【正文】 15501/323畝建設(shè)用地面積（㎡）175030/263畝總建筑面積（㎡）87709其中地上建筑面積（㎡）其中住宅面積（㎡）公建面積（㎡）商業(yè)面積（㎡）旅游面積（㎡）地下建筑面積（㎡）總戶數(shù)（戶）居住人口（人）建筑密度建筑限高（m）容積率綠地面積（㎡）綠地率小汽車泊位（地下）（個）戶均汽車泊位（個）二、用地紅線圖（附圖）三、規(guī)劃設(shè)計控制條件四、規(guī)劃道路后退要求五、日照及通風(fēng)要求六、其它第二節(jié) 地理位置及現(xiàn)狀一、地理位置本項目位于杭州之江路186號，總占地335畝，其中有40多畝水面（夢湖），原為金馬公司開發(fā)的未來世界主題公園。降價觀望氣氛、第二節(jié) 項目開發(fā)理念本地塊位于杭州市之江國家旅游度假區(qū)核心區(qū)塊，南鄰之江路及浙工大之江校區(qū)，北至大諸橋村山地，東與潤和山莊、景月灣別墅區(qū)接壤，西與夢湖山莊、楓丹白露別墅區(qū)接壤，地塊南北進深約720米,東西長約310米，總用地面積約223445平方米，其中夢湖面積約27000平方米，考慮分兩期進行開發(fā)。本地塊占地面積大，自然景觀較好，良好的自然條件配以卓越的產(chǎn)品品質(zhì)作為產(chǎn)品的核心競爭力，在規(guī)劃、建筑、景觀、節(jié)能、智能化、精裝修、配套、物管、園區(qū)服務(wù)體系等產(chǎn)品內(nèi)在相關(guān)元素上發(fā)掘和制造產(chǎn)品的亮點，使產(chǎn)品在該區(qū)域市場競爭中脫穎而出，同時利用綠城固有的品牌優(yōu)勢以及借重在該區(qū)域開發(fā)的玫瑰園別墅區(qū)的經(jīng)典之作，充分發(fā)掘忠實客戶資源潛力，迎合目標客戶群體需求，營造強勢的稀缺性、高品質(zhì)賣點，必能對項目的開發(fā)和銷售帶來良好的推動力。但從規(guī)劃上看之江、轉(zhuǎn)塘區(qū)域住宅用地基本都在之江路以南、繞成高速及320國道附近。此外，杭州通過新的城市規(guī)劃拉動杭州房地產(chǎn)市場，不僅吸引了余杭、蕭山、臨安等地農(nóng)民向城市聚集，也同時凝聚了上海等周邊地市人們的購買力。鑒于之江區(qū)域住宅開發(fā)的高起點、高標準定位和本項目自然環(huán)境優(yōu)越的稟賦，客觀限定了本地塊項目高品質(zhì)、高檔次、精品化的開發(fā)方向。杭州未來世界項目產(chǎn)品策劃書杭州未來世界項目產(chǎn)品策劃書杭州金馬房地產(chǎn)有限公司二〇〇八年六月182目　錄第一章 前言 3第一節(jié) 項目可行性研究結(jié)論 4第二節(jié) 項目開發(fā)理念 8第二章 項目地塊及周邊概況 10第一節(jié) 項目地塊規(guī)劃指標 10第二節(jié) 地理位置及現(xiàn)狀 12第三節(jié) 項目周邊規(guī)劃結(jié)構(gòu) 23第四節(jié) 自然條件 37第三章 項目所在的城市歷史文化背景 44第一節(jié) 歷史文化內(nèi)涵與底蘊 44第二節(jié) 地方文化習(xí)俗 46第四章 市場定位及產(chǎn)品定位 49第一節(jié) 主要競爭樓盤分析 49第二節(jié) 本項目市場定位 75第三節(jié) 產(chǎn)品定位 82第五章 規(guī)劃設(shè)計 85第一節(jié) 設(shè)計理念及意象 85第二節(jié) 規(guī)劃設(shè)計控制條件 87第三節(jié) 規(guī)劃設(shè)計基本要求 88第四節(jié) 交通組織要求 92第五節(jié) 開發(fā)分期與樣板區(qū)、現(xiàn)場售樓處設(shè)置 96第六章 建筑設(shè)計 99第一節(jié) 住宅部分 99第二節(jié) 公共配套 104第七章 室內(nèi)設(shè)計 107第一節(jié) 周邊競爭樓盤室內(nèi)設(shè)計調(diào)查及分析 107第二節(jié) 樣板房 113第三節(jié) 會所及公共部位 115第八章 景觀設(shè)計 116第一節(jié) 設(shè)計理念及意象 116第二節(jié) 景觀設(shè)計要求 120第九章 