【正文】 ，電表配置應(yīng)考慮分別計(jì)量。（四）路燈 小區(qū)規(guī)模較大，區(qū)內(nèi)路燈盞數(shù)多，單靠一個(gè)配電點(diǎn)送電往往因送電半徑大引起末端壓降損失過大，應(yīng)采用多點(diǎn)送電的方式，既解決壓降損失，又簡(jiǎn)化管線網(wǎng)絡(luò)，有利于今后管線維護(hù)。各配電點(diǎn)以控制電纜相連后并入路燈控制網(wǎng)，小區(qū)主干道照明、支路照明、綠化景點(diǎn)照明可采用獨(dú)立電纜供電，這樣可以根據(jù)不同需要對(duì)主干道及部分路燈及綠化景點(diǎn)內(nèi)的路燈實(shí)行半夜燈控制，既節(jié)約電能，又滿足不同時(shí)段小區(qū)環(huán)境的功能需求。可與智能化系統(tǒng)連接，實(shí)現(xiàn)定時(shí)、按需控制。（五）其它 在地下車庫、電梯前室、疏散走道、公共空間出入口等部位應(yīng)根據(jù)功能設(shè)置，考慮通風(fēng)換氣、消防等配置，還應(yīng)設(shè)置應(yīng)急照明和疏散照明系統(tǒng)。三、弱電系統(tǒng)（一）通訊及計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)隨著計(jì)算機(jī)普及速度的加快，網(wǎng)民隊(duì)伍迅速擴(kuò)大，從網(wǎng)上獲取信息已成為未來的趨勢(shì)。要充分考慮項(xiàng)目客戶群體對(duì)網(wǎng)絡(luò)的需求。鑒于網(wǎng)絡(luò)的技術(shù)手段已經(jīng)發(fā)展到可以不專設(shè)線路的階段，因此，電話線路只要每戶一門即可。建議采用電信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和有線電視網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)兩種上網(wǎng)的方式，用戶可根據(jù)自己需要選擇上網(wǎng)途徑，對(duì)電信及有線電視網(wǎng)絡(luò)的管理要作一定的預(yù)留，包括管道、電信交接間、衛(wèi)星電視機(jī)房、設(shè)備電源及機(jī)器位置等。戶內(nèi)接口配置如下：接口種類客廳臥室餐廳廚房衛(wèi)生間電話預(yù)留預(yù)留預(yù)留預(yù)留預(yù)留網(wǎng)絡(luò)預(yù)留預(yù)留（二）有線電視及衛(wèi)星電視系統(tǒng) 有線電視網(wǎng)絡(luò)建議按一般住宅園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置。有關(guān)增加各種娛樂收視的問題，根據(jù)網(wǎng)絡(luò)發(fā)展的趨勢(shì)，屆時(shí)在網(wǎng)上自然就會(huì)解決。園區(qū)設(shè)置衛(wèi)星電視收視系統(tǒng)。具體接收的衛(wèi)星節(jié)目，需根據(jù)收費(fèi)情況和客戶群實(shí)際消費(fèi)能力另行決定。有線電視接口應(yīng)在客廳及每個(gè)臥室內(nèi)設(shè)置。（三）安保智能系統(tǒng) 作為當(dāng)?shù)囟ㄎ恢懈叨说囊粋€(gè)住宅園區(qū)，會(huì)有一定程度的安全隱患。我們?cè)诎踩婪扼w系上應(yīng)盡可能考慮人防和技防相結(jié)合的方式，以防為主，快速反應(yīng)，建議如下：園區(qū)出入口保安崗勤詢查；每戶人家設(shè)可視對(duì)講系統(tǒng)；沿園區(qū)周界設(shè)紅外線報(bào)警裝置；地下車庫、樓梯間和其它公共部位設(shè)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；園區(qū)周邊及園區(qū)關(guān)鍵部位設(shè)保安電子巡更管理；小區(qū)大門設(shè)置對(duì)講系統(tǒng)，可與住戶實(shí)現(xiàn)直接對(duì)講；每戶設(shè)置緊急呼叫系統(tǒng)，與物管控制中心聯(lián)網(wǎng)；保安人員定時(shí)巡邏。（四）三表自動(dòng)采集系統(tǒng) 建議三表出戶，IC卡收費(fèi)制。