【正文】 州市洪澇的年際變化，往往是梅澇和臺(tái)澇交替出現(xiàn)。1951951960、1961961961971974年臺(tái)澇較為嚴(yán)重。地震多為弱震(3級(jí)～5級(jí)以下)和微震(1級(jí)～3級(jí)以下)。在 1956～1985年的30年中，影響臺(tái)風(fēng)共65個(gè)（次），平均每年2個(gè)（次 ），1966年竟然有5個(gè)（次），只有196197 1984三年沒有臺(tái)風(fēng)影響。影響杭州市的臺(tái)風(fēng)以臺(tái)閩沿海登陸居多（約占影響臺(tái)風(fēng)總數(shù)的56％），海上轉(zhuǎn)向的和直接在浙江沿海登陸的臺(tái)風(fēng)各占總數(shù)的16％。1959年～1985年，最多為5天（1960、1983年）。雪深在10厘米以上的雪害的出現(xiàn)頻率為20～40％，即5～。1984年1月15～31日，雨雪不斷，臨安昌化和杭州市區(qū)雪深分別達(dá)38厘米和29厘米。（八）其他干旱杭州市旱期主要發(fā)生在8月，10月和11月～次年1月 ，分別稱為伏旱、秋旱和冬旱。秋旱以富陽、桐廬為最多，；以杭州市區(qū)和蕭山為最少。通常，丘陵山地的災(zāi)情重于平原。1959～1985年桐廬以北的中、北部地區(qū)“倒春寒”出現(xiàn)頻率較大（23％左右 ），約45年一遇；南部建德、淳安一帶因冷空氣勢(shì)力有所減弱，出現(xiàn)頻率稍?。?5～20％），約5～。9月，受南下冷空氣影響連續(xù)三天以上日平均氣溫低于22℃或20℃（即晚粳稻連續(xù)3天以上日均氣溫≤20℃的初日和晚雜交秈稻連續(xù)3天以上日均氣溫≤22℃的初日）的冷害天氣稱為“秋季低溫”。1949～1985年，盛夏高溫明顯的年份是1951961961961971和1978年。大風(fēng)杭州市各地在強(qiáng)冷空氣，臺(tái)風(fēng)和強(qiáng)對(duì)流天氣系統(tǒng)（雷暴、颮線等） 影響時(shí)，常出現(xiàn)風(fēng)速17米／秒，風(fēng)力８級(jí)以上的大風(fēng)，造成不同程度的災(zāi)害。第三章 項(xiàng)目所在的城市歷史文化背景第一節(jié) 歷史文化內(nèi)涵與底蘊(yùn)一、城市歷史文脈（一）歷史文化資源杭州歷史悠久，自秦時(shí)設(shè)縣治以來，已有2200多年歷史。杭州古稱錢唐。民國(guó)元年（1912年）以原錢塘、仁和縣地并置杭縣。自古文風(fēng)熾盛，有眾多的文士騷客，生于或履職與此。靈隱寺、飛來峰、岳廟、六和塔、雷峰塔、錢王陵、太廟和良渚文化遺址，以及西泠印社、胡雪巖故居等文化古建筑，體現(xiàn)了杭州古今的燦爛文化。區(qū)內(nèi)修篁滴翠、林木森森、景色秀麗、環(huán)境幽雅；登山遠(yuǎn)眺，西湖之靜美、之江之壯麗，盡收眼底；沿江而下，可觀賞冠絕古今的錢江潮；溯江而上，又可飽覽“兩江一湖”的湖光山色，為西湖和“兩江一湖”風(fēng)景名勝的最佳結(jié)合部。第二節(jié) 地方文化習(xí)俗一、城市內(nèi)各區(qū)域在當(dāng)?shù)鼐用裥哪恐械挠∠髲木幼〗嵌葎澐?，杭州劃分為如下圖所示系列板塊，其中以城中、城西、湖濱、之江、錢江新城區(qū)域逐漸已經(jīng)成為公認(rèn)的成熟中高檔居住板塊。上梁吉日選定后，諸親好友都要送禮慶賀，并且出力幫工。上好正梁，接著釘椽子、蓋瓦片。吳越民間建房時(shí)，常常要在房屋墻腳豎上一塊“泰山石敢當(dāng)”的石刻碑碣。將它貼在梁上，以求平安。民間又將“太歲”演變?yōu)槲锘膬瓷?，認(rèn)為建造新房動(dòng)土?xí)r從地中掘到的“肉塊”(一種菌類植物)，就是兇神“太歲”。如果哪戶人家開工筑墻時(shí)，聽到女人的哭聲，不管當(dāng)天雇多少工，要花多少工錢，一定要停工，以后另選黃道吉日再行開工。遷居之時(shí)，首先搬遷之物，都有傳統(tǒng)規(guī)定。