【正文】 史文化積淀，成為杭州房地產(chǎn)市場長盛不衰的一個重要原因。經(jīng)過近10年的建設(shè)，已建成宋城主題公園、高爾夫球場和云棲假日酒店、綠城玫瑰園度假酒店、陽明谷希爾假日酒店，以及一批高檔住宅——九溪玫瑰園、云棲蝶谷、南都高爾夫別墅、景月灣等。該區(qū)塊的拆遷工作也從去年5月啟動，為下一步發(fā)展騰出了空間。本項目位于之江、轉(zhuǎn)塘區(qū)域中心地段，未來交通便捷，周邊配套完善，區(qū)域價值不言而喻。就杭州目前市場來說，市場總體形勢保持穩(wěn)定，價格趨向理性，自住型需求作為市場的主流需求，對于房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)都將以實(shí)用型為主，盡管銷售周期、開發(fā)周期都有可能延長，但一切仍然在朝著“細(xì)水慢流”的方向前行。鑒于該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，在建設(shè)過程中，在保證產(chǎn)品品質(zhì)的前提下，成本管理和控制將是關(guān)鍵；同時，應(yīng)確保項目的工程進(jìn)度，在項目高性價比的基礎(chǔ)上通過營銷策劃和推廣工作，獲得市場接受度，從而保證項目的順利銷售。在看好市場中長期發(fā)展趨勢和綠城品牌優(yōu)勢的前提下，產(chǎn)品售價尚存在提升空間。在項目的開發(fā)建設(shè)過程中應(yīng)和諧的處理產(chǎn)品、文化、經(jīng)濟(jì)以及社會多方利益需求的均衡；通過科學(xué)的規(guī)劃達(dá)到最優(yōu)化利用項目資源的目的；產(chǎn)品應(yīng)具有前瞻性和對未來生活需求的持續(xù)適應(yīng)能力。在政府相關(guān)政策（90/70）的約束下，應(yīng)考慮客戶及市場需求，在戶型設(shè)計的過程中應(yīng)考慮通過優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)有效規(guī)避政策約束，并考慮戶型的合理性和舒適性要求。項目隸屬于西湖區(qū)杭州之江旅游度假區(qū)，可視同為傳統(tǒng)意義上的高端住宅區(qū)。 基地現(xiàn)狀綠化條件優(yōu)越，植物種類豐富，現(xiàn)有樹木1200余棵，其中胸徑大于30cm的有157棵，胸徑大于40cm的有34棵，主要分布在基地的主要道路和原公園各景點(diǎn)處，具有較高的保留價值。K190——地塊東南角公交車站四、項目地塊的周邊情況（一）周邊社區(qū)配套與環(huán)境周邊社區(qū)配套與環(huán)境（1）交通狀況項目南側(cè)即主出入口直接與市政主干道之江路相連，向南通過梅靈路、虎跑路、復(fù)興路可直達(dá)市中心，向西經(jīng)留泗路可進(jìn)入繞成高速或到留下，經(jīng)320國道可通往富陽、桐廬、千島湖或進(jìn)入杭新景高速。（4）主要樓盤 住宅類本項目區(qū)域已交付的樓盤有楓丹白露、夢湖山莊、景月灣、綠城沐橋、天怡、西房新梧桐公寓等；將開發(fā)樓盤有金都的【2007】233444號地塊、中海未來轉(zhuǎn)塘區(qū)域還將引入規(guī)劃面積近萬平方米的世紀(jì)聯(lián)華大型綜合超市。（9）賓館杭州華庭云棲度假酒店、杭州玫瑰園度假酒店、杭州新宇之星轉(zhuǎn)塘賓館、陽明谷希爾假日酒店 大清谷等住宿。（二）用地現(xiàn)狀本規(guī)劃區(qū)是以之江路為界，之江路以北基本已開發(fā)，以住宅、游樂用地為主，規(guī)劃予以保留；之江路以南基本未開發(fā)，基本以農(nóng)居、企業(yè)、水塘為主。