【正文】 、品牌管理中心負(fù)責(zé)公司產(chǎn)品銷售策劃方案的制定；負(fù)責(zé)售樓現(xiàn)場的管理和監(jiān)控；負(fù)責(zé)售樓訂單、合同簽訂等工作，并協(xié)助財務(wù)管理中心催收房款；負(fù)責(zé)受理客戶收樓前的變更申請，并提交相關(guān)部門；負(fù)責(zé)銷售數(shù)據(jù)的統(tǒng)計和分析工作；按時完成公司下達(dá)的月度及年度銷售任務(wù)；負(fù)責(zé)按合同要求辦理對售房合同的鑒證等項工作；負(fù)責(zé)組織辦理、發(fā)放《房地產(chǎn)權(quán)證》。已制定的控制程序主要有：1）房地產(chǎn)銷售過程控制程序；2）市場調(diào)研工作流程；3）項目客戶調(diào)研工作流程；4）項目策劃工作流程；5）廣告費用工作流程；6）商品房定價工作流程。 公司目前的部門設(shè)置符合公司的實際情況和管理需要，各部門職責(zé)分工明確，相互協(xié)調(diào)，互相制約，各項相關(guān)內(nèi)部控制得到有效執(zhí)行。四、控制活動公司為了保證目標(biāo)的實現(xiàn)而建立的政策和程序在經(jīng)營管理中起到至關(guān)重要的作用。公司在交易授權(quán)審批、職責(zé)分工、憑證與記錄控制、資產(chǎn)接觸與記錄使用以及獨立稽核方面做出了很大的努力。（一）交易授權(quán)公司在交易授權(quán)上區(qū)分交易的不同性質(zhì)采用了不同的授權(quán)審批方式。特別授權(quán)對于重大的交易和事項，需按照公司章程以及相關(guān)制度確定的權(quán)限分別由股東大會、董事會審批。例如，公司的章程和《財務(wù)管理制度》規(guī)定，批準(zhǔn)公司的年度財務(wù)預(yù)算方案、決算方案, 批準(zhǔn)公司的利潤分配方案和虧損彌補(bǔ)方案,公司增加或減少注冊資本, 發(fā)行公司債券, 公司合并、分立、解散、清算或者變更公司形式, 聘用或解聘會計師事務(wù)所, 超過公司最近經(jīng)審計凈資產(chǎn)30%的固定資產(chǎn)購建和處置，達(dá)到規(guī)定條件的交聯(lián)交易和擔(dān)保行為、變更募集資金用途等重大財務(wù)事項需由股份公司股東大會按規(guī)定程序?qū)徸h；經(jīng)營計劃和投資方案，最近經(jīng)審計總資產(chǎn)50%以內(nèi)的房地產(chǎn)項目投資和最近經(jīng)審計凈資產(chǎn)30%以內(nèi)的股權(quán)投資以及不超過人民幣5000萬元的風(fēng)險投資，500萬元以上但未超過公司最近經(jīng)審計凈資產(chǎn)30%的固定資產(chǎn)購建和處置等重大財務(wù)事項由董事會審批。董事會閉會期間，董事會授權(quán)股份公司董事長在遇有土地招投標(biāo)等緊急情況時根據(jù)年度經(jīng)營計劃和經(jīng)營班子的提議，以單項標(biāo)的額不超過公司最近經(jīng)審計總資產(chǎn)15%的投資事項進(jìn)行決策，事后通報董事會并備案?！顿Y金管理及審批權(quán)限規(guī)定》等規(guī)定，董事會授權(quán)董事長在知會其他董事后，決定年度累計不超過500萬元的固定資產(chǎn)的購置和處置；對于股東大會、董事會審議通過的投資項目并已經(jīng)簽訂合同的對外付款，由總經(jīng)理根據(jù)合同審批，對于超出項目預(yù)算和合同金額的對外付款，由總經(jīng)理提請董事長審批；對于股東大會、董事會審議通過的投資項目，單筆金額不超過1000萬元（含本數(shù)）的保利地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部資金調(diào)動由總經(jīng)理審批，超出1000萬元的由總經(jīng)理提請董事長審批；合同內(nèi)資金支付，由總經(jīng)理授權(quán)分管領(lǐng)導(dǎo)和財務(wù)總監(jiān)審批；等等。