【正文】 天，什么樣的企業(yè)可能成為未來的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)袖？　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家張維迎給出了答案：一個企業(yè)要成為產(chǎn)業(yè)領(lǐng)袖，就要對產(chǎn)業(yè)里的其他企業(yè)負(fù)責(zé)。最重要的是讓人家信任你。人家怎么信任你？你有沒有一個體制上的保證，就變得非常重要。誰愿意把錢交給你，誰愿意把自己的一生，或者是大部分黃金時段交給你，為你來干事，為你自己的目標(biāo)而去努力？最關(guān)鍵的一點(diǎn)就是，要使大家對你這個企業(yè)、對企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人有足夠的信任。張維迎坦言：我一直在擔(dān)心，中國未來真正的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)袖，可能有一部分被外國的跨國公司占領(lǐng)。據(jù)我所知，零售業(yè)按照現(xiàn)在的發(fā)展?fàn)顩r，可能五年之后前二十名企業(yè)里面都不會有中國的企業(yè)，所以這是一個很危險的信號。為此，他呼喚中國優(yōu)秀的企業(yè)家，有責(zé)任利用我們的體制發(fā)展過程，不斷整合資源、整合人才、整合技術(shù)，來承擔(dān)起中國未來的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)袖?！　￠L期以來，民營企業(yè)有一個認(rèn)識誤區(qū)，認(rèn)為會賺錢企業(yè)就能生存。隨著競爭的加劇，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)掙40 / 107錢將不再容易。中國現(xiàn)有 30 萬房地產(chǎn)企業(yè)，大部分是民營。在經(jīng)營規(guī)?？偭可纤麄冋加袃?yōu)勢，但個體規(guī)模普遍偏小。這種狀況能否繼續(xù)適應(yīng)未來的市場競爭？　　股本規(guī)模已經(jīng)列居業(yè)界第五的萬通集團(tuán)給自己設(shè)定的戰(zhàn)略選擇有二：一是合適的資本規(guī)模和必要的合作伙伴；二是建立合理有效的公司治理結(jié)構(gòu)和體制優(yōu)勢。作為一個大型民營地產(chǎn)企業(yè)，之所以要與國字號企業(yè)天津泰達(dá)聯(lián)姻，在于看好泰達(dá)體制和經(jīng)營上的優(yōu)勢。萬通董事會主席馮侖頗有見地：泰達(dá)是與傳統(tǒng)國企非常不同的國有控股、以市場為導(dǎo)向的企業(yè)。傳統(tǒng)的國企有約束無動力，而傳統(tǒng)的民營企業(yè)是有動力無約束。我們要實(shí)施新戰(zhàn)略，就是要形成合適的資本規(guī)模，并將自己放在一個合理有效的體制框架內(nèi)尋求發(fā)展。對萬通來說，接下來最大的挑戰(zhàn)便是接受嚴(yán)格的外部監(jiān)督機(jī)制，以及內(nèi)部對自己提升道德層面的自我約束力。馮侖明白，萬通選擇了泰達(dá)，就意味著既要選擇放棄民營的一股獨(dú)大，同時要接受強(qiáng)有力的股東監(jiān)督和外部監(jiān)督。這將是萬通在具有民營企業(yè)動力的基礎(chǔ)上，進(jìn)而解決長久的體制問題邁出的重要一步?！　∑髽I(yè)間實(shí)行合作經(jīng)營是目前企業(yè)擴(kuò)張的重要途徑。這種合作主要為利益所系，往往“英雄不問來路” ，尤其是，不同所有制企業(yè)會更多地進(jìn)行相互融合、優(yōu)勢互補(bǔ)。怎樣使這種合作具有持久性？41 / 107　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾談到，很多企業(yè)開始的時候能合作，但是到后來問題越來越多，外資企業(yè)跟我們國有企業(yè)的合作，就發(fā)生過很多失敗的例子。怎么能避免這一點(diǎn)？我覺得互相之間的信任非常重要。作為經(jīng)營方一定要對股東有忠心，要隨時隨地把自己的一舉一動拿一個尺子衡量一下，看看我這個行為是不是對股東有好處。只有這樣才能真正建立起雙方的信任感。那么，信任感怎么能不破裂？需要有忠心，對資本的忠心。中國房地產(chǎn)市場須防中期風(fēng)險市場報 2022 年 4 月 14 日李耀宗目前，中國部分地區(qū)大城市店鋪的價格已達(dá)到紐約第五大街的水平，市場可能接近波峰，中期有下跌的風(fēng)險。國際房地產(chǎn)聯(lián)盟（FIABCI）主席列維特提醒，謹(jǐn)防中國房地產(chǎn)市場的中期風(fēng)險。列維特認(rèn)為，過去 15 年里，中國出現(xiàn)了“投機(jī)泡沫” 。這使部分大城市的租金加維修費(fèi)用和每平方米的稅收比巴黎、倫敦或者新加坡還要高出 50％。在某些大城市的中央商務(wù)區(qū)，店鋪每平方米的價格已經(jīng)達(dá)到紐約第五大街的價格水平。列維特表示，目前中國的情況和 20 世紀(jì) 90 年代的柏林很相似。作為新的市場，當(dāng)時有很多投資者到柏林買房子，42 / 107導(dǎo)致房價快速上升。但現(xiàn)在，房價已比高峰時下降了 50％，甚至 90％。因此，列維特估計，中國房地產(chǎn)市場很可能已經(jīng)接近波峰，價格已經(jīng)超過財產(chǎn)的價值。目前，預(yù)測中國房地產(chǎn)市場的中期前景可能并不是看漲。