【正文】 置，項目分兩期開發(fā)，目前已進入施工階段。公司自成立以來，立足欽州、建設欽州，一直秉承“質(zhì)量第一、誠信為本”的經(jīng)營宗旨，公司主要管理人員均具有豐富的從業(yè)經(jīng)驗和較強的工作能力，無不良記錄。本項目的建設，從實質(zhì)上是彌補市場的空白，同時也是進一步完善當前欽州市房地產(chǎn)市場的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，項目開發(fā)具有很大的必要性。遠期吞吐能力1億噸以上。賽格集團非?？春脷J州市場。目前，欽州相對于同級別的廣西其它城市而言，城市的規(guī)劃、建設和投資環(huán)境都是較好的。 文峰南路是隨著城市的不斷發(fā)展而繁榮起來的，雖然不是傳統(tǒng)的商業(yè)旺地，但是大量的個體經(jīng)營戶及大量務工人員的入駐，活躍了區(qū)域市場，部分收益較高的個體戶將直接轉(zhuǎn)向商鋪和住宅的消費178。本項目定位為廣西沿海家居裝飾市場中規(guī)模最大、品牌齊全、集批發(fā)與零售為一體的一站式家居裝飾類產(chǎn)品購物城，正填補目前區(qū)域市場的空白，其發(fā)展前景非常看好。 項目用地小，小區(qū)住宅配套不完善，難以營造居住氛圍。 分布于欽州市各城區(qū)經(jīng)營家居裝飾材料的經(jīng)營個體戶；178。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，同等區(qū)域內(nèi)類似臨街一層商鋪租金價位在30～50元/㎡，保守估計，按收益率為7%，使用期限70年計，㎡（取6800元/㎡）；根據(jù)多層商業(yè)物業(yè)市場行情得知：二層價格為一層價格的40%，三層價格為一層的25%，那么算出第二層價格為2720元/㎡，第三層價格估算為1700元/平方米，根據(jù)本項目專業(yè)市場的總體定位以及區(qū)域優(yōu)勢情況客觀地取2800元/㎡和1800元/㎡。216。從靜態(tài)分析，賬面財務利潤可觀。從市場角度看，項目定位準確，符合城市發(fā)展功能建設，以及滿足沿海一帶對家居裝飾市場發(fā)展的需求。 銷售價格：根據(jù)目前項目周邊房地產(chǎn)而定，商鋪：臨城市主干道文峰南路一層商鋪銷售均價可定為6800元/平方米，二層商鋪銷售均價可定為2800元/平方米，三層商鋪銷售均價可定為1800元/平方米，則商鋪銷售均價約為3800元/平方米。三～五口之家為主，年齡一般在30～50歲之間。 政府、銀行對投資性物業(yè)市場實行政策調(diào)空及利率調(diào)整，對項目的商鋪銷售造成嚴重的影響。216。近兩年來，項目周邊已成功開發(fā)了新隆綜合批發(fā)市場、華信建材市場兩個大型的商品貿(mào)易市場，使得周邊商業(yè)氣息日漸濃厚，人氣旺盛，多個現(xiàn)代住宅小區(qū)也在此相繼開發(fā)，新澳花園一、二期已經(jīng)售罄交房，三期銷售一路看好，華信商城花園、新隆綜合市場占天占地住宅樓銷售也相當不錯，目前產(chǎn)品所剩量不是很多。文化教育：市第二、第四、第六小學以及逸夫小學離項目不到十分鐘車程，且教育條件好；中學有市第三中學、新港中學以及欽州衛(wèi)校，足以住戶子女的文化教育。現(xiàn)有在建和在售的商品房住宅小區(qū)基本為中低檔樓盤，建筑、戶型、環(huán)境設計均較平淡，無出彩之處。第三章 市場分析一、欽州房地產(chǎn)市場分析多年以來，欽州市房地產(chǎn)沒有真正發(fā)展過，即便在一年前，市內(nèi)幾乎沒有真正意義上的房地產(chǎn)住宅項目，是目前中國唯一沒有歷史包袱的沒有被開墾過的沿海開放城市，說明欽州房地產(chǎn)市場有著巨大的發(fā)展?jié)摿涂臻g。