（四）交通分析本區(qū)道路圍繞對外交通道路布置，并結(jié)合規(guī)劃布局，路網(wǎng)突破了以往的方格網(wǎng)狀，呈弧線形。單元內(nèi)包括大型的文化、旅游、會展等設(shè)施，投資巨大。（六）公共服務(wù)設(shè)施根據(jù)之江度假區(qū)發(fā)展的條件，規(guī)劃引導(dǎo)單元內(nèi)進(jìn)行旅游度假和商業(yè)服務(wù)的綜合開發(fā)，充分發(fā)揮度假區(qū)的品牌效應(yīng)，突出之江單元的旅游度假功能。二、轉(zhuǎn)塘區(qū)域（一）區(qū)域分析轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)區(qū)單元位于杭州西南部，地處西湖區(qū)上泗地區(qū)。（三）規(guī)劃結(jié)構(gòu)規(guī)劃確定“一心、三軸、七區(qū)”的用地布局結(jié)構(gòu)“一心”：以望江山、象山為中心，環(huán)狀布局城鎮(zhèn)功能區(qū)塊。根據(jù)道路節(jié)點(diǎn)在路網(wǎng)中的交通功能，本次規(guī)劃范圍內(nèi)控制1處全互通立交及6處分離立交。配套設(shè)施主要有社區(qū)服務(wù)中心、農(nóng)貿(mào)市場（凈菜超市）、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、老年活動中心、各類便利店、專業(yè)（賣）店、健身中心、社區(qū)文化活動中心等。一年中，隨著冬、夏季風(fēng)逆向轉(zhuǎn)換，天氣系統(tǒng)、控制氣剛和天氣狀況均會發(fā)生明顯的季節(jié)性變化，形成春多雨、夏濕熱、秋氣爽、冬干冷的氣候特征。一年中，月平均氣溫以1月最低，一般3．0～5．0℃(南北溫差2℃左右)，山區(qū)低于3℃；以7月最高，月平均氣溫28．0～29．0℃(南北溫差1℃左右)。第一個雨季自5月初前后開始，6月底至7月上旬結(jié)束，俗稱梅汛期，多由極鋒(梅雨鋒)北移，雨帶在江南和長江中下游停滯而產(chǎn)生。杭州市日射和日照的季節(jié)變化明顯，夏半年(5～10月)的太陽總輻射量、日照時數(shù)和日照百分率均大于冬半年(11月～次年4月)。（四）風(fēng)和氣壓風(fēng)風(fēng)向：杭州市北、中部平原地區(qū)和海拔1000米以上山區(qū)的盛行風(fēng)向具有顯著的季風(fēng)性特點(diǎn)，隨著冬夏季節(jié)轉(zhuǎn)換，最多風(fēng)向也呈反向(交角120176。東北部平原和新安江水庫區(qū)地勢平坦，年平均風(fēng)速較大，都在2米/秒以上，尤其是錢塘江兩岸的濱海平原，年平均風(fēng)速超過3米/秒。月平均氣壓。蒸發(fā)量杭州市年平均蒸發(fā)量為1150～1400毫米。冬季(12月～次年2月)為最小，1月的月平均蒸發(fā)量一般不超過50毫米。（一）水災(zāi)杭州市洪澇一般出現(xiàn)在5～10月，以梅澇和臺澇為主。熱雷雨和其它原因引起的洪澇，以余杭為最多，約3年一遇。常水位、洪水位、地下水位（1）杭州市區(qū)主要水系的水位情況水系常年水位高水位低水位錢塘江聞堰站：閘口站：京杭運(yùn)河西湖上塘河（2）地下水位杭州市區(qū)靈隱——浙大、龍井——流金橋、滿覺隴——夕照山、玉皇前山、南星橋、袁浦西部丘陵區(qū)（石龍山、西山、象山）一帶都有地下水，～10米，水質(zhì)良好。