一般授權(quán)對于日常經(jīng)營管理過程中涉及的非重大常規(guī)性交易和事項，如工程款支付、工程招投標(biāo)、銷售合同簽訂、費用報銷、等等，授權(quán)管理層審批。（二）職責(zé)劃分在經(jīng)營管理中，為防止錯誤或舞弊的發(fā)生，在房地產(chǎn)開發(fā)與付款、銷售與收款、財務(wù)管理等環(huán)節(jié)均進(jìn)行了職責(zé)劃分。對各個環(huán)節(jié)的不相容職務(wù)如授權(quán)批準(zhǔn)、業(yè)務(wù)經(jīng)辦、會計記錄、財產(chǎn)保管、稽核檢查等均由不同的人員擔(dān)任。例如支付工程進(jìn)度款環(huán)節(jié)，相關(guān)付款職責(zé)劃分和程序如下：付款申請 各經(jīng)辦部門根據(jù)合同實際執(zhí)行情況填寫《付款審批表》，工程進(jìn)度款的支付應(yīng)附有現(xiàn)場監(jiān)理和工程管理中心現(xiàn)場工程師簽字認(rèn)可的《工程進(jìn)度表》；經(jīng)辦部門經(jīng)理在《付款審批表》上簽字確認(rèn)，報投資管理管理中心、財務(wù)管理中心審核，并按規(guī)定逐級報公司領(lǐng)導(dǎo)審批；《付款審批表》一式三份，分別由投資管理管理中心、經(jīng)辦部門、財務(wù)管理中心留存。申請結(jié)算款，由經(jīng)辦人填寫《結(jié)算申請表》，并附上經(jīng)總經(jīng)理確認(rèn)的《項目結(jié)算書》，經(jīng)各相關(guān)部門審核后，報財務(wù)管理中心支付款項。審批 投資管理中心根據(jù)工程款審核表、按合同審核本次付款和已付工程款數(shù)額，在《付款審批表》上簽署審核意見；財務(wù)管理中心根據(jù)款項的實際支付情況和公司的資金狀況等進(jìn)行復(fù)核，在《付款審批表》上簽署意見；合同內(nèi)的款項支付由公司分管領(lǐng)導(dǎo)、財務(wù)總監(jiān)在《付款審批表》上簽字審批；累計支付款超過合同約定總額的須由總經(jīng)理簽字確認(rèn)，必要時報董事長審批?？铐椫Ц? 領(lǐng)款單位在規(guī)定時間內(nèi)憑稅務(wù)發(fā)票和審批后的《付款審批表》到財務(wù)管理中心領(lǐng)款?？铐椀闹Ц队沙黾{負(fù)責(zé)。出納在付款前對領(lǐng)款人提供資料的真實性、完整性、合規(guī)性，以及金額的準(zhǔn)確性進(jìn)行審核。出納根據(jù)審核無誤的資料支付款項后，及時將有關(guān)單據(jù)、資料移交會計記賬。（三）憑證和記錄控制憑證是證明交易發(fā)生和交易的內(nèi)容的證據(jù)，常見的憑證有發(fā)票、支票、合同和工時記錄等。記錄包括售房統(tǒng)計表、員工薪酬記錄、永續(xù)存貨記錄等。憑證和記錄控制程序有助于真實、完整、正確處理交易。公司按ISO9001:2000標(biāo)準(zhǔn)建立質(zhì)量管理體系對經(jīng)營管理過程中所形成的憑證和記錄的收集或編制、傳遞、保管、歸檔等均作了具體、規(guī)范的要求。如ISO9001:2000質(zhì)量管理體系文件—質(zhì)量記錄中對記錄表格進(jìn)行規(guī)范，在工作中所使用到的所有記錄工作流程和工作結(jié)果的表格均有規(guī)范的要求。（四）資產(chǎn)接觸與記錄使用公司在資產(chǎn)安全和記錄的使用采用了安全防護(hù)措施。對于資產(chǎn)的管理建立了完善的機(jī)制和方法，如制定了《固定資產(chǎn)管理制度》對固定資產(chǎn)的管理、使用、記錄等有嚴(yán)格的規(guī)定；對于重要的工程技術(shù)資料，制定了《保利房地產(chǎn)股份有限公司保密工作管理規(guī)定》。對于其他重要的會計憑證、現(xiàn)金及有價證券也有相關(guān)的措施保證其安全和完整。