【正文】 建筑形態(tài)：基于項目現(xiàn)有自然資源及規(guī)劃設(shè)計條件，傳承綠城高端物業(yè)營造經(jīng)驗，確定本項目建筑形態(tài)為獨立住宅、雙拼住宅和聯(lián)排住宅相結(jié)合形式，獨立住宅參照母體為上海玫瑰園，雙拼住宅外立面住宅參照？？？，聯(lián)排住宅外立面風(fēng)格參考法式建筑風(fēng)格，突出莊重、典雅氣質(zhì)。桃花源近期成交客戶情況為依據(jù)分析：（一）總價承受能力別墅在2000萬/套以下，排屋在1000萬/套以下，如果產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量、環(huán)境氛圍超過市場同類產(chǎn)品，并超越客戶的預(yù)期想象，客戶對總價的承受力將增強。（二）生活方式生活類型基于雄厚的財富積累，已不會太在意追求鋪張的生活，反而開始追求簡單、淡雅、高貴、自然的生活。壟斷行業(yè)高級管理層（電信、電力、移動、石油等單位）。（二）政府官員或其子女l 年齡在4060歲左右（若為政府官員子女的話可能年齡小于30歲）；l 有固定的社交圈，并且這個圈子是以身份而不是以財富來界定；l 隱性收入較多，無法估算其正常年收入，但經(jīng)濟實力雄厚，偏好400㎡以上的大面積戶型；l 選擇物業(yè)更注重私密性，小區(qū)的同質(zhì)化；l 將本項目作為第二居所，或本人目前不在杭州，在杭州購置房產(chǎn)留做退休后養(yǎng)老之用。他們主要從事金融、IT、建筑、能源及房地產(chǎn)等行業(yè)，年齡大多在30－45歲，自用與投資意圖各占半數(shù)。因此，根據(jù)上述的分析，且做保守的估算，本項目的價格定位如下：聯(lián)排住宅均價：35000元/㎡（以毛坯定價）；雙拼住宅均價：45000元/㎡（以毛坯定價）；獨棟住宅均價：60000元/㎡（以毛坯定價）。文化藝術(shù)氛圍濃厚：項目東側(cè)即為浙江工業(yè)大學(xué)之江校區(qū)，往西為小和山高教園區(qū)，往南臨近中國美術(shù)學(xué)院象山校區(qū)，文化藝術(shù)氛圍濃郁。（五）項目單體該項目排屋以小尺度進行處理，形體簡潔明快，通過體塊、色塊、材料的對比來營造區(qū)域?qū)傩浴＃ㄈ╉椖恳?guī)劃與分期建設(shè)情況新帝?朗郡用地由杭政儲出（2005）20號、21號、30號三個地塊組成，三塊地共分兩次獲得，總計占地面積約10萬平方米，根據(jù)規(guī)劃條件總建筑面積約28萬平方米，其中地上總建筑面積20余萬平方米，地下面積約8萬平方米，規(guī)劃有高層公寓和TOWNHOUSE兩大主要物業(yè)類型。朗郡（一）項目簡介新帝公元——公元沐橋（一）項目簡介公元 娛樂及健身設(shè)施l 室外游泳池l 國際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場l KTVl SPAl 桌球室l 乒乓球室l 美容美發(fā)l 足浴——室外游泳池和國際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場（四）項目銷售情況杭州陽明谷度假村早年由于土地性質(zhì)問題，采用“以租代售”形式開始排屋部分的銷售，共推出66套聯(lián)體排屋，成交均價在1300025000元/平方米左右，僅有2套單價超過30000元/平方米；于2007年7月取得銷售許可證后，共推出房源159套，其中包括了之前推出的66套聯(lián)體排屋和加推的93套獨立別墅。