【正文】 ? 商業(yè)設(shè)施:被訪者喜歡的商業(yè)設(shè)施中首選超市,占 35%,其次綜合購(gòu)物中心,占 30%.再次是百貨占 20%。? 購(gòu)房總價(jià)：最能接受的房屋總價(jià)是 60100 萬(wàn)，占 35%，其次是〈60 萬(wàn)，占 30%，再次是 101200 萬(wàn)，占 15%。? 收入：主要集中在 50007000 元/月,占 55%,其次是 700110000 元/月,占20%。泰興物業(yè)公司有 281 畝的意向。 鐵山坪其他土地情況除了東方山水、龍箕別墅和十余個(gè)渡假村外，鐵山坪地塊已有 2022 余畝處于項(xiàng)目前期。采用 DIY 模式, DIY即 Do It Yourshelf,我的地 盤(pán)我作主。雙拼 別墅共 16 套，套內(nèi)面積約 平方米。:戶型面積:戶型比較多，200 平方米以上分布；價(jià)格:均價(jià) 4800 元/平方米，最低價(jià)格 100 萬(wàn)/套，銷(xiāo)售業(yè)績(jī):銷(xiāo)售事態(tài)良好；. 個(gè)案分析比華利豪園比華利豪園是提倡美式生活概念的豪華獨(dú)立別墅區(qū)。(3)建筑方面：在 600 畝中，聯(lián)排別墅 743 套，水邊獨(dú)立別墅 29 套；建筑風(fēng)格突出簡(jiǎn)潔、色彩鮮明；(4)風(fēng)景：1600 畝原生土地蘊(yùn)藏萬(wàn)千光華，130 畝藍(lán)藍(lán)湖長(zhǎng)河船劃開(kāi)兩岸，3000 米湖岸線，還有 2022 平方米的體育中心設(shè) 施， 1000 平方米的旱地噴泉；（5）塑造的生活氛圍：文明、自由、健康、田園、有交流；:戶型面積:聯(lián)排別墅約 210290 平方米；水邊獨(dú)立別 墅約 400500 平方米；25 / 56價(jià)格:90001300 元/平方米 銷(xiāo)售業(yè)績(jī):聯(lián)排別墅已經(jīng)售完，獨(dú)立 別墅只剩下幾套 500 平方米的，一次付款可以 折，按揭沒(méi)有優(yōu)惠。:戶型面積:320350 平方米為主,有一小部分是 450 平方米的大 戶型。(2)戶型：大部分 別墅均有一個(gè)以上的車(chē)位，以大客廳為中心，設(shè)有三間以上的臥房，獨(dú)立設(shè)置的書(shū) 房、家庭健身 娛樂(lè)室、視 聽(tīng)室及工人房等。客房包括 21 個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間， 8 個(gè)套房，可同時(shí)接待 50 名游客住宿。小區(qū)內(nèi)采取“小區(qū)—組團(tuán) —庭院” 三級(jí)結(jié) 構(gòu)，以山系、道路及天然湖泊為骨架進(jìn)行構(gòu)建，湖濱區(qū)綠坡區(qū) 山谷區(qū)江岸區(qū)交錯(cuò)輝映。占地 366 畝，修建了 138 棟獨(dú)立別墅。長(zhǎng)青湖、南方目前已經(jīng)有 30 多套別墅名花有主）、中安翡翠湖二期、半城中央等 6 個(gè) 別墅盤(pán)上市，占當(dāng)日開(kāi) 盤(pán) 比例的 60%。產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)分析 重慶別墅 2022 年的狀況2022 年可稱(chēng)為別墅生活年。以上外來(lái)企業(yè)的來(lái)源地主要是北京、上海、廣州、浙江、香港、山東等地，他 們不約而同地選擇了一個(gè)地方，那就是重慶，從某種意義上講，他 們已經(jīng)不僅僅是投資某個(gè)地塊、某個(gè)區(qū)域，他 們看好的是整個(gè)重慶的發(fā)展。蔚城18 金融街重慶置業(yè)有限公司 金融街財(cái)富中心11 宏聲遠(yuǎn)景集團(tuán)公司 高山流水12 重慶伯富實(shí)業(yè)有限公司 伯富高爾夫別墅13 重慶中華企業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 中華新城14 重慶華立地產(chǎn)有限公司 華立三、競(jìng)爭(zhēng)分析外來(lái)開(kāi)發(fā)商分析近兩年進(jìn)入重慶部分外來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)及項(xiàng)目一覽表序號(hào) 外來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè) 項(xiàng)目名稱(chēng)1 重慶渝能壹伯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 重慶陽(yáng)光 100 國(guó)際新城2 重慶奧林匹克置業(yè)有限公司 重慶奧林匹克花園3 保利投資實(shí)業(yè)有限公司 保利國(guó)際高爾夫花園4 廣廈重慶置業(yè)有限公司 廣廈城人行交通： 規(guī)劃修通各景點(diǎn)之間的步行道，步行道控制寬度為 3 米。規(guī)劃在鐵山坪生態(tài)區(qū)配套服務(wù)區(qū)內(nèi)設(shè)置汽車(chē)站。鐵山坪生態(tài)區(qū)的森林 平方公里，植被繁茂，森林覆蓋率 90%以上。大中型企業(yè)主要有長(zhǎng)航東風(fēng)船舶工業(yè)公司、重慶制藥九廠、天人沖壓有限公司和重17 / 56慶好媳婦食品研究所。 