某家居裝飾城項(xiàng)目市場(chǎng)投資可行性報(bào)告-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 、品質(zhì)等方面都處于較低級(jí)和落后的水平，無法滿足經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要，無法滿足城市居民日益提高的居住需求和標(biāo)準(zhǔn)。市場(chǎng)發(fā)育未成熟，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于較低的層次。二、項(xiàng)目街區(qū)功能分析交通狀況：5路公交車線路經(jīng)過本項(xiàng)目直達(dá)市中心，未來金海灣搭橋建成后更是四通八達(dá)。金融配套：文峰南路上，各銀行儲(chǔ)蓄所、農(nóng)村信用社都有，給居民帶來了很大的方便。178。具體商住樓盤情況如下：物業(yè)名稱地段競(jìng)爭(zhēng)范圍可售面積(M2)銷售價(jià)格（元/M2)開盤時(shí)間銷售狀況項(xiàng)目特色新澳二期文峰南路住宅32200130085%綜合樓為主，臨街一、二樓為商鋪商鋪8800420070%華信花園文峰南路住宅24080132085%四層建筑，二～四層住宅商鋪11244500075%景湖花園銀河街住宅20109.135080%綜合樓，七層建設(shè)，一層為商鋪，二層以上為住宅商鋪2398420070%新世紀(jì)永福西街住宅30360145080%商場(chǎng)與住宅相結(jié)合，地段認(rèn)可度高商場(chǎng)20000萬國(guó)廣場(chǎng)三沿市場(chǎng)住宅20000135070%商場(chǎng)與住宅相結(jié)合，地段認(rèn)可度高商場(chǎng)40000500050%協(xié)盛廣場(chǎng)人民南路住宅36600130075%商業(yè)地段商鋪264631500080%廣場(chǎng)麗園思園路住宅42000135075%位于賽格廣場(chǎng)北面，一層為商鋪，低層建筑商鋪18004000100%從上表反映情況分析得出：從去年起，其它項(xiàng)目的商品房?jī)r(jià)位均在1300元/平方米以上、臨街商鋪價(jià)位均在4000元/平方米以上。本項(xiàng)目多層商品房?jī)r(jià)位均價(jià)在1200元/㎡，小高層定價(jià)為1500元/㎡，商鋪價(jià)位定為6800元/㎡（一層）、2800元/㎡（二層）、1800元/㎡，本項(xiàng)目銷售定價(jià)是適中的，在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)具有很強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)及競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目與華信建材市場(chǎng)、新隆市場(chǎng)、耐火材料市場(chǎng)同一區(qū)域，易成行成市。 項(xiàng)目地處城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，它的規(guī)模及前景已經(jīng)被市場(chǎng)所認(rèn)知。178。178。 項(xiàng)目作為商業(yè)與住宅為一體的商住樓，而且臨近物流運(yùn)輸大道，會(huì)受到噪音、空氣的污染，對(duì)于項(xiàng)目的居住環(huán)境來說不是特別理想。）178。 欽州城市經(jīng)濟(jì)及城市建設(shè)發(fā)展迅速，前景優(yōu)越，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的平臺(tái)。 金海灣西大街建成，以及配套完善后，地塊價(jià)值將得到很大的提升。 項(xiàng)目周邊還存在一定量的可開發(fā)用地，如金海灣大道、沙井大道兩邊的可開發(fā)用地都受到眾多投資商的關(guān)注，假如有同類型商業(yè)業(yè)態(tài)的商場(chǎng)開發(fā)的話，將會(huì)成為項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 有投資意向的外來投資客，此類客戶主要來自南寧、玉林、河池等地；178。178。 在本項(xiàng)目購(gòu)買鋪面，看好住宅投資市場(chǎng)的投資客，購(gòu)買住宅用于自住或出租；（三）目標(biāo)客戶群體特征主要來源于欽州市，外地客源會(huì)占一定比例，但不是主流。綜合項(xiàng)目本身的地理位置、自然環(huán)境、社區(qū)因素、規(guī)劃設(shè)計(jì)因素、品牌因素、附加值等各因素加以考慮，修正出本項(xiàng)目住宅的銷售均價(jià)：項(xiàng)目名評(píng)估項(xiàng)華信花園商城新澳花園協(xié)盛廣場(chǎng)本項(xiàng)目地理位置（20）18171817規(guī)劃（10）8888配套設(shè)施（10）8897工程進(jìn)度（10）9997交通方便程度（10）8898生活方便程度（10）8898空氣環(huán)境情況（10）7777戶型設(shè)計(jì)（10）7887裝修標(biāo)準(zhǔn)（10）7777總得分80808476成交均價(jià)1290126013201286市場(chǎng)比較法修正出項(xiàng)目多層均價(jià)為：（1290/80+1260/80+1320/84）76247。本項(xiàng)目的測(cè)算建設(shè)期為兩年，銷售周期同為兩年。銀行貸款項(xiàng)目單位擬向銀行貸款3000萬（銀行名稱待股東商議后再定），%，貸款的投資根據(jù)工程進(jìn)度發(fā)放。銷售計(jì)劃：項(xiàng)目于2005年4—5月各項(xiàng)資金到位后開始預(yù)售，分兩期銷售，按四個(gè)階段完成：第一年上半年（一期商鋪銷售20%，住宅銷售30%）；第一年下半年（一期商鋪銷售80%，住宅銷售70%）；第二年上半年（二期商鋪銷售60%，住宅銷售75%）；第二年下半年（二期商鋪銷售40%，住宅銷售25%）。與市區(qū)繁華地段的其他樓盤相比，本項(xiàng)目的定價(jià)相對(duì)偏低，但是項(xiàng)目所處地段目前并不是商業(yè)成熟區(qū)，而是政府規(guī)劃發(fā)展較快的、具有極大升值潛力的區(qū)域。其中項(xiàng)目第一期收入的60％轉(zhuǎn)投入項(xiàng)目建設(shè)。風(fēng)險(xiǎn)分析（1） 盈虧平衡分析固定成本=＋=變動(dòng)成本=－－=單位變動(dòng)成本=247。（2）、敏感性分析現(xiàn)主要從開發(fā)成本、物業(yè)售價(jià)兩種因素分別對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析，變動(dòng)幅度取10%、5%、0、+5%、+10%1）開發(fā)成本敏感性分析開發(fā)成本變動(dòng)幅度利潤(rùn)（萬元）利潤(rùn)增減額連任率變動(dòng)幅度10%++10%5%++5%000+5%－－5%+10%－－10%2）物業(yè)售價(jià)敏感性分析物業(yè)售價(jià)變動(dòng)幅度利潤(rùn)（萬元）利潤(rùn)增減額利潤(rùn)變動(dòng)幅度10%－%5%－－%000+5%+＋%+10%+＋%第六章 結(jié)論及建議一、結(jié)論作為大西南最便捷的出海通道和廣西沿海的交通樞紐，欽州市已成為海內(nèi)外客商投資、經(jīng)商、旅游的熱點(diǎn)地區(qū)。項(xiàng)目資本金率達(dá)到30%以上，符合國(guó)家有關(guān)要求。二、建議項(xiàng)目的建設(shè)會(huì)有一個(gè)較長(zhǎng)的開發(fā)周期，建議在施工、策劃、銷售整個(gè)運(yùn)作過程中都需要有經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人員
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