【正文】 全配備獨(dú)立洗衣房A23型戶型一層↑A23型戶型二層→點(diǎn)評：①一層空間設(shè)禮儀區(qū)、公共區(qū)、生活區(qū)、過渡及連接空間、私密區(qū)和服務(wù)區(qū)；二層設(shè)過渡及連接空間、禮儀區(qū)和私密區(qū)，整個(gè)戶型分區(qū)清晰，動線簡明；②二層主人生活空間帶男女主人獨(dú)立的走入式衣柜和豪華衛(wèi)生間，舒適度、私密性均好。沐橋南區(qū)總平圖（四）項(xiàng)目銷售情況公元發(fā) 展 商：杭州公元控股開 發(fā) 商：杭州通原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)單位：浙江南方建筑設(shè)計(jì)院景觀設(shè)計(jì)單位：瀾雅園藝咨詢（上海）有限公司住宅設(shè)計(jì)單位：美國J+F住宅研究行銷策劃單位：杭州精銳廣告有限公司（二）項(xiàng)目定位該項(xiàng)目以具有百年傳統(tǒng)的歐洲建筑在美國的發(fā)展和演變后形成的舒適、經(jīng)典的美國城市公寓為參照，從外立面的材質(zhì)、戶型空間的設(shè)計(jì)和庭院景觀的設(shè)計(jì)各個(gè)方面體現(xiàn)美式住宅特有的品位和舒適度，力求為城市精英打造一處高貴舒適的品位之家。沐橋項(xiàng)目位于之江區(qū)杭州市之江國家旅游度假區(qū)內(nèi)，宋城景區(qū)南面。戶型400C建筑面積：總建筑面積422平方米，無地下室功能設(shè)置：五室（雙主臥二客臥一家庭室） 三廳（一餐廳、一客廳、一休息廳）五衛(wèi) 一廚 另帶保姆生活區(qū)（小臥室、衛(wèi)生間、洗衣間）、雙車車庫點(diǎn)評：①所有臥室均帶獨(dú)立衛(wèi)生間，且在二樓有雙主臥設(shè)計(jì)（帶衛(wèi)生間、走入式衣柜），舒適度較高。到目前為止，聯(lián)體排屋銷售56套，獨(dú)立別墅銷售10套，其中獨(dú)立別墅的成交均價(jià)達(dá)到在61200元/平方米左右，具體銷售情況見下表：物業(yè)類型組團(tuán)名總房源（套）推出房源（套）已售套數(shù)（套）成交均價(jià)元/㎡銷售率聯(lián)體排屋丹陽苑7066562050085%獨(dú)立別墅惠陽苑1281336120011%沁陽苑282荻陽苑112天陽苑160曄陽苑131紫陽苑122合計(jì)1981596642%注：數(shù)據(jù)來源杭州透明售房網(wǎng)，截至9月9日。 餐飲及會議設(shè)施l 華貴富麗的怡來閣及五間金碧輝煌的廳房，提供豐富的廣東珍饈和杭邦菜精品；l 御景閣：匯集最具特色的杭州風(fēng)味及地方風(fēng)味特色菜式，美食豐盛四季不斷；l 萊茵河餐廳：匯集東南亞美食精品，定期不斷推出各類主題美食節(jié)，讓您現(xiàn)場體驗(yàn)異國美食風(fēng)情；l 勝地酒廊：感受英國紳士的味道；l 立方吧：現(xiàn)場鋼琴演奏，是您小酌暢飲的理想場所；l 專職專業(yè)的宴會和會議服務(wù)團(tuán)隊(duì)，量身定做各類宴會和會議，為您提供整體服務(wù)；l 酒店所有區(qū)域均開通無線上網(wǎng)。分為主樓和附樓兩部分，主樓部分為三層建筑（局部四層），擁有標(biāo)準(zhǔn)客房和套房120余間，并設(shè)置有多個(gè)大、中、小會議室、餐廳、酒吧、咖啡吧、娛樂中心、運(yùn)動休閑中心等多種功能空間；附樓是由二棟豪華總統(tǒng)套房組成，均為二層的獨(dú)立別墅；共設(shè)停車位100個(gè)。建筑外觀風(fēng)格以歐美別墅風(fēng)格為主。項(xiàng)目總建筑面積為8萬余平方米，規(guī)劃戶數(shù)近200戶，住宅建筑形態(tài)為獨(dú)立別墅和聯(lián)體排屋。朗郡，具體如下：新帝此風(fēng)始自南宋，《夢粱錄》稱“喬遷酒”為“暖房”，認(rèn)為是“睦鄰之義”。全家齊集新宅后，預(yù)先有親友迎之人屋，并以燈燭導(dǎo)之登樓，彼此不交一語，取俗諺“悶聲大發(fā)財(cái)”之意。 