貫穿江北區(qū)東、西的主干道五桂公路，是我市“半小時(shí)主城” 的重點(diǎn)項(xiàng)目之一。林區(qū)面積 平方公里，境內(nèi)銅鑼?shí){是重慶出長(zhǎng)江的第一峽，地勢(shì)十分險(xiǎn)要。2022 年農(nóng)村經(jīng)濟(jì)總收入 3000 萬(wàn)元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 1135 萬(wàn)元，農(nóng)民人均純收入 3105 元。東與郭家沱街道相鄰，南與南岸區(qū)隔長(zhǎng)江相望，西與寸 灘街道接壤，北與渝北區(qū)石坪鎮(zhèn)毗連，離江北區(qū)政府所在地觀音橋僅有 18 公里，街道辦事處現(xiàn)駐馬鞍山村黃桷灣。區(qū)域內(nèi)擁有重慶市外貿(mào) 、海關(guān)、商檢、 邊檢、民航、 郵電、市人才交易中心、市國(guó)際勞務(wù)市場(chǎng)、市信息中心和多家金融機(jī)構(gòu)。 江北區(qū)交通發(fā)達(dá)，區(qū)中心距重慶港 7 公里、火 車(chē)站 3 公里，乘車(chē) 20 分鐘即可到重慶江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)。1990 年—2022 年商品房竣工面積年平均增長(zhǎng) %。 重慶房地產(chǎn)近年趨勢(shì)分析、重慶市商品房銷(xiāo)售額趨勢(shì)分析 1990 年—2022 年重慶市開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房銷(xiāo)售額趨勢(shì)如下圖：050000010000001500000202200025000001990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022年1990 年—2022 年商品房銷(xiāo)售額年平均增長(zhǎng) % 。8 月，市政府明文規(guī)定，市內(nèi)凡是非危改、大型市政項(xiàng)目以外的拆遷一律暫停。另外，市政府也積極推進(jìn)城市化進(jìn)程和小城鎮(zhèn)建設(shè)，04 年底，市 規(guī)劃局制定的《重慶 2020都市區(qū)城市 總體規(guī)劃（2022～2020）綱要》已通過(guò)國(guó)家建設(shè)部審查，該方案在舊版總規(guī)的基礎(chǔ)上，充分考慮重慶直轄發(fā)展 6 年的變化，明確確立以都市圈為核心、大中小城市有機(jī)結(jié)合的城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略，并正在逐步建立規(guī)模適度、職能明確、布局合理、基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)服務(wù)設(shè)施完善、生態(tài)環(huán)境良性循環(huán)、經(jīng)濟(jì)繁榮的長(zhǎng)江上游城鎮(zhèn)網(wǎng)絡(luò)體系，到 2020 年，要形成由特大城市大城市中等城市 小城市小城鎮(zhèn)組成的 長(zhǎng)江上游現(xiàn)代城鎮(zhèn)群， 為重慶未來(lái)的發(fā)展指明了方向。、城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)順利推進(jìn)自 2022 年起，江北城拆遷、觀音橋商圈建設(shè)、化龍橋 拆遷、大坪循環(huán)道、九高路和石坪橋和陳家坪立交等大型市政設(shè)施動(dòng)工建設(shè)不僅帶動(dòng)了大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，更為樓市帶來(lái)大批潛在的購(gòu)房人群。表 重慶市三大產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)情況 圖 1 三 大 產(chǎn) 業(yè) 增 長(zhǎng) 對(duì) 比0100202200400500600第 一 產(chǎn) 業(yè) 第 二 產(chǎn) 業(yè) 第 三 產(chǎn) 業(yè) 0%5%10%15%20%增 加 值 （ 億 元 ）增 長(zhǎng) 比 （ %）產(chǎn)業(yè)類(lèi)別 增加值（億元） 增長(zhǎng)比（%）第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)業(yè)總體 10 / 5固定資產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)04 年以來(lái)，為進(jìn)一步提高宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量，促 進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，重 慶市嚴(yán)格按照中央“四控制一清理”的宏觀調(diào)控措施，加大調(diào)控力度，推動(dòng)全市固定投資呈持續(xù)健康增長(zhǎng)。政府加 強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的調(diào)節(jié)和監(jiān)督9 / 56工作，國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速穩(wěn)定增長(zhǎng)。