【正文】 紅蓮湖旅游度假區(qū)項目規(guī)劃及投資分析書第一章　紅蓮湖旅游度假區(qū)項目概況一、 紅蓮湖度假區(qū)地理位置二、 度假區(qū)氣候與生態(tài)環(huán)境三、 紅蓮湖度假區(qū)用地情況四、 關(guān)于湖北紅蓮湖旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司五、 湖北省及鄂州市對紅蓮湖度假區(qū)項目的政策支持第二章　市場分析一、 國內(nèi)旅游市場現(xiàn)狀二、 項目的可行性分析　第三章　風(fēng)險及對策一、 主要風(fēng)險因素二、 主要風(fēng)險對策第四章　度假區(qū)開發(fā)規(guī)劃一、 公司的發(fā)展規(guī)劃二、 紅蓮湖開發(fā)的基本思路三、 開發(fā)步驟四、 遠(yuǎn)景目標(biāo)第五章　投資估算與資金籌措一、 投資需求估算二、 前期項目的投資需求與資金來源第六章　投資收益分析一、 項目收益估算二、 投資收益分析第一章 紅蓮湖旅游度假區(qū)項目概況一、紅蓮湖度假區(qū)地理位置紅蓮湖旅游區(qū)位于湖北華中重鎮(zhèn)武漢市的東邊，鄂州市容光煥發(fā)區(qū)廟嶺鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)，緊阾武漢－黃石高速公路。武－黃高速公路又是我國交通干線中最重要公路干線之一，為滬－蓉高速公路的組成部份，從此路上行可到三峽重鎮(zhèn)－宜昌，下行可連接長江沿線的九江、南昌、合肥、南京、上海，為紅蓮湖旅游度假區(qū)提供了極其便利的交通條件和潛在的客源。從行車時間和路程看，以不超過一小時為界定條件，可直達(dá)以下知名旅游景點(diǎn)：武漢東湖風(fēng)景區(qū)、黃鶴樓、歸元寺等武漢市蓍名景點(diǎn)，西山風(fēng)景區(qū)，鄂州博物館等黃石市著名景點(diǎn)。以半天（12小時）為界定條件，則可到九江廬山、荊州三國古戰(zhàn)場、宜昌葛洲壩、三峽大壩、長江三峽等著名旅游區(qū)，交通條件十分發(fā)達(dá)和暢通。紅蓮湖與武漢東郊接壤，緊靠中國光谷－－武漢市東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。整個規(guī)劃面積為24平方公里，其中水面（紅蓮湖）。度假區(qū)西距武漢市中心不到20公里，東距鄂州市僅23公里，北距湖北省葛店經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)13公里，東南距黃石市40公里左右。以紅蓮湖為中心，東至呈列－扇子湖農(nóng)場鄉(xiāng)級公路，西至廟嶺－大葉鄉(xiāng)級公路，南至扇子湖大堤，北至武漢－黃石高速公路?！〖t蓮湖旅游度假區(qū)與黃石市、鄂州市、黃岡市等工商業(yè)發(fā)達(dá)的城市也不遠(yuǎn)，這些城市都是工業(yè)、商業(yè)十分發(fā)達(dá)的地區(qū)，在華中地區(qū)有著舉足輕重作用。特別是武漢市為我國特大城市之一，起著東、西連接的作用，而且又是我國有名的旅游城市和中轉(zhuǎn)地，幾個城市人口相加有1500萬以上，有著前景十分看好旅游人口潛在優(yōu)勢和物流優(yōu)勢，再加上度假區(qū)東北兩側(cè)相阾的兩大開發(fā)區(qū)－武漢市的中國光谷和省級的葛店經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，地理優(yōu)勢十分明顯。隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們生活水平的提高和對生活質(zhì)量要求的提高，作為雙休日度假、短途度假的理想去處，紅蓮湖旅游度假區(qū)有著絕好好的區(qū)位優(yōu)勢。二、度假區(qū)氣候與生態(tài)環(huán)境紅蓮湖旅游度假區(qū)屬農(nóng)村氣候，年平均氣溫180C，年平均降水量為1500毫米，無霜期為273天，無任何大氣污染和噪音，為典型的農(nóng)業(yè)種值區(qū)，具有濃厚的江南田園風(fēng)光。紅蓮湖水直通湖北省大型湖泊－－梁子湖，并通過梁子湖與長江來調(diào)控水面，其湖水純凈，根據(jù)水質(zhì)監(jiān)測可以飲用。度假區(qū)內(nèi)地下水源豐富，有泉水流出地表，經(jīng)用I級標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，符合生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。其大氣質(zhì)量也符合國家標(biāo)準(zhǔn)大氣標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到了I級標(biāo)準(zhǔn)。因紅蓮湖地域無工業(yè)污染，空氣清新，湖水清澈，因此生態(tài)環(huán)境良好。紅蓮湖曲折有致，情人島延伸湖中，陽光、微風(fēng)、綠樹、花草，流水潺潺，微波蕩漾，廣闊的天空，碧綠的湖水，一望無邊的綠色，真正體會到了毛主席說的一句話：極目楚天舒。在眾多的湖汊里，遍生紅蓮、菱角等水中植物，而且湖面鷗鳧翔泳，水里魚蝦流動，岸邊鳥燕齊鳴，草中野兔飛奔，天然趣成。寬闊的湖面可開辟水上運(yùn)動，比賽基地和各種水上旅游娛樂設(shè)施，使人們置身水中親近綠色，回歸自然。另外，紅蓮湖東南約3公里處，便有梧桐湖，灣汊眾多，小島群布，為紅蓮湖旅游度假區(qū)遠(yuǎn)期發(fā)展提供了有利條件。