【正文】 前言“金海灣家居裝飾城”是欽州市重點開發(fā)的家居裝飾類一站式購物城，開發(fā)商為欽州市城區(qū)房地產開發(fā)有限公司，項目建設地址位于文峰南路與五馬路交匯處，位置優(yōu)越，是欽城區(qū)重點開發(fā)區(qū)域。項目占地面積23畝，㎡，預計投資6300萬元，建設期為兩年，項目分兩期開發(fā)及銷售。本項目市場投資可行性報告是本項目組經過慎密的討論與研究后，結合市場的狀況、項目開發(fā)條件、投資收益分析等前提下形成的，對未來項目策劃案的撰寫，以及今后具體執(zhí)行工作的推進與展開提出可行性建議。第一章 項目概況及背景一、項目概況項目位于欽州市文峰南路與五馬路交匯處，東連金海灣西大道，南通尖山橋可達沙井港，西與沙井大道相鄰，北面經繁華的文峰路可直達欽州市中心區(qū)。項目所在區(qū)域屬于欽城區(qū)，為政府重點規(guī)劃的城區(qū)，區(qū)域內醫(yī)院、學校、文體、公園、金融等單位林立，各類市場（如新隆市場、華信商場等）、住宅小區(qū)（如菜市尾小區(qū)、榮達榮花園、華信花園、新澳花園等）以及大批市政設施相繼在此成片開發(fā)、建設。項目地理環(huán)境優(yōu)越、交通便捷，是欽州市未來人氣最旺、升值最快、宜商宜住的黃金地段。項目土地為出讓方式取得，規(guī)劃用地為23畝，規(guī)劃為商住用途，不涉及拆遷安置，項目分兩期開發(fā)，目前已進入施工階段。二、項目技術要點規(guī)劃總用地面積：㎡總建筑面積：㎡其中：一期總建筑面積：㎡商鋪：㎡住宅：㎡二期總建筑面積：㎡商鋪：㎡住宅：㎡容積率：層數(shù)：一期為3層裙樓和3層住宅組成，二期為3層裙樓和12層塔樓住宅組成。建筑高度：，層高：規(guī)劃布局：一期為單元式住宅，二期為兩梯八戶三、開發(fā)商簡介開發(fā)商為欽州市城區(qū)房地產開發(fā)有限公司，其前身為欽州市城區(qū)房地產開發(fā)公司，該公司成立于1992年，隸屬于欽州市欽城管理委員會和市規(guī)劃局；2002年，經欽州市欽城管理委員會（欽城管函[2002]2號文）、市財政局國有資產管理部門（欽市財企[2002]10號文）及有關部門同意，由實力雄厚的股東注入巨額資金改制而成。公司自成立以來，立足欽州、建設欽州，一直秉承“質量第一、誠信為本”的經營宗旨，公司主要管理人員均具有豐富的從業(yè)經驗和較強的工作能力，無不良記錄。房地產開發(fā)業(yè)績卓越，成功地開發(fā)了菜市尾、榮達苑、榮達榮等一批以人為本、質優(yōu)價廉的住宅小區(qū)，贏得了廣大住戶的好評，樹立了良好的信譽，被市建設局列為資質免檢的房地產開發(fā)企業(yè)，在欽州市房地產界擁有較高的知名度。第二章 項目建設的必要性及建設條件分析一、項目建設必要性分析幾年前，欽州市由于工業(yè)基礎薄弱、農業(yè)欠發(fā)達、第三產業(yè)不興旺的狀態(tài)，經濟發(fā)展嚴重受到制約，作為國民經濟晴雨表的房地產業(yè)在三年以前可以說一直沒有發(fā)展，城鎮(zhèn)居民的住房主要靠自建解決，單位的集資房都比較少。自建房沒有統(tǒng)一的規(guī)劃，參差不齊，市政配套的不完善，物業(yè)管理不配套，安全性差，這不僅僅給欽州市民的生活和工作帶來不便，而且嚴重影響市容，使城市顯得檔次低下，而且又浪費土地資源。