【正文】 次高檔規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地面積300畝總建筑面積30萬(wàn)m178。—292 m178。二期：3100元/ m178。專(zhuān)門(mén)挖了一個(gè)10000 m178。周邊交通226路公交車(chē)小區(qū)規(guī)模占地17萬(wàn)㎡，25棟高層樓盤(pán)檔次高檔規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地面積260畝總建筑面積一期95042 m178。 空調(diào)機(jī)位有預(yù)留小區(qū)配套水變頻恒壓供水電梯有中央空調(diào)無(wú)配套設(shè)施會(huì)所、兒童娛樂(lè)中心、郵局、銀行保健中心、美容院、洗衣房。（按建面計(jì)）付款方式及折扣一次性付款97折；按揭不打折銷(xiāo)售情況/宣傳重點(diǎn)地位象征，身份見(jiàn)證物業(yè)管理178。地塊東西長(zhǎng)，南北稍短，地勢(shì)起伏，地質(zhì)情況較好，無(wú)拆遷。根據(jù)合肥市的城市規(guī)劃發(fā)展，預(yù)計(jì)在2002年6月份將對(duì)大蜀山風(fēng)景區(qū)進(jìn)行重新規(guī)劃，欲將其建設(shè)成為一個(gè)環(huán)境更加優(yōu)美，內(nèi)容更加豐富的大自然的博物館。該區(qū)有望于2002年3月份開(kāi)始區(qū)內(nèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，2002年底前工程施工將全面展開(kāi)。地塊往西南四公里有312國(guó)道經(jīng)過(guò)，并通過(guò)312國(guó)道連接合寧高速公路和合肥駱崗機(jī)場(chǎng)。郵政系統(tǒng)：高新區(qū)郵政局。二、項(xiàng)目定位給“桂花園”項(xiàng)目定位，應(yīng)該考慮以下五個(gè)因素：“桂花園”項(xiàng)目位于合肥市西部的高新開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，隨著合肥政務(wù)新區(qū)向西南遷移，西區(qū)將成為合肥市民心目中首選的居住場(chǎng)所；項(xiàng)目用地四周十分開(kāi)闊，人工湖近在咫尺，更可欣賞蜀山的秀美風(fēng)光，整體環(huán)境好，空氣清新，是休閑、度假、居家的好場(chǎng)所；地塊周?chē)兄袊?guó)科技大學(xué)的高科技園區(qū)和正在興建的合肥軟件園區(qū)，附近還有歸國(guó)人員創(chuàng)業(yè)基地，這一區(qū)域內(nèi)工作的人士都有著較高的文化素養(yǎng)和較豐厚的經(jīng)濟(jì)收入；合肥市政務(wù)新區(qū)離此僅3公里，且計(jì)劃在3—5年內(nèi)全部建成，所以這一地塊以后的升值潛力很大；綠城房產(chǎn)在浙江已取得了驕人的業(yè)績(jī)，此次進(jìn)軍安徽合肥，應(yīng)著眼于提高并帶動(dòng)合肥市的房產(chǎn)品品質(zhì)，同時(shí)樹(shù)立綠城在合肥地區(qū)乃至整個(gè)安徽省的品牌形象。四、功能布局“桂花園”由多層住宅組團(tuán)、小高層組團(tuán)、沿街及社區(qū)商業(yè)房、社區(qū)會(huì)所、幼兒園、中心小學(xué)、中心花園、其他戶(hù)外活動(dòng)場(chǎng)地、地下及半地下車(chē)庫(kù)等九大功能區(qū)組成，各部分功能區(qū)既完整獨(dú)立又相互聯(lián)系，盡可能滿(mǎn)足業(yè)主的各種需要。從調(diào)查的情況看，其巨大的市場(chǎng)潛力還沒(méi)有得到充分的挖掘。第四章 規(guī)劃設(shè)計(jì)一、指導(dǎo)思想二、總平面規(guī)劃三、空間布局一、指導(dǎo)思想“桂花園”的規(guī)劃設(shè)計(jì)要處處體現(xiàn)綠城“以人為本”的開(kāi)發(fā)理念，要營(yíng)造濃郁的文化氛圍并體現(xiàn)她溫馨秀麗、舒適和諧的生活園區(qū)特征。⑶ 結(jié)合現(xiàn)有的道路狀況及發(fā)展趨勢(shì)擬在“桂花園”周邊設(shè)置二到三個(gè)入口。 ⑸ 考慮該地區(qū)情況與開(kāi)發(fā)建設(shè)的實(shí)際需求，設(shè)置中心會(huì)館、小學(xué)、幼兒園等3個(gè)主要公建。 ⑴ 規(guī)劃中要充分考慮與西側(cè)大蜀山的視線聯(lián)系。 ⑷ 總體建筑空間布置與主導(dǎo)風(fēng)向（東南風(fēng)）一致，有利于園區(qū)整體的通風(fēng)處理。⑶ 組團(tuán)綠地既是居民日常交往和活動(dòng)的主要場(chǎng)地，又是各自景色和主題特征體現(xiàn)的主要部分。要提供足夠數(shù)量、使用方便的停車(chē)場(chǎng)地，結(jié)合住宅組團(tuán)設(shè)置地下停車(chē)場(chǎng)及半地下停車(chē)場(chǎng)，此外，還應(yīng)有相當(dāng)數(shù)量的地面停車(chē)場(chǎng)。從“桂花園”地塊形態(tài)分析，目前，主大門(mén)擬設(shè)在北面，與黃山路連接。實(shí)現(xiàn)人車(chē)分道。規(guī)劃中要充分利用地面空間，可適當(dāng)設(shè)置若干個(gè)道路回彎，增加地面臨時(shí)訪客車(chē)位，也可與綠化結(jié)合起來(lái)?！肮鸹▓@”的各組團(tuán)建筑應(yīng)考慮互為景觀，樓宇間通透寬敞，起到對(duì)景效果?？傇瓌t是：周邊綠化帶要做到既是園區(qū)環(huán)境的延伸，又是補(bǔ)充；同時(shí)還要做到與“桂花園”大環(huán)境的融合。根據(jù)“桂花園”的地形地貌，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)只要條式、板式、點(diǎn)式組合得合理，住宅的南向問(wèn)題是可以得到解決?！肮鸹▓@”的建筑風(fēng)格應(yīng)該是：溫馨、秀麗、典雅、高貴?！肮鸹▓@”周邊無(wú)高檔建筑物作參照，又有地區(qū)開(kāi)闊，山水綠化俱佳的特點(diǎn)，其色彩應(yīng)追求與環(huán)境融合，以柔和明快為主色調(diào)，不宜采用暗色調(diào)，以爭(zhēng)取更多的行人視線。五、結(jié)構(gòu)“桂花園”地塊的地質(zhì)結(jié)構(gòu)較好，但合肥地處地震帶，抗震設(shè)防烈度為七度，消費(fèi)者比較關(guān)心住宅抗震問(wèn)題，對(duì)框架結(jié)構(gòu)的住宅十分偏愛(ài)。六、 用材鑒于合肥市房?jī)r(jià)偏低，短期內(nèi)上升空間有限，合肥老百姓消費(fèi)觀念相對(duì)不成熟的特點(diǎn)，建議“桂花園”在整體配置上相對(duì)齊全，用材可按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，有些可略高一些，但也要綜合考慮，適當(dāng)控制成本。盡量做到明廚、明衛(wèi)、明廳，同時(shí)兼顧舒適性、適應(yīng)性、經(jīng)濟(jì)性、安全性和整體性。面積為90—110平方米，戶(hù)型為二室二廳一衛(wèi)或二室二廳二衛(wèi)。建議占總戶(hù)數(shù)的40%左右。第四層次：為豪華型戶(hù)型，注重客廳、臥室和主衛(wèi)的豪華大氣，設(shè)傭人房。面積為180平方米以上，戶(hù)型為五室三廳二衛(wèi)或五室三廳三衛(wèi)。豪華戶(hù)型以平面為主，也可考慮適量的錯(cuò)層。一期戶(hù)型面積不宜偏大，建議150平方米以下的戶(hù)型比例應(yīng)占85%以上。客廳：為主要活動(dòng)、起居和觀景空間，南向面積大，配落地觀景窗，盡可能拓展住戶(hù)視野。書(shū)房：只要戶(hù)型許可，均配置。工人房：大戶(hù)型安排，位置靠近廚房。電梯廳：小高層組團(tuán)設(shè)置，可根據(jù)實(shí)際需要處理。次衛(wèi)生間：埋設(shè)坐便器、洗臉盆、浴缸（或淋浴房）、洗拖把池、洗衣機(jī)管線接口。（三）、電源插座系統(tǒng)室內(nèi)電源插座系統(tǒng)的設(shè)置應(yīng)依據(jù)居室功能和設(shè)備配置的要求而定，并應(yīng)考慮一定的備用量。 