接著，移神堂和祖宗堂于正屋之高處或廳堂左邊上方。發(fā)籃，為杭州竹制土籃，糊以彩紙，籃中貯頭發(fā)等物，懸于廳堂庭柱之頂角，取興旺發(fā)達(dá)的意思。這與“孟姜女哭倒長城”的傳說有關(guān)。 “筑墻忌哭聲”的禁忌習(xí)俗。吳越民間舊時(shí)風(fēng)水家選擇新屋地基時(shí)，常常有—句禁忌口頭禪：“太歲頭上不能動土”?！敖诖?，諸神退位”厭勝習(xí)俗。建房儀式，以“請魯班”和“過新屋”作為結(jié)束。正梁釘有紅綢布，隨著大梁緩緩而上，泥木作頭師傅先唱《上梁歌》，正梁敲進(jìn)兩邊榫頭時(shí)，再唱《酒澆梁歌》，隨著吟唱《拋梁歌》。整個(gè)建房過程中，民間有選地、選材、選日、立柱、上梁、落成、慶賀等習(xí)俗。其中展現(xiàn)中國南宋文化的“宋城”、高科技主題公園“未來世界”、國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場等旅游項(xiàng)目已對外迎客，成為國內(nèi)外游客來杭旅游新熱點(diǎn)。是國務(wù)院為深化改革，擴(kuò)大開放，改變我國旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提高旅游產(chǎn)品檔次，提高國際競爭力的一項(xiàng)重要部署，也是杭州市委、市政府貫徹鄧小平同志南巡談話精神，加快杭州旅游改革，促進(jìn)資源的深度開發(fā)，發(fā)揮獨(dú)特優(yōu)勢，加快旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重大舉措。杭州有5000多年的文明史，良渚文化是中華文明的發(fā)祥地之一。1949年5月3日杭州解放，從此揭開了杭州發(fā)展新的歷史篇章。南宋建炎三年（1129年），高宗南渡至杭州，升杭州為臨安府。早在4700多年前，就有人類在此繁衍生息，并產(chǎn)生了被稱為文明曙光的良渚文化。全年大風(fēng)出現(xiàn)頻率以8月為最高，占年總 數(shù)的17％，其次是4月，占13％，2月出現(xiàn)大風(fēng)的頻率最低，占4％。其中建德達(dá)76天，并有22天日最高氣溫在40℃以上，為全市歷年高溫之最。1959～1985年，杭州市各地秋季低溫初日出現(xiàn)的平均日期分別在9月11日～17日和9月21日～30日，時(shí)間由北向南推遲。其中1980年的倒春寒出現(xiàn)時(shí)間最遲，波及范圍最廣，影響強(qiáng)度最大，該年4月24～ 26日，全市大部分地區(qū)日平均氣溫降至8～11℃，比正常氣溫偏低7～9℃，早稻爛秧嚴(yán)重，桑茶等經(jīng)濟(jì)作物也受到不同程度的冷害。春秋低溫倒春寒。由于降水時(shí)空上分布不均，各地各季的旱情強(qiáng)度也有所不同。地域分布上西南部、中部多于北部和東部。（六）雷暴杭州尚未發(fā)生過大規(guī)模雷暴天氣。雪害重災(zāi)年為1961961961970、1971977和1984年。大雪和嚴(yán)寒1959年～1985年，除山區(qū)外，杭州市各地積雪初日、終日的平均日期分別出現(xiàn)在1月中旬至下旬初和2月中、下旬。但是當(dāng)臺風(fēng)從海上正面襲擊或近海轉(zhuǎn)向北上時(shí)，往往出現(xiàn)大風(fēng)、暴雨等災(zāi)害天氣，暴雨中心常出現(xiàn)在臨安天目山東側(cè)；當(dāng)臺風(fēng)在浙江以南登陸后經(jīng)福建、江西等地西行消失時(shí)，則暴雨中心常出現(xiàn)在淳安、建德等地西南部山區(qū)。占總數(shù)70％以上的影響臺風(fēng)都會產(chǎn)生大于100毫米的過程雨量，其中以100～200毫米者居多，日最大降水達(dá)50～200毫米的約占總數(shù)的80％。（四）臺風(fēng)每年5月下旬至10月中旬，杭州市常常受到臺風(fēng)（熱帶風(fēng)暴）襲擊而出現(xiàn)大風(fēng)、暴雨和暴潮天氣。