萬年青、吉祥草各兩盆，置于堂前畫桌左右，意為吉祥如意，萬年常青。最后，選擇吉日良辰，全家老小才搬人，主人需坐轎，以朱漆盤恭奉神牌和祖宗神主，手持香三枝。當(dāng)天設(shè)宴，稱謂“喬遷喜酒”。第一節(jié) 主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析在之江轉(zhuǎn)塘區(qū)域內(nèi)可供本項(xiàng)目借鑒的樓盤主要有以下三個(gè)：杭州陽明谷度假村、公元沐橋本案一、杭州陽明谷度假村（一）項(xiàng)目簡(jiǎn)介杭州陽明谷度假村位于之江國(guó)家旅游度假區(qū)內(nèi)，地處杭州規(guī)劃中的西大門轉(zhuǎn)塘與老城區(qū)之間，臨近西湖名勝區(qū)。發(fā) 展 商：浙江國(guó)都控股有限公司開 發(fā) 商：杭州國(guó)信名盛置業(yè)有限公司建筑設(shè)計(jì)單位：澳大利亞五合建筑集團(tuán)、上海天華建筑設(shè)計(jì)有限公司景觀設(shè)計(jì)單位：EDSA景觀設(shè)計(jì)公司行銷策劃單位：杭州國(guó)信名盛置業(yè)有限公司（二）項(xiàng)目定位該項(xiàng)目定位為頂級(jí)別墅樓盤，以“時(shí)間藏品，傳世別墅”為其開發(fā)理念。其中獨(dú)立別墅128戶，聯(lián)體排屋70戶。 客房設(shè)施：l 120余套豪華獨(dú)立的客房和套房；l 二棟豪華總統(tǒng)套房，均為二層的獨(dú)立別墅；l 客房寬敞明亮，建筑面積32平方米起，均設(shè)有豪華舒適的浴室用品；l 直撥電話/國(guó)際直線長(zhǎng)途；l 液晶彩色電視機(jī)，高科技數(shù)字電視點(diǎn)播系統(tǒng)；l 可容納手提電腦的電子保險(xiǎn)箱；l 免費(fèi)高速寬帶因特網(wǎng)接口，豐富的衛(wèi)星電視和電影點(diǎn)播系統(tǒng)；l 客房特設(shè)殘疾人專用房和專用設(shè)施?！⒎桨珊拖?號(hào)會(huì)議廳216。戶型350F建筑面積：總建筑面積502平方米，其中地上建筑面積為385平方米，地下建筑面積為117平方米功能設(shè)置：地上為五室（一主臥三客臥一家庭室） 兩廳 四衛(wèi) 一廚 另帶保姆生活區(qū)（小臥室、衛(wèi)生間、洗衣間）、雙車車庫(kù) 地下為一視聽室、一書房點(diǎn)評(píng)：①一樓客臥帶衛(wèi)生間，相當(dāng)于次主臥，可作為三代同居者父母輩老人居住，設(shè)置較為合理。二、公元項(xiàng)目總建筑面積約7萬平方米，南區(qū)為多層公寓，北區(qū)為高層公寓。項(xiàng)目將會(huì)在二期設(shè)置園區(qū)會(huì)館，同時(shí)在市區(qū)西湖名品街平海路設(shè)有一個(gè)“第三方俱樂部”，目前作為市區(qū)銷售接待點(diǎn)，日后將作為業(yè)主在市區(qū)的休閑場(chǎng)作，將配有書吧、酒吧等休閑場(chǎng)所。（五）項(xiàng)目單體單體效果圖單體實(shí)景圖（六）項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)戶型該項(xiàng)目南區(qū)精裝修戶型面積范圍為200500平方米，其中主力戶型的面積為300平方米。點(diǎn)評(píng)：①平層大面積戶型，與A32戶型一層相同，設(shè)有禮儀區(qū)、公共區(qū)、生活區(qū)、過渡及連接空間、私密區(qū)和服務(wù)區(qū)，戶型分區(qū)清晰，動(dòng)線簡(jiǎn)明；②擁有110平方米的環(huán)繞大露臺(tái)，從外圍空間聯(lián)通室內(nèi)各個(gè)區(qū)域。l 室內(nèi)“雙流線”交通設(shè)計(jì)其設(shè)計(jì)的主要目的在于創(chuàng)造居住者在各個(gè)空間之間流動(dòng)與轉(zhuǎn)換的多樣可能性。