五、對控制的監(jiān)督公司對控制的監(jiān)督主要包括董事會、審計委員會及內(nèi)部審計機(jī)構(gòu)的監(jiān)督。如前所述，董事會在審計委員會的支持下，參與和監(jiān)督公司的內(nèi)部控制的建立和執(zhí)行。公司制定了《內(nèi)部審計制度》，在財務(wù)管理中心下成立審計部，配備了三名專職內(nèi)部審計人員，定期對內(nèi)部控制制度的健全、有效性進(jìn)行檢查、評估和提出修訂完善意見。內(nèi)部審計對公司內(nèi)部控制制度的有效執(zhí)行發(fā)揮著重要的作用。第二部分 內(nèi)部控制自我評估意見公司董事會認(rèn)為，公司現(xiàn)有的內(nèi)部控制已覆蓋了公司運營的各層面和各環(huán)節(jié)，形成了規(guī)范的管理體系，能夠預(yù)防和及時發(fā)現(xiàn)、糾正公司運營過程可能出現(xiàn)的重要錯誤和舞弊，保護(hù)公司資產(chǎn)的安全和完整，保證會計記錄和會計信息的真實性、準(zhǔn)確性和及時性，在完整性、合理性及有效性方面不存在重大缺陷。隨著公司的業(yè)務(wù)職能的調(diào)整、外部環(huán)境的變化和管理要求的提高，內(nèi)部控制還需不斷修訂和進(jìn)一步完善。保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　董事會 　　　　　　　　　　　 2008年2月1日審計機(jī)構(gòu)的核實評價意見內(nèi)部控制鑒證報告大信京核字（2008）第0018號保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司全體股東： 我們接受委托，對后附的保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（以下簡稱“貴公司”）管理層根據(jù)財政部頒布的《內(nèi)部會計控制規(guī)范》的規(guī)定于2007年12月31日與會計報表相關(guān)的內(nèi)部控制的有效性認(rèn)定進(jìn)行評價。 貴公司管理層的責(zé)任是建立健全內(nèi)部控制制度，并保持其有效性。我們的責(zé)任是對貴公司自我評價報告中所述與會計報表相關(guān)的內(nèi)部控制的有效性發(fā)表意見。我們按照《中國注冊會計師其他鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則第3101號—歷史財務(wù)信息審計或?qū)忛喴酝獾蔫b證業(yè)務(wù)》的規(guī)定執(zhí)行了鑒證業(yè)務(wù)。該準(zhǔn)則要求我們計劃和實施鑒證工作，以對貴公司對內(nèi)部控制制度自我評價報告是否不存在重大錯報獲取合理保證。在鑒證過程中，我們實施了包括了解、測試和評價內(nèi)部控制制度設(shè)計的完整性、合理性和執(zhí)行的有效性，以及我們認(rèn)為必要的其他程序。我們相信，我們的鑒證工作為發(fā)表意見提供了合理的基礎(chǔ)。內(nèi)部控制具有固有的限制，存在由于錯誤或舞弊導(dǎo)致錯誤發(fā)生且未被發(fā)現(xiàn)的可能性。此外，由于情況的變化可能導(dǎo)致內(nèi)部控制變得不恰當(dāng)，或降低對控制政策、程序遵循的程度。根據(jù)內(nèi)部控制評價結(jié)果推測未來內(nèi)部控制有效性具有一定的風(fēng)險。我們認(rèn)為，貴公司根據(jù)財政部頒布的《內(nèi)部會計控制規(guī)范》建立的與會計報表相關(guān)的內(nèi)部控制制度于2007年12月31日在所有重大方面是有效的。附件：保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司關(guān)于內(nèi)部控制制度完整性、合理性和有效性的自我評價報告大信會計師事務(wù)有限公司 中國注冊會計師　　陳星輝 中 國北 京 中國注冊會計師　　祁濤 2008年2月1日七、股東大會情況簡介(一)年度股東大會情況公司于2007年3月8日召開2006年度股東大會年度股東大會。