【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)的重心仍然是南岸與北部新區(qū)兩大板塊，04 年北部新城區(qū)的眾多大盤開發(fā)，將 給重慶 房市帶來(lái)前所未有的開發(fā)高峰，這些大盤均為中高檔定位，在產(chǎn)品形態(tài)上，出 現(xiàn)了部分純獨(dú)立別墅項(xiàng)目，檔次極高，大部分大盤定位為復(fù)合性大社區(qū)，主要為獨(dú)立別 墅、 聯(lián)排別墅及花園洋房等產(chǎn)品形態(tài)的組合，勢(shì)必將使 該片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)更加白熱化。、品牌競(jìng)爭(zhēng)日漸成熟，產(chǎn)品向個(gè)性化、精細(xì)化方向發(fā)展在國(guó)家宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)業(yè)將實(shí)現(xiàn)新的整合，一些資金實(shí)力不夠雄厚、 業(yè)績(jī)不夠好的中小型企業(yè)將被淘汰，房地產(chǎn)業(yè)的品牌競(jìng)爭(zhēng)將被提上戰(zhàn)略日程。2022年的重慶樓市基本是本地品牌、外來(lái)品牌平分秋色， 許多外地企業(yè)憑借自己雄厚42 / 56的實(shí)力、先進(jìn)的開發(fā)設(shè)計(jì)在重慶市場(chǎng)上很快占據(jù)了一席之地，對(duì)本土企業(yè)提出了新的挑戰(zhàn)，也推動(dòng)了本地房地產(chǎn)的品牌進(jìn)程，另一方面，隨著房地 產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，土地獲取的難度和成本加大，迫使開發(fā)企業(yè)將開始重視樓盤品質(zhì)、自身品牌的塑造，產(chǎn)品向著精細(xì)化、個(gè)性化方向發(fā)展。預(yù)計(jì) 2022 年這種產(chǎn)品之間的品牌競(jìng)爭(zhēng)會(huì)愈加明朗與激烈，堅(jiān)持樓盤的品牌化、品 質(zhì)化將是重慶房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展的必由之路。、外地企業(yè)與投資者來(lái)渝置業(yè)持續(xù)升溫近兩年，越來(lái)越多的外地經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人來(lái)渝置業(yè)，紛紛看好重慶市場(chǎng)的巨大潛在需求和未來(lái)的投資升值前景。04 年 1－9 月，重慶房地產(chǎn)吸引外來(lái)投資迅速增長(zhǎng)，其中港資占了約 80%，已成 為諸多外來(lái)地 產(chǎn)軍團(tuán)強(qiáng)勢(shì)登陸的地產(chǎn)新高地。國(guó)內(nèi)知名地產(chǎn)商如上海綠地、天津融創(chuàng)、 聯(lián)想融科置地、陽(yáng)光 100 等都在重慶拿下大盤。外地企業(yè)的擴(kuò)張戰(zhàn) 略，向重 慶本土企業(yè)提出了挑戰(zhàn)，加 劇了重慶樓市的競(jìng)爭(zhēng)。根據(jù)重慶發(fā)展情況，結(jié)合項(xiàng)目情況,為契合房地產(chǎn)周期，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目目標(biāo)，采取如下節(jié)奏與推進(jìn)計(jì)劃。 銅鑼?shí){地塊推進(jìn)階段計(jì)劃2022 2022 2022 2022時(shí)間項(xiàng)目 712 月 16 月 712 月 16 月 712 月 16 月前期投資收入43 / 56 觀賞園地塊推進(jìn)階段計(jì)劃2022 2022 2022 2022時(shí)間項(xiàng)目 712 月 16 月 712 月 16 月 712 月 16 月 712 月前期投資收入第六章 經(jīng)營(yíng)與銷售一、開發(fā)與經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 開發(fā)理念界定和詮釋富人文化豪宅與富人區(qū)是兩個(gè)不同的概念。