近幾年來，欽州市政府為了貫徹國家政策實施，控制土地小塊出讓私人自建房；同時，為了提高欽州市城市檔次，招商引資，發(fā)展欽州經濟，加強城市建設統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，鼓勵商品房開發(fā)，引導市民購買商品房來解決居住問題，這就要求有商品房開發(fā)，并需滿足市場需求。欽州市政府的“一江兩岸”規(guī)劃方案基本完成，正在計劃實施，此計劃的實施將涉及大量拆遷，總戶數(shù)達到3000多戶，這些住戶的居住將通過多渠道來解決，將會是房地產市場的一個龐大需求。同時，國家的房改政策已取消了單位福利分房，一方面限制了單位的集資建房，另一方面原單位的公房也要房改為商品化，這更要求社會要提供更多的商品房。因此，本項目的建設是十分必要的。近年來，隨著我國西部開發(fā)政策的實施，入世、東盟貿易區(qū)的形成，博覽會址永駐南寧，作為大西南出口東盟最便捷的通道的欽州，經濟亦迅速發(fā)展起來。隨著經濟發(fā)展，人們生活水平的不斷提高，住房條件改善成為衡量生活品質高低的一個重要標準。目前，像原單位的房改房、傳統(tǒng)式設計的住宅，只求戶數(shù)、求樸實，不求綠化、不求配套設施、不求美觀舒適，已不適合當代人的消費觀念，不能滿足當代人的需求。當代人需求的是寬敞明亮、美觀舒適、配套設施齊全的居室；但目前欽州市這樣的商品房極少。因此，本項目的建設，適合當代人的消費觀念，能滿足當代人的需求，是十分必要的。目前，欽州市區(qū)內正在營業(yè)的、能上一定規(guī)模的大型商場較少，僅有商業(yè)大廈、南珠商場、百貨大樓等屈指可數(shù)的幾個，這使欽州根本就不像一個地級市。由于市場的空白，眾多投資商也緊緊瞄準這一市場，近兩年來，協(xié)盛商業(yè)廣場、萬國廣場、賽格新時代廣場、金色海岸等項目相繼啟動，其中欽州市委市政府招商引資的賽格新時代商業(yè)廣場在市場上取得了很好的銷售業(yè)績，但是目前在建的幾大商場主要是以城市休閑、飲食娛樂、超市購物等業(yè)態(tài)為主。對于隨著當前房地產升溫而帶來極大市場的家居裝飾行業(yè)，卻沒有出現(xiàn)投資熱潮。本項目的建設，從實質上是彌補市場的空白，同時也是進一步完善當前欽州市房地產市場的產業(yè)結構，項目開發(fā)具有很大的必要性。二、項目建設條件分析（一）、供電、供水220kv輸變電線路與廣西主電網(wǎng)相連，電力充足。完全可以滿足項目施工建設的供水要求。（二）、建筑原材料供應項目建設所需的材料主要是鋼管、鋼筋、水泥、紅磚、沙石、木材等。鋼管、鋼筋、水泥可直接到市內建材商店購買；本市附近有磚廠大量供應紅磚；木材、沙石在本市都可輕易購到。原材料供應不存在任何問題。（三）、項目建設已經辦理的手續(xù)《國有土地使用權證》（欽國有2004第A0308號）《項目登記備案證》（欽市計登字2004第16號）《建設用地規(guī)劃許可證》（欽市規(guī)地2004054號）以上證件均已在2004年辦妥，其它項目施工相關證件正在辦理當中。第三章 宏觀環(huán)境分析一、欽州概況與區(qū)位優(yōu)勢（一）地理位置欽州市位于廣西壯族自治區(qū)南部沿海，瀕臨北部灣，地處東經107176。2′～109176。56′，為東南亞與大西南兩個幅射扇面的軸心，是西南經濟協(xié)作區(qū)最便捷的出?？冢髲V西沿海三個地級市與廣西內地及大西南交通聯(lián)系的咽喉，具有“一市聯(lián)