次臥：設(shè)臺(tái)燈及電視機(jī)、音響、電腦、電熨斗、空調(diào)、取暖器等插座，其中3個(gè)3插，3個(gè)2插。 以上房間及陽(yáng)臺(tái)（露臺(tái)）均設(shè)吸頂燈或壁燈開(kāi)關(guān)。二、供水系統(tǒng)“桂花園”計(jì)劃采用城市市政自來(lái)水作為供水水源。 室外排水：室外排水為雨、污分流制。室內(nèi)供電回路數(shù)量按面積大小有所區(qū)別，180平方米以下為67條回路，180平方米以上視實(shí)際情況可設(shè)810條回路。五、公共照明系統(tǒng)“桂花園”地處新區(qū)，夜間照明不僅是園區(qū)本身采光、造景之必須，也是展現(xiàn)園區(qū)風(fēng)采，為城市增添夜景的有效手段。其光源主要有室內(nèi)熒光燈、室外霓虹燈、射燈、投影燈及其它裝飾性燈具等?？煽紤]局部采用外墻裝飾射燈，配以色彩的變幻。公寓公共照明：主要為公共樓道、室前門(mén)斗、公寓大堂和電梯前室。戶(hù)外公共活動(dòng)區(qū)域照明：主要為中心花園。本章節(jié)的最終實(shí)施內(nèi)容以環(huán)境設(shè)計(jì)的施工圖為準(zhǔn)?？紤]到天然氣將于2003年上半年進(jìn)入合肥，建議“桂花園”所有煤氣管道設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)均按天然氣設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。電話(huà)布線和接口應(yīng)考慮主臥、主臥衛(wèi)生間、次臥、客廳、書(shū)房。園區(qū)會(huì)所建議采用中央空調(diào)系統(tǒng)，冷凍機(jī)房設(shè)在地下室。十、有線電視及衛(wèi)星接收系統(tǒng)有線電視網(wǎng)絡(luò)建議采用雙向有線網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，有收視、點(diǎn)播（DVD）和上網(wǎng)等多種功能。衛(wèi)星電視原則上要求能夠接受HBO、國(guó)家地理頻道、鳳凰衛(wèi)視、鳳凰體育、MTV、鳳凰衛(wèi)視電影臺(tái)、衛(wèi)視國(guó)際電影臺(tái)、AXN動(dòng)作頻道等。十一、消防系統(tǒng)消防設(shè)施和管理非常重要，在設(shè)計(jì)中應(yīng)以滿(mǎn)足國(guó)家有關(guān)消防規(guī)范要求為前提，保障安全。地下室、中心會(huì)所、公共通道等應(yīng)裝設(shè)疏散標(biāo)志燈，應(yīng)急照明燈。 每戶(hù)住宅進(jìn)戶(hù)門(mén)處，建議預(yù)留安裝電子門(mén)禁系統(tǒng)設(shè)施的位置。十三、背景音樂(lè)系統(tǒng)建議在公寓大堂、會(huì)所、中心大花園、組團(tuán)小花園、小高層底層大廳等公共場(chǎng)所設(shè)置背景音樂(lè)系統(tǒng)。十六、其它設(shè)施 園區(qū)小高層區(qū)域應(yīng)引入無(wú)障礙設(shè)計(jì)，并考慮殘疾人的通行； 園區(qū)主要道路及公共活動(dòng)場(chǎng)所應(yīng)配置分類(lèi)廢物箱，其間距不超過(guò)50米，要求防雨、密閉、整潔、美觀。在條件許可的前提下，盡量設(shè)置齊全，以方便業(yè)主的生活、休閑、娛樂(lè)等多方面的需求，以體現(xiàn)高檔樓盤(pán)在公建配套設(shè)計(jì)上的周到和細(xì)致。既考慮到超市的經(jīng)營(yíng)模式，又考慮高新區(qū)購(gòu)物店較少的因素，故建議購(gòu)物超市的面積應(yīng)適中，在1000平方米左右，以供應(yīng)生活必須用品為主。建議結(jié)合規(guī)劃要求，在東、北兩邊設(shè)置面積大小不等的商鋪。社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心：為方便園區(qū)住戶(hù)的醫(yī)療保健，擬設(shè)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，面積在100平方米左右，也可對(duì)外提供有償服務(wù)。