三、新帝項(xiàng)目總建筑面積28萬方，其中地上建筑面積20萬方，地下8萬方，共由9幢高層景觀公寓和82套電梯排屋組成。而在建筑風(fēng)格上沒有采取一種“純粹”的風(fēng)格，而是采用了幾何形態(tài)鮮明、具有國(guó)際現(xiàn)代感的體塊造型和體現(xiàn)“東方意趣”的內(nèi)在空間相結(jié)合的MIX“混搭”理念。朗郡鳥瞰圖總體規(guī)劃布局圍繞高爾夫、河道、象山、區(qū)域公園綠地等高素質(zhì)景觀展開，不同的位置反映不同的景觀，并根據(jù)杭州的季候風(fēng)特點(diǎn)，南偏西8度布置，以創(chuàng)造與環(huán)境相匹配的、由當(dāng)代建造技術(shù)和當(dāng)代審美情趣構(gòu)成的創(chuàng)新社區(qū)。朗郡項(xiàng)目原定于08年5月開盤，但到目前為止尚未取得預(yù)售證，從銷售部了解，現(xiàn)定于08年9月底或10月初開盤，價(jià)格尚未確定，據(jù)銷售人員稱排屋的總價(jià)預(yù)計(jì)在700萬元/套左右。排屋單體效果圖高層單體效果圖會(huì)所入口效果圖（六）項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)戶型（戶型圖與點(diǎn)評(píng)）戶型一：高層區(qū)中間一幢“樓王”戶型建筑面積：功能設(shè)置：四室四廳（門廳、客廳、餐廳、家庭廳）四衛(wèi)一廚一儲(chǔ)藏間一衣帽間二景觀陽臺(tái)點(diǎn)評(píng)：①四臥室全部朝南設(shè)計(jì)，將戶型分為北動(dòng)南靜兩區(qū)；②大面積景觀陽臺(tái)，兼具觀賞遠(yuǎn)眺和休閑雙重功能。交通便利：之江大道和環(huán)線快速路、中河高架與之直接通達(dá)，到杭州市中心大約20分鐘車程，對(duì)外交通便利。之江地區(qū)由于其獨(dú)特的自然環(huán)境、歷史沉淀及深厚的文化底蘊(yùn)，已經(jīng)成為杭州人心目中的悠閑、尊貴之地，優(yōu)美的自然環(huán)境、緊靠市區(qū)的便利交通使之具有極強(qiáng)的居住性，土地的稀缺又使得該區(qū)域升值潛力巨大，未來世界項(xiàng)目在這幾項(xiàng)中更是有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，所以該地段最適合開發(fā)頂級(jí)宅?。幌冗M(jìn)的開發(fā)理念：有研究表明，迄今為止中國(guó)的富裕階層并沒有形成固定的生活方式，更沒有形成依照自己的生活方式選擇宅邸的習(xí)慣，反倒是由于頂級(jí)住宅供給的創(chuàng)新激發(fā)了富裕階層對(duì)住宅的升級(jí)換代的需求。別墅的市場(chǎng)單價(jià)在4000050000元/平方米（除去青山湖板塊），桃花源南區(qū)雖由綠城開發(fā)，但本項(xiàng)目的地理位置更有優(yōu)勢(shì)；杭州陽明谷與本項(xiàng)目同在一個(gè)板塊，但本項(xiàng)目所具有的綠城品牌價(jià)值和產(chǎn)品品質(zhì)必定優(yōu)于陽明谷。他們學(xué)歷高，收入高，同時(shí)壓力也大，屬于典型的事業(yè)成功的頂尖者。國(guó)內(nèi)客戶：本地和外地的私營(yíng)企業(yè)主、外企或私企的高級(jí)管理人員、進(jìn)杭發(fā)展的外地企業(yè)經(jīng)理等，其中包括很大數(shù)量的海歸人士。如近年銷售較好的別墅中30%的購(gòu)買者是東南亞的客戶，其中三分之二是投資客。