雖然構(gòu)成富人區(qū)建筑主體的當(dāng)然是豪宅，但豪宅組成的小區(qū)并不就是富人區(qū)。豪宅只是一種產(chǎn)品形式，而富人區(qū)自有其獨(dú)特內(nèi)涵。而本項(xiàng)目為富人區(qū)。為此, 界定和詮釋富人文化是我們之責(zé)任。 ? 富人區(qū)是以價(jià)值而非價(jià)格來(lái)衡量，像歐美等國(guó)家的富人區(qū)，建筑都有上百年的歷史。銅鑼?shí){的歷史文脈將成為本項(xiàng)目的基因,而百年鉅作是本項(xiàng)目的追求。? 富人區(qū)的歷史就是人居文化變遷的歷史。重慶要產(chǎn)生真正現(xiàn)代意義上的富人區(qū)，就要體現(xiàn)下列要素人居文化：這是一座具有 3000 多年歷史文化的名城，中西部唯一的中央直轄市, 長(zhǎng)江上游最大的中心城市并惟一擁有長(zhǎng)江黃金水道的特大城市。? 占用大量且獨(dú)特的公共資源，包括景觀資源和人文資源。本富人區(qū)占有44 / 56銅鑼?shí){這一景觀和人文雙重資源。? 富人區(qū)里的每個(gè)樓盤的單價(jià)都應(yīng)有一定的高度，這是一個(gè)富人區(qū)的價(jià)格門檻；這片區(qū)域應(yīng)該有形成一定數(shù)量和規(guī)模的項(xiàng)目，但規(guī)模又不能過于龐大；，富人區(qū)絕對(duì)要求體現(xiàn)稀有、高 貴和私密；品質(zhì)要整齊且達(dá)到一定水準(zhǔn)，要有完善的國(guó)際學(xué)校、高 級(jí)的配套設(shè)施，科學(xué)的保安措施等。經(jīng)營(yíng)理念山川文化生活方式富人文化的在本項(xiàng)目的最真詮釋就是設(shè)計(jì)、引領(lǐng)并實(shí)現(xiàn)一種山川文化生活方式。因本地塊覆蓋銅鑼 峽全部景觀， 依山臨川, 眺望南山，峽居其 間,可謂空前絕后。 自然景觀神奇, 文化底蘊(yùn)雄厚,在重慶甚至全國(guó)的別墅項(xiàng)目中都具有絕對(duì)的不可復(fù)制性，這種絕對(duì) 的不可復(fù)制性表 現(xiàn)為依山臨川,居高臨下,有山高人 為峰的霸氣,川流我獨(dú)尊的淡然?？芍^此情此景，舍我其誰(shuí)! 這山川文化無(wú)窮地豐富產(chǎn)品的內(nèi)涵,因而變?yōu)闃I(yè)主可以體驗(yàn)的生活方式。 為此，重要的在于引 導(dǎo)，一種 觀念樹立和灌輸， 營(yíng)銷不是簡(jiǎn)單的推 銷，真正的營(yíng)銷不應(yīng)僅僅 體現(xiàn)于價(jià)值，它 還應(yīng)該創(chuàng)造價(jià)值， 產(chǎn)品在一系列的成功地推 銷過程中得以厚重和增值。產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)值的挖掘進(jìn)行產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)值的挖掘,從而讓產(chǎn)品價(jià)值得以提升并且實(shí)現(xiàn)超額市場(chǎng)價(jià)值。山川文化產(chǎn)品文化引導(dǎo)宣傳市場(chǎng)滲透要素 產(chǎn)品 理念理念表達(dá)產(chǎn)品市場(chǎng)理念市場(chǎng)理念45 / 56高品質(zhì)的專業(yè)支撐確保產(chǎn)品的高性價(jià)比與高增值對(duì)項(xiàng)目的定位、策劃、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、營(yíng)銷、招商、物管與 經(jīng)營(yíng)等產(chǎn)品形成的每環(huán)節(jié)都力爭(zhēng)增加和提升產(chǎn)品價(jià)值。比如營(yíng)銷增值計(jì)劃： 人性化物業(yè)管理 安全需要永遠(yuǎn)第一按照著名心理學(xué)家馬斯洛的需要層次理論，人的需求表現(xiàn)為金字塔結(jié)構(gòu)，從低到高依次是：生理的需要、安全的需要、社交的需要、尊重的需要和自我實(shí)現(xiàn)的整合營(yíng)銷案名、題字VI 及題賦設(shè)計(jì)投資概念和產(chǎn)品俱樂部營(yíng)運(yùn)市場(chǎng)調(diào)研產(chǎn)品定位46 / 56需要。