【正文】 五南”（大西南、東南亞、越南、南寧、海南）之稱。市區(qū)距自治區(qū)首府南寧市119公里，距北海市和防城港市分別為99公里和63公里，是我國少有的集沿海沿江優(yōu)勢于一體的沿邊經濟開發(fā)區(qū)。欽州有興旺發(fā)達的農業(yè)，也有大有可為的海洋捕撈養(yǎng)殖業(yè)，城鄉(xiāng)市場廣闊，開發(fā)建設有著很大潛在優(yōu)勢。（二）面積與人口現轄二縣四區(qū)，即靈山縣、浦北縣、欽南區(qū)、欽北區(qū)、欽州港經濟開發(fā)區(qū)和欽城管理區(qū)，總人口310多萬，總面積10843平方公里，小島嶼303個。有欽江、茅嶺江和大風江穿城而過，流入欽州灣出海。（三）發(fā)達的水陸交通欽州市是我國華南地區(qū)著名的港口城市，擁有優(yōu)越的深水碼頭港口資源。目前，欽州港己建成13個碼頭泊位（萬噸級以上深水泊位8個），其中5萬噸級通用碼頭泊位3個，5萬噸級油氣碼頭1個，3萬噸級油氣碼頭泊位1個，萬噸級碼頭泊位3個，千噸級碼頭5個，正在深水泊位有1個5萬噸級油氣碼頭泊位、1個7萬噸級礦石碼頭泊位、和1個10萬噸級散貨碼頭泊位；己建成倉儲（庫）11個。遠期吞吐能力1億噸以上。欽州港的深水條件良好，中國罕見，世界少有。欽州已建成的鐵路有南（寧）—欽(州)、黎（塘）—欽(州)、欽(州)—北（海）、欽（州）—防（港）、欽（州）—欽州港等五條鐵路和高速公路在欽州交匯。欽州口岸經國家批準為一類口岸，配套設施齊全。欽州港區(qū)己同越南、香港、海南等2O多個港口有貿易往來。二、欽州發(fā)展狀況及前景2004年，全社會固定資產投資突破60億元。其中房地產開發(fā)投資增勢強勁。據統(tǒng)計，,與此同時，商品房的銷售持續(xù)旺盛，%，%，隨著我市商品房的市場看好，房地產開發(fā)投資也隨著快速增長。東盟經濟自由貿易圈的架構形成，將會進一步凸顯欽州市“內承大西南、外接東南亞”的經濟戰(zhàn)略地位，欽州市的發(fā)展前景不可限量。三、城市規(guī)劃發(fā)展方向欽州政府正在規(guī)劃一個“大港口、大工業(yè)、大旅游”的宏偉藍圖，據了解，欽州將用一年或更長一些的時間全力開展沿海基礎設施建設、“百項工程”建設和城市建設的“三大會戰(zhàn)”，重點推進“三個一”工程建設，即推進一條大航道建設，構筑大港口，全面提升欽州發(fā)展大工業(yè)、大物流的競爭力；推進以“一江兩岸”為軸心的城市建設，構建通江達海、人居環(huán)境優(yōu)美的濱海城市；推進以三娘灣為重點的國家4A級旅游景區(qū)的建設，全面提高濱海城市休閑、旅游觀光的吸引力。根據《欽州市城市總體規(guī)劃（修編）》，近期（至2005年）欽州市將發(fā)展成為40萬人口的中等城市，遠期（至2020年）將發(fā)展為80萬人口左右的以臨海大工業(yè)為主兼具商貿和濱海特色的大型港口城市。根據城市規(guī)劃發(fā)展以及當前人們對家居裝飾市場的需求，項目緊緊抓住市場的空白，規(guī)劃建設成為廣西沿海最大、品牌最全、集批發(fā)與零售為一體的一站式家居裝飾類產品購物城以及欽州市極富現代氣息的標志性高層住宅。第三章 市場分析一、欽州房地產市場分析多年以來，欽州市房地產沒有真正發(fā)展過，即便在一年前，市內幾乎沒有真正意義上的房地產住宅項目，是目前中國唯一沒有歷史包袱的沒有被開墾過的沿海開放城市，說明欽州房地產市場有著巨大的發(fā)展?jié)摿涂臻g。