對此，中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長顧云昌指出，從總體上講，目前對住房有三種需求：居民改善住房的需求、拆遷房屋形成的需求和城市化加速農(nóng)民進(jìn)城的需求。這三種需求的力度都不會減弱，而居民收入則在不斷增長，因此整體上房地產(chǎn)市場仍有上升空間，此外，顧云昌透露，未來 3 年內(nèi)，將有 20 億美元的外資房地產(chǎn)基金投資中國，顯示了對中國房地產(chǎn)市場增長的信心。宏觀調(diào)控樓市　理清三大思路中國房地產(chǎn)報 2022 年 4 月 16 日浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所 虞曉芬 陳多長引言——2022年３月８日，上?！睹兰曳康禺a(chǎn)周刊》Ａ９版發(fā)表了署名文章《宏觀調(diào)控也要講究思路》 ，文章對浙江省某市的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策進(jìn)行了針對性評論（實(shí)指杭州，因?yàn)楹贾菔钦憬∧壳奥氏日魇眨玻埃シ慨a(chǎn)轉(zhuǎn)讓個人所得稅的城市） ?；窘Y(jié)論大體可用兩句話概括：一是認(rèn)為杭州進(jìn)行的43 / 107房地產(chǎn)市場調(diào)控不大講究思路；二是解決城市居民住房問題必須提倡“自主其力、量力而行、租購并舉、梯級改善” 。實(shí)事求是地講，作者是出于關(guān)心、愛護(hù)杭州市房地產(chǎn)市場發(fā)展、關(guān)心城市居民住房改善方面的考慮，才對杭州房地產(chǎn)市場調(diào)控政策進(jìn)行評論的。其直接目的在于，幫助政府在維護(hù)市場配置資源的主導(dǎo)性地位之前提下，更好地進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控。其出發(fā)點(diǎn)是好的，討論中也不乏真知灼見。比如，作者提出“宏觀調(diào)控也要講究思路” ，任何一個具有現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)觀念的城市政府均無法予以否定；他提出解決城市居民住房問題要“自主其力、量力而行、租購并舉、梯級改善” ，這既是對解決住房問題國際經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，也是我國今后解決城市居民住房問題應(yīng)當(dāng)遵循的基本原則，我們也是同意的。不過，文章中作者有一些觀點(diǎn)和論據(jù)我們不敢茍同，特借此機(jī)會，本著虛心誠懇的態(tài)度，與作者交流一下看法。１、土地出讓方式、地價與房價飆升有何關(guān)系？ 作者在文章開篇指出：“浙江某地房市一度紅得熱火朝天，建設(shè)用地大幅拍賣，使地價直線飆升，房價扶搖直上，鬧得當(dāng)?shù)匕傩找庖娂娂姟?”建設(shè)用地拍賣是政府一直在大力提倡的土地出讓方式，是土地出讓市場化程度最高的方式之一。在土地一級市場由賣方壟斷的市場結(jié)構(gòu)下，盡量增加買方的競爭性，既可有效避免土地出讓過程中官員的尋租腐敗問題，又可以充分顯示44 / 107土地資產(chǎn)的潛在經(jīng)濟(jì)價值。土地使用權(quán)拍賣過程就是一個土地價值發(fā)現(xiàn)的過程。與協(xié)議出讓相比，導(dǎo)致地價快速上升是土地價值顯現(xiàn)的必然結(jié)果。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，買方的報價主要基于其對土地利用收益的預(yù)期，就住宅用地而言，它基于開發(fā)商對房價和投資回報率的預(yù)期。從這個意義上講，是房屋預(yù)期價格決定了開發(fā)商對土地價值的評估，政府的土地供應(yīng)量與買方的競爭性共同決定市場地價。但我們同時也認(rèn)為，與招標(biāo)和掛牌出讓這兩種競價出讓方式相比，拍賣方式所具有的現(xiàn)場競價機(jī)制容易導(dǎo)致買方的非理性報價，易于形成所謂的“天價” 。不過，這種非理性報價更多只是一種可能而已，在風(fēng)險概率既定的前提下，追求利潤最大化永遠(yuǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)商的本性。所謂的非理性報價，最大的可能往往是保證開發(fā)商門檻利潤率的前提下壓縮了它的利潤空間，這意味著土地利用的預(yù)期收益分配給政府的比例相應(yīng)地增大了。當(dāng)然，為了盡可能地避免非理性報價，政府出讓土地可以較多地采用招標(biāo)或掛牌方式，但是也應(yīng)當(dāng)注意，現(xiàn)在一些地方試行的所謂“綜合評標(biāo)法”也已經(jīng)暴露了諸如投標(biāo)者游說評標(biāo)專家和投標(biāo)者串謀定價等問題。我們并不否定土地拍賣及其形成的較高地價在推動房價上升中的作用，但我們卻反對把房價的上升全部歸因于土地出讓方式改革及其導(dǎo)致的地價上揚(yáng)上。從根本上講，土地價45 / 107格的上漲是在缺乏彈性的土地供給條件下，房價上漲誘致土地需求的迅速增加而產(chǎn)生的。推動杭州近幾年房價過速上揚(yáng)的原因，除了土地出讓制度改革及土地真實(shí)價格顯現(xiàn)并持續(xù)上升以外，尚有其他非常重要的因素應(yīng)當(dāng)引起我們的高度關(guān)注。