【正文】 站的永福大街的貫通，居住環(huán)境較好的住宅小區(qū)形成規(guī)模。賽格集團非?？春脷J州市場。第三章 市場分析一、欽州房地產(chǎn)市場分析多年以來，欽州市房地產(chǎn)沒有真正發(fā)展過，即便在一年前，市內(nèi)幾乎沒有真正意義上的房地產(chǎn)住宅項目，是目前中國唯一沒有歷史包袱的沒有被開墾過的沿海開放城市，說明欽州房地產(chǎn)市場有著巨大的發(fā)展?jié)摿涂臻g。東盟經(jīng)濟自由貿(mào)易圈的架構形成，將會進一步凸顯欽州市“內(nèi)承大西南、外接東南亞”的經(jīng)濟戰(zhàn)略地位，欽州市的發(fā)展前景不可限量。欽州港區(qū)己同越南、香港、海南等2O多個港口有貿(mào)易往來。遠期吞吐能力1億噸以上。（二）面積與人口現(xiàn)轄二縣四區(qū)，即靈山縣、浦北縣、欽南區(qū)、欽北區(qū)、欽州港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和欽城管理區(qū)，總人口310多萬，總面積10843平方公里，小島嶼303個。2′～109176。鋼管、鋼筋、水泥可直接到市內(nèi)建材商店購買；本市附近有磚廠大量供應紅磚；木材、沙石在本市都可輕易購到。本項目的建設，從實質上是彌補市場的空白，同時也是進一步完善當前欽州市房地產(chǎn)市場的產(chǎn)業(yè)結構，項目開發(fā)具有很大的必要性。因此，本項目的建設，適合當代人的消費觀念，能滿足當代人的需求，是十分必要的。近年來，隨著我國西部開發(fā)政策的實施，入世、東盟貿(mào)易區(qū)的形成，博覽會址永駐南寧，作為大西南出口東盟最便捷的通道的欽州，經(jīng)濟亦迅速發(fā)展起來。近幾年來，欽州市政府為了貫徹國家政策實施，控制土地小塊出讓私人自建房；同時，為了提高欽州市城市檔次，招商引資，發(fā)展欽州經(jīng)濟，加強城市建設統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，鼓勵商品房開發(fā)，引導市民購買商品房來解決居住問題，這就要求有商品房開發(fā)，并需滿足市場需求。公司自成立以來，立足欽州、建設欽州，一直秉承“質量第一、誠信為本”的經(jīng)營宗旨，公司主要管理人員均具有豐富的從業(yè)經(jīng)驗和較強的工作能力，無不良記錄。項目地理環(huán)境優(yōu)越、交通便捷，是欽州市未來人氣最旺、升值最快、宜商宜住的黃金地段。項目占地面積23畝，㎡，預計投資6300萬元，建設期為兩年，項目分兩期開發(fā)及銷售。本項目市場投資可行性報告是本項目組經(jīng)過慎密的討論與研究后，結合市場的狀況、項目開發(fā)條件、投資收益分析等前提下形成的，對未來項目策劃案的撰寫，以及今后具體執(zhí)行工作的推進與展開提出可行性建議。項目土地為出讓方式取得，規(guī)劃用地為23畝，規(guī)劃為商住用途，不涉及拆遷安置，項目分兩期開發(fā)，目前已進入施工階段。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)績卓越，成功地開發(fā)了菜市尾、榮達苑、榮達榮等一批以人為本、質優(yōu)價廉的住宅小區(qū)，贏得了廣大住戶的好評，樹立了良好的信譽，被市建設局列為資質免檢的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在欽州市房地產(chǎn)界擁有較高的知名度。欽州市政府的“一江兩岸”規(guī)劃方案基本完成，正在計劃實施，此計劃的實施將涉及大量拆遷，總戶數(shù)達到3000多戶，這些住戶的居住將通過多渠道來解決，將會是房地產(chǎn)市場的一個龐大需求。隨著經(jīng)濟發(fā)展，人們生活水平的不斷提高，住房條件改善成為衡量生活品質高低的一個重要標準。