——杭州陽明谷度假村鳥瞰圖——杭州陽明谷度假村實景照片※杭州陽明谷希爾假日酒店（已開業(yè)）杭州陽明谷希爾假日酒店杭州希爾假日酒店總用地面積約30畝，建筑面積約20000多平方米。背倚五云山，南臨大渚河，占地約380畝，綠地面積約16萬平方米。親友均需送賀禮，有的送綢緞賀軸，上書“喬遷之喜”四個金字。直柴和大米兩擔(dān)，亦取柴米富裕的意思。如果已筑起墻，聽到女人哭，還必須將筑好的墻推倒，以后重新再筑。“太歲頭上禁動土”禁忌風(fēng)俗。上梁這天晚餐，新屋內(nèi)要擺“上梁酒”，主家除給作頭師傅以“上梁紅包”外，還得按桌向工匠、幫工及賀客們一一勸酒道謝，分送“上梁元寶”，還要給附近四鄰分送“上梁元寶”。二、地方性、區(qū)域性禁忌（一）建屋風(fēng)俗杭州民間視建造房屋為人生一件大事，關(guān)系到家庭興旺和子孫昌盛。二、區(qū)域歷史文脈杭州之江國家旅游度假區(qū)是國務(wù)院批準(zhǔn)建立的十二個國家旅游度假區(qū)之一。民國十六年（1927年），析出杭縣城區(qū)設(shè)杭州市，杭州置市始此。杭州是華夏文明的發(fā)祥地之一。尤其是1971年自6月下旬至9月初，全市各地炎熱少雨，持續(xù)高溫日數(shù)分別在45天和60天以上。1949～1985年，倒春寒明顯年份為1951951961961961971971980和1984年。冬旱以桐廬、臨安為最多，；以淳安最小。2008年2月杭州普降暴雪，積雪達到31厘米。建德的壽昌、大同、梅城附近，臨安的天目山區(qū)，余杭和蕭山一帶為冰雹的多發(fā)區(qū)。臺風(fēng)影響歷時一般3～5天，最長達7天，最短僅1天。尤其是1956年第12號臺風(fēng)，8月1～3日最大過程雨量和日最大雨量創(chuàng)歷史極值，分別達689毫米和564毫米（臨安市嶺），造成了全市大范圍的洪澇災(zāi)害。熱雷雨和其它原因引起的洪澇，以余杭為最多，約3年一遇。冬季(12月～次年2月)為最小，1月的月平均蒸發(fā)量一般不超過50毫米。月平均氣壓。（四）風(fēng)和氣壓風(fēng)風(fēng)向：杭州市北、中部平原地區(qū)和海拔1000米以上山區(qū)的盛行風(fēng)向具有顯著的季風(fēng)性特點，隨著冬夏季節(jié)轉(zhuǎn)換，最多風(fēng)向也呈反向(交角120176。第一個雨季自5月初前后開始，6月底至7月上旬結(jié)束，俗稱梅汛期，多由極鋒(梅雨鋒)北移，雨帶在江南和長江中下游停滯而產(chǎn)生。一年中，隨著冬、夏季風(fēng)逆向轉(zhuǎn)換，天氣系統(tǒng)、控制氣剛和天氣狀況均會發(fā)生明顯的季節(jié)性變化，形成春多雨、夏濕熱、秋氣爽、冬干冷的氣候特征。根據(jù)道路節(jié)點在路網(wǎng)中的交通功能，本次規(guī)劃范圍內(nèi)控制1處全互通立交及6處分離立交。二、轉(zhuǎn)塘區(qū)域（一）區(qū)域分析轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)區(qū)單元位于杭州西南部，地處西湖區(qū)上泗地區(qū)。單元內(nèi)包括大型的文化、旅游、會展等設(shè)施，投資巨大。（二）用地現(xiàn)狀本規(guī)劃區(qū)是以之江路為界，之江路以北基本已開發(fā)，以住宅、游樂用地為主，規(guī)劃予以保留；之江路以南基本未開發(fā)，基本以農(nóng)居、企業(yè)、水塘為主。未來轉(zhuǎn)塘區(qū)域還將引入規(guī)劃面積近萬平方米的世紀(jì)聯(lián)華大型綜合超市。