2007年因臺風(fēng)影響，杭州也發(fā)生了大規(guī)模洪澇災(zāi)害，城西、三墩受災(zāi)嚴(yán)重。歷史重大水災(zāi)1949年以來,1951951961971971971981984年的梅澇都較突出。臨安至淳安一線的西部山區(qū)，地形起伏，暴雨容易引起山洪暴發(fā)。局部熱雷雨也會造成短時(shí)間的水患。無霜期杭州市平均初霜日出現(xiàn)在11月中下旬，終霜日出現(xiàn)在3月中旬前后，無霜期一般為230～260天。地域分布上南部大于北部，全年蒸發(fā)量季變特點(diǎn)明顯。一年中，杭州市區(qū)月平均氣壓隨月平均氣溫變化，最低的月平均氣壓出現(xiàn)在7月，為999．2百帕，最高月平均氣壓出現(xiàn)在12月和1月，為1021．6百帕。通常冬季風(fēng)速較大，夏季較小。以上)變化。其中，盛夏8兩月，日射強(qiáng)、日照長。該時(shí)段內(nèi)，雨量集中，有大到暴雨出現(xiàn)，平均降水量350～550毫米，約占年總量的25～31％。春秋季為氣溫轉(zhuǎn)換季節(jié)，其中4月回溫最快，月平均氣溫比3月高6℃；秋季至初冬降溫最快，10月、11月平均氣溫下降在5．5℃以上，以氣溫論，10月分別代表杭州市的冬、春、夏、秋四季。杭州市由于地貌類型復(fù)雜，地勢高低懸殊，杭州市光、熱、水的地域分配小均．局部地區(qū)小氣候資源豐富。規(guī)劃共設(shè)置高級中學(xué)1所；初級中學(xué)3所，其中24班初級中學(xué)2所、36班初級中學(xué)1所為擴(kuò)建的上泗中學(xué)；規(guī)劃小學(xué)共5所，其中42班小學(xué)1所、36班小學(xué)1所、30班小學(xué)2所、24班小學(xué)1所；幼兒園共9所，其中15班幼兒園1所、12班幼兒園7所、9班幼兒園1所。（五）用地規(guī)劃規(guī)劃根據(jù)城市西部地區(qū)(南部地區(qū))的規(guī)劃優(yōu)化思路，為推進(jìn)上泗地區(qū)的城市化進(jìn)程，促進(jìn)生態(tài)示范城區(qū)的建設(shè)和土地資源的合理利用，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以“生態(tài)轉(zhuǎn)塘、藝術(shù)轉(zhuǎn)塘、人居轉(zhuǎn)塘”為規(guī)劃理念，優(yōu)化集鎮(zhèn)的道路交通組織和用地功能布局，完善中心城鎮(zhèn)功能，使轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)成為國內(nèi)一流的生態(tài)型的旅游休閑鎮(zhèn)，形成城市西部地區(qū)的中心城鎮(zhèn)和旅游服務(wù)基地，成為西湖區(qū)建設(shè)“一地兩區(qū)”的示范地，杭州“旅游、居住、求學(xué)、創(chuàng)業(yè)”天堂的縮影。“三軸”：象山浦水系和望江山、象山山體綠化由東北向西南貫穿整個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，形成一條開敞空間軸；由杭富路及沿路兩側(cè)綠帶和鎮(zhèn)中路(現(xiàn)320國道)及其兩側(cè)綠帶構(gòu)成“十”字形相交的兩條景觀與交通軸。規(guī)劃用地范圍為北至之江國家旅游度假區(qū)西湖國際高爾夫俱樂部二期用地及龍塢風(fēng)景區(qū)界線，南至老320國道南側(cè)山體，東至繞城公路及獅子山，西至區(qū)界。（七）綠化分析單元綠化系統(tǒng)依托繞城高速公路、錢塘濱河綠帶、之浦路沿路綠化帶以及面向江邊的楔型綠地，以單元內(nèi)河道濱水綠地和道路綠化為紐帶，以居住公園為亮點(diǎn)，形成點(diǎn)、線、面結(jié)合的綠地布局形態(tài)。規(guī)劃采用組團(tuán)結(jié)構(gòu)模式，使得每個(gè)組團(tuán)都形成相對獨(dú)立的開發(fā)條件，能實(shí)現(xiàn)階段開發(fā)建設(shè)，有利單元開發(fā)的逐步推進(jìn)。