（五）背景音響系統(tǒng) 建議在會(huì)所、商業(yè)街區(qū)、中心廣場(chǎng)、綠化景觀、公共活動(dòng)場(chǎng)地、單元門廳等部位設(shè)置背景音響系統(tǒng)。（六）公共照明自動(dòng)控制系統(tǒng) 項(xiàng)目夜間照明不僅是園區(qū)本身采光、造景之必須，也是展現(xiàn)園區(qū)景觀，為后續(xù)開發(fā)營造氛圍的有效手段。建議沿小區(qū)周邊設(shè)置室外光源，利用照明系統(tǒng)添景。本章節(jié)還將由環(huán)境設(shè)計(jì)專家進(jìn)行專門策劃后再另行評(píng)審。公建配套照明公建配套乃園區(qū)生活的中心熱點(diǎn)，人為裝飾的景觀密度較高，理應(yīng)成為樓盤夜生活的亮點(diǎn)，其夜間照明應(yīng)較為醒目亮麗，為冷清、黯淡的夜色增添溫馨的氣氛。中心服務(wù)會(huì)所在夜間應(yīng)有比較明亮的燈光，在起到明示作用的同時(shí)，又能夠吸引人們的視線。游艇商務(wù)會(huì)所應(yīng)體現(xiàn)高貴和華麗的燈光效果，成為湖畔奪目的一個(gè)亮點(diǎn)，其光源主要有室內(nèi)熒光燈、室外霓虹燈及裝飾性燈具等。入口照明作為園區(qū)夜間的主要入口標(biāo)識(shí)，要讓過往園區(qū)業(yè)主和外來訪客在夜間便于發(fā)現(xiàn)、辨認(rèn)，需要較亮的光度和明顯標(biāo)識(shí)，其色彩應(yīng)選擇柔和、明快的格調(diào)?？煽紤]局部采用外墻裝飾射燈，配以色彩的變幻。其光源主要有射燈、裝飾燈具等。單元入口處上方設(shè)置吸頂燈，色彩柔和。周邊綠地上設(shè)一精致光源，與綠地景觀相呼應(yīng)，形成一道景觀。道路照明項(xiàng)目周圍的環(huán)境屬于山區(qū)，晚上的光線非常暗，可以說“伸手不見五指”。因此，園區(qū)內(nèi)部道路的照明應(yīng)體現(xiàn)安全、溫馨、舒適的特點(diǎn)，與園區(qū)外部產(chǎn)生較大的反差。具體的布局上，就是在保持足夠亮度的同時(shí)，在空間布置和造型上安排一些變化，緩解和柔化人們歸家的情緒。路燈照明系統(tǒng)采用自動(dòng)控制方式，視時(shí)間和天色明暗可自動(dòng)調(diào)節(jié)?？煽紤]在燈桿的高度設(shè)置上分高、低兩個(gè)層次，并在道路邊緣設(shè)置地?zé)簦掳胍龟P(guān)掉高的路燈，形成相對(duì)較暗的變化，既方便住戶夜歸，又減少對(duì)周邊住戶的干擾，也節(jié)省用電，在宅前小路可使用地?zé)艋虿萜簾?，引?dǎo)照明，同時(shí)不影響低層住戶的生活。路燈分布的密度不宜太疏，道路交叉口一定要設(shè)燈，既便于看清道路，又便于辨認(rèn)各標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。公寓公共照明主要為公共樓道、室前門斗和電梯前室。公共樓道、和室前門斗的燈光亮度一般即可，主要是為方便住戶夜歸時(shí)識(shí)別及開門之用，可設(shè)置紅外感應(yīng)控制燈，以節(jié)省用電。電梯前室來往和停留的人較多，可能成為人們交流、歇息的場(chǎng)所，燈光應(yīng)較為明亮，能夠使相互陌生的人產(chǎn)生信任感和安全感。戶外公共活動(dòng)區(qū)域照明主要為中心廣場(chǎng)?？筛鶕?jù)高低錯(cuò)落的規(guī)劃設(shè)計(jì)布置不同功能的動(dòng)、靜區(qū)域，燈光密度有密有疏，燈光亮度有明有暗，盡可能考慮不同年齡、不同心情的需求。燈桿高度宜降至及腰處，間或采用地?zé)?，適當(dāng)配置光線柔和的彩燈，形成社區(qū)精致的夜景。節(jié)日時(shí)可加大燈光亮度和密度，烘托節(jié)日氣氛。商業(yè)設(shè)施照明櫥窗燈光和照明燈光結(jié)合，在人流集中區(qū)域做到燈光明亮，烘托商業(yè)氛圍，在相對(duì)幽靜的環(huán)境中使用柔和、色彩變化的裝飾燈。門頭可統(tǒng)一設(shè)置小型霓虹燈裝飾。其它消防系統(tǒng)消防設(shè)施和管理非常重要，在設(shè)計(jì)中應(yīng)以滿足國家有關(guān)消防規(guī)范要求為前提，保障安全。園區(qū)應(yīng)設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，采用控制中心報(bào)警聯(lián)動(dòng)裝置。