沐橋、天怡、西房K190——地塊東南角公交車站四、項目地塊的周邊情況（一）周邊社區(qū)配套與環(huán)境周邊社區(qū)配套與環(huán)境（1）交通狀況項目南側(cè)即主出入口直接與市政主干道之江路相連，向南通過梅靈路、虎跑路、復(fù)興路可直達市中心，向西經(jīng)留泗路可進入繞成高速或到留下，經(jīng)320國道可通往富陽、桐廬、千島湖或進入杭新景高速。項目隸屬于西湖區(qū)杭州之江旅游度假區(qū)，可視同為傳統(tǒng)意義上的高端住宅區(qū)。在項目的開發(fā)建設(shè)過程中應(yīng)和諧的處理產(chǎn)品、文化、經(jīng)濟以及社會多方利益需求的均衡；通過科學(xué)的規(guī)劃達到最優(yōu)化利用項目資源的目的；產(chǎn)品應(yīng)具有前瞻性和對未來生活需求的持續(xù)適應(yīng)能力。鑒于該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，在建設(shè)過程中，在保證產(chǎn)品品質(zhì)的前提下，成本管理和控制將是關(guān)鍵；同時，應(yīng)確保項目的工程進度，在項目高性價比的基礎(chǔ)上通過營銷策劃和推廣工作，獲得市場接受度，從而保證項目的順利銷售。本項目位于之江、轉(zhuǎn)塘區(qū)域中心地段，未來交通便捷，周邊配套完善，區(qū)域價值不言而喻。經(jīng)過近10年的建設(shè)，已建成宋城主題公園、高爾夫球場和云棲假日酒店、綠城玫瑰園度假酒店、陽明谷希爾假日酒店，以及一批高檔住宅——九溪玫瑰園、云棲蝶谷、南都高爾夫別墅、景月灣等。本產(chǎn)品策劃書對項目的市場定位、規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、景觀環(huán)境設(shè)計、小區(qū)生活配套設(shè)施設(shè)計、基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)計、公共服務(wù)設(shè)施設(shè)計、形象系統(tǒng)設(shè)計、物業(yè)管理要求、經(jīng)濟估算等方面進行了闡述，提出了相應(yīng)的基本思路和原則，供項目設(shè)計參考。該地塊為住宅用地，與浙江工業(yè)大學(xué)之江校區(qū)比鄰而居，緊鄰國都房產(chǎn)正在開發(fā)銷售的國都郞郡、天怡等，待開發(fā)的還有金都、九龍倉合作項目以及雅戈爾、酒店項目的項目，該區(qū)域?qū)僖淮我愿邫n住宅項目引起了市場的關(guān)注。隨著“國家環(huán)保模范城市”、“中國城市總體投資環(huán)境最佳城市”、“中國最具經(jīng)濟活力城市”、“全國幸福指數(shù)最高城市”、“聯(lián)合國人居獎”、“國際花園城市”等榮譽稱號的獲得，杭州的人居環(huán)境得到了迅速提升，“住在杭州”、“創(chuàng)業(yè)在杭州”已越來越多地被國內(nèi)外人士所接受，如今已成為浙江各地企業(yè)家和大批“海歸派”看好的城市，有力地拉動了杭州房地產(chǎn)市場的發(fā)展， 6月初，杭州市規(guī)劃局公示轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)區(qū)單元、之江度假區(qū)管理單元和雙浦單元的三個控制性詳細(xì)規(guī)劃，這次公示的儲備宅地集中在之江度假管理單元和轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)區(qū)單元內(nèi)，其中，之江度假區(qū)管理單元約有2600多畝儲備用地，將建設(shè)小高層、高層住宅，轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)區(qū)單元的儲備土地有1300多畝。