小區(qū)公用設施費用16000萬元，折合單價每畝5000萬元／28000畝＝／畝。以上合計：／畝28000畝＝?！　∷孀赓U費用：2002年5月30日鄂州市人民政府專題會議紀要（22）號決定度假區(qū)內水面由武昌魚集團租賃給湖北紅蓮湖旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司租賃價格為28萬元／年，由此推算：水面租賃支出折現(xiàn)為28萬元20＝350萬元。 高爾夫球場項目投資和經營支出：完善現(xiàn)有高爾夫項目會所及配套娛樂項目投資約500萬元，年均經營及維護支出約為80萬元／年，折現(xiàn)為80萬元20＝1000萬元，此項支出為1500萬元。水上觀光巴士項目利用紅蓮湖良好的自然環(huán)境、廣闊的水面資源, 良好的水上航運條件, 開通聯(lián)接各個景點的水上觀光巴士航線,增加紅蓮湖夜游內容。 開展紅蓮湖垂釣游、橡皮艇等水上娛樂項目。　　具體的建設內容為:　　建兩個水上觀光巴士專用小型碼頭?！　〗ㄊ?0客位的小型觀光游船?！　≠徶么贯災局?、橡皮艇各20艘?！　〗ㄅ涮椎穆糜畏赵O施?！　χ苓叚h(huán)境進行園藝綠化整治?！　№椖康慕ㄔO期約為一年，總投資為1000萬元，年均經營及維護支出約為100萬元／年，因此經營支出折合為100萬元20＝1236萬元，此項支出為2236萬元。　度假區(qū)營運的有關費用：管理費用：每年費用800萬元／年，整個度假區(qū)開發(fā)經營管理年限為20年左右。800萬元／年20＝9888萬元銷售費用：按總收入2％計算。2％＝3320萬元財務費用：在前期投資項目未形成收入之前，需依靠貸款資金周轉，按在建設期前五年內年均貸款10000萬元，平均貸款利率取8％，則年利息800萬元，折現(xiàn)后財務費用為8005＝2472萬元。合計費用：15680萬元。以上五部分總投資預算為：1＋2＋3＋4＋5＝131966萬元。二、 前期項目的投資需求與資金來源。項目啟動的資金需求：由于紅蓮湖旅游開發(fā)區(qū)規(guī)劃的面積達24平方公里，面積十分廣闊，而且建設周期長達近20年，需要投入的資金數(shù)額巨大，因此開發(fā)應是分步驟、有階段、流動式的。上述投資預算是以28000畝用地的開發(fā)和20年的經營費用為基礎計算得出，在實際的項目實施上則必須是分步實施、滾動投資的方式，若以現(xiàn)有地區(qū)較為成熟的地盤為先期開發(fā)對象、以20年建設周期分攤，按一般同類項目的資金投資運用情況計算，估計首期頭二年內資金的凈投入量約為投資總額的30%。，如果利用好工程施工中的資金調度安排，至少可以用80%的資金完成100%的工程量，另20%的余額可從項目經營收入中周轉支付，因此開發(fā)建設中資金投入和來源的計劃和管理非常重要。公司對項目開發(fā)資金來源：%，再加上10%的備付金，所需資金來源按4個億計劃安排。土地出讓金：按滾動開發(fā)原則，將目前較成熟地盤進行先期開發(fā)后再出讓，此類土地約占總面積的20%即5600畝，預期收入為：／畝5600＝高爾夫會員證收入：　　500萬元。水上觀光巴士收入：　　200萬元。其它項目的經營收入：（如水面租賃收入、客房場所經營收入、其它服務項目收入等）500萬元。以上合計尚有資金缺口約8000萬元，此資金須向銀行貸款解決?！〉诹隆⊥顿Y收益分析紅蓮湖度假區(qū)開發(fā)的投資收益主要來源為對土地的開發(fā)經營。通過對道路、供水、供電、通訊設施、拆遷與勞動力安置、綠化等基礎設施投資建設，為投資者創(chuàng)造良好的投資環(huán)境以實現(xiàn)土地的升值，并向投資者轉讓土地使用權實現(xiàn)主要經營目標。　一、項目收入估算： 1．土地出讓金收入：土地為不可再生資源，以前武漢市周邊縣經濟開發(fā)區(qū)的出讓金比較武漢市湯遜湖旅游開發(fā)區(qū)12萬元／畝，武漢市黃陂灄口工業(yè)開發(fā)區(qū)16萬元／畝。／畝，旅游區(qū)內可以出讓的土地面積為28000畝。／畝28000＝154000萬元＝。／畝情況下，此定價與目前市場實際情況相比偏低，因而計算結果是投資大而收益小，經計算，地價與收入關系為：每畝出讓金上調10％，％，所以可以看出地價是決定收益的關鍵。2．水面租賃收入：，水面租賃按年均租金65萬元計算，水面租賃收入折現(xiàn)（）。65萬元20＝750萬元每畝出讓金上調10％，％。3．高爾夫球場項目收入：按國際上高爾夫球的經營慣例，經營收入有：⑴會員證收入約為900萬元。⑵經營收入場租費，消費及客房服務費收入100萬元／年，折現(xiàn)約為：100萬元20＝1250萬元。⑶其它服務項目收入折現(xiàn)收入10萬元20＝125萬元。合計：2275萬元。4．水上觀光巴士項目收入：　　以國內同類項目經營情況為參照，項目建成后, 預計年新增銷售收入600萬元，折現(xiàn)收入約為600萬元20＝7416萬元。5。投資咨詢及會議接待業(yè)務收入：作為開發(fā)區(qū)的重要組成部分，為提高對客商的服務能力，擬開展投資咨詢業(yè)務，包括土地開發(fā)轉讓咨詢、項目咨詢，提供可行行研究報告等系列服務及咨詢，并開展會議接待、中小型展覽業(yè)務，擬投入先期費用200萬元，預計年度收入200萬元，折現(xiàn)約為：20020247。＝2472萬元。以上五項收入總計為：1＋2＋3＋4＋5＝166297萬元。二、投資收益分析：靜態(tài)投資收益：　　　稅前利潤＝166297萬元－131966萬元＝34331萬元我方占全部股本的65％?？煞秩《惽袄麧?2315萬元。主要項目投資回收期：　　高爾夫球埸　預計每年稅后利潤200萬元，投資回收期4年，投資利潤率25％。水上觀光巴士（稅后利潤200萬元，投資利潤率為26％。）咨詢業(yè)務（稅后利潤80萬元，回收期兩年半。）　主要項目產生投資回收效益表項目名稱投資總額萬元本次資金投入產生效益時間投資回收期土地開發(fā)滾動開發(fā)2003年高爾夫球場15005002003年4年水上觀光巴士220010002003年投資咨詢2002002003年17 / 17