安裝、基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)計 139第一節(jié) 給排水系統(tǒng) 139第二節(jié) 電氣系統(tǒng) 141第三節(jié) 弱電系統(tǒng) 143第四節(jié) 暖通 149第五節(jié) 其他 150第十章 物業(yè)管理及服務(wù)體系 152第一節(jié) 物業(yè)管理模式 152第二節(jié) 物業(yè)管理時間的界定 156第三節(jié) 開發(fā)商一次性投入內(nèi)容的要求 161第四節(jié) 園區(qū)服務(wù)功能要求 163第五節(jié) 服務(wù)內(nèi)容 166第六節(jié) 服務(wù)及物管收費標準 174第十一章 經(jīng)濟估算 176杭州未來世界項目產(chǎn)品策劃書第一章 前言杭州未來世界項目是由添智企業(yè)有限公司和逸豐（中國）有限公司聯(lián)合收購杭州金馬房地產(chǎn)有限公司100％股權(quán)形式取得，項目位于杭州之江國家旅游度假區(qū)之江路186號，占地335畝，其中有40多畝水面（夢湖），原為金馬公司開發(fā)的未來世界主題公園。本產(chǎn)品策劃書的編制以市場調(diào)查為基礎(chǔ)，力爭使得本項目產(chǎn)品策劃理念在契合市場需求的基礎(chǔ)上具備一定的前瞻性。杭州之江國家旅游度假區(qū)依托國家級旅游度假區(qū)的“品牌”優(yōu)勢和與全國12個國家級度假區(qū)的公共資源優(yōu)勢，以休閑旅游度假為發(fā)展方向，重點發(fā)展特色旅游景點項目，休閑娛樂設(shè)施和現(xiàn)代會展業(yè)，將之江度假區(qū)打造成為休閑產(chǎn)業(yè)的聚集地。 商業(yè)2007年之江、轉(zhuǎn)塘區(qū)域已招商建設(shè)極地海洋主題公園，正在招商洽談和前期規(guī)劃中的項目有會議中心、會展中心，會議度假村、美食度假村、花卉博覽城、錢幣博物館等，隨著這些項目的陸續(xù)建成，之江、轉(zhuǎn)塘區(qū)域必將成為浙江乃至整個長三角的旅游度假勝地。四、經(jīng)濟可行性結(jié)論初步測算項目稅后投資收益率 %（），經(jīng)濟上可行。本項目作為綠城在之江國家旅游度假區(qū)開發(fā)建設(shè)的第三個樓盤，因此在原九溪玫瑰園東西區(qū)開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)上，其定位必須與高起點、高標準的城市發(fā)展規(guī)劃定位相匹配，引領(lǐng)現(xiàn)代舒適、景觀住宅的發(fā)展，充分體現(xiàn)對居住者的地位和對他們的人文關(guān)懷，倡導(dǎo)蓬勃大氣的現(xiàn)代審美關(guān)和健康、向上、親和的舒適居住生活理念。項目距離杭州市中心武林廣場18公里，距離西湖11公里，（以上為車行距離），黃龍，繞城南北線、機場、杭千高速。該區(qū)塊以原未來世界主題公園和轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)為依托，已形成較為成熟的公交網(wǎng)絡(luò)，之江路現(xiàn)有公交線路主要有：游5路、假日5路、觀光8路由市區(qū)到未來世界，331路由轉(zhuǎn)塘到留下路過未來世界，504路、308（K308）路由延安路到轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)，終點站距本地塊約800M，公交線路可直通黃龍體育中心、城站火車站、火車東站、延安路等市中心區(qū)域。櫻花小筑等；在開發(fā)的樓盤有杭州陽明谷、九樹公寓、公元其中世紀聯(lián)華超市面積最大，有近2000㎡。單元內(nèi)有繞城公路、320國道、杭千高速、規(guī)劃城市遠景輕軌線路等多條對外交通道路匯合，是杭州西南部對外的一個重要門戶。