【正文】 前言“金海灣家居裝飾城”是欽州市重點(diǎn)開發(fā)的家居裝飾類一站式購物城，開發(fā)商為欽州市城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，項(xiàng)目建設(shè)地址位于文峰南路與五馬路交匯處，位置優(yōu)越，是欽城區(qū)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。項(xiàng)目占地面積23畝，㎡，預(yù)計(jì)投資6300萬元，建設(shè)期為兩年，項(xiàng)目分兩期開發(fā)及銷售。本項(xiàng)目市場投資可行性報(bào)告是本項(xiàng)目組經(jīng)過慎密的討論與研究后，結(jié)合市場的狀況、項(xiàng)目開發(fā)條件、投資收益分析等前提下形成的，對未來項(xiàng)目策劃案的撰寫，以及今后具體執(zhí)行工作的推進(jìn)與展開提出可行性建議。第一章 項(xiàng)目概況及背景一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于欽州市文峰南路與五馬路交匯處，東連金海灣西大道，南通尖山橋可達(dá)沙井港，西與沙井大道相鄰，北面經(jīng)繁華的文峰路可直達(dá)欽州市中心區(qū)。項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆跉J城區(qū)，為政府重點(diǎn)規(guī)劃的城區(qū)，區(qū)域內(nèi)醫(yī)院、學(xué)校、文體、公園、金融等單位林立，各類市場（如新隆市場、華信商場等）、住宅小區(qū)（如菜市尾小區(qū)、榮達(dá)榮花園、華信花園、新澳花園等）以及大批市政設(shè)施相繼在此成片開發(fā)、建設(shè)。項(xiàng)目地理環(huán)境優(yōu)越、交通便捷，是欽州市未來人氣最旺、升值最快、宜商宜住的黃金地段。項(xiàng)目土地為出讓方式取得，規(guī)劃用地為23畝，規(guī)劃為商住用途，不涉及拆遷安置，項(xiàng)目分兩期開發(fā)，目前已進(jìn)入施工階段。二、項(xiàng)目技術(shù)要點(diǎn)規(guī)劃總用地面積：㎡總建筑面積：㎡其中：一期總建筑面積：㎡商鋪：㎡住宅：㎡二期總建筑面積：㎡商鋪：㎡住宅：㎡容積率：層數(shù)：一期為3層裙樓和3層住宅組成，二期為3層裙樓和12層塔樓住宅組成。建筑高度：，層高：規(guī)劃布局：一期為單元式住宅，二期為兩梯八戶三、開發(fā)商簡介開發(fā)商為欽州市城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，其前身為欽州市城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司，該公司成立于1992年，隸屬于欽州市欽城管理委員會和市規(guī)劃局；2002年，經(jīng)欽州市欽城管理委員會（欽城管函[2002]2號文）、市財(cái)政局國有資產(chǎn)管理部門（欽市財(cái)企[2002]10號文）及有關(guān)部門同意，由實(shí)力雄厚的股東注入巨額資金改制而成。公司自成立以來，立足欽州、建設(shè)欽州，一直秉承“質(zhì)量第一、誠信為本”的經(jīng)營宗旨，公司主要管理人員均具有豐富的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的工作能力，無不良記錄。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)績卓越，成功地開發(fā)了菜市尾、榮達(dá)苑、榮達(dá)榮等一批以人為本、質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的住宅小區(qū)，贏得了廣大住戶的好評，樹立了良好的信譽(yù)，被市建設(shè)局列為資質(zhì)免檢的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在欽州市房地產(chǎn)界擁有較高的知名度。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性及建設(shè)條件分析一、項(xiàng)目建設(shè)必要性分析幾年前，欽州市由于工業(yè)基礎(chǔ)薄弱、農(nóng)業(yè)欠發(fā)達(dá)、第三產(chǎn)業(yè)不興旺的狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展嚴(yán)重受到制約，作為國民經(jīng)濟(jì)晴雨表的房地產(chǎn)業(yè)在三年以前可以說一直沒有發(fā)展，城鎮(zhèn)居民的住房主要靠自建解決，單位的集資房都比較少。自建房沒有統(tǒng)一的規(guī)劃，參差不齊，市政配套的不完善，物業(yè)管理不配套，安全性差，這不僅僅給欽州市民的生活和工作帶來不便，而且嚴(yán)重影響市容，使城市顯得檔次低下，而且又浪費(fèi)土地資源。