【正文】 四、產品類型 …………………………………………………………21五、目標客戶 …………………………………………………………22六、價格分析 …………………………………………………………23第三章 項目案名建議 一、案名取向原則 ……………………………………………………24 二、案名建議 …………………………………………………………24第四章 項目核心概念一、游艇主題概念 ……………………………………………………26二、景觀分區(qū)概念 ……………………………………………………26三、產品分級概念 ……………………………………………………27四、核心別墅概念 ……………………………………………………28第五章 項目總體規(guī)劃一、規(guī)劃理念 …………………………………………………………29二、規(guī)劃原則 …………………………………………………………29三、規(guī)劃定位 …………………………………………………………30四、功能布局 …………………………………………………………30五、空間結構 …………………………………………………………31六、交通結構 …………………………………………………………32七、綠化系統 …………………………………………………………34八、豎向設計 …………………………………………………………34九、項目規(guī)劃需注意的若干問題 ……………………………………35第六章 項目建筑單體一、建筑單體設計原則 ………………………………………………37二、建筑風格 …………………………………………………………37三、建筑體型 …………………………………………………………37四、建筑色彩 …………………………………………………………38五、外立面用材 ………………………………………………………39六、建筑結構形式 ……………………………………………………39七、住宅戶型 …………………………………………………………39八、建筑裝飾標準 ……………………………………………………46九、項目戶型配比 ……………………………………………………47第七章 項目景觀設計一、景觀營造的總體思路 ……………………………………………49二、景觀風格 …………………………………………………………49三、景觀布局結構 ……………………………………………………50四、軟質景觀設計 ……………………………………………………51五、硬質景觀設計…………………………………………………… 52六、照明設計………………………………………………………… 54七、景觀設計中應注意的問題……………………………………… 55第八章 基礎設施一、給排水系統 ………………………………………………………58二、電氣系統 …………………………………………………………59三、弱電系統 …………………………………………………………62四、供氣系統 …………………………………………………………67五、空調系統 …………………………………………………………67六、消防系統 …………………………………………………………67七、環(huán)保、衛(wèi)生防疫設施 ……………………………………………68八、垂直運輸系統 ……………………………………………………69第九章 會所設計一、會所設置原則 ……………………………………………………71二、會所應有功能 ……………………………………………………72三、建議規(guī)模及設施 …………………………………………………72第十章 物業(yè)管理一、委托物業(yè)管理 ……………………………………………………74二、管理服務及要求 …………………………………………………74三、開發(fā)商一次性投入內容 …………………………………………75四、物業(yè)管理的服務項目 ……………………………………………76五、物管費收取原則及支出范圍 ……………………………………78 第一章 項 目 概 況 一、地理位置項目位于臨安青山湖旅游度假區(qū)北岸，坐北朝南，南面直接正對青山湖湖，水岸線長達千米，東西兩側各擁有一個天然水灣，北面為稻田、沖溝和緩坡地帶，并有天然水塘若干處。地形東、南高，西，北部偏低，等高線50米以下的面積（不包括湖面）約占全區(qū)用地面積的一半。8月為相對平均干燥期，平均月雨量150毫米左右，10月雨量逐月減少，12月最少。u 石臨公路兩側和02省道南側及其他地區(qū)的環(huán)湖度假村，應嚴格遵循高程在45米（）以上的山體禁止開發(fā)、沖溝地區(qū)禁止開發(fā)、道路綠化帶禁止占用此三原則進行開發(fā)，同時對開發(fā)地區(qū)進行嚴格的指標控制。自然景觀 u 項目自然景觀相比閑林一帶要優(yōu)化很多，青山湖有10平方公里的寬曠湖面和清澈的三級水質，比西湖（）幾乎大一半，湖中的水上森林更是國內獨有。