決議公告刊登在2007年3月9日的《中國證券報》、《上海證券報》、《證券時報》。(二)臨時股東大會情況第1次臨時股東大會情況：公司于2007年1月12日召開2007年第一次臨時股東大會年第1次臨時股東大會。決議公告刊登在2007年1月13日的《中國證券報》、《上海證券報》、《證券時報》。第2次臨時股東大會情況：公司于2007年5月12日召開2007年第二次臨時股東大會年第2次臨時股東大會。決議公告刊登在2007年5月15日的《中國證券報》、《上海證券報》、《證券時報》。第3次臨時股東大會情況：公司于2007年10月29日召開2007年第三次臨時股東大會年第3次臨時股東大會。決議公告刊登在2007年10月30日的《中國證券報》、《上海證券報》、《證券時報》。八、董事會報告（一）管理層討論與分析一、報告期經(jīng)營情況回顧　　報告期內(nèi)，公司堅定不移地堅持以發(fā)展為主題，以經(jīng)濟(jì)效益為中心，秉承“務(wù)實、創(chuàng)新、規(guī)范、卓越”的經(jīng)營宗旨，以“管理”和“創(chuàng)新”為工作重點，積極推進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展?！　蟾嫫趦?nèi)，公司在建擬建項目60個，占地總面積1129萬平方米，規(guī)劃總建筑面積2045萬平方米。，竣工面積171萬平方米，%%。，比去年同期分別增長62%和104%，全面超額完成了公司年度經(jīng)營任務(wù)。報告期內(nèi)公司結(jié)算面積110萬平方米，?！　　蟾嫫趦?nèi)，公司不斷加大項目拓展力度，新拓展項目20個，擴(kuò)征用地1塊，。這些項目絕大多數(shù)為普通住宅項目，且范圍遍及廣州、北京、上海、杭州、武漢、重慶、沈陽、長春、包頭等地。上述新增項目增強(qiáng)了公司的持續(xù)發(fā)展能力，優(yōu)化了公司的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，為今后發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。　　　報告期內(nèi)，公司有效落實品牌戰(zhàn)略，加強(qiáng)品牌管理，公司品牌知名度和美譽(yù)度持續(xù)大幅提高。2007年由清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院等機(jī)構(gòu)組織的年度房地產(chǎn)企業(yè)品牌TOP10評比中，蟬聯(lián)國有房地產(chǎn)企業(yè)品牌價值榜首，比2006年增長133%；公司被博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇評為“2007年度最具投資價值地產(chǎn)上市公司”。　　　報告期內(nèi)，公司按規(guī)定召開“三會”、完成定期報告披露，增加實時信息披露，通過各種渠道加強(qiáng)與投資者的溝通。在2007年度中國證監(jiān)會組織的“上市公司治理專項活動”中，被中國證監(jiān)會廣東監(jiān)管局評選為轄區(qū)四個先進(jìn)典型之一。公司除入選“上證50”、“上證180”、“滬深300”和“中證100”指數(shù)樣本股外，還入選上證“綜合治理指數(shù)股”?！　　蟾嫫趦?nèi)，公司繼續(xù)推進(jìn)企業(yè)文化建設(shè)，弘揚(yáng)了“奮發(fā)向上，團(tuán)結(jié)協(xié)作，樂于奉獻(xiàn)，規(guī)范誠信，紀(jì)律嚴(yán)明”的企業(yè)文化理念，進(jìn)一步提高了企業(yè)的凝聚力和員工的積極性?！　　《?、市場環(huán)境分析2007年國家持續(xù)加大了宏觀調(diào)控力度，加強(qiáng)了各種調(diào)控措施的細(xì)化和落實。