每一個(gè)人的需要都是按照這個(gè)層次來(lái)逐步實(shí)現(xiàn)和滿足的。對(duì)于住別墅的人——那些生活在頂端的富豪階層來(lái)說(shuō)，尊重的需要以至自我實(shí)現(xiàn)的需要都獲得了極大的滿足。但在他們的現(xiàn)實(shí)生活中，特 別是在居住時(shí)，其最大的需要是 對(duì)安全的需要。現(xiàn)實(shí)的貧富差距、治安狀況、城市管理水平等，都令別墅業(yè)主更加在乎居住地的安全和管理。可以說(shuō)，相 對(duì)于建筑外觀、園林規(guī)劃，甚至戶型等硬件設(shè)施而言，物業(yè)管理這樣的“軟環(huán)境”正在成為別墅市場(chǎng)最重要的賣點(diǎn)。 人性化別墅別墅的居民都是有較高收入、較高文化層次和較高社會(huì)地位的人士，這種相對(duì)單純的人口結(jié)構(gòu)和相對(duì)封閉的自然山水環(huán)境，居住區(qū)域生成了獨(dú)到的別墅居住文化。對(duì)于別墅來(lái)說(shuō)，光有豪 華的外表、尊 貴的氣息，還稱不上是真正的別墅。別墅與其他物業(yè)的真正區(qū)別，要從文化上，而物 業(yè)管理是文化的體 現(xiàn)。我 們應(yīng)該在別墅文化和管理上進(jìn)行了諸多創(chuàng)新。 “親密有間 ”的業(yè)主服務(wù)。而為這群高端住戶提供獨(dú)特的管理服務(wù)，也是 這種居住文化的重要組成部分。別墅的物業(yè)管理不應(yīng)該片面地依賴硬件設(shè)施，物 業(yè)管理的最核心因素是人，所以專業(yè)技術(shù)人員和保安員的素質(zhì)和責(zé)任感才是最關(guān)鍵的,必須是一個(gè)有高度凝聚力和獨(dú)特企業(yè)文化的團(tuán)隊(duì)。二、銷售策略 1 項(xiàng)目整體推廣　　　 前期蓄勢(shì)要充分　　高臺(tái)蓄水，概念傳播。無(wú)論是板塊的啟動(dòng)還是本案概念的傳播推廣都需要較長(zhǎng)的時(shí)間進(jìn)行。因此，我們應(yīng)該在正式推廣銷售之前進(jìn)行充分的蓄勢(shì)和市場(chǎng)47 / 56預(yù)熱。這一階段，我們可以通過假想目標(biāo)客戶的拜訪檢驗(yàn)?zāi)繕?biāo)消費(fèi)群市場(chǎng)定位是否合理而準(zhǔn)確，同時(shí)了解其抗性和購(gòu)買阻力。同 時(shí)我們的重要任務(wù)是進(jìn)行產(chǎn)品概念和營(yíng)銷主題的炒作與宣傳，在別墅市場(chǎng)塑造品牌形象和擴(kuò)大知名度，借此吸引目標(biāo)消費(fèi)群的關(guān)注?！　?期推廣要謹(jǐn)慎　 少量面市，試探市場(chǎng)。在本項(xiàng)目所在地塊的特性，雖然地塊資源豐富，但是由于本案產(chǎn)品和所針對(duì)的消費(fèi)群是極具選擇性，因此在推廣初期以少量別墅的推出,進(jìn)行產(chǎn)品風(fēng)格、面 積、功能的市 場(chǎng)檢驗(yàn)，以利于后期大量產(chǎn)品的合理調(diào)整和正式面市?！?推廣要層次清晰、組團(tuán)性強(qiáng)　　分期推出，滾動(dòng)開發(fā)。別墅尤其是獨(dú)棟別墅作為特殊的物業(yè)形態(tài)其推廣應(yīng)該層次清晰，概念明確，組團(tuán)性強(qiáng)。分批推案本項(xiàng)目共二個(gè)地塊銅鑼?shí){ 畝, 觀賞園 畝,每地塊分二期推出，具體分三階段推進(jìn)，具體階 段如下：第一階段：以小區(qū)主入口、會(huì)所以及部分別墅作為小區(qū)的亮點(diǎn)和特色先期建造，作為樣板段部分，塑造本案富人區(qū)的 視覺沖擊力。 　　第二階段：頂級(jí)入市，搶占定位制高點(diǎn)，力求實(shí)現(xiàn)資金的迅速回籠。48 / 56第三階段： 在前兩階段整體 80%以上時(shí)，推出剩余房源， 實(shí)現(xiàn)本盤的完全銷售。三、銷售渠道與伙伴頂級(jí)別墅，屬特定的產(chǎn)品，客戶屬于少數(shù)和極為狹窄的客戶層面，我 們認(rèn)為，通 過大眾傳媒進(jìn)行宣 傳顯然不合適，必 須找到符合特定的渠道和活動(dòng)營(yíng)銷。