由于庫區(qū)內人們活動增加，生活污水排入水庫，嚴重影響青山水庫的水質和下游供水。 規(guī)劃設計：香港都市建筑設計咨詢有限公司/DDB上海秉仁建筑事務所216。 綠地率：65%216。 發(fā)展商：浙江中都集團216。同時區(qū)域內五星級酒店和旅游區(qū)規(guī)劃，使配套更具豐富性和尊貴性。 咨詢電話：87980288 87983288現有項目綜合評判216。 開發(fā)地貌環(huán)境相似：同處于青山湖環(huán)湖方位，地貌均以低山丘陵——谷地和水體為主要特征。u 對內交通主要有幾條盡端式鄉(xiāng)村級道路到達各端點，缺乏環(huán)區(qū)道路系統，區(qū)塊間的通達性、聯系性差，已建道路級別低、路況差。石臨公路規(guī)劃方案（一級公路）216。B、杭州交通二環(huán)杭州高速二環(huán)（彭彰線）是杭州旅游西進的首要工程之一，北接余杭104國道，南至富陽連302國道，是杭州市交通體系中的一條重要郊區(qū)環(huán)線，它的建成將對臨安市的經濟發(fā)展、青山湖旅游度假區(qū)的開發(fā)產生深遠影響。 從各自優(yōu)劣勢分析來看，規(guī)劃認為東線方案比較合理。該項目需新建大橋和480米隧道，線路長，故工程造價較大。216。216。3. 29．。第二章 項 目 定 位一、開發(fā)定位結合大杭州別墅開發(fā)不斷西進的發(fā)展格局，項目將建設成為繼閑林低密度住宅板塊之后，以“湖泊游艇、山地水岸”著稱的又一低密度別墅類大型高尚居住區(qū)，實現“奢華時尚u 電梯公寓的目標消費群以城市中高收入人群為核心對象，以公務員、白領、大學教授、中收入專業(yè)人員為主體對象。翡翠灣（私人官?。┽屢猓骸棒浯洹钡纳掀罚环Q為帝王玉。在水之洲釋意：“在水之洲”的意境取自“蒹葭蒼蒼，在河之洲”的古詩，“在水”點明項目方位及“湖”這一基本自然元素，“洲”表明項目臨水優(yōu)美的地貌特征。u 主力產品：全面差異化的山地及水岸景觀的豪華型別墅。2. 設計要求因地制宜，創(chuàng)新制勝，突出基地的山地水岸地貌特征和優(yōu)勢，突出“奢華時尚通過合理地組織室內功能、室外空間，滿足人性化的生活需求和現代住宅的完備功能配置，貫徹生態(tài)健康的居家理念。2. 排屋區(qū)：根據基地的地形情況，設想將排屋區(qū)主要沿基地的北部布局，結合幾條南北走向的谷地進行排布。同時，強調組團空間與山地自然景觀的滲透，并通過獨立的步行系統來聯系各個組團空間。 沿基地南側設一出入口，作為社區(qū)與休閑會所的聯系。公寓區(qū)的業(yè)主停車通過地面停車場來解決。八、豎向設計由于項目基地內具有平地、丘陵、山地、谷地等多種地貌類型，豎向設計在規(guī)劃階段就成為一個非常重要的因素。社區(qū)整體形象塑造根據社區(qū)的開發(fā)定位，規(guī)劃要特別注意加強社區(qū)的自然生態(tài)意象。3. 建筑室內空間力求緊湊和靈活，以充分提高套內的使用效率。排屋：u 層數為三層，另外在底層設車庫以及相關的輔助用房。六、建筑結構形式u 獨立式別墅：采用磚混結構。 單體要求：1) 地面標高及室內高差的確定。首層設計應考慮半地下室車庫的情況。2) 建筑布局用南北朝向的錯位式布局，在小長寬比的基礎上引入寬HOUSE的設計，首層設置內景式中庭花園。4) 聯排別墅要求盡量設計大面寬小進深，應滿足采光通風要求，不得出現黑廚、黑衛(wèi)現象出現。12) 室內樓梯應有效地連接各使用功能，且不對使用功能產生不利影響。8—1以下，開間不小于13米。4) 產品占據臨湖山頂和沿游艇碼頭、主題會所周圍最佳位置。3) 別墅首層必須考慮設計工人房（帶衛(wèi)生間），且將工人房、洗衣房、廚房安排在同一功能區(qū)內，減少對主人家庭生活空間的影響，曬衣位置如無法安排時可設置光棚處理。9) 別墅的空間設計，要求進入別墅即感受空間開闊、光亮、功能分明、合理，采光通風要好，不得有黑廚、黑衛(wèi)現象出現。5. 車庫：，其余同室內粉刷，外刷防霉涂料。景觀設計應注重對基地自然狀況的研究和利用、對空間關系的處理和發(fā)揮以及與社區(qū)整體風格的融合和協調。核心景觀區(qū)在項目北區(qū)，結合總體布局，通過水面、坡地、步道、廣場、多層次的植物來形成一個核心景觀區(qū)，作為整個社區(qū)的景觀核心。植物的配置要考慮到各種自然的特色及融合，使居住者感受到季象分明的景觀特色，并形成社區(qū)特有的生態(tài)調節(jié)系統。通過堆土、小丘等地坪上升的處理和洼地、凹坑等地坪的下沉處理，形成自然變化的下沉花園、活動場地、安靜的休息停留場所等。護坡處理在斜坡、擋土墻與堤岸等處，要區(qū)分其不同的使用功能，如噪聲隔離、視線遮擋、交通控制等，在滿足使用功能的基礎上，還要考慮景觀美觀的需要，在斜面的傾斜度、質地、拼接形式、材料等方面，均要進行特殊的處理。