經(jīng)濟(jì)學(xué)常識告訴我們，住宅價格過快上漲肯定是住宅供求關(guān)系共同作用的結(jié)果，但影響供求關(guān)系的因素卻十分復(fù)雜。就主要方面看，推動住宅價格非正常上漲的需求因素主要是住宅投機(jī)性需求的擾動，而供給因素則既有政府土地供應(yīng)計劃偏緊所導(dǎo)致的供求缺口，也有一些土地或房源沒有形成有效市場供給而人為地放大了住宅稀缺性。這些因素的存在，構(gòu)成了政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要現(xiàn)實(shí)依據(jù)。２、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅的政策思路是否正確？對房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅的征收，該文作者似乎也很有看法。比如，作者說：“地方政府的此類舉措由于思路偏差，其最終效果都卻（未）必能令人滿意?！緛硪粋€生機(jī)盎然的市場被一下子調(diào)搭成一潭死水。 ”顯然，作者認(rèn)為房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅的征收存在明顯的思路性錯誤。關(guān)于房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅的課征效果后文將專門討論，此處先說明兩個問題，這是我們評價開征房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅的政策思路是否正確的起點(diǎn)。46 / 107第一個問題：征收房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅是一個典型的經(jīng)濟(jì)手段。在實(shí)行市場取向的經(jīng)濟(jì)體制改革以來，調(diào)控經(jīng)濟(jì)的手段已經(jīng)轉(zhuǎn)向以間接性的經(jīng)濟(jì)手段為主，這也是中國經(jīng)濟(jì)與世界經(jīng)濟(jì)接軌的重要標(biāo)志之一，房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控也不例外。利用稅收手段對房地產(chǎn)市場進(jìn)行適度超前干預(yù)，既體現(xiàn)了政府對經(jīng)濟(jì)政策效果具有一定時滯性的充分認(rèn)識，也符合世界各國對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的國際慣例。第二個問題：開征房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅具有充分的法律和現(xiàn)實(shí)依據(jù)。１９９９年１２月２日，中央政府的３個涉稅部門聯(lián)合頒發(fā)財稅字〔１９９９〕２７８號文，即《財政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》 。文件開宗明義指出：“為促進(jìn)我國居民住宅市場的健康發(fā)展，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，現(xiàn)就個人出售住房所得征收個人所得稅的有關(guān)問題通知如下：一、根據(jù)個人所得稅法的規(guī)定，個人出售自有住房取得的所得應(yīng)按照‘財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得’項(xiàng)目征收個人所得稅。 ”這里，我們可以達(dá)成兩點(diǎn)共識：一是開征房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓個人所得稅是由中央政府授權(quán)的，有法律依據(jù)的；二是中央政府開征個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所得稅的目的是為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，其現(xiàn)實(shí)依據(jù)是房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)了干擾市場健康發(fā)展的因素，比如樓市投機(jī)的增加等。同樣道理，地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的具體情況，制定具體實(shí)施辦法，選擇適當(dāng)時機(jī)開征房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅完全是一47 / 107種實(shí)施公共權(quán)力的正常行為。例如，北京市2022年６月２４日京財稅〔2022〕７３２號文《關(guān)于個人出售住房征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》 ，宣布開征房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。我們當(dāng)然可以評論政府實(shí)施此項(xiàng)政策的時機(jī)選擇是否正確，但卻不能不問各地房地產(chǎn)市場的實(shí)際狀況而一概否定其合法性與思路的正確性。