三、紅蓮湖度假區(qū)用地情況紅蓮湖旅游度假區(qū)地形主要屬長江三級階地，地勢為北高南低的平原比較平坦，小有起伏，均為農(nóng)業(yè)耕種地，其建設(shè)可根據(jù)現(xiàn)有地形，稍作修整即可，不用花費(fèi)很大成本來平整地。根據(jù)現(xiàn)有的地理環(huán)境及土地使用功能，紅蓮湖旅游度假區(qū)用地規(guī)模暫定24平方公里，（其中水面約5..5平方公里），規(guī)模范圍基本上包括了旅游度假區(qū)可能建設(shè)發(fā)展的用地規(guī)劃，也包括主要大型市政公用設(shè)施用地和其它用地的要求。四、關(guān)于湖北紅蓮湖旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司為使紅蓮湖的開發(fā)避免低檔次、小規(guī)模、各自為陣小農(nóng)經(jīng)營的老路，在湖北省和鄂州市政府的大力支持下，經(jīng)中國寶安集團(tuán)與原湖北紅蓮湖旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司商議并達(dá)成增資擴(kuò)股協(xié)議，成立了以寶安集團(tuán)為主的新的紅蓮湖旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司，新公司以2002年5月28日咸寧信達(dá)會計事務(wù)有限責(zé)任公司出具的審計報告為依據(jù)，原湖北紅蓮湖旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司評估基準(zhǔn)日的凈資產(chǎn)為1089萬元，在新公司中占股比例為35％，保安集團(tuán)以投資現(xiàn)金2022萬元入股，占股65％。新公司除引進(jìn)行了在房地產(chǎn)開發(fā)和區(qū)域規(guī)劃建設(shè)上有豐富經(jīng)驗和品牌效應(yīng)的保安集團(tuán)外，公司在法人治理結(jié)構(gòu)上也按照現(xiàn)代企業(yè)制度設(shè)計，依照保安集團(tuán)的公司建制模式，建立了一整套的科學(xué)合理的經(jīng)營管理機(jī)制：建立了較為完善的內(nèi)部管理機(jī)制，規(guī)范公司運(yùn)作：　　公司的組織結(jié)構(gòu)嚴(yán)格按《公司法》要求設(shè)立，同時結(jié)合公司所屬行業(yè)的特點(diǎn)和公司具體情況制訂了較為完善的管理制度，健全了合理的組織結(jié)構(gòu)和強(qiáng)有力的經(jīng)營管理班子。以提高經(jīng)濟(jì)效益為目的，制定設(shè)計企業(yè)的經(jīng)營管理制度：　　在公司的具體運(yùn)作中，實行以效益為中心、以效率為標(biāo)準(zhǔn)的原則，推行“統(tǒng)一經(jīng)營，分級管理”運(yùn)作模式，公司總部自身及各下屬企業(yè)都簽訂了年度《經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任書》、 《總體經(jīng)營方案》等，建立了相應(yīng)的考核、激勵機(jī)制。以保證工程質(zhì)量為原則，在財務(wù)和工程上建立了科學(xué)的管理制度：為改進(jìn)管理方式，提高公司控制能力，公司先后制定了《安全生產(chǎn)目標(biāo)責(zé)任書》，《財務(wù)管理辦法》、 《投資管理辦法》和《合同管理辦法》等核心的管理制度， 通過定期經(jīng)營分析、財務(wù)評審等手段，保證公司整體運(yùn)行質(zhì)量?！∥?、湖北省及鄂州市對紅蓮湖度假區(qū)項目的政策支持2002年5月30日鄂州市人民政府專題會議紀(jì)要（22）號決定：湖北紅蓮湖旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司對度假區(qū)24平方公里規(guī)劃面積具備“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一收費(fèi)、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理”的權(quán)限。會議還決定湖北紅蓮湖旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司在紅蓮湖旅游度假區(qū)堅持旅游業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)并舉的原則，走“統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施、滾動投資、立體開發(fā)”之路的良性循環(huán)。（22）號文同時決定度假區(qū)內(nèi)水面由武昌魚集團(tuán)租賃給湖北紅蓮湖旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司經(jīng)營，經(jīng)營方向以水上娛樂項目為主，度假區(qū)在開發(fā)和經(jīng)營上享受省級旅游度假區(qū)與省級開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策。第二章 　市場分析一、國內(nèi)旅游市場現(xiàn)狀紅蓮湖作為武漢市郊的一個度假區(qū)，其市場前景與國內(nèi)的旅游業(yè)，尤其是武漢的渡假旅游業(yè)發(fā)展息息相關(guān)。隨著國內(nèi)居民收入水平的逐漸提高、假日時間的延長和消費(fèi)觀念的改變，使居民有更有利的條件出游，國內(nèi)旅游呈火爆之勢。近年來國內(nèi)及武漢地區(qū)旅游市場有關(guān)數(shù)據(jù)如下： 國內(nèi)旅游市場情況我國旅