（五）用地規(guī)劃規(guī)劃從旅游西進的宏觀戰(zhàn)略出發(fā)，將之江度假區(qū)單元納入上泗地區(qū)整體保護與發(fā)展的大框架中，明確“一地兩區(qū)”的規(guī)劃目標，體現(xiàn)之江旅游度假區(qū)地區(qū)特色，堅持保護第一、生態(tài)優(yōu)先和可持續(xù)發(fā)展方針；規(guī)劃明確保護與發(fā)展相協(xié)調(diào)的理念，在保護的前提下適度開發(fā)，通過適度開發(fā)實現(xiàn)真正的保護，進而達到保護與開發(fā)的“雙贏”；鑒于規(guī)劃區(qū)范圍用地較大，南北跨度達到7千米。規(guī)劃重點控制和強化四個要素，即錢塘江沿江整體空間輪廓線、濱江綠帶和楔型綠軸、重點城市設(shè)計地段、建筑形象及色彩，以全面提高規(guī)劃區(qū)景觀質(zhì)量。（四）交通網(wǎng)規(guī)劃單元干道形成“兩橫、五縱、半環(huán)”的路網(wǎng)格局，主要由以下道路構(gòu)成：城市對外交通道路(高速公路及國道)：繞城公路、320國道；主干路：杭富路、美院南路東段；次干路：美院南路西段、美院北路環(huán)山路、象山路、之江路(西段)留泗路、靈龍路。第四節(jié) 自然條件一、氣候特征杭州市地處中北亞熱帶過渡區(qū)，溫暖濕潤，四季分明，光照充足，雨量豐沛。杭州市全年有兩個雨季和一個多雨時段。春(3～4月)、秋(9～10月)兩季為過渡季節(jié)，日射和日照量居中，相比之下，春季陰雨天氣較多，各值比秋季要小。據(jù)杭州市氣象臺觀測站1961～1980年記錄，杭州市區(qū)的多年平均氣壓為1011．6百帕，低于標準大氣壓1013．25百帕。春(3～5月)、秋(9～11月)兩季次之，平均月蒸發(fā)量75～150毫米。梅澇和臺澇均以臨安為最多，；建德、淳安較少，尤其是臺澇。1951951960、1961961961971974年臺澇較為嚴重。在 1956～1985年的30年中，影響臺風(fēng)共65個（次），平均每年2個（次 ），1966年竟然有5個（次），只有196197 1984三年沒有臺風(fēng)影響。1959年～1985年，最多為5天（1960、1983年）。1984年1月15～31日，雨雪不斷，臨安昌化和杭州市區(qū)雪深分別達38厘米和29厘米。秋旱以富陽、桐廬為最多，；以杭州市區(qū)和蕭山為最少。1959～1985年桐廬以北的中、北部地區(qū)“倒春寒”出現(xiàn)頻率較大（23％左右 ），約45年一遇；南部建德、淳安一帶因冷空氣勢力有所減弱，出現(xiàn)頻率稍?。?5～20％），約5～。1949～1985年，盛夏高溫明顯的年份是1951961961961971和1978年。第三章 項目所在的城市歷史文化背景第一節(jié) 歷史文化內(nèi)涵與底蘊一、城市歷史文脈（一）歷史文化資源杭州歷史悠久，自秦時設(shè)縣治以來，已有2200多年歷史。民國元年（1912年）以原錢塘、仁和縣地并置杭縣。靈隱寺、飛來峰、岳廟、六和塔、雷峰塔、錢王陵、太廟和良渚文化遺址，以及西泠印社、胡雪巖故居等文化古建筑，體現(xiàn)了杭州古今的燦爛文化。第二節(jié) 地方文化習(xí)俗一、城市內(nèi)各區(qū)域在當?shù)鼐用裥哪恐械挠∠髲木幼〗嵌葎澐?，杭州劃分為如下圖所示系列板塊，其中以城中、城西、湖濱、之江、錢江新城區(qū)域逐漸已經(jīng)成為公認的成熟中高檔居住板塊。上好正梁，接著釘椽子、蓋瓦片。將它貼在梁上，以求平安。如果哪戶人家開工筑墻時，聽到女人的哭聲，不管當天雇多少工，要花多少工錢，一定要停工，以后另選黃道吉日再行開工。萬年青、吉祥草各兩盆，置于堂前畫桌左右，意為吉祥如意，萬年常青。當天設(shè)宴，稱謂“喬遷喜酒”。沐橋本案一、杭州陽明谷度假村（一）項目簡介杭州陽明谷度假村位于之江國家旅游度假區(qū)內(nèi)，地處杭州規(guī)劃中的西大門轉(zhuǎn)塘與老城區(qū)之間，臨近西湖名勝區(qū)。其中獨立別墅128戶，聯(lián)體排屋70戶?！⒎桨珊拖?號會議廳216。二、公元項目將會在二期設(shè)置園區(qū)會館，同時在市區(qū)西湖名品街平海路設(shè)有一個“第三方俱樂部”，目前作為市區(qū)銷售接待點，日后將作為業(yè)主在市區(qū)的休閑場作，將配有書吧、酒吧等休閑場所。