四、公司介入重慶的使命與愿景1　 以重慶為契機(jī)，投入西部開(kāi)發(fā)的熱土，從國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略中,實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略性發(fā)展。三、已完成工作及啟動(dòng)計(jì)劃 1　 市場(chǎng)基礎(chǔ)資料的搜集。市國(guó)土房管局及區(qū)國(guó)土局、市及區(qū)規(guī)劃局極力推薦并詳細(xì)介紹該項(xiàng)目,同時(shí)派工作人員帶領(lǐng)多次現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地踏勘。集團(tuán)公司及其子公司本著“誠(chéng)信、共 贏、發(fā)展”的原則，愿與國(guó)內(nèi)外各企 業(yè)建立廣泛的 業(yè)務(wù)往來(lái)和合作，充分利用各自的資源、管理、信息和網(wǎng)絡(luò)等優(yōu)勢(shì)，共創(chuàng)雙方企 業(yè)發(fā)展的美好明天。 香港百圣豐國(guó)際集團(tuán)有限公司及其子公司充分利用科技研發(fā)和應(yīng)用的優(yōu)勢(shì)以及在部隊(duì)系統(tǒng)中的良好信譽(yù)和網(wǎng)絡(luò)，在 2022 年為總參通信網(wǎng)管中心、海軍86375 部隊(duì)、海軍 86377 部隊(duì)、成都 軍區(qū)通信網(wǎng)管中心等部門(mén)和系統(tǒng)提供了完整的技術(shù)解決方案和服務(wù)，并承擔(dān)多個(gè)安防系統(tǒng)、指 揮系統(tǒng)和電力監(jiān)控系統(tǒng)的設(shè)計(jì)和建設(shè)，為我國(guó)的國(guó)防建設(shè)做出了積極貢獻(xiàn)。集團(tuán)公司根據(jù)業(yè)務(wù)的發(fā)展和需要，先后在重慶和北京兩地分別成立了分支機(jī)構(gòu)和全資子公司。6 / 56? 兩項(xiàng)目組合營(yíng)運(yùn)貸款的安全節(jié)奏與額度為：2022 年 712 月貸款 25000萬(wàn)元,期限三年。? 觀賞園地塊總收入 119061 萬(wàn)元, 總投資 95193 萬(wàn)元,利潤(rùn) 26868 萬(wàn)元，投資回收期 年，全部資金投資回報(bào)率 %,自有資金投資回報(bào)率%。因 本地塊覆蓋銅鑼?shí){全部景觀，依山臨川,眺望南山，峽居其間,可謂空前絕后。? 本項(xiàng)目覆蓋銅鑼?shí){全部景觀，依山臨川,眺望南山，峽居其間,自然景觀神奇,文化底蘊(yùn)雄厚,在重慶甚至全國(guó)的別墅項(xiàng)目中都具有絕對(duì)的不可復(fù)制性，所以其價(jià)值更多的是一種永恒的價(jià)值，隨著時(shí)間的推移，積淀在別墅上的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和人文價(jià)值都將與日俱增。 銅鑼?shí){地塊面 積 畝，其中林地 167 畝，耕地 畝，文化旅游用地和一級(jí)居住用地，文化旅游用地需調(diào)整為一級(jí)居住用地。隔江眺望南山山脈，峽居其間。鐵山坪生 態(tài)區(qū)內(nèi)已經(jīng)建成四通八達(dá)的 15 公里環(huán)狀 5－ 寬的道路、天然氣管網(wǎng)、水、電 、通 訊（固定、移動(dòng)電話和寬帶網(wǎng)）、數(shù)字有線電視網(wǎng)、 郵政等基礎(chǔ)設(shè)施齊全，完全具備 開(kāi)發(fā)條件。4 / 56本項(xiàng)目地塊座落于重慶市鐵山坪生態(tài)區(qū)。江北區(qū)鐵山坪街道座落于重慶市主城區(qū)的東部，江北區(qū)的中部，轄區(qū)總面積為 平方公里。江北區(qū)位于重慶長(zhǎng)江、嘉陵江北岸，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和立體快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，是重慶最具發(fā)展?jié)摿蜕鷻C(jī)活力的主城區(qū)之一。 預(yù)測(cè)明年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模，包括投資、施工面 積、新開(kāi)工面積、竣工面積等將繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。城市向北蓬勃發(fā)展從 2022 年看，全市住宅交易量最大的區(qū)域主要為渝北區(qū)、江北區(qū)和沙3 / 56坪壩區(qū)，交易面積分別為 萬(wàn)、 萬(wàn)、 萬(wàn)平方米，占主城區(qū)住宅交易量的 %。據(jù) 測(cè)算， “十五”期間我市城鎮(zhèn)居民住宅潛在年均需求量約 2022 萬(wàn)平方米左右，具有廣闊的市場(chǎng)前景。位于 40個(gè)重點(diǎn)城市第 5 位，同比增 長(zhǎng) %。福布斯 2022 中國(guó)富豪榜中 200 位的2 / 56榜單地區(qū)分布，比較早改革開(kāi)放的南部就是廣東比較多，但是現(xiàn)在更多的是從內(nèi)地產(chǎn)生。可見(jiàn),重慶擁有豐富的資源、廣闊 的市場(chǎng)和良好