目前，欽州市區(qū)內(nèi)正在營業(yè)的、能上一定規(guī)模的大型商場較少，僅有商業(yè)大廈、南珠商場、百貨大樓等屈指可數(shù)的幾個，這使欽州根本就不像一個地級市。二、項目建設條件分析（一）、供電、供水220kv輸變電線路與廣西主電網(wǎng)相連，電力充足。原材料供應不存在任何問題。56′，為東南亞與大西南兩個幅射扇面的軸心，是西南經(jīng)濟協(xié)作區(qū)最便捷的出?？?，扼廣西沿海三個地級市與廣西內(nèi)地及大西南交通聯(lián)系的咽喉，具有“一市聯(lián)五南”（大西南、東南亞、越南、南寧、海南）之稱。有欽江、茅嶺江和大風江穿城而過，流入欽州灣出海。欽州港的深水條件良好，中國罕見，世界少有。二、欽州發(fā)展狀況及前景2004年，全社會固定資產(chǎn)投資突破60億元。三、城市規(guī)劃發(fā)展方向欽州政府正在規(guī)劃一個“大港口、大工業(yè)、大旅游”的宏偉藍圖，據(jù)了解，欽州將用一年或更長一些的時間全力開展沿海基礎設施建設、“百項工程”建設和城市建設的“三大會戰(zhàn)”，重點推進“三個一”工程建設，即推進一條大航道建設，構筑大港口，全面提升欽州發(fā)展大工業(yè)、大物流的競爭力；推進以“一江兩岸”為軸心的城市建設，構建通江達海、人居環(huán)境優(yōu)美的濱海城市；推進以三娘灣為重點的國家4A級旅游景區(qū)的建設，全面提高濱海城市休閑、旅游觀光的吸引力。這是賽格集團當初選擇投資欽州的主要原因之一，同樣這將是本項目的市場機遇。由賽格集團投資4億多元、占地51畝、高達30層的綜合建筑——“新時代廣場項目”2004年4月28日已在欽州欽州灣廣場邊隆重奠基。178。以下為2004年廣西部分城市GDP及房地產(chǎn)投資完成額2004年增長2003年2004年增長GDP（億）房地產(chǎn)投資完成（億）欽州%%梧州%%貴港12%105%桂林市%%河池%%注：以上數(shù)據(jù)均來自廣西統(tǒng)計信息網(wǎng)從上表中數(shù)據(jù)可看出，2004年欽州的GDP（）相對較高且經(jīng)濟實力相對較強，相對其它城市，欽州房地產(chǎn)市場的發(fā)展明顯落后于經(jīng)濟發(fā)展的速度，而且房地產(chǎn)投資相對去年來說有一個明顯的增長態(tài)勢，由此可看出欽州的房地產(chǎn)市場有著巨大的發(fā)展空間。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和社會的進步，隨著住房分配制度改革的深入、住宅產(chǎn)權的變化以及人們的生活水平不斷提高，購房者日益“挑剔”，購房者對房地產(chǎn)商品的周邊環(huán)境、規(guī)劃設計、配套設施、物業(yè)管理等越來越重視。在新的城市規(guī)劃藍圖下，欽州將以環(huán)境優(yōu)美、可持續(xù)發(fā)展、適宜居住的海濱城市方向發(fā)展。目前欽州居民的居住形式、環(huán)境、配套、品質等方面都處于較低級和落后的水平，無法滿足城市跨越發(fā)展時期居民日益提高的居住要求和標準。各線各類產(chǎn)品供應不充分，細分市場的充分競爭尚未形成，尤其缺乏高檔次、高品質的社區(qū)和樓盤。醫(yī)療衛(wèi)生：市第二人民醫(yī)院就在欽城區(qū)政府附近，居民健康生活得到保障。 項目周邊街市都是以前農(nóng)貿(mào)村莊發(fā)展而來的，生活在周邊的人群文化水平普遍不高。商鋪均價集中在4000～6000元/㎡居多，大多數(shù)項目開盤后預售率超過30%，銷售前景較好。綜合上述房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售定價及銷售情況來看，欽州市的商品房及商鋪還是有很大的需求，聚集零散商業(yè)統(tǒng)一管理經(jīng)營，特別是投資開發(fā)大型的品牌商品專業(yè)