園區(qū)內(nèi)在中心會(huì)所等處設(shè)置消防栓，消防栓的設(shè)計(jì)應(yīng)考慮其隱蔽性，室外消防栓間距不超過120米。公寓內(nèi)的走道、公建設(shè)施等根據(jù)消防部門的要求配置一定數(shù)量的滅火器。會(huì)所、公共通道等應(yīng)裝設(shè)疏散標(biāo)志燈，應(yīng)急照明燈。四、供氣系統(tǒng)1) 如有集中供氣站，其布置應(yīng)盡量遠(yuǎn)離居住及公用建筑，滿足防火、防爆的最小距離要求；2) 煤氣應(yīng)按照管道供應(yīng)的方式設(shè)計(jì)，在廚房、操作間 （工作平臺(tái)）設(shè)置入口，以接駁市政煤氣進(jìn)入小區(qū)，按臨安市供氣設(shè)計(jì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。五、空調(diào)系統(tǒng)u 園區(qū)會(huì)所、商業(yè)設(shè)施采用中央空調(diào)系統(tǒng)，冷凍機(jī)房設(shè)在地下室。u 對(duì)于電梯公寓住宅，采用普通家用分體式空調(diào)機(jī)，預(yù)留電源插座和室外機(jī)位，預(yù)留穿墻管加內(nèi)外護(hù)套。室外機(jī)的冷凝水管與落水管連接。u 對(duì)于獨(dú)棟別墅和排屋，建議采用小型戶式中央空調(diào)，設(shè)置專門的設(shè)備間。六、消防系統(tǒng)總平面 園區(qū)道路保持環(huán)通流暢，能滿足消防車的通行。設(shè)計(jì)足夠的消防登高面。各建筑單體之間的消防間距符合規(guī)范要求。建筑 建筑構(gòu)件滿足相應(yīng)的消防等級(jí)要求。各幢建筑的樓梯間均有自然采光和通風(fēng)。公寓住宅按封閉樓梯要求設(shè)計(jì)疏散樓梯；樓梯均有通往屋頂?shù)某隹?。消防給水 園區(qū)內(nèi)室外消火栓間距不大于120米。各建筑均設(shè)置室內(nèi)消火栓滅火系統(tǒng)。地下車庫和住宅樓電梯廳前室、會(huì)所等設(shè)置自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)。消防電氣 園區(qū)內(nèi)建筑根據(jù)消防規(guī)范要求，設(shè)置消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。消防控制中心設(shè)在會(huì)所大樓底層。在地下室、會(huì)所、營業(yè)房、公共通道等處設(shè)置煙感或溫感等自動(dòng)報(bào)警裝置，并安裝疏散標(biāo)志燈、應(yīng)急照明燈。七、環(huán)保、衛(wèi)生防疫設(shè)施（一）廢氣排放方式 u 衛(wèi)生間：無外窗的衛(wèi)生間，設(shè)置有防回流構(gòu)造的排氣通風(fēng)道，從屋頂排至室外，并預(yù)留安裝排氣機(jī)械的位置和條件。u 廚房：設(shè)置出屋面的垂直煙道，并應(yīng)有防回流和串煙的措施，在灶具或吸煙處要設(shè)局部排氣設(shè)備。廚房不宜設(shè)計(jì)地漏，以利于減少蟲害的滋生和廢氣的污染。 u 陽臺(tái)：雨水應(yīng)自成系統(tǒng)排到室外散水面或明溝，不與屋面雨水系統(tǒng)相連接，以防室外排水管系中的有害氣體、臭氣通過陽臺(tái)進(jìn)入室內(nèi)。 （二）防噪處理方式 窗采用中空雙層玻璃，合理安排空調(diào)安裝位置和方式、采用降低噪音的雙壁螺旋水管道、戶內(nèi)分隔墻和樓板具有足夠的厚度，以保障室內(nèi)的安靜。（三）其它 u 垃圾收集點(diǎn)應(yīng)妥善處理，設(shè)專用通道，并將其設(shè)置在隱蔽處的半封閉小間內(nèi)。這樣既方便生活垃圾投放，又便于保持清潔衛(wèi)生和美觀。u 游泳池設(shè)循環(huán)過濾、消毒設(shè)備。園區(qū)內(nèi)的景觀水體設(shè)置循環(huán)過濾系統(tǒng)、定期清潔。u 園區(qū)主要道路及公共場(chǎng)所均設(shè)置廢物箱，其間距小于80米，要求防雨、密閉、整潔、美觀?！　“?、垂直運(yùn)輸系統(tǒng)項(xiàng)目以獨(dú)棟別墅為主，排屋為輔，還有少量低層電梯公寓，公寓全部使用電梯，部分排屋和獨(dú)棟別墅使用小型電梯。