第一，俱 樂部營(yíng)運(yùn)。第二 ,會(huì)刊。第三,融入其生活的軌跡中，比如在他們可能出入的場(chǎng)所，將印刷精美的樓書和廣告放置在哪里，如高爾夫球場(chǎng)、游艇、飛 機(jī)頭等艙、五星級(jí)酒店等。四、定價(jià)策略本案綜合價(jià)格定位為頂級(jí)的樓盤頂級(jí)的價(jià)格頂級(jí)的配置定價(jià)策略：采用高開高走的定價(jià)策略由于本項(xiàng)目高價(jià)開盤，頂級(jí)入市,唯我獨(dú)尊。而隨后每次調(diào)價(jià)能造成項(xiàng)目增值的印象，給前期購(gòu)房者以信心，從而能進(jìn)一步形成人氣，刺激有購(gòu)房動(dòng)機(jī)者的購(gòu)買欲，促使其產(chǎn)生購(gòu)房的想法。五、銷售計(jì)劃銷售進(jìn)度 銅鑼?shí){：一期推出 60%,均價(jià) 8500 元/㎡； 二期推出 40%,均價(jià) 8800/㎡。49 / 56進(jìn)度時(shí)間一期(60%)二期(40%)2022 年 16 月 20%2022 年 712 月 30% 20%2022 年 16 月 30% 30%2022 年 712 月 20% 30%2022 年 16 月 20% 觀賞園：一期推出 60%,均價(jià) 8500 元/㎡； 二期推出 40%,均價(jià) 8800/㎡。進(jìn)度時(shí)間一期(40%)二期(60%)2022 年 16 月 15%2022 年 712 月 20% 15%2022 年 16 月 25% 20%2022 年 712 月 25% 25%2022 年 16 月 15% 25%2022 年 712 月 15%推進(jìn)原則50 / 56（1）、一期產(chǎn)品進(jìn)度與原則原則：最快速度占領(lǐng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手爭(zhēng)取的客戶；形成小區(qū)生活氛圍。（2）、二期產(chǎn)品進(jìn)度與原則原則：早啟動(dòng)，晚實(shí)施，盡快占領(lǐng)本案特有客戶；形成增值潛力。第七章 財(cái)務(wù)計(jì)劃一、預(yù)計(jì)成本表銅鑼?shí){地塊建筑面積 99332㎡,總投資 71257 萬(wàn)元,單位成本 7173 元/㎡。觀賞園地塊建筑面積 160461㎡,總投資 95193 萬(wàn)元,單位成本 5932 元/㎡。項(xiàng)目總建筑面積 259793㎡,總投資 166450 萬(wàn)元,單位成本 6407 元/㎡。二、預(yù)計(jì)收入表銅鑼?shí){地塊一期建筑面積 59599㎡,均價(jià) 8500 元/㎡； 二期建筑面積39732㎡,均價(jià) 8800 元/㎡；總 收入 85624 萬(wàn)元,平均售價(jià) 8620 元/ ㎡。觀賞園地塊一期建筑面積 64184㎡,均價(jià) 7300 元/㎡； 二期建筑面積96276㎡,均價(jià) 7500 元/㎡；總 收入 119061 萬(wàn)元,平均售價(jià) 7420 元/ ㎡。項(xiàng)目總建筑面積 259793㎡,總收入 204686 萬(wàn)元,平均售價(jià) 7878 元/㎡。三、資金的營(yíng)運(yùn)及回收方案銅鑼?shí){資金的營(yíng)運(yùn)及回收方案? 從靜態(tài)來(lái)看：銅鑼?shí){地塊總收入 85624 萬(wàn)元, 總投資 71257 萬(wàn)元,利潤(rùn)14367 萬(wàn)元，投資回收期 年，全部 資金投資回報(bào)率 %,自有資金投資回報(bào)率 %。? 從動(dòng)態(tài)來(lái)看：按 10%折現(xiàn)，銅鑼?shí){地塊財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 9460 萬(wàn)元, 投資回51 / 56收期 年，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %。? 從分析角度看：于 2022 年 712 月投入 20354 萬(wàn)元可啟動(dòng)本項(xiàng)目。觀賞園資金的營(yíng)運(yùn)及回收方案? 