近幾年來，欽州市政府為了貫徹國家政策實(shí)施，控制土地小塊出讓私人自建房；同時(shí)，為了提高欽州市城市檔次，招商引資，發(fā)展欽州經(jīng)濟(jì)，加強(qiáng)城市建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，鼓勵(lì)商品房開發(fā)，引導(dǎo)市民購買商品房來解決居住問題，這就要求有商品房開發(fā)，并需滿足市場需求。欽州市政府的“一江兩岸”規(guī)劃方案基本完成，正在計(jì)劃實(shí)施，此計(jì)劃的實(shí)施將涉及大量拆遷，總戶數(shù)達(dá)到3000多戶，這些住戶的居住將通過多渠道來解決，將會是房地產(chǎn)市場的一個(gè)龐大需求。同時(shí)，國家的房改政策已取消了單位福利分房，一方面限制了單位的集資建房，另一方面原單位的公房也要房改為商品化，這更要求社會要提供更多的商品房。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是十分必要的。近年來，隨著我國西部開發(fā)政策的實(shí)施，入世、東盟貿(mào)易區(qū)的形成，博覽會址永駐南寧，作為大西南出口東盟最便捷的通道的欽州，經(jīng)濟(jì)亦迅速發(fā)展起來。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們生活水平的不斷提高，住房條件改善成為衡量生活品質(zhì)高低的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。目前，像原單位的房改房、傳統(tǒng)式設(shè)計(jì)的住宅，只求戶數(shù)、求樸實(shí)，不求綠化、不求配套設(shè)施、不求美觀舒適，已不適合當(dāng)代人的消費(fèi)觀念，不能滿足當(dāng)代人的需求。當(dāng)代人需求的是寬敞明亮、美觀舒適、配套設(shè)施齊全的居室；但目前欽州市這樣的商品房極少。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)，適合當(dāng)代人的消費(fèi)觀念，能滿足當(dāng)代人的需求，是十分必要的。目前，欽州市區(qū)內(nèi)正在營業(yè)的、能上一定規(guī)模的大型商場較少，僅有商業(yè)大廈、南珠商場、百貨大樓等屈指可數(shù)的幾個(gè)，這使欽州根本就不像一個(gè)地級市。由于市場的空白，眾多投資商也緊緊瞄準(zhǔn)這一市場，近兩年來，協(xié)盛商業(yè)廣場、萬國廣場、賽格新時(shí)代廣場、金色海岸等項(xiàng)目相繼啟動(dòng)，其中欽州市委市政府招商引資的賽格新時(shí)代商業(yè)廣場在市場上取得了很好的銷售業(yè)績，但是目前在建的幾大商場主要是以城市休閑、飲食娛樂、超市購物等業(yè)態(tài)為主。對于隨著當(dāng)前房地產(chǎn)升溫而帶來極大市場的家居裝飾行業(yè)，卻沒有出現(xiàn)投資熱潮。本項(xiàng)目的建設(shè)，從實(shí)質(zhì)上是彌補(bǔ)市場的空白，同時(shí)也是進(jìn)一步完善當(dāng)前欽州市房地產(chǎn)市場的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，項(xiàng)目開發(fā)具有很大的必要性。二、項(xiàng)目建設(shè)條件分析（一）、供電、供水220kv輸變電線路與廣西主電網(wǎng)相連，電力充足。完全可以滿足項(xiàng)目施工建設(shè)的供水要求。（二）、建筑原材料供應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)所需的材料主要是鋼管、鋼筋、水泥、紅磚、沙石、木材等。鋼管、鋼筋、水泥可直接到市內(nèi)建材商店購買；本市附近有磚廠大量供應(yīng)紅磚；木材、沙石在本市都可輕易購到。原材料供應(yīng)不存在任何問題。（三）、項(xiàng)目建設(shè)已經(jīng)辦理的手續(xù)《國有土地使用權(quán)證》（欽國有2004第A0308號）《項(xiàng)目登記備案證》（欽市計(jì)登字2004第16號）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（欽市規(guī)地2004054號）以上證件均已在2004年辦妥，其它項(xiàng)目施工相關(guān)證件正在辦理當(dāng)中。第三章 宏觀環(huán)境分析一、欽州概況與區(qū)位優(yōu)勢（一）地理位置欽州市位于廣西壯族自治區(qū)南部沿海，瀕臨北部灣，地處東經(jīng)107176。2′～109176。56′，為東南亞與大西南兩個(gè)幅射扇面的軸心，是西南經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)最便捷的出?？?，扼廣西沿海三個(gè)地級市與廣西內(nèi)地及大西南交通聯(lián)系的咽喉，具有“一市聯(lián)