點評：①平層大面積戶型，與A32戶型一層相同，設(shè)有禮儀區(qū)、公共區(qū)、生活區(qū)、過渡及連接空間、私密區(qū)和服務(wù)區(qū)，戶型分區(qū)清晰，動線簡明；②擁有110平方米的環(huán)繞大露臺，從外圍空間聯(lián)通室內(nèi)各個區(qū)域。三、新帝而在建筑風(fēng)格上沒有采取一種“純粹”的風(fēng)格，而是采用了幾何形態(tài)鮮明、具有國際現(xiàn)代感的體塊造型和體現(xiàn)“東方意趣”的內(nèi)在空間相結(jié)合的MIX“混搭”理念。朗郡項目原定于08年5月開盤，但到目前為止尚未取得預(yù)售證，從銷售部了解，現(xiàn)定于08年9月底或10月初開盤，價格尚未確定，據(jù)銷售人員稱排屋的總價預(yù)計在700萬元/套左右。交通便利：之江大道和環(huán)線快速路、中河高架與之直接通達，到杭州市中心大約20分鐘車程，對外交通便利。別墅的市場單價在4000050000元/平方米（除去青山湖板塊），桃花源南區(qū)雖由綠城開發(fā)，但本項目的地理位置更有優(yōu)勢；杭州陽明谷與本項目同在一個板塊，但本項目所具有的綠城品牌價值和產(chǎn)品品質(zhì)必定優(yōu)于陽明谷。國內(nèi)客戶：本地和外地的私營企業(yè)主、外企或私企的高級管理人員、進杭發(fā)展的外地企業(yè)經(jīng)理等，其中包括很大數(shù)量的海歸人士。根據(jù)以上分析，目標客戶可細分為以下幾類：（一）知本階層：如金融機構(gòu)的高管層、有相當規(guī)模實力的私企老板等l 35－45歲之間，受過高等教育，事業(yè)有成，有相當比例的海歸人士；l 講究生活品質(zhì)，懂得享受生活，經(jīng)常出入高級消費場所（如高爾夫球會、高級食肆、club等）；l 社會圈子十分廣泛；選擇與自己身份地位、教育水平、消費檔次、年齡層次、興趣愛好大致相當或接近的人士為伍；l 多為兩代人合居，家庭常住人口約4～5人，如經(jīng)濟條件允許會選擇大面積公寓或Townhouse，總面積可達到500600㎡以上；l 會將本項目作為第一居所。職業(yè)背景：各類私營業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主、政府官員或其子女。五、目標客戶群工作生活形態(tài)分析（一）工作方式這些人群大多屬于各行各業(yè)的成功人士，生活多數(shù)被工作所占據(jù)，他們總是忙于種種應(yīng)酬，穿梭與各城市之間，全身心地投入工作，較少享受私人時間。六、目標客戶群內(nèi)在需求屬性分析根據(jù)之江轉(zhuǎn)塘板塊、西溪板塊的高端項目以及綠城第三節(jié) 產(chǎn)品定位一、產(chǎn)品定位核心詞：頂級的“尊貴、典雅自然山水宅邸”。戶型面積：獨立住宅地上建筑面積區(qū)間為5001000平米，以600800平米之間為主，聯(lián)排地上建筑面積以400平米為主，戶型設(shè)計以大面寬、短進深為主，聯(lián)排戶內(nèi)均有電梯，客廳開間大。（二）戶型面積需求對于排屋產(chǎn)品，一般較喜歡300㎡左右、樓層為三層、45房（包括保姆房）的產(chǎn)品，并有私家庭院。潛移默化地要求自己比一般富人有素質(zhì)有涵養(yǎng)，以簡約、低調(diào)的處事方式回歸生活。經(jīng)營管理領(lǐng)域：職業(yè)經(jīng)理人、高級管理人員。（三）投資客戶l 年齡在3540歲左右；l 社交圈子廣泛；l 經(jīng)濟來源渠道多；l 具有豐富的投資經(jīng)驗，對房地產(chǎn)有頗多研究；l 注重物業(yè)素質(zhì)，品牌與價格；l 看好之江區(qū)塊由于稀缺而帶來的升值潛力；l 為降低投資風(fēng)險，多會購買350㎡以下的戶型。歐美客戶：主要是機構(gòu)用途，如各國使館人員、外資企業(yè)中國首席代表和其他高級官員等，這些客戶主要是租用別墅，購買的比例較低。（三）客源定位高檔住宅項目的購買者有獨特的行為特征。根據(jù)以上特點，本項目可定位于――頂級的“尊貴、典雅自然山水宅邸”。高層以深色墻面為主，輔以白色線條，局部輔以中灰色調(diào)，并增加暖紅木色點綴。 ——新帝朗郡項目位于之江區(qū)之家國家旅游度假區(qū)，西湖國際高爾夫球場南側(cè)80米，南臨中國美院象山校區(qū)，北接西湖