【正文】 國有資產(chǎn)管理部門（欽市財企[2002]10號文）及有關(guān)部門同意，由實力雄厚的股東注入巨額資金改制而成。項目土地為出讓方式取得，規(guī)劃用地為23畝，規(guī)劃為商住用途，不涉及拆遷安置，項目分兩期開發(fā)，目前已進(jìn)入施工階段。項目所在區(qū)域?qū)儆跉J城區(qū)，為政府重點規(guī)劃的城區(qū)，區(qū)域內(nèi)醫(yī)院、學(xué)校、文體、公園、金融等單位林立，各類市場（如新隆市場、華信商場等）、住宅小區(qū)（如菜市尾小區(qū)、榮達(dá)榮花園、華信花園、新澳花園等）以及大批市政設(shè)施相繼在此成片開發(fā)、建設(shè)。本項目市場投資可行性報告是本項目組經(jīng)過慎密的討論與研究后，結(jié)合市場的狀況、項目開發(fā)條件、投資收益分析等前提下形成的，對未來項目策劃案的撰寫，以及今后具體執(zhí)行工作的推進(jìn)與展開提出可行性建議。前言“金海灣家居裝飾城”是欽州市重點開發(fā)的家居裝飾類一站式購物城，開發(fā)商為欽州市城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，項目建設(shè)地址位于文峰南路與五馬路交匯處，位置優(yōu)越，是欽城區(qū)重點開發(fā)區(qū)域。項目占地面積23畝，㎡，預(yù)計投資6300萬元，建設(shè)期為兩年，項目分兩期開發(fā)及銷售。第一章 項目概況及背景一、項目概況項目位于欽州市文峰南路與五馬路交匯處，東連金海灣西大道，南通尖山橋可達(dá)沙井港，西與沙井大道相鄰，北面經(jīng)繁華的文峰路可直達(dá)欽州市中心區(qū)。項目地理環(huán)境優(yōu)越、交通便捷，是欽州市未來人氣最旺、升值最快、宜商宜住的黃金地段。二、項目技術(shù)要點規(guī)劃總用地面積：㎡總建筑面積：㎡其中：一期總建筑面積：㎡商鋪：㎡住宅：㎡二期總建筑面積：㎡商鋪：㎡住宅：㎡容積率：層數(shù)：一期為3層裙樓和3層住宅組成，二期為3層裙樓和12層塔樓住宅組成。公司自成立以來，立足欽州、建設(shè)欽州，一直秉承“質(zhì)量第一、誠信為本”的經(jīng)營宗旨，公司主要管理人員均具有豐富的從業(yè)經(jīng)驗和較強的工作能力，無不良記錄。第二章 項目建設(shè)的必要性及建設(shè)條件分析一、項目建設(shè)必要性分析幾年前，欽州市由于工業(yè)基礎(chǔ)薄弱、農(nóng)業(yè)欠發(fā)達(dá)、第三產(chǎn)業(yè)不興旺的狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展嚴(yán)重受到制約，作為國民經(jīng)濟(jì)晴雨表的房地產(chǎn)業(yè)在三年以前可以說一直沒有發(fā)展，城鎮(zhèn)居民的住房主要靠自建解決，單位的集資房都比較少。近幾年來，欽州市政府為了貫徹國家政策實施，控制土地小塊出讓私人自建房；同時，為了提高欽州市城市檔次，招商引資，發(fā)展欽州經(jīng)濟(jì)，加強城市建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，鼓勵商品房開發(fā)，引導(dǎo)市民購買商品房來解決居住問題，這就要求有商品房開發(fā)，并需滿足市場需求。同時，國家的房改政策已取消了單位福利分房，一方面限制了單位的集資建房，另一方面原單位的公房也要房改為商品化，這更要求社會要提供更多的商品房。近年來，隨著我國西部開發(fā)政策的實施，入世、東盟貿(mào)易區(qū)的形成，博覽會址永駐南寧，作為大西南出口東盟最便捷的通道的欽州，經(jīng)濟(jì)亦迅速發(fā)展起來。目前，像原單位的房改房、傳統(tǒng)式設(shè)計的住宅，只求戶數(shù)、求樸實，不求綠化、不求配套設(shè)施、不求美觀舒適，已不適合當(dāng)代人的消費觀念，不能滿足當(dāng)代人的需求。因此，本項目的建設(shè)，適合當(dāng)代人的消費觀念，能滿足當(dāng)代人的需求，是十分必要的。