從靜態(tài)來(lái)看：觀賞園地塊總收入 119061 萬(wàn)元, 總投資 95193 萬(wàn)元,利潤(rùn) 26868 萬(wàn)元，投資回收期 年，全部 資金投資回報(bào)率 %,自有資金投資回報(bào)率 %。? 從動(dòng)態(tài)來(lái)看：按 10%折現(xiàn)，觀賞園地塊財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 12691 萬(wàn)元, 投資回收期 年，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %。? 從分析角度看：于 2022 年 712 月投入 31366 萬(wàn)元可啟動(dòng)本項(xiàng)目。銅鑼?shí){與觀賞園組合運(yùn)作的資金營(yíng)運(yùn)及回收方案? 從靜態(tài)來(lái)看：二項(xiàng)目組合運(yùn)作總收入 204686 萬(wàn)元, 總投資 166450 萬(wàn)元,利潤(rùn) 38236 萬(wàn)元，投資回收期 年，全部資金投資回報(bào)率 %,自有資金投資回報(bào)率 %。? 從動(dòng)態(tài)來(lái)看：按 10%折現(xiàn)，二項(xiàng)目組合運(yùn)作財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 22152 萬(wàn)元, 投資回收期 年，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %。? 從分析角度看：二項(xiàng)目組合運(yùn)作,于 2022 年 712 月投入 20354 萬(wàn)元,于 2022 年 712 月投入 25531 萬(wàn)元,便可啟動(dòng)本項(xiàng)目。第八章 總結(jié)與結(jié)論一、主要結(jié)論? 重慶經(jīng)濟(jì)在近幾年將會(huì)快速發(fā)展,在西部處于領(lǐng)先的位置,由此將產(chǎn)生了一批優(yōu)秀企業(yè)和富人群體。重慶的房地產(chǎn)在未來(lái) 510 年將會(huì)呈上升之勢(shì)，而未來(lái) 35 年重慶的房地產(chǎn)將是供需兩旺的快速增長(zhǎng)。52 / 56? 百圣豐公司以重慶為契機(jī)，投入西部開發(fā)的熱土，從國(guó)家西部大開發(fā)的戰(zhàn)略中,實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略性發(fā)展。? 百圣豐公司以重慶項(xiàng)目為契機(jī)，參與重慶快速發(fā)展,并以項(xiàng)目提升重慶的房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)，樹立業(yè)主投資團(tuán)隊(duì)的品質(zhì)形象與強(qiáng)勢(shì)地位。? 百圣豐公司以從本項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)中,獲取良好的經(jīng)濟(jì)利益,并建立起適度超前的項(xiàng)目投資營(yíng)運(yùn)盈利模式。? 外來(lái)投資者在重慶除與本土開發(fā)商爭(zhēng)奪開發(fā)資源外，外來(lái)投資者之間也會(huì)在重慶展開競(jìng)爭(zhēng)。? 通過以上調(diào)研得出一個(gè)結(jié)論，在江北鐵山坪修建頂級(jí)別墅是有市場(chǎng)的，一方面重慶的成功人士和有身份、地位的人 還沒有充分挖掘出來(lái)，另一方面是我們選擇了江北這個(gè)欣欣向榮的區(qū)域，許多重慶人還是對(duì)它抱有很大的信心。? 本項(xiàng)目覆蓋銅鑼?shí){全部景觀，依山臨川,眺望南山，峽居其間,自然景觀神奇,文化底蘊(yùn)雄厚,在重慶甚至全國(guó)的別墅項(xiàng)目中都具有絕對(duì)的不可復(fù)制性，所以其價(jià)值更多的是一種永恒的價(jià)值，隨著時(shí)間的推移，積淀在別墅上的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和人文價(jià)值都將與日俱增。可以說(shuō)，本