光源的色溫多選用暖光源，各式路燈、景燈、地燈、壁燈和泛光燈靈活運用。 社區(qū)入口在社區(qū)入口的處理上，通過高大的樹木、優(yōu)美的植被景觀體現強烈的自然意象，在功能布置上遵循下列原則：1) 入口位置由外部道路適當地后退，形成一個緩沖地帶。特別是濱湖區(qū)域、別墅與社區(qū)道路之間的地帶，要通過豎向的變化，來求得水面、宅地、建筑之間的柔和過渡，并在空間層次的變化上起到重要作用。3) 衛(wèi)生間：埋設坐便器、洗臉盆、淋浴房、洗拖把池、洗衣機管線接口。獨立別墅每戶用電容量不小于25KW。2. 廚房：家庭生活的操作空間，光源主要起照明環(huán)境的作用，設置照明開關。6. 公共部分：聲光控開光。各配電點以控制電纜相連后并入路燈控制網，小區(qū)主干道照明、支路照明、綠化景點照明可采用獨立電纜供電，這樣可以根據不同需要對主干道及部分路燈及綠化景點內的路燈實行半夜燈控制，既節(jié)約電能，又滿足不同時段小區(qū)環(huán)境的功能需求。有關增加各種娛樂收視的問題，根據網絡發(fā)展的趨勢，屆時在網上自然就會解決。（六）公共照明自動控制系統 項目夜間照明不僅是園區(qū)本身采光、造景之必須，也是展現園區(qū)景觀，為后續(xù)開發(fā)營造氛圍的有效手段。其光源主要有射燈、裝飾燈具等。路燈分布的密度不宜太疏，道路交叉口一定要設燈，既便于看清道路，又便于辨認各標識系統。商業(yè)設施照明櫥窗燈光和照明燈光結合，在人流集中區(qū)域做到燈光明亮，烘托商業(yè)氛圍，在相對幽靜的環(huán)境中使用柔和、色彩變化的裝飾燈。五、空調系統u 園區(qū)會所、商業(yè)設施采用中央空調系統，冷凍機房設在地下室。各幢建筑的樓梯間均有自然采光和通風。七、環(huán)保、衛(wèi)生防疫設施（一）廢氣排放方式 u 衛(wèi)生間：無外窗的衛(wèi)生間，設置有防回流構造的排氣通風道，從屋頂排至室外，并預留安裝排氣機械的位置和條件。園區(qū)內的景觀水體設置循環(huán)過濾系統、定期清潔。會所占地面積為1500平方米，建筑面積3000平方米，可采用現代海濱建筑風格，突出游艇等水上運動、休閑度假特征。3. 業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會決定聘請一家物業(yè)管理公司實施物業(yè)管理。 三、開發(fā)商一次性投入內容開發(fā)公司為保證業(yè)主高品質的生活，將提供物業(yè)管理必須的管理用房、基礎設施及生活配套服務設施（含經營用房）。基礎設施： A．配電房；B．生活水池及變頻水泵房；C．公共車位、車庫及管理系統；D．安防智能系統（包括報警監(jiān)控中心）；E．衛(wèi)星電視系統； F．背景音樂系統；G．垃圾中轉房。2. 在項目開發(fā)期間，根據開發(fā)公司的要求，提供相應的物業(yè)管理及保安服務，并簽訂前期物業(yè)管理服務協議及管理委托合同。占地面積1500平方米，建筑面積3000平方米，突出功能全的服務特征，強化社區(qū)生活氛圍?！　“恕⒋怪边\輸系統項目以獨棟別墅為主，排屋為輔，還有少量低層電梯公寓，公寓全部使用電梯，部分排屋和獨棟別墅使用小型電梯。廚房不宜設計地漏，以利于減少蟲害的滋生和廢氣的污染。消防給水 園區(qū)內室外消火栓間距不大于120米。室外機的冷凝水管與落水管連接。其它消防系統消防設施和管理非常重要，在設計中應以滿足國家有關消防規(guī)范要求為前提，保障安全。公共樓道、和室前門斗的燈光亮度一般即可，主要是為方便住戶夜歸時識別及開門之用，可設置紅外感應控制燈，以節(jié)省用電。周邊綠地上設一精致光源，與綠地景觀相呼應，形成一道景觀。本章節(jié)還將由環(huán)境設計專家進行專門策劃后再另行評審。具體接收的衛(wèi)星節(jié)目，需根據收費情況和客戶群實際消費能力另行決定。（五）其它 在地下車庫、電梯前室、疏散走道、公共空間出入口等部位應根據功能設置，考慮通風換氣、消防等配置，還應設置應急照明和疏散照明系統。居室內所有插座均有漏電保護裝置。3. 衛(wèi)生間：應使用防水開關。商業(yè)設施按有空調建筑考慮。4) 工作臺：預留燃氣熱水器的進出口位置。對于現有的幾處水塘，可以考慮在設計中加以利用，并結合雨水排除功能組織社區(qū)內部的水系。3) 門衛(wèi)間設在出入車道的中間，便于門衛(wèi)對雙向交通的管理。七、景觀設計中應注意的問題 社區(qū)界面處理本項目基地北側是臨石路，西側是現狀道路，南鄰青山湖水面，東邊界基本以山脊線為界，與社區(qū)界面直接有關的主要是南、北、西三面。 環(huán)境小品社區(qū)內環(huán)境小品主要包括座椅、護柱、種植容器、垃圾筒、水池、噴泉、構架、雕塑、花壇、井蓋以及引導系統等。在材料的選擇上，要注意多選用自然化的材料，與整個社區(qū)的自然意象相協調。3. 各