這是賽格集團當初選擇投資欽州的主要原因之一，同樣這將是本項目的市場機遇?！皻J州沒有好房子，也沒有爛尾樓。”——這是深圳賽格集團對欽州房地產市場后的評價。賽格集團非?？春脷J州市場。由賽格集團投資4億多元、占地51畝、高達30層的綜合建筑——“新時代廣場項目”2004年4月28日已在欽州欽州灣廣場邊隆重奠基。2003年以來，欽州房地產起步發(fā)展，投資開發(fā)開始升溫，，比上年增加了183%，商品房銷售市場價格逐步上升，價格已經由去年的1200元/㎡上升到1400元/㎡左右。據了解，欽州市房地產項目的建設以東區(qū)開發(fā)、舊城改造項目為核心，以人民路、一江兩岸、永福西路主干，滾動開發(fā)的模式進行開發(fā)，主要開發(fā)方向為：178。 東區(qū)行政信息中心的建設落成，貫穿火車東、西站的永福大街的貫通，居住環(huán)境較好的住宅小區(qū)形成規(guī)模。178。 欽州灣廣場、永福大街、行政信息中心為軸心區(qū)域將成為欽州市新的商業(yè)文化中心。178。 欽城區(qū)的文峰路、沙井大道、金海灣大道將成為欽州市房地產發(fā)展的重點，該區(qū)域以城市物流商業(yè)為主要發(fā)展方向。以下為2004年廣西部分城市GDP及房地產投資完成額2004年增長2003年2004年增長GDP（億）房地產投資完成（億）欽州%%梧州%%貴港12%105%桂林市%%河池%%注：以上數據均來自廣西統(tǒng)計信息網從上表中數據可看出，2004年欽州的GDP（）相對較高且經濟實力相對較強，相對其它城市，欽州房地產市場的發(fā)展明顯落后于經濟發(fā)展的速度，而且房地產投資相對去年來說有一個明顯的增長態(tài)勢，由此可看出欽州的房地產市場有著巨大的發(fā)展空間。二、欽州市房地產市場供需分析欽州房地產市場各類各檔次產品供給量較少，不能滿足當地居民快速提升的居住需求。現有住宅消費多以傳統(tǒng)的“占天占地私宅房”的形式存在?，F有在建和在售的商品房住宅小區(qū)基本為中低檔樓盤，建筑、戶型、環(huán)境設計均較平淡，無出彩之處。隨著經濟的發(fā)展和社會的進步，隨著住房分配制度改革的深入、住宅產權的變化以及人們的生活水平不斷提高，購房者日益“挑剔”，購房者對房地產商品的周邊環(huán)境、規(guī)劃設計、配套設施、物業(yè)管理等越來越重視。購房者對房地產商品單一的品質要求已逐漸向綜合性、多元化發(fā)展，對住宅質量需求不斷提高。住宅設計結構合理、配套設施齊全、環(huán)境優(yōu)化、交通便捷、物業(yè)管理科學的樓盤將是買家的首選。目前，欽州相對于同級別的廣西其它城市而言，城市的規(guī)劃、建設和投資環(huán)境都是較好的。在新的城市規(guī)劃藍圖下，欽州將以環(huán)境優(yōu)美、可持續(xù)發(fā)展、適宜居住的海濱城市方向發(fā)展。而目前欽州居民的居住形式、環(huán)境、配套、品質等方面都處于較低級和落后的水平，無法滿足經濟和社會發(fā)展的需要，無法滿足城市居民日益提高的居住需求和標準?？偟膩碚f，欽州市區(qū)位優(yōu)勢明顯，在房地產市場方面，作為處女地的欽州房地產，既沒有歷史包袱，又具備良好的發(fā)展前景、市場基礎和空間，市場整體處于快速發(fā)展的起步階段，處于積蓄的能量即將釋放