根據(jù)以上分析，目標(biāo)客戶可細(xì)分為以下幾類：（一）知本階層：如金融機(jī)構(gòu)的高管層、有相當(dāng)規(guī)模實(shí)力的私企老板等l 35－45歲之間，受過高等教育，事業(yè)有成，有相當(dāng)比例的海歸人士；l 講究生活品質(zhì)，懂得享受生活，經(jīng)常出入高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所（如高爾夫球會(huì)、高級(jí)食肆、club等）；l 社會(huì)圈子十分廣泛；選擇與自己身份地位、教育水平、消費(fèi)檔次、年齡層次、興趣愛好大致相當(dāng)或接近的人士為伍；l 多為兩代人合居，家庭常住人口約4～5人，如經(jīng)濟(jì)條件允許會(huì)選擇大面積公寓或Townhouse，總面積可達(dá)到500600㎡以上；l 會(huì)將本項(xiàng)目作為第一居所。三、目標(biāo)客戶背景分析　年齡背景:在3060歲之間，主要集中在3550歲左右。職業(yè)背景：各類私營(yíng)業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主、政府官員或其子女。社會(huì)人文科學(xué)領(lǐng)域：藝術(shù)家、律師、演員、音樂家、教授、有隱性收入的政界人員。五、目標(biāo)客戶群工作生活形態(tài)分析（一）工作方式這些人群大多屬于各行各業(yè)的成功人士，生活多數(shù)被工作所占據(jù)，他們總是忙于種種應(yīng)酬，穿梭與各城市之間，全身心地投入工作，較少享受私人時(shí)間。環(huán)境：選擇有山有水、風(fēng)景秀麗、幽靜高質(zhì)量的居住園區(qū)，要求所住園區(qū)的業(yè)主相對(duì)“純凈”，即有相同的喜好、較高的素質(zhì)修養(yǎng)、較低調(diào)內(nèi)斂的處事風(fēng)格等。六、目標(biāo)客戶群內(nèi)在需求屬性分析根據(jù)之江轉(zhuǎn)塘板塊、西溪板塊的高端項(xiàng)目以及綠城（三）建筑類型的偏好較喜好選擇環(huán)境好，面積、價(jià)格適中的排屋或別墅。第三節(jié) 產(chǎn)品定位一、產(chǎn)品定位核心詞：頂級(jí)的“尊貴、典雅自然山水宅邸”。精裝修：獨(dú)立住宅以毛坯為主，因數(shù)量較少，且都在夢(mèng)湖沿湖位置，考慮對(duì)其進(jìn)行庭院精裝修，既能提高產(chǎn)品品質(zhì)感，又可將庭院景觀與沿湖景觀相結(jié)合，凸顯內(nèi)外景觀層次遞進(jìn)相互呼應(yīng)；對(duì)雙拼住宅和聯(lián)排住宅，考慮到總價(jià)的限制和購(gòu)買排屋的客戶個(gè)性化要求較高，且在該區(qū)域高端房產(chǎn)品的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到一定高度，精裝修產(chǎn)品在價(jià)格上并不能體現(xiàn)其優(yōu)勢(shì)，因此，暫確定以毛坯為主，根據(jù)市場(chǎng)接受情況后期為營(yíng)造產(chǎn)品品。戶型面積：獨(dú)立住宅地上建筑面積區(qū)間為5001000平米，以600800平米之間為主，聯(lián)排地上建筑面積以400平米為主，戶型設(shè)計(jì)以大面寬、短進(jìn)深為主，聯(lián)排戶內(nèi)均有電梯，客廳開間大。（五）裝修程度的要求目標(biāo)客戶群大多受過高等教育，多為行業(yè)中的領(lǐng)軍人物或是職場(chǎng)中的精英，個(gè)性化要求多樣，尤其是藝術(shù)家等文化層次、修養(yǎng)較高的人群，且對(duì)精裝修的品質(zhì)要求、品牌要求極高，雖然在市場(chǎng)的引導(dǎo)下已有不少客戶開始接受精裝修產(chǎn)品，但仍有大部分喜歡按照自己的喜好來裝修設(shè)計(jì)。（二）戶型面積需求對(duì)于排屋產(chǎn)品，一般較喜歡300㎡左右、樓層為三層、45房（包括保姆房）的產(chǎn)品，并有私家庭院。（三）日常休閑方式講究生活品質(zhì)，懂得享受生活，經(jīng)常出入高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所，如高爾夫球會(huì)、高級(jí)食肆、club等。