尤其是1956年第12號臺風(fēng)，8月1～3日最大過程雨量和日最大雨量創(chuàng)歷史極值，分別達(dá)689毫米和564毫米（臨安市嶺），造成了全市大范圍的洪澇災(zāi)害。（三）山體滑坡和崩塌杭州受臺風(fēng)暴雨影響，有小規(guī)模的山體滑坡和泥石流發(fā)生，但未造成大規(guī)模影響。臺風(fēng)影響歷時一般3～5天，最長達(dá)7天，最短僅1天。由于杭州市受臺風(fēng)正面襲擊的次數(shù)不多，而它帶來的大范圍降水過程對夏、秋干旱有緩解作用，尤其對市域西南部地區(qū)，影響是利大于弊。建德的壽昌、大同、梅城附近，臨安的天目山區(qū)，余杭和蕭山一帶為冰雹的多發(fā)區(qū)。全市各地雪害以臨安昌化為重，以淳安為輕。2008年2月杭州普降暴雪，積雪達(dá)到31厘米。全市1959～1985年各地干旱出現(xiàn)頻率為78～93％，～。冬旱以桐廬、臨安為最多，；以淳安最小。各地連旱現(xiàn)象時有發(fā)生，其中以伏秋連旱為多，約占連旱出現(xiàn)年數(shù)的3/4。1949～1985年，倒春寒明顯年份為1951951961961961971971980和1984年。它導(dǎo)致晚稻結(jié)實(shí)降低，秕谷增加，俗稱“翹稻頭”。尤其是1971年自6月下旬至9月初，全市各地炎熱少雨，持續(xù)高溫日數(shù)分別在45天和60天以上。1959～1985年，最多達(dá)18天（1981年），最少僅1天（1970年）。杭州是華夏文明的發(fā)祥地之一。隋朝開皇九年(589年)廢錢唐郡，置杭州，杭州之名首次在歷史上出現(xiàn)。民國十六年（1927年），析出杭縣城區(qū)設(shè)杭州市，杭州置市始此。唐代詩人白居易、北宋文豪蘇軾、南宋愛國詩人陸游、明清文學(xué)家張岱、思想家章太炎，以及近代大儒馬一浮、魯迅、郁達(dá)夫、茅以升、夏衍等一批文人在杭州留下了珍貴的文化遺產(chǎn)，提高了城市的品味。二、區(qū)域歷史文脈杭州之江國家旅游度假區(qū)是國務(wù)院批準(zhǔn)建立的十二個國家旅游度假區(qū)之一。至1998年底，度假區(qū)累計引進(jìn)投資項目23個，其中外商獨(dú)資項目6個，中外合資項目12個，內(nèi)資項目5個。二、地方性、區(qū)域性禁忌（一）建屋風(fēng)俗杭州民間視建造房屋為人生一件大事，關(guān)系到家庭興旺和子孫昌盛。上梁開始時，燃放“高升”、“百子”爆竹，山區(qū)還有放銃、敲鑼鼓的。上梁這天晚餐，新屋內(nèi)要擺“上梁酒”，主家除給作頭師傅以“上梁紅包”外，還得按桌向工匠、幫工及賀客們一一勸酒道謝，分送“上梁元寶”，還要給附近四鄰分送“上梁元寶”。豎“泰山石敢當(dāng)”，是一種原始先民對山、石信仰崇拜的殘留遺風(fēng)，世代傳承，給人們帶來所向無敵、戰(zhàn)勝邪惡的一種心靈上的信心和力量?！疤珰q頭上禁動土”禁忌風(fēng)俗。以為見到這太歲主大兇，往往會使主家家破人亡，天長日久，自然而然成了“太歲頭上不能動土”的禁忌習(xí)俗。如果已筑起墻，聽到女人哭，還必須將筑好的墻推倒，以后重新再筑。第一批搬人者為發(fā)籃、梯子、節(jié)節(jié)高、萬年青、吉祥草和柴米等。直柴和大米兩擔(dān)，亦取柴米富裕的意思。雖在白天，亦須請人以燈籠、火把為前導(dǎo)。親友均需送賀禮，有的送綢緞賀軸，上書“喬遷之喜”四個金字。沐橋、新帝背倚五云山，南臨大渚河，占地約380畝，綠地面積約16萬平方米。產(chǎn)品主要面向浙江地區(qū)知名的民營企業(yè)家，以坐落于長三角、快速國際化推進(jìn)、擁有宜居與休閑雙重優(yōu)勢的杭州之江旅游度假區(qū)——杭州市區(qū)傳統(tǒng)別墅區(qū)的稀缺價值作為重要賣點(diǎn)?！