根據(jù)項(xiàng)目的銷售價(jià)格限制和未來運(yùn)行費(fèi)用等因素考慮，設(shè)想選擇OTIS電梯。第九章 會(huì) 所 設(shè) 計(jì)一、會(huì)所設(shè)置原則：u 別墅會(huì)所首先要保證業(yè)主活動(dòng)的私密性和安全性，在體現(xiàn)休閑度假同時(shí)，應(yīng)提供良好的社交場(chǎng)所，一般采取封閉型管理。u 別墅會(huì)所必須具備檔次高、功能全、經(jīng)營性和個(gè)性化的特征。其中個(gè)性化直接與社區(qū)定位關(guān)聯(lián)，如本案是游艇主題的大型別墅社區(qū)，在會(huì)所功能設(shè)計(jì)上應(yīng)根據(jù)業(yè)主或游客的需求設(shè)置水上運(yùn)動(dòng)設(shè)施、SPA水療服務(wù)等。u 本案由于規(guī)模較大，基地呈長(zhǎng)方形，因此將設(shè)計(jì)兩大主題會(huì)所：五星級(jí)游艇商務(wù)會(huì)所位于北部青山湖沿岸處，應(yīng)將此會(huì)所設(shè)計(jì)為本案區(qū)域內(nèi)的標(biāo)志性建筑。會(huì)所占地面積為1500平方米，建筑面積3000平方米，可采用現(xiàn)代海濱建筑風(fēng)格，突出游艇等水上運(yùn)動(dòng)、休閑度假特征。多功能中心服務(wù)會(huì)所位于基地南部沖溝核心位置，朝向社區(qū)主入口。占地面積1500平方米，建筑面積3000平方米，突出功能全的服務(wù)特征，強(qiáng)化社區(qū)生活氛圍。二、會(huì)所應(yīng)有功能：五星級(jí)游艇商務(wù)會(huì)所 u 水上設(shè)施：泊位若干個(gè)，防波堤，游艇和帆船。 u 陸上設(shè)施：會(huì)所大樓，酒店客房，干船倉，游艇維修 倉，露天游艇池，網(wǎng)球場(chǎng) ，停車場(chǎng) 。多功能中心服務(wù)會(huì)所 可作為銷售中心使用，當(dāng)整個(gè)樓盤銷售完畢，銷售中心再改為商業(yè)用途；u 設(shè)置房產(chǎn)開發(fā)公司及其物業(yè)公司辦公室；u 設(shè)置超市；u 設(shè)置看樓候車室；u 備用發(fā)電機(jī)房；u 消防報(bào)警中心；u 中央空調(diào)；u 小區(qū)安保監(jiān)控中心。三、建議規(guī)模及設(shè)施：五星級(jí)游艇商務(wù)會(huì)所會(huì)館面積：3500㎡上下三層，一層1500㎡，二層1000㎡，三層1000㎡u 一層：游泳館：500 SPA水療：250㎡ 超市：300㎡ 游艇維修倉：350㎡u 二層：咖啡廳200㎡餐廳：500㎡健身房300u 三層：商務(wù)套房500㎡、全水景多功能廳500㎡室外設(shè)置： 標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)1個(gè)：200㎡ 停車位30個(gè) 游艇碼頭1個(gè)多功能中心服務(wù)會(huì)所 室內(nèi)設(shè)置：u 會(huì)館面積3000㎡，上下三層 一層1500㎡，二層1000㎡，三層500㎡u 一層：游泳館：500㎡ 羽球館：250㎡（2個(gè)標(biāo)準(zhǔn)場(chǎng)地） 美容院：100㎡ 超市：500㎡ 桑拿：150u 二層：咖啡書吧300㎡ 健身房500㎡ 多功能廳200㎡（老年活動(dòng)室、商務(wù)中心、棋牌室、乒乓球等）u 三層：辦公用房500㎡（物業(yè)公司、監(jiān)控中心不小于50平米及公司辦公室）室外設(shè)置：帶有少量看臺(tái)的標(biāo)準(zhǔn)籃球場(chǎng)一個(gè)：500㎡ 標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)2個(gè)：400㎡ 第十章 物 業(yè) 管 理一、委托物業(yè)管理1. 為給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)高安全、高潔凈、高舒適的生活環(huán)境，讓業(yè)主享受到良好的服務(wù)，項(xiàng)目擬請(qǐng)具有一級(jí)資質(zhì)等級(jí)、通過IS09002質(zhì)量體系論證的、具有豐富別墅物管經(jīng)驗(yàn)或者擁有境外管理背景的物管企業(yè)來進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)。