【正文】 游業(yè)近年來發(fā)展迅速，目前已成為世界上旅游業(yè)規(guī)模最大的國家之一, 境外和境內旅游市場同步增長。，收入2967億元人民幣，之后此兩項每年都分別保持在3％和10％以上的增長，旅游業(yè)已被列為國民經濟新的增長點, 我國旅游業(yè)正處于全面發(fā)展的重大機遇。武漢旅游市場情況武漢作為華中地區(qū)的特大城市，既是一個有巨大容量的旅游接待市場，也是一個有巨大潛力的旅游資源市場。武漢近年旅游業(yè)發(fā)展迅速,，2001年止，共有旅游涉外飯店64家，星級飯店50多家，旅行社142家（其中國際旅行社16家，國內旅行社126家）。2001年武漢市接待國內旅游者2200萬人次，國內旅游收入150億元，年增長率分別為12%和20%，國內旅游收入占旅游總收入的90%以上。2001年，旅行社組織本市居民出游人數(shù)約為26萬人次，800萬人天，年平均增長率分別達到40%和60%以上。此外市民自行組織近郊出游人數(shù)也相當龐大，若按通過旅行社組織出游的人數(shù)的1\2計，其人數(shù)則為400萬人天，兩者合計，一至二日旅游的年出游量約為1200萬人天。據統(tǒng)計，外地過夜旅游者在漢人均天花費556元；本地一日游旅游者人均花費240元。按本地市民出游平均每人天消費240元計，則武漢本市居民近郊旅游的年消費市場近30億元，而且這個市場的年增長率在30%以上。武漢由于地理位置的優(yōu)勢，對周邊客源市場有較強的吸引力，吸引眾多旅游者到漢旅游，形成了一個以武漢為中心的旅游市場集散地，出游方向多為自然風光較為優(yōu)美的景區(qū)，長線旅游和短線旅游都有增長，家庭出游比例明顯提高，出游主題更明確。旅游業(yè)、尤其是家庭式的度假已成為最具發(fā)展?jié)摿Φ囊粋€市場，有廣闊的發(fā)展前景。二、紅蓮湖度假區(qū)項目的可行性分析 城市周邊地區(qū)生活用地的資源有限性?！‰S著我國經濟的不斷發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，人們的置業(yè)信心也越來越強。但隨著大城市土地的價格及環(huán)境條件所限，以及人們對生活，居住環(huán)境要求的不斷提高，找到一塊備種條件俱優(yōu)的區(qū)域并不容易，而紅蓮湖旅游度假區(qū)則正有此優(yōu)勢。首先，這里民風淳樸，社會安定，沒有城市中的那種喧鬧和不安定感。其次，隨著城市日趨擁擠和擴大，人們向往回歸一種田園風光式的生活及享受，而紅蓮湖地區(qū)屬城郊結合部，就象武漢市的遠郊后花園加上開發(fā)成本的優(yōu)勢，環(huán)境的優(yōu)勢，可以造出更符合人們的要求和條件的居住區(qū)，有很大的吸引力。第三，湖北省已規(guī)劃武漢市為中心加快，發(fā)展和帶動建設華中的城市群，而紅蓮湖旅游席假正好在這一范圍內最靠近武漢的區(qū)域，完全有條件按照省市有關中長期規(guī)劃和社會的發(fā)展，建成依托武漢的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，從而帶動廟嶺鎮(zhèn)及其周邊地區(qū)的社會發(fā)展和進步。 與城市發(fā)展總體規(guī)劃相結合。紅蓮湖區(qū)域作為鄂城市最靠近武漢的區(qū)域，市政府肯定會在此地做文章，以便依靠從武漢市這個特大城市中分享一部分利益。可以對比的是，武漢市江夏區(qū)（原武昌縣）就是靠近東湖開發(fā)區(qū)劃出了一塊廟山地域，依靠湯遜湖的風光及各種優(yōu)惠政策，成立了廟山開發(fā)區(qū)，現(xiàn)已吸引了武漢市幾大工業(yè)園及各類房地產商落戶此地，幾年里就取得了巨大的效益。因此，鄂城市政府完全可以也必須會按此模式，在紅蓮湖地區(qū)用自然風光和優(yōu)惠政策來吸引各類客戶，為鄂州市的發(fā)展招商引資。市場容量　　按上述武漢本市旅游市場的有關統(tǒng)計數(shù)據，以目前的近郊游市場容量為基礎，加上年30%的增長率，在　未來幾年內其市場容量將快速增長，保守估計在2－3年內就可達到60億以上。以紅蓮湖與武漢緊鄰的地域優(yōu)勢、自然景觀優(yōu)勢，再加上我們投資開發(fā)后的軟硬件環(huán)境優(yōu)勢，以在未來的幾年內吸引武漢近郊游客流量的15%計，其市場容量就近10個億，再考慮到上述的土地資源的有限性及武漢城市發(fā)展的總體規(guī)劃和進度，其市場潛力必將得到更大地發(fā)揮。