贾蓐柮鞴榷燃俅屮B瞰圖——杭州陽明谷度假村實(shí)景照片※杭州陽明谷希爾假日酒店（已開業(yè)）杭州陽明谷希爾假日酒店杭州希爾假日酒店總用地面積約30畝，建筑面積約20000多平方米?！频昕头考靶l(wèi)生間216。 娛樂及健身設(shè)施l 室外游泳池l 國際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場l KTVl SPAl 桌球室l 乒乓球室l 美容美發(fā)l 足浴——室外游泳池和國際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場（四）項目銷售情況杭州陽明谷度假村早年由于土地性質(zhì)問題，采用“以租代售”形式開始排屋部分的銷售，共推出66套聯(lián)體排屋，成交均價在1300025000元/平方米左右，僅有2套單價超過30000元/平方米；于2007年7月取得銷售許可證后，共推出房源159套，其中包括了之前推出的66套聯(lián)體排屋和加推的93套獨(dú)立別墅。②二樓主臥除帶有衛(wèi)生間、走入式衣柜外，還帶有一書房，保證主人生活的舒適性和私密度；③地下室未設(shè)置衛(wèi)生間，較不合理。沐橋（一）項目簡介公元目前南區(qū)已經(jīng)開發(fā)建設(shè)，規(guī)劃有138戶，全部為精裝修成品房?！擁椖烤悦绹叨斯⒃O(shè)計為藍(lán)本，具體戶型介紹如下：戶型A23型（局部躍層戶型）建筑面積：總面積355平方米，其中一層260平方米，二層95平方米；另附帶一24平方米的內(nèi)庭花園。公元所謂的“雙流線”就是指這些有著交互式關(guān)系的動線，它突破了傳統(tǒng)的單線往返式室內(nèi)交通設(shè)計的既定模式，產(chǎn)生了一種全新的空間轉(zhuǎn)換體驗(yàn)。朗郡（一）項目簡介新帝發(fā) 展 商：浙江紅石房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、浙江東方集團(tuán)股份有限公司開 發(fā) 商：浙江新帝置業(yè)有限公司建筑設(shè)計單位：澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計公司、中國聯(lián)合工程公司景觀設(shè)計單位：深圳市柏濤環(huán)境藝術(shù)設(shè)計有限公司行銷策劃單位：浙江動腦機(jī)構(gòu)——新帝（三）項目規(guī)劃與分期建設(shè)情況新帝?朗郡用地由杭政儲出（2005）20號、21號、30號三個地塊組成，三塊地共分兩次獲得，總計占地面積約10萬平方米，根據(jù)規(guī)劃條件總建筑面積約28萬平方米，其中地上總建筑面積20余萬平方米，地下面積約8萬平方米，規(guī)劃有高層公寓和TOWNHOUSE兩大主要物業(yè)類型?！扒巴ズ笤骸?、“院落”等代表東方意趣和人文精神的創(chuàng)意思想貫穿項目內(nèi)外空間的設(shè)計。（五）項目單體該項目排屋以小尺度進(jìn)行處理，形體簡潔明快，通過體塊、色塊、材料的對比來營造區(qū)域?qū)傩浴?第二節(jié) 本項目市場定位一、市場定位（一）檔次定位本項目有以下幾個主要特點(diǎn)：土地稀缺：位居杭州之江國家旅游度假區(qū)核心位置，目前在之江轉(zhuǎn)塘開發(fā)項目基本上都在轉(zhuǎn)塘區(qū)域，土地的供應(yīng)也相對稀少，極具升值潛力。