三、項目本身可行性結(jié)論本地塊坐落于杭州市之江國家旅游度假區(qū)核心區(qū)，項目南臨之江路，周邊與四個已交付的別墅區(qū)接壤，距轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)1KM、交通便捷，有游5路、假日5路、觀光8路、331路、504路、308（K308）路等公交線路，可輕松前往城市各中心區(qū)域。本項目經(jīng)濟上可行，但由于地價偏高和國家宏觀調(diào)控影響，以及存在90/70政策，依然存在著一定的政策和法律風(fēng)險。考慮目前地塊周邊的實際情況，小區(qū)應(yīng)配置相應(yīng)的配套設(shè)施，結(jié)合項目周邊商鋪分布情況對小區(qū)內(nèi)商業(yè)進行合理的規(guī)劃定位和整體布局，同時考慮綠城園區(qū)服務(wù)體系的配套用房。地塊西南側(cè)現(xiàn)狀——地塊東北部現(xiàn)狀——地塊內(nèi)現(xiàn)有水景地塊內(nèi)現(xiàn)有道路——地塊內(nèi)暫時保留建筑——地塊西南側(cè)暫時保留的辦公用房——地塊西南側(cè)之江路地塊內(nèi)管線較多，原未來世界主題公園及夢湖山莊、楓丹白露等樓盤水電管線、夢湖排水管道均暗埋在地塊內(nèi)。九溪玫瑰園、錢塘雅戈爾的【2007】50、51號地塊?！A庭云棲度假酒店——玫瑰園度假酒店（10）其他市民卡服務(wù)中心，聯(lián)通、移動服務(wù)廳，轉(zhuǎn)塘農(nóng)貿(mào)市場、小商品市場、茶葉市場、郵政局、超市、網(wǎng)吧、藥店、夢園賓館、天元樓酒店、永和豆?jié){等各類生活配套。道路分為對外交通、城市快速路、主干道、次干道、支路五級。（七）綠化分析單元綠化系統(tǒng)依托繞城高速公路、錢塘濱河綠帶、之浦路沿路綠化帶以及面向江邊的楔型綠地，以單元內(nèi)河道濱水綠地和道路綠化為紐帶，以居住公園為亮點，形成點、線、面結(jié)合的綠地布局形態(tài)?！叭S”：象山浦水系和望江山、象山山體綠化由東北向西南貫穿整個鎮(zhèn)區(qū)，形成一條開敞空間軸；由杭富路及沿路兩側(cè)綠帶和鎮(zhèn)中路(現(xiàn)320國道)及其兩側(cè)綠帶構(gòu)成“十”字形相交的兩條景觀與交通軸。規(guī)劃共設(shè)置高級中學(xué)1所；初級中學(xué)3所，其中24班初級中學(xué)2所、36班初級中學(xué)1所為擴建的上泗中學(xué)；規(guī)劃小學(xué)共5所，其中42班小學(xué)1所、36班小學(xué)1所、30班小學(xué)2所、24班小學(xué)1所；幼兒園共9所，其中15班幼兒園1所、12班幼兒園7所、9班幼兒園1所。春秋季為氣溫轉(zhuǎn)換季節(jié)，其中4月回溫最快，月平均氣溫比3月高6℃；秋季至初冬降溫最快，10月、11月平均氣溫下降在5．5℃以上，以氣溫論，10月分別代表杭州市的冬、春、夏、秋四季。其中，盛夏8兩月，日射強、日照長。通常冬季風(fēng)速較大，夏季較小。地域分布上南部大于北部，全年蒸發(fā)量季變特點明顯。局部熱雷雨也會造成短時間的水患。歷史重大水災(zāi)1949年以來,1951951961971971971981984年的梅澇都較突出。（四）臺風(fēng)每年5月下旬至10月中旬，杭州市常常受到臺風(fēng)（熱帶風(fēng)暴）襲擊而出現(xiàn)大風(fēng)、暴雨和暴潮天氣。