（二）面積與人口現(xiàn)轄二縣四區(qū)，即靈山縣、浦北縣、欽南區(qū)、欽北區(qū)、欽州港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和欽城管理區(qū)，總?cè)丝?10多萬，總面積10843平方公里，小島嶼303個。因此，本項目的建設，適合當代人的消費觀念，能滿足當代人的需求，是十分必要的。項目地理環(huán)境優(yōu)越、交通便捷，是欽州市未來人氣最旺、升值最快、宜商宜住的黃金地段。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)績卓越，成功地開發(fā)了菜市尾、榮達苑、榮達榮等一批以人為本、質(zhì)優(yōu)價廉的住宅小區(qū)，贏得了廣大住戶的好評，樹立了良好的信譽，被市建設局列為資質(zhì)免檢的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在欽州市房地產(chǎn)界擁有較高的知名度。二、項目建設條件分析（一）、供電、供水220kv輸變電線路與廣西主電網(wǎng)相連，電力充足。欽州港的深水條件良好，中國罕見，世界少有。由賽格集團投資4億多元、占地51畝、高達30層的綜合建筑——“新時代廣場項目”2004年4月28日已在欽州欽州灣廣場邊隆重奠基。在新的城市規(guī)劃藍圖下，欽州將以環(huán)境優(yōu)美、可持續(xù)發(fā)展、適宜居住的海濱城市方向發(fā)展。 項目周邊街市都是以前農(nóng)貿(mào)村莊發(fā)展而來的，生活在周邊的人群文化水平普遍不高。第四章 項目定位一、項目SWOT分析strength(優(yōu)勢) 178。（可以充分利用項目周邊的配套，文峰南路上的生活配套相當完善。 需擴大經(jīng)營的品牌家居裝飾產(chǎn)品的企業(yè)；178。第五章 項目技術(shù)經(jīng)濟評價一、項目投資估算的編制原則本次評估的項目總投資估算以項目可行性研究報告，土地費用和各項報建費用根據(jù)有關(guān)規(guī)定及欽州市建筑行業(yè)情況和已完成項目成本的實際情況比較進行估算。 銷售收入：①商鋪銷售收入：3800元/平方米=②住宅銷售收入:1200元/平方米=1500元/平方米=經(jīng)測算。綜合市場及財務分析，本項目的可操作性強，具備較高抗風險性能，贏利面大，項目是可行的。項目的建成，將對建設大港口、大工業(yè)、大旅游具有積極的促進作用，同時又能實現(xiàn)安居樂業(yè)、增加財稅收入，具有很好的經(jīng)濟效益和社會效益。216。職業(yè)特點主要以經(jīng)商人員、企業(yè)中層干部、機關(guān)單位人員為主，有較高并穩(wěn)定的收入。threats（威脅）178。 相同區(qū)域價格優(yōu)勢明顯。三、項目區(qū)域投資環(huán)境調(diào)查地塊地處欽州市欽城區(qū)北邊，欽州至南寧、北海、防城的高速公路經(jīng)此進出，屬于欽州市重點開發(fā)區(qū)域，而文峰南路則逐漸形成以建材、電器產(chǎn)品、家居裝飾類為主，集加工、零售、批發(fā)為一體的商貿(mào)一條街。生活配套：菜市離項目不到500米，只有兩分鐘車程，加上臨街購物商店基本滿足居民生活需要?，F(xiàn)有住宅消費多以傳統(tǒng)的“占天占地私宅房”的形式存在。根據(jù)城市規(guī)劃發(fā)展以及當前人們對家居裝飾市場的需求，項目緊緊抓住市場的空白，規(guī)劃建設成為廣西沿海最大、品牌最全、集批發(fā)與零售為一體的一站式家居裝飾類產(chǎn)品購物城以及欽州市極富現(xiàn)代氣息的標志性高層住宅。欽州有興旺發(fā)達的農(nóng)業(yè)，也有大有可為的海洋捕撈養(yǎng)殖業(yè)，城鄉(xiāng)市場廣闊，開發(fā)建設有著很大潛在優(yōu)勢。當代人需求的是寬敞明亮、美觀舒適、配套設施齊全的居室；但目前欽州市這樣的商品房極少。項目所在區(qū)域?qū)儆跉J城區(qū)，為政府重點規(guī)劃的城區(qū)，