文化藝術(shù)氛圍濃厚：項目東側(cè)即為浙江工業(yè)大學(xué)之江校區(qū)，往西為小和山高教園區(qū)，往南臨近中國美術(shù)學(xué)院象山校區(qū)，文化藝術(shù)氛圍濃郁。本項目將秉承綠城一貫追求高品質(zhì)住宅的開發(fā)理念，充分引導(dǎo)挖掘有實(shí)力買家的潛在需求，并以此提升項目的附加值；尊貴的建筑：從規(guī)劃建筑到園林景觀，從設(shè)計到施工，都要做到國內(nèi)一流水準(zhǔn)；此外，尊貴的建筑還要有一定的文化內(nèi)涵在其中。因此，根據(jù)上述的分析，且做保守的估算，本項目的價格定位如下：聯(lián)排住宅均價：35000元/㎡（以毛坯定價）；雙拼住宅均價：45000元/㎡（以毛坯定價）；獨(dú)棟住宅均價：60000元/㎡（以毛坯定價）。他們工作起來高節(jié)奏高效率，但他們又不是只會工作不會生活的工作狂，他們對于生活的要求，更加注重品味和質(zhì)量，更加注重與眾不同的奢侈享受，更加注重人性化的內(nèi)涵，更加注重精神層面上的追求，更加追求自然……。他們主要從事金融、IT、建筑、能源及房地產(chǎn)等行業(yè)，年齡大多在30－45歲，自用與投資意圖各占半數(shù)。本項目目標(biāo)客戶主要定位為國內(nèi)客戶，對之江有著較為濃厚的情結(jié)。（二）政府官員或其子女l 年齡在4060歲左右（若為政府官員子女的話可能年齡小于30歲）；l 有固定的社交圈，并且這個圈子是以身份而不是以財富來界定；l 隱性收入較多，無法估算其正常年收入，但經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，偏好400㎡以上的大面積戶型；l 選擇物業(yè)更注重私密性，小區(qū)的同質(zhì)化；l 將本項目作為第二居所，或本人目前不在杭州，在杭州購置房產(chǎn)留做退休后養(yǎng)老之用。教育背景:大多受過高等教育，其中有部分為事業(yè)有成的海歸人士，當(dāng)然也包括部分學(xué)歷不高的私營企業(yè)主。壟斷行業(yè)高級管理層（電信、電力、移動、石油等單位）。收入背景：目標(biāo)客戶群大多屬于事業(yè)成功的頂尖者，因此具體收入情況較難調(diào)查，但都是屬于經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的高端消費(fèi)客戶。（二）生活方式生活類型基于雄厚的財富積累，已不會太在意追求鋪張的生活，反而開始追求簡單、淡雅、高貴、自然的生活。服務(wù)：要求在產(chǎn)品品質(zhì)得到保證后，對物業(yè)管理、居住園區(qū)的各種服務(wù)要求較高。桃花源近期成交客戶情況為依據(jù)分析：（一）總價承受能力別墅在2000萬/套以下，排屋在1000萬/套以下，如果產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量、環(huán)境氛圍超過市場同類產(chǎn)品，并超越客戶的預(yù)期想象，客戶對總價的承受力將增強(qiáng)。（四）智能化的要求多數(shù)偏好于能夠真正為之后生活帶來較大方便的智能化設(shè)備，少部分希望設(shè)備越先進(jìn)越好。建筑形態(tài)：基于項目現(xiàn)有自然資源及規(guī)劃設(shè)計條件，傳承綠城高端物業(yè)營造經(jīng)驗(yàn)，確定本項目建筑形態(tài)為獨(dú)立住宅、雙拼住宅和聯(lián)排住宅相結(jié)合形式，獨(dú)立住宅參照母體為上海玫瑰園，雙拼住宅外立面住宅參照？？？，聯(lián)排住宅外立面風(fēng)格參考法式建筑風(fēng)格，突出莊重、典雅