某家居裝飾城項(xiàng)目市場(chǎng)投資可行性報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-08-01 22:33本頁(yè)面
【正文】 工程1000元/㎡㎡四基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)配套費(fèi)1室外排水工程總建筑面積10元/㎡2供電、供水工程總建筑面積15元/㎡3道路、綠化工程占地面積45%80㎡4電話、電視管理埋設(shè)費(fèi)總建筑面積5元/㎡5公共設(shè)施（公共配套、圍墻、保衛(wèi)室等）15五開發(fā)期間費(fèi)用1管理費(fèi)用建安費(fèi)3%2工程監(jiān)理費(fèi)用建安費(fèi)%3 銷售費(fèi)用銷售收入%4廣告費(fèi)銷售收入2%5竣工審計(jì)費(fèi)建安費(fèi)2‰ 六啟動(dòng)資金利息按1000萬(wàn)啟動(dòng)2年%七不可預(yù)見費(fèi)（二、三、四）3%八開發(fā)成本九稅費(fèi)1營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)銷售收入%2房屋交易登記費(fèi)銷售收入‰3土地增值稅銷售收入1%4產(chǎn)權(quán)簽證費(fèi)建安%5企業(yè)所得稅執(zhí)行西部大開發(fā)的優(yōu)惠稅率按稅后利潤(rùn)的15%合計(jì)三、項(xiàng)目資金來(lái)源構(gòu)成及融資方案，項(xiàng)目資本金2500萬(wàn)元自籌解決,%，擬向銀行貸款3000萬(wàn)元。項(xiàng)目資本金項(xiàng)目資本金為2500萬(wàn)元，來(lái)源于項(xiàng)目開發(fā)單位注冊(cè)資金和股東投入的項(xiàng)目開發(fā)資金。銀行貸款項(xiàng)目單位擬向銀行貸款3000萬(wàn)（銀行名稱待股東商議后再定），%，貸款的投資根據(jù)工程進(jìn)度發(fā)放。預(yù)售收入本項(xiàng)目一期利用資本金進(jìn)行開發(fā)，取得預(yù)售證后進(jìn)行預(yù)售，從目前欽州市其它在售樓盤世紀(jì)新城、廣場(chǎng)麗園的前期預(yù)售情況（一年內(nèi)預(yù)售均超過(guò)了50%），包括賽格新時(shí)代廣場(chǎng)（一期開盤不到兩個(gè)月已經(jīng)售出70%）來(lái)看，本項(xiàng)目所處的地理位置，發(fā)展前景較為看好，%。因此，預(yù)測(cè)預(yù)售用于建設(shè)是充足的。四、項(xiàng)目效益分析（一）、項(xiàng)目銷售收入項(xiàng)目一、根據(jù)分行調(diào)查報(bào)告和項(xiàng)目計(jì)劃書，可售面積：①商業(yè)13層，②。銷售計(jì)劃：項(xiàng)目于2005年4—5月各項(xiàng)資金到位后開始預(yù)售，分兩期銷售，按四個(gè)階段完成：第一年上半年（一期商鋪銷售20%，住宅銷售30%）；第一年下半年（一期商鋪銷售80%，住宅銷售70%）；第二年上半年（二期商鋪銷售60%，住宅銷售75%）；第二年下半年（二期商鋪銷售40%，住宅銷售25%）。216。 銷售價(jià)格：根據(jù)目前項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)而定，商鋪：臨城市主干道文峰南路一層商鋪銷售均價(jià)可定為6800元/平方米，二層商鋪銷售均價(jià)可定為2800元/平方米，三層商鋪銷售均價(jià)可定為1800元/平方米，則商鋪銷售均價(jià)約為3800元/平方米。住宅：多層住宅銷售均格可定為1200元/平方米；小高層銷售均價(jià)可定為1500元/平方米。與市區(qū)繁華地段的其他樓盤相比，本項(xiàng)目的定價(jià)相對(duì)偏低，但是項(xiàng)目所處地段目前并不是商業(yè)成熟區(qū)，而是政府規(guī)劃發(fā)展較快的、具有極大升值潛力的區(qū)域。因此，本項(xiàng)目根據(jù)市場(chǎng)行情按以上方案確定其平均售價(jià)是較為可行的。216。 銷售收入：①商鋪銷售收入：3800元/平方米=②住宅銷售收入:1200元/平方米=1500元/平方米=經(jīng)測(cè)算。其中項(xiàng)目第一期收入的60％轉(zhuǎn)投入項(xiàng)目建設(shè)。