有的優(yōu)惠政策給予的權限及瞻望?！「鶕笔〖岸踔菔姓挠嘘P決議，紅蓮湖旅游度假區(qū)在開發(fā)建設和經營上享有如下的政策扶持：（1）紅蓮湖旅游度假區(qū)享受省級旅游度假區(qū)及省級開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策。（2）2002年5月30日，鄂州市人民政府專題會議紀要（22）號決定：湖北省紅蓮湖旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司對度假區(qū)24平方公里規(guī)劃的具備“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一收費、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理”的五個一權限。會議還決定在紅蓮湖旅游度假區(qū)堅持旅游業(yè)、高科技產業(yè)、房地產業(yè)并舉的原則，走“統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施、滾動投資、立體開發(fā)”之路，實行資本的良性循環(huán)。（3）（22）號紀要還決定度假區(qū)內水面由上市公司武昌魚集團租賃給湖北紅蓮湖旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司經營。經營方向水上娛樂項目為主。如果紅蓮湖旅游開發(fā)區(qū)前期項目正式啟動，我們相信，鄂州市政府必將會在辦證（照）稅收、價格基礎設施配套，招商引資等各方面，給予大力的支持和政策優(yōu)惠，以協(xié)助公司招商國引資，加快開發(fā)區(qū)的滾動開發(fā)和發(fā)展。第三章 　風險及對策一、主要風險因素經營風險(1)　紅蓮湖的綜合旅游環(huán)境對公司土地開發(fā)的影響　　紅蓮湖地區(qū)的自然風景資源、 旅游娛樂設施和景區(qū)內交通等旅游服務配套設施的維護管理、 安全保障和完善程度以及鄂州市旅游服務業(yè)整體服務水平，直接關系著紅蓮湖對游客的吸引力，從而影響到紅蓮湖地區(qū)的旅游客流量，而對客流量的預期將直接影響到投資者參與紅蓮湖旅游度假項目的開發(fā)和經營的意愿。因此紅蓮湖地區(qū)綜合旅游環(huán)境的優(yōu)劣直接影響到我們對紅蓮湖總體開發(fā)策略的成功與否。(2)　經營業(yè)務過于集中的風險　　雖然紅蓮湖項目的主要收益來源于土地轉讓，但土地轉讓成功與否的前提還是取決于土地的受讓方（即參與紅蓮湖旅游業(yè)的投資經營方）對經營旅游服務業(yè)的收入預期，其主要的業(yè)務收入將來自區(qū)內的物業(yè)和服務經營收入，若國內外旅游市場發(fā)生不利于旅游業(yè)的變化，或旅游區(qū)的經營管理不善將給公司的土地開發(fā)經營策略造成消極影響。(3)　環(huán)保風險　　獨特的自然山水風光是紅蓮湖吸引游客的重要原因。目前, 紅蓮湖地區(qū)的自然環(huán)境保護較好:區(qū)域環(huán)境噪聲達到國家標準，城市地面水、 飲用水源和飲用水質達標率分別為100％、％和100％， 紅蓮湖水質達到國家地面水二類標準。 但不排除紅蓮湖地區(qū)可能由于環(huán)境保護不善而使自然環(huán)境惡化，影響紅蓮湖對游客的吸引力, 另外，也有可能因國家環(huán)保政策的變化而使環(huán)保方面的投資成本增加，從而影響到經營業(yè)績。區(qū)域間的旅游業(yè)競爭風險　　隨著人均國民收入水平的不斷提高, 旅游將成為一個消費熱點。近年來旅游業(yè)發(fā)展迅速， 武漢周邊地區(qū)都在積極開發(fā)各具特色的自然及人文旅游資源。因此， 越來越多的旅游景點的建設和開發(fā)可能會使我們面臨來自其他旅游區(qū)域的更多的競爭。由于受到國內外其他旅游市場的競爭，進而影響我們的開發(fā)進度、銷售業(yè)績和盈利水平。市場風險　　紅蓮湖旅游季節(jié)性波動較大,淡旺季明顯。在旅游淡季公司旅游設施將出現(xiàn)一定程度的過剩，會給公司在度假區(qū)的直接經營項目帶來一定壓力。另外，房地產開發(fā)競爭風險隨著房地產開發(fā)升溫，周邊地區(qū)房地產商都會開發(fā)出與紅蓮湖市場定位相近的樓盤項目，因此房地產商之間不可避免的會產生激烈的競爭，從而帶來競爭中的風險。因為各種因素的影響造成開發(fā)牧業(yè)不能按設想賣出，形成一定的空置率而造成的市場風險。