但是當(dāng)臺風(fēng)從海上正面襲擊或近海轉(zhuǎn)向北上時，往往出現(xiàn)大風(fēng)、暴雨等災(zāi)害天氣，暴雨中心常出現(xiàn)在臨安天目山東側(cè)；當(dāng)臺風(fēng)在浙江以南登陸后經(jīng)福建、江西等地西行消失時，則暴雨中心常出現(xiàn)在淳安、建德等地西南部山區(qū)。雪害重災(zāi)年為1961961961970、1971977和1984年。地域分布上西南部、中部多于北部和東部。春秋低溫倒春寒。1959～1985年，杭州市各地秋季低溫初日出現(xiàn)的平均日期分別在9月11日～17日和9月21日～30日，時間由北向南推遲。全年大風(fēng)出現(xiàn)頻率以8月為最高，占年總 數(shù)的17％，其次是4月，占13％，2月出現(xiàn)大風(fēng)的頻率最低，占4％。南宋建炎三年（1129年），高宗南渡至杭州，升杭州為臨安府。杭州有5000多年的文明史，良渚文化是中華文明的發(fā)祥地之一。其中展現(xiàn)中國南宋文化的“宋城”、高科技主題公園“未來世界”、國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場等旅游項目已對外迎客，成為國內(nèi)外游客來杭旅游新熱點。正梁釘有紅綢布，隨著大梁緩緩而上，泥木作頭師傅先唱《上梁歌》，正梁敲進兩邊榫頭時，再唱《酒澆梁歌》，隨著吟唱《拋梁歌》。“姜太公在此，諸神退位”厭勝習(xí)俗。 “筑墻忌哭聲”的禁忌習(xí)俗。發(fā)籃，為杭州竹制土籃，糊以彩紙，籃中貯頭發(fā)等物，懸于廳堂庭柱之頂角，取興旺發(fā)達的意思。全家齊集新宅后，預(yù)先有親友迎之人屋，并以燈燭導(dǎo)之登樓，彼此不交一語，取俗諺“悶聲大發(fā)財”之意。朗郡，具體如下：新帝建筑外觀風(fēng)格以歐美別墅風(fēng)格為主。 餐飲及會議設(shè)施l 華貴富麗的怡來閣及五間金碧輝煌的廳房，提供豐富的廣東珍饈和杭邦菜精品；l 御景閣：匯集最具特色的杭州風(fēng)味及地方風(fēng)味特色菜式，美食豐盛四季不斷；l 萊茵河餐廳：匯集東南亞美食精品，定期不斷推出各類主題美食節(jié)，讓您現(xiàn)場體驗異國美食風(fēng)情；l 勝地酒廊：感受英國紳士的味道；l 立方吧：現(xiàn)場鋼琴演奏，是您小酌暢飲的理想場所；l 專職專業(yè)的宴會和會議服務(wù)團隊，量身定做各類宴會和會議，為您提供整體服務(wù)；l 酒店所有區(qū)域均開通無線上網(wǎng)。戶型400C建筑面積：總建筑面積422平方米，無地下室功能設(shè)置：五室（雙主臥二客臥一家庭室） 三廳（一餐廳、一客廳、一休息廳）五衛(wèi) 一廚 另帶保姆生活區(qū)（小臥室、衛(wèi)生間、洗衣間）、雙車車庫點評：①所有臥室均帶獨立衛(wèi)生間，且在二樓有雙主臥設(shè)計（帶衛(wèi)生間、走入式衣柜），舒適度較高。發(fā) 展 商：杭州公元控股開 發(fā) 商：杭州通原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計單位：浙江南方建筑設(shè)計院景觀設(shè)計單位：瀾雅園藝咨詢（上海）有限公司住宅設(shè)計單位：美國J+F住宅研究行銷策劃單位：杭州精銳廣告有限公司（二）項目定位該項目以具有百年傳統(tǒng)的歐洲建筑在美國的發(fā)展和演變后形成的舒適、經(jīng)典的美國城市公寓為參照，從外立面的材質(zhì)、戶型空間的設(shè)計和庭院景觀的設(shè)計各個方面體現(xiàn)美式住宅特有的品位和舒適度，力求為城市精英