2. 委托管理時(shí)間：自項(xiàng)目正式啟動(dòng)至項(xiàng)目竣工交付業(yè)主，并成立業(yè)主委員會(huì)止。3. 業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)決定聘請(qǐng)一家物業(yè)管理公司實(shí)施物業(yè)管理。二、管理服務(wù)及要求1. 為保障將來為業(yè)主提供優(yōu)良的服務(wù)，在規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段，向開發(fā)公司提供物業(yè)管理所需硬件設(shè)施方面的要求、意見和建議。2. 在項(xiàng)目開發(fā)期間，根據(jù)開發(fā)公司的要求，提供相應(yīng)的物業(yè)管理及保安服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議及管理委托合同。3. 項(xiàng)目開盤前，物業(yè)公司需擬定小區(qū)物業(yè)管理辦法和業(yè)主管理公約。其中涉及裝修管理規(guī)定要具體，如裝修承包商的資質(zhì)審核、建筑垃圾的處理及清理費(fèi)用的收取等。4. 在樓盤交付之后，向業(yè)主提供： A．公共服務(wù)； B．免費(fèi)代辦服務(wù)； C．專項(xiàng)有償服務(wù)； D．配套有償服務(wù)。5. 小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后一年之內(nèi)，爭(zhēng)取獲區(qū)內(nèi)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)稱號(hào)；二年之內(nèi)爭(zhēng)取獲杭州市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)稱號(hào)。二年之后爭(zhēng)取獲得更高的榮譽(yù)稱號(hào)。 三、開發(fā)商一次性投入內(nèi)容開發(fā)公司為保證業(yè)主高品質(zhì)的生活，將提供物業(yè)管理必須的管理用房、基礎(chǔ)設(shè)施及生活配套服務(wù)設(shè)施（含經(jīng)營用房）。管理用房： A．辦公用房； B．檔案資料室； C．值班室；D．倉庫、工具間等。基礎(chǔ)設(shè)施： A．配電房；B．生活水池及變頻水泵房；C．公共車位、車庫及管理系統(tǒng)；D．安防智能系統(tǒng)（包括報(bào)警監(jiān)控中心）；E．衛(wèi)星電視系統(tǒng)； F．背景音樂系統(tǒng)；G．垃圾中轉(zhuǎn)房。生活服務(wù)設(shè)施；； ；、乒乓球室、棋牌室等；； ； ；；四、物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目 公共服務(wù)（費(fèi)用已含入物業(yè)管理費(fèi)）A．24小時(shí)保安值班、巡邏、消防和車輛管理；B．公共場(chǎng)所保潔；C．公共綠化園藝保養(yǎng)和培植；D．住宅區(qū)生活垃圾收集和傾倒；E．公共設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng)。免費(fèi)代辦服務(wù)A．代收代繳水電費(fèi)；B．代收代繳有線電視、衛(wèi)星電視收視費(fèi)；C．代辦報(bào)刊訂閱和收發(fā)、郵件收發(fā)；D．代叫出租車；E．代聘司機(jī)；F．代請(qǐng)保姆；G．代請(qǐng)私人保健醫(yī)生；H．代辦暫住證；I． 代辦保險(xiǎn)；J．代訂生日蛋糕、花籃；K．代聘裝潢設(shè)計(jì)、施工單位；L．代訂飛機(jī)、輪船、汽車、火車票；M．代為搬運(yùn)單件貨物；N．私宅報(bào)警器日常檢查；O．組織區(qū)內(nèi)業(yè)主聯(lián)誼、文化、體育活動(dòng)；P．電話及訪客留言轉(zhuǎn)告。專項(xiàng)有償服務(wù)：A．寒假、暑假學(xué)生活動(dòng)；B．臨時(shí)照看孩童；C．鐘點(diǎn)清潔；D．老人、病人護(hù)理；E．禮儀