道路分為對外交通、城市快速路、主干道、次干道、支路五級。（三）規(guī)劃結(jié)構(gòu)規(guī)劃用地布局形成“一心五軸六片”的空間結(jié)構(gòu)形式?！A庭云棲度假酒店——玫瑰園度假酒店（10）其他市民卡服務(wù)中心，聯(lián)通、移動服務(wù)廳，轉(zhuǎn)塘農(nóng)貿(mào)市場、小商品市場、茶葉市場、郵政局、超市、網(wǎng)吧、藥店、夢園賓館、天元樓酒店、永和豆?jié){等各類生活配套。（6）文化、娛樂設(shè)施 圖本項(xiàng)目距離宋城、梅家塢、茅家埠、楊公堤等休閑旅游景點(diǎn)僅1020分鐘車程，并毗鄰西湖國際高爾夫、杭州野生動物大世界。雅戈?duì)柕摹?007】50、51號地塊。云溪香山、西湖高爾夫別墅、贊成九溪玫瑰園、錢塘（2）教育轉(zhuǎn)塘目前已有并建設(shè)中的教育配套涵蓋普及教育及大學(xué)，有中國美術(shù)學(xué)院象山校區(qū)、浙江工業(yè)大學(xué)之江學(xué)院、杭州仁和外國語學(xué)校、杭州宋城華美學(xué)校、上泗中學(xué)（小學(xué)）、西湖職業(yè)高中（擴(kuò)建中）、杭州市第七中學(xué)（擬建）、轉(zhuǎn)塘中心小學(xué)（建設(shè)中）、西湖鄉(xiāng)中心幼兒園（建設(shè)中）等。地塊西南側(cè)現(xiàn)狀——地塊東北部現(xiàn)狀——地塊內(nèi)現(xiàn)有水景地塊內(nèi)現(xiàn)有道路——地塊內(nèi)暫時(shí)保留建筑——地塊西南側(cè)暫時(shí)保留的辦公用房——地塊西南側(cè)之江路地塊內(nèi)管線較多，原未來世界主題公園及夢湖山莊、楓丹白露等樓盤水電管線、夢湖排水管道均暗埋在地塊內(nèi)?！貕K位置示意圖——地塊衛(wèi)星截圖——項(xiàng)目所在板塊與杭州其他板塊關(guān)系圖二、地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目南鄰之江路及浙工大之江校區(qū)，北至大諸橋村山地，東與潤和山莊、景月灣別墅區(qū)接壤，西與夢湖山莊、楓丹白露別墅區(qū)比鄰而居。考慮目前地塊周邊的實(shí)際情況，小區(qū)應(yīng)配置相應(yīng)的配套設(shè)施，結(jié)合項(xiàng)目周邊商鋪分布情況對小區(qū)內(nèi)商業(yè)進(jìn)行合理的規(guī)劃定位和整體布局，同時(shí)考慮綠城園區(qū)服務(wù)體系的配套用房。為把項(xiàng)目樹立為綠城在之江、轉(zhuǎn)塘區(qū)域新的代表性項(xiàng)目，應(yīng)在設(shè)計(jì)中注意以下問題：項(xiàng)目占地較大，地塊中具有大面積的水面，因此在建筑排布上應(yīng)注意中心景觀與建筑物之間的關(guān)系以及建筑物相互間的通透性，同時(shí)注重建筑形勢變化和豎向設(shè)計(jì)，創(chuàng)造起伏變化的建筑群體效果。本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上可行，但由于地價(jià)偏高和國家宏觀調(diào)控影響，以及存在90/70政策，依然存在著一定的政策和法律風(fēng)險(xiǎn)。五、結(jié)論杭州城市在浙江省的中心地位和城市本身蓬勃發(fā)展的經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。三、項(xiàng)目本身可行性結(jié)論本地塊坐落于杭州市之江國家旅游度假區(qū)核心區(qū)，項(xiàng)目南臨之江路，周邊與四個(gè)已交付的別墅區(qū)接壤，距轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)1KM、交通便捷，有游5路、假日5路、觀光8路、331路、504路、308（K308）路等公交線路，可輕松前往城市各中心區(qū)域。