潛移默化地要求自己比一般富人有素質(zhì)有涵養(yǎng)，以簡(jiǎn)約、低調(diào)的處事方式回歸生活。四、目標(biāo)客戶群目前居住條件分析絕大多數(shù)客戶擁有兩套或兩套以上住房，居住條件舒適度較高；私家車擁有比例極高，大部分擁有2輛以上。經(jīng)營(yíng)管理領(lǐng)域：職業(yè)經(jīng)理人、高級(jí)管理人員。家庭規(guī)模：兩代或三代居住為主，但目前越來越多的外貿(mào)、IT行業(yè)的成功人士購(gòu)買高端房產(chǎn)品，因此一代居住也占有一定比例。（三）投資客戶l 年齡在3540歲左右；l 社交圈子廣泛；l 經(jīng)濟(jì)來源渠道多；l 具有豐富的投資經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)有頗多研究；l 注重物業(yè)素質(zhì)，品牌與價(jià)格；l 看好之江區(qū)塊由于稀缺而帶來的升值潛力；l 為降低投資風(fēng)險(xiǎn)，多會(huì)購(gòu)買350㎡以下的戶型。目標(biāo)客戶群年齡范圍在30至60歲之間，主要集中在35至50歲，這些人學(xué)歷高、收入高，同時(shí)工作、生活的壓力也大，屬于典型的事業(yè)成功的頂尖者。歐美客戶：主要是機(jī)構(gòu)用途，如各國(guó)使館人員、外資企業(yè)中國(guó)首席代表和其他高級(jí)官員等，這些客戶主要是租用別墅，購(gòu)買的比例較低。結(jié)合本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，建議我們的客戶總體定位為：具有一定的文化底蘊(yùn)、追求閑雅、尊貴的成功人士。（三）客源定位高檔住宅項(xiàng)目的購(gòu)買者有獨(dú)特的行為特征。建筑的增值，表現(xiàn)在兩方面，第一是建筑的品質(zhì)，第二是文化價(jià)值，使房子可以作為家族的精神和物質(zhì)領(lǐng)地、作為建筑文化遺產(chǎn)世代留傳。根據(jù)以上特點(diǎn)，本項(xiàng)目可定位于――頂級(jí)的“尊貴、典雅自然山水宅邸”。景色秀麗、氣候宜人，鄰近西湖旅游風(fēng)景名勝區(qū)和龍塢山風(fēng)景區(qū)，氣候較市區(qū)更為適意，周邊滿目都是綠色，自然條件非常優(yōu)越。高層以深色墻面為主，輔以白色線條，局部輔以中灰色調(diào)，并增加暖紅木色點(diǎn)綴。 ——新帝 ——新帝朗郡地塊與周邊環(huán)境圖（二）項(xiàng)目定位（檔次定位、客源定位、風(fēng)格定位）該項(xiàng)目規(guī)劃的總體定位為“創(chuàng)造與高爾夫運(yùn)動(dòng)緊密相關(guān)的時(shí)尚、休閑、健康生活理念的高尚社區(qū)，倡導(dǎo)現(xiàn)代人文的生活方式”。朗郡項(xiàng)目位于之江區(qū)之家國(guó)家旅游度假區(qū)，西湖國(guó)際高爾夫球場(chǎng)南側(cè)80米，南臨中國(guó)美院象山校區(qū)，北接西湖國(guó)際高爾夫球場(chǎng)。l 設(shè)計(jì)眾多的收納空間美式住宅功能性設(shè)計(jì)的一大特點(diǎn)就體現(xiàn)在收納空間的設(shè)計(jì)。沐橋美式住宅（空間）設(shè)計(jì)的幾個(gè)主要特點(diǎn)：l 全開放、全通透的空間布局沐橋的室內(nèi)空間感覺舒適，在戶型設(shè)計(jì)上解決了人與空間的尺度關(guān)系：其中大多數(shù)的戶型面積都在300平方米以上，首先在物理層面保證了空間的寬敞性；其次運(yùn)用一些設(shè)計(jì)手法如改變室內(nèi)分布格局以及設(shè)定門與窗的數(shù)量與位置等，實(shí)現(xiàn)了全開放、全通透的空間布局。功能分區(qū)：五室（四臥室一家庭圖書室） 二廳 四衛(wèi) 內(nèi)庭花園