五、主要財(cái)務(wù)分析：靜態(tài)分析① ② ③ ④ 利稅總額＝－=⑤ 利潤(rùn)總額＝=財(cái)務(wù)盈利能力分析(1)開發(fā)成本利潤(rùn)率=100%=31%(2)利稅率=100%=%項(xiàng)目開發(fā)成本利潤(rùn)率實(shí)際是開發(fā)商對(duì)開發(fā)項(xiàng)目所承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)。一般情況下，相對(duì)于一個(gè)開發(fā)周期為2年的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，其開發(fā)成本利潤(rùn)率大體為30%50%之間。本項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率在31%（稅后），具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。風(fēng)險(xiǎn)分析（1） 盈虧平衡分析固定成本=＋=變動(dòng)成本=－－=單位變動(dòng)成本=247。=㎡平均銷售單價(jià)=247。=㎡盈虧平衡點(diǎn)=247。（－）=㎡㎡時(shí)，本項(xiàng)目開始盈利，每超過(guò)1㎡。（2）、敏感性分析現(xiàn)主要從開發(fā)成本、物業(yè)售價(jià)兩種因素分別對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析，變動(dòng)幅度取10%、5%、0、+5%、+10%1）開發(fā)成本敏感性分析開發(fā)成本變動(dòng)幅度利潤(rùn)（萬(wàn)元）利潤(rùn)增減額連任率變動(dòng)幅度10%++10%5%++5%000+5%－－5%+10%－－10%2）物業(yè)售價(jià)敏感性分析物業(yè)售價(jià)變動(dòng)幅度利潤(rùn)（萬(wàn)元）利潤(rùn)增減額利潤(rùn)變動(dòng)幅度10%－%5%－－%000+5%+＋%+10%+＋%第六章 結(jié)論及建議一、結(jié)論作為大西南最便捷的出海通道和廣西沿海的交通樞紐，欽州市已成為海內(nèi)外客商投資、經(jīng)商、旅游的熱點(diǎn)地區(qū)。項(xiàng)目的建成，將對(duì)建設(shè)大港口、大工業(yè)、大旅游具有積極的促進(jìn)作用，同時(shí)又能實(shí)現(xiàn)安居樂業(yè)、增加財(cái)稅收入，具有很好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。從市場(chǎng)角度看，項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，符合城市發(fā)展功能建設(shè)，以及滿足沿海一帶對(duì)家居裝飾市場(chǎng)發(fā)展的需求。未來(lái)升值潛力大，目標(biāo)客戶群體清晰，市場(chǎng)前景看好，可操作性強(qiáng)。項(xiàng)目資本金率達(dá)到30%以上，符合國(guó)家有關(guān)要求。（含建設(shè)期利息），項(xiàng)目資本金2500萬(wàn)元，%，符合有關(guān)要求，隨著項(xiàng)目的啟動(dòng)，項(xiàng)目資本金將逐步到位。從靜態(tài)分析，賬面財(cái)務(wù)利潤(rùn)可觀。綜合市場(chǎng)及財(cái)務(wù)分析，本項(xiàng)目的可操作性強(qiáng)，具備較高抗風(fēng)險(xiǎn)性能，贏利面大，項(xiàng)目是可行的。二、建議項(xiàng)目的建設(shè)會(huì)有一個(gè)較長(zhǎng)的開發(fā)周期，建議在施工、策劃、銷售整個(gè)運(yùn)作過(guò)程中都需要有經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人員把控。項(xiàng)目符合欽州市及沿海一帶經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，具備建設(shè)所需的各種條件，是可行的、必需的。因此，建議各有關(guān)部門對(duì)該項(xiàng)目給予大力支持,使該項(xiàng)目順利建成投入使用，早日為欽州的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展作出貢獻(xiàn)。欽州金海灣家居裝飾城項(xiàng)目小組2005年3月20日32 / 32
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