二、市場可行性結(jié)論%，尤其下半年房地產(chǎn)市場銷售增長明顯，樓市不斷出現(xiàn)樓盤排隊(duì)搶購、土地高價(jià)競拍的場面，宏觀政策的實(shí)施并未抑制住市場有效需求，使得購房需求持續(xù)旺盛，促使2007年杭州房地產(chǎn)市場形成價(jià)漲量增的現(xiàn)象，進(jìn)入2008年后，受宏觀政策和銀行信貸以及春節(jié)假期的影響，整體房地產(chǎn)市場銷售放緩，購房者暫時(shí)處于觀望階段。 6月初，杭州市規(guī)劃局公示轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)區(qū)單元、之江度假區(qū)管理單元和雙浦單元的三個(gè)控制性詳細(xì)規(guī)劃，這次公示的儲備宅地集中在之江度假管理單元和轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)區(qū)單元內(nèi)，其中，之江度假區(qū)管理單元約有2600多畝儲備用地，將建設(shè)小高層、高層住宅，轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)區(qū)單元的儲備土地有1300多畝。 2004年8月杭州市政府將轉(zhuǎn)塘納入之江度假區(qū)，轉(zhuǎn)塘規(guī)劃定為旅游中心鎮(zhèn)，將逐步建設(shè)成為國內(nèi)一流的生態(tài)型旅游休閑城鎮(zhèn)，成為杭城西南部地區(qū)旅游服務(wù)、旅游集散、文化娛樂、體育健身、教育培訓(xùn)、高尚居住、商務(wù)辦公的基地。隨著“國家環(huán)保模范城市”、“中國城市總體投資環(huán)境最佳城市”、“中國最具經(jīng)濟(jì)活力城市”、“全國幸福指數(shù)最高城市”、“聯(lián)合國人居獎(jiǎng)”、“國際花園城市”等榮譽(yù)稱號的獲得，杭州的人居環(huán)境得到了迅速提升，“住在杭州”、“創(chuàng)業(yè)在杭州”已越來越多地被國內(nèi)外人士所接受，如今已成為浙江各地企業(yè)家和大批“海歸派”看好的城市，有力地拉動了杭州房地產(chǎn)市場的發(fā)展，第一節(jié) 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論一、投資環(huán)境可行性結(jié)論杭州位于中國東南沿海，浙江省省會，浙江省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，中國東南重要交通樞紐，中國最大的經(jīng)濟(jì)圈——長江三角洲地區(qū)重要的第二大中心城市。郞郡、天怡等，待開發(fā)的還有金都、九龍倉合作項(xiàng)目以及雅戈?duì)?、酒店?xiàng)目的項(xiàng)目，該區(qū)域?qū)僖淮我愿邫n住宅項(xiàng)目引起了市場的關(guān)注。陽明谷，該地塊應(yīng)是之江國家旅游度假區(qū)范圍內(nèi)、之江路以北所剩為數(shù)不多的住宅用地。該地塊為住宅用地，與浙江工業(yè)大學(xué)之江校區(qū)比鄰而居，緊鄰國都房產(chǎn)正在開發(fā)銷售的國都陽明谷、新帝本產(chǎn)品策劃書對項(xiàng)目的市場定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀環(huán)境設(shè)計(jì)、小區(qū)生活配套設(shè)施設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)計(jì)、公共服務(wù)設(shè)施設(shè)計(jì)、形象系統(tǒng)設(shè)計(jì)、物業(yè)管理要求、經(jīng)濟(jì)估算等方面進(jìn)行了闡述，提出了相應(yīng)的基本思路和原則，供項(xiàng)目設(shè)計(jì)參考。 杭州具有良好的自然環(huán)境和深厚的歷