垃圾中轉(zhuǎn)站：建議設(shè)在園區(qū)較偏僻和隱蔽的地方，有專(zhuān)用通道，既方便垃圾投放和清運(yùn)，又容易保持清潔衛(wèi)生和美觀。游泳池要配置自動(dòng)循環(huán)過(guò)濾裝置，以確保水質(zhì)清潔。 棋牌室：設(shè)于會(huì)所，面積約100M2。壁球室：建議在會(huì)所地下室內(nèi)，面積為100M2。五、中心花園設(shè)于園區(qū)中心偏東，具體方案請(qǐng)環(huán)境設(shè)計(jì)專(zhuān)家另案策劃并評(píng)審。七、物管用房按《合肥市城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》（1998年9月14日合肥市人民政府令68號(hào)發(fā)布）的規(guī)定，“桂花園”小區(qū)的物管用房面積為420平方米，建議物管用房設(shè)在中心會(huì)所內(nèi)。信報(bào)箱：可設(shè)在每幢樓的單元樓梯口或一樓公共部位，基本配置視功能設(shè)計(jì)而定。本地塊南北向中軸線較短，且高差在六米左右（南高北低）因此南北向主干道不宜按原有地勢(shì)修建，應(yīng)考慮在地塊中心建一處中心綠地，將大部分高差加以消化。 東西向主干道的設(shè)置應(yīng)力求通透，以利于將西面的山水景觀引入園區(qū)之內(nèi)，但東西向及南北向的主干道均不宜貫穿整個(gè)園區(qū)。道路系統(tǒng)還需考慮盲道及殘疾人坡道的布設(shè)。中心綠地需考慮消化地塊內(nèi)部的高差，并利用這一條件做出獨(dú)具特色的景觀亮點(diǎn)來(lái)。五、照明系統(tǒng)園區(qū)內(nèi)照明系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，既要滿(mǎn)足使用功能上的要求，又要考慮其在造景上的作用。六、園區(qū)水景一個(gè)園區(qū)的環(huán)境要想提高檔次，布設(shè)精致、靈動(dòng)的水景是最好的手段，小橋流水的感染力和親和力，是其他景觀所無(wú)法比擬的。七、園區(qū)標(biāo)識(shí)在園區(qū)各主入口設(shè)置園區(qū)總平面圖。在每戶(hù)進(jìn)戶(hù)門(mén)上方懸掛戶(hù)號(hào)標(biāo)識(shí)牌，以金屬或塑料材料制作。單元門(mén)建議采用木質(zhì)子母門(mén)，其上的可視對(duì)講門(mén)鈴面板的形狀與顏色應(yīng)與門(mén)的顏色合理搭配。帶裝修出售的有利因素有以下幾個(gè)方面：可以為客戶(hù)免去二次裝修所帶來(lái)的麻煩，讓他們輕松入住?？蛻?hù)對(duì)裝修工程的質(zhì)量保證缺乏信心。三、樣板房裝修 對(duì)部分戶(hù)型進(jìn)行樣板房裝修，有利于讓參觀者更加直觀的體會(huì)房產(chǎn)品的特點(diǎn)，提高購(gòu)買(mǎi)欲，同時(shí)也為購(gòu)房者提供裝修的參考。 衛(wèi)生間設(shè)備包括浴缸、淋浴房、抽水馬桶、凈身器、洗面盆、水龍頭和鏡子等。四、結(jié)論和建議 在我們考察的合肥絕大多數(shù)樓盤(pán)中，基本不采用帶裝修出售的方式，最多是廚房衛(wèi)生間裝修或是設(shè)立了代為裝修的服務(wù)項(xiàng)目。第十一章 物業(yè)管理一、 委托管理二、 物管費(fèi)收取原則及支出范圍一、 委托管理與要求 為配合“桂花園”的高檔、高品位景觀房產(chǎn)定位，給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全、文明、整潔、舒適的生活環(huán)境，讓業(yè)主享受到良好的服務(wù)，“桂花園”擬請(qǐng)具有一級(jí)資質(zhì)等級(jí)、浙江省首家通過(guò)ISO9002質(zhì)量體系論證的物管企業(yè)——浙江綠城物業(yè)管理有限公司進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間，根據(jù)開(kāi)發(fā)公司的要求，提供相應(yīng)的物業(yè)管理及保安服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議及管理委托合同。 