為什么新稅法頒布以后，各地沒有立即開征，我們的理解是，經(jīng)過１９９３年～１９９４年間房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的沖擊和房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控（主要是金融政策調(diào)控） ，我國剛剛興起的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開始進(jìn)入發(fā)展低潮期。為激勵房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)盡快恢復(fù)元?dú)獠⒈３殖掷m(xù)發(fā)展，中央政府提出把住宅產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)和把住宅消費(fèi)作為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，這就是前幾年房地產(chǎn)理論界廣泛討論的“住宅業(yè)的兩點(diǎn)論” 。在“兩點(diǎn)論”背景下，中央政府和各地方政府相繼出臺了許多鼓勵住宅建設(shè)與住宅消費(fèi)的政策措施，不征房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅是基于當(dāng)時我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)實(shí)的需要而做出的一個理性選擇。１９９９年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展開始進(jìn)入第二個快速發(fā)展周期。但是，經(jīng)過近幾年的高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場中的一些不和諧因素逐漸凸現(xiàn)，比如開發(fā)商囤積土地與房屋、人為制造住宅稀缺、房產(chǎn)投機(jī)比例急劇增加、大量游資進(jìn)入房地產(chǎn)市場等。這些因素導(dǎo)致房地產(chǎn)價格非理性飆升，基于48 / 107這種現(xiàn)實(shí)背景，在保證我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場化改革方向不變的前提下，恢復(fù)征收個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所得稅、并與房地產(chǎn)金融政策等經(jīng)濟(jì)手段相配合，適時超前調(diào)控房地產(chǎn)市場也是政府的一個理性選擇。再來討論如何正確評價２０％的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅的目的及其所產(chǎn)生的市場效果。杭州政府恢復(fù)征收２０％個人所得稅的主要目的在于，從住宅市場價格預(yù)期與投機(jī)成本方面來抑制住宅市場比例過高的投機(jī)性需求，保護(hù)真實(shí)性的居住需求和投資需求。 這可以從杭州出臺的個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所得稅實(shí)施細(xì)則中看出：對自住住宅交易和長期持有的住宅（投資性）交易免稅，對非自住住宅在短期內(nèi)交易而又沒有購買的進(jìn)行征稅。這是一種典型的歧視性稅：對投機(jī)性行為歧視，對自住和投資交易保護(hù)。這種思路正好體現(xiàn)了政府對市場的愛護(hù)。作者觀察到的稅收效果大致是稅收政策實(shí)施之初的二級市場上的表現(xiàn)，但這并不全面，理由有二：一是2022年９月～2022年元旦政策實(shí)施之前，政策兌現(xiàn)之前的震動效應(yīng)導(dǎo)致二手房交易量猛增，交易價格相對平穩(wěn)。2022年９月～１２月，二手房成交量相當(dāng)于杭州市2022年全年二手房交易量的７５％，大量投資者（炒房者）撤離市場的結(jié)果是滿足了大量有效需求；2022年元旦開始，政策實(shí)施之后，政策沖擊與前期放量導(dǎo)致二手房供給減少，交易49 / 107量下降，價格略有上升帶有一定必然性。二是除去前期放量因素以外，由于２０％房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅的壓力迫使不少短線投機(jī)客的行為發(fā)生了轉(zhuǎn)變——變短期炒作為長期持有和出租經(jīng)營。房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅出臺并沒有把二手房市場打入“冰點(diǎn)” ，杭州只經(jīng)過半個多月觀望期，交易便重趨活躍，２月份成交量超過去年同期水平，其回升速度出乎許多業(yè)內(nèi)人士預(yù)料。在市場承受能力強(qiáng)的時候出臺這樣的措施，實(shí)為政府的高明之舉。稅收對住宅一級市場上投機(jī)者的影響是確定性的。房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅會改變投機(jī)者的市場預(yù)期，降低其投機(jī)需求——這會抑制其市場需求。同時，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅也給潛在進(jìn)入的投機(jī)者發(fā)出了一個明確的信號：政府要對投機(jī)行為進(jìn)行打擊。這會改變潛在進(jìn)入者的預(yù)期和行為——降低市場投機(jī)需求。上述兩種因素疊加，一致性地降低了住宅市場的總需求。市場需求的降低會確定性地抑制一級市場上房價的上升速度。至于為什么杭州樓市在房產(chǎn)