由于市場的空白，眾多投資商也緊緊瞄準(zhǔn)這一市場，近兩年來，協(xié)盛商業(yè)廣場、萬國廣場、賽格新時代廣場、金色海岸等項目相繼啟動，其中欽州市委市政府招商引資的賽格新時代商業(yè)廣場在市場上取得了很好的銷售業(yè)績，但是目前在建的幾大商場主要是以城市休閑、飲食娛樂、超市購物等業(yè)態(tài)為主。本項目的建設(shè)，從實質(zhì)上是彌補市場的空白，同時也是進(jìn)一步完善當(dāng)前欽州市房地產(chǎn)市場的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，項目開發(fā)具有很大的必要性。，完全可以滿足項目施工建設(shè)的供水要求。鋼管、鋼筋、水泥可直接到市內(nèi)建材商店購買；本市附近有磚廠大量供應(yīng)紅磚；木材、沙石在本市都可輕易購到。（三）、項目建設(shè)已經(jīng)辦理的手續(xù)《國有土地使用權(quán)證》（欽國有2004第A0308號）《項目登記備案證》（欽市計登字2004第16號）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（欽市規(guī)地2004054號）以上證件均已在2004年辦妥，其它項目施工相關(guān)證件正在辦理當(dāng)中。2′～109176。市區(qū)距自治區(qū)首府南寧市119公里，距北海市和防城港市分別為99公里和63公里，是我國少有的集沿海沿江優(yōu)勢于一體的沿邊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。（二）面積與人口現(xiàn)轄二縣四區(qū)，即靈山縣、浦北縣、欽南區(qū)、欽北區(qū)、欽州港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和欽城管理區(qū)，總?cè)丝?10多萬，總面積10843平方公里，小島嶼303個。（三）發(fā)達(dá)的水陸交通欽州市是我國華南地區(qū)著名的港口城市，擁有優(yōu)越的深水碼頭港口資源。遠(yuǎn)期吞吐能力1億噸以上。欽州已建成的鐵路有南（寧）—欽(州)、黎（塘）—欽(州)、欽(州)—北（海）、欽（州）—防（港）、欽（州）—欽州港等五條鐵路和高速公路在欽州交匯。欽州港區(qū)己同越南、香港、海南等2O多個港口有貿(mào)易往來。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強勁。東盟經(jīng)濟(jì)自由貿(mào)易圈的架構(gòu)形成，將會進(jìn)一步凸顯欽州市“內(nèi)承大西南、外接?xùn)|南亞”的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略地位，欽州市的發(fā)展前景不可限量。根據(jù)《欽州市城市總體規(guī)劃（修編）》，近期（至2005年）欽州市將發(fā)展成為40萬人口的中等城市，遠(yuǎn)期（至2020年）將發(fā)展為80萬人口左右的以臨海大工業(yè)為主兼具商貿(mào)和濱海特色的大型港口城市。第三章 市場分析一、欽州房地產(chǎn)市場分析多年以來，欽州市房地產(chǎn)沒有真正發(fā)展過，即便在一年前，市內(nèi)幾乎沒有真正意義上的房地產(chǎn)住宅項目，是目前中國唯一沒有歷史包袱的沒有被開墾過的沿海開放城市，說明欽州房地產(chǎn)市場有著巨大的發(fā)展?jié)摿涂臻g?！皻J州沒有好房子，也沒有爛尾樓。賽格集團(tuán)非?？春脷J州市場。2003年以來，欽州房地產(chǎn)起步發(fā)展，投資開發(fā)開始升溫，比上年增加了183%，商品房銷售市場價格逐步上升，價格已經(jīng)由去年的1200元/㎡上升到1400元/㎡左右。 東區(qū)行政信息中心的建設(shè)落成，貫穿火車東、西站的永福大街的貫通，居住環(huán)境較好的住宅小區(qū)形成規(guī)模。 欽州灣廣場、永福大街、行政信息中心為軸心區(qū)域?qū)⒊蔀闅J州市新的商業(yè)文化中心。 欽城區(qū)的文峰路、沙井大道、金海灣大道將成為欽州市房地產(chǎn)發(fā)展的重點，該區(qū)域以城市物流商業(yè)為主要發(fā)展方向。二、欽州市房地產(chǎn)市場供需分析欽州房地產(chǎn)市場各類各檔次產(chǎn)品供給量較少，不能滿足當(dāng)?shù)?