％，四季度又緊急控制信貸發(fā)放規(guī)模，提高第二套房首付比例和貸款利息。2007年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出了“穩(wěn)健的財政政策與從緊的貨幣政策”。 同時，國家加大了保障性住房的供應(yīng)，部分城市還在年內(nèi)增加了建設(shè)用地的供應(yīng)量。“銀根”的緊縮加大了開發(fā)企業(yè)獲取資金的難度；土地、住房政策的調(diào)整加劇了市場的競爭。 2007年全國房地產(chǎn)價格較上年比整體呈上漲趨勢，但各地房地產(chǎn)市場在下半年開始出現(xiàn)了不同程度的波動，主要表現(xiàn)為市場成交量萎縮，部分城市出現(xiàn)交易價格下降的現(xiàn)象。2007年11月，廣州市新建商品住宅交易登記均價為10433元/平方米，%，%；，％，％。（數(shù)據(jù)來源：廣州房管局）。　　公司管理層認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)中長期向好的趨勢沒有改變，但短期調(diào)整在所難免，市場的調(diào)整對不同區(qū)域、不同企業(yè)、不同產(chǎn)品將產(chǎn)生不同影響，目前的市場波動將驅(qū)使交易價格回歸理性，雖然帶來一定的短期影響，但更有利于行業(yè)長期健康、穩(wěn)定地發(fā)展，對專業(yè)規(guī)范的品牌企業(yè)而言既是調(diào)整也是機(jī)遇。2008年公司將審時度勢，以現(xiàn)金流為中心，在保證資金平衡的基礎(chǔ)上保持適度規(guī)模發(fā)展，同時公司將不斷提高管理水平、提升開發(fā)效益，不斷提高公司開發(fā)產(chǎn)品的性價比，變挑戰(zhàn)為機(jī)遇。公司也將繼續(xù)積極關(guān)注由于宏觀調(diào)控而帶來的行業(yè)集中度提高的可能性，關(guān)注通過收購兼并或合作開發(fā)等方式擴(kuò)大公司經(jīng)營規(guī)模的機(jī)會?！　　∪⒐緝?yōu)劣勢及風(fēng)險分析?。ㄒ唬┕镜闹饕獌?yōu)勢　　卓越的戰(zhàn)略能力。公司具備卓越的戰(zhàn)略能力，制訂于2002年的《十年發(fā)展規(guī)劃綱要》準(zhǔn)確地預(yù)見了行業(yè)的良好發(fā)展前景，公司迅速啟動全國化戰(zhàn)略并初步完成了全國戰(zhàn)略布局；公司目前已經(jīng)形成以廣州、北京和上海為核心，其他經(jīng)濟(jì)中心城市為重點的區(qū)域戰(zhàn)略；以中高端精品住宅為主、商業(yè)地產(chǎn)為輔的產(chǎn)品戰(zhàn)略。同時公司對于宏觀調(diào)控政策具備前瞻性的把握能力，及時準(zhǔn)確地分析把握政策，有效降低各種不利因素的影響，并善于抓住宏觀調(diào)控帶來的發(fā)展機(jī)會。準(zhǔn)確的判斷能力。公司始終密切關(guān)注宏觀形勢變化，努力把握經(jīng)濟(jì)發(fā)展脈搏，在市場競爭中掌握先機(jī)，有預(yù)見性地開展工作。2007年公司預(yù)見到市場即將發(fā)生變化，在年初就要求各項目主動加大了開工面積，加快了工作進(jìn)度，提前了推貨時間。從而搶在四季度市場變化前完成了經(jīng)營任務(wù)，回收了資金，規(guī)避了經(jīng)營風(fēng)險。又在四季度逢低吸納項目，積蓄實力，在競爭中掌握先機(jī)。專業(yè)的開發(fā)水平。15年的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，形成了公司超前的開發(fā)理念和高效的項目運作能力，公司堅持和諧生活、自然舒適的開發(fā)設(shè)計理念，產(chǎn)品形成了較高的市場知名度和競爭力；公司在全國各地的項目實現(xiàn)了快速開發(fā)和銷