二、物管費(fèi)收取原則及支出范圍 物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制訂原則：根據(jù)合肥市政府有關(guān)物業(yè)管理的相關(guān)政策和條例，結(jié)合“桂花園”的具體情況制定； b．在保本經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上略有盈余； c．入住期間，由物管公司根據(jù)合肥市同類(lèi)住宅、市場(chǎng)承受力及成本狀況制訂；業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)與物管公司協(xié)商制訂。月（含電梯）； 第十二章 經(jīng)濟(jì)分析一、 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)二、 投資估算三、 利潤(rùn)預(yù)測(cè)四、 風(fēng)險(xiǎn)分析一、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地面積：（）；實(shí)際用地面積：（）。住宅建筑面積為326595 m2，每戶(hù)平均按128m2考慮，總戶(hù)數(shù)為2550戶(hù)；居住總?cè)藬?shù)8925人?？偨ㄖ娣e為412095 m2。敏感性分析1）投資敏感性分析（見(jiàn)附表）投資敏感性分析表明，當(dāng)投資增加10%時(shí)，項(xiàng)目利潤(rùn)大幅降低，%；當(dāng)投資減少10%時(shí)，項(xiàng)目盈利大大增加，%。制定好公司的發(fā)展戰(zhàn)略，務(wù)必看清競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、看準(zhǔn)險(xiǎn)情、看好機(jī)會(huì)。用足、用好綠城公司的有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)，在充分發(fā)揮綠城品牌優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，注重拓展綠城品牌的內(nèi)涵和外延，進(jìn)一步豐富綠城品牌的內(nèi)容，努力創(chuàng)造適應(yīng)安徽市場(chǎng)需求的品牌。三、工作計(jì)劃“桂花園”項(xiàng)目到目前為止，已基本完成了市場(chǎng)初步調(diào)查和項(xiàng)目的前期工作，總體規(guī)劃方案會(huì)審已獲通過(guò)，會(huì)所已破土動(dòng)工。一期工程開(kāi)發(fā)計(jì)劃：（一）工程進(jìn)度在2002年6月底完成一期工程所有標(biāo)段的前期準(zhǔn)備工作，2002年7月中旬完成住宅第一組團(tuán)施工單位招投標(biāo)工作，9月底前完成一期多層住宅施工單位招投標(biāo)工作。多層住宅2002年7月中下旬陸續(xù)開(kāi)工，小高層2002年10月底開(kāi)工。（二）策劃營(yíng)銷(xiāo)工作 宣傳綠城品牌。通過(guò)競(jìng)標(biāo)方式確定廣告分承包商，制訂“營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)”，對(duì)合肥的房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)十分透徹的分析，從而明確目標(biāo)客戶(hù)群，針對(duì)性地進(jìn)行工作。四、保障措施 安徽公司是一個(gè)年輕的公司，員工多數(shù)從業(yè)時(shí)間較短，特別是對(duì)綠城集團(tuán)的企業(yè)文化、開(kāi)發(fā)理念了解膚淺，9000質(zhì)量控制程序不熟悉。嚴(yán)格把握聘用員工的素質(zhì)，對(duì)正式員工分批分期送到集團(tuán)公司培訓(xùn)、學(xué)習(xí)，狠抓公司培訓(xùn)工作。嚴(yán)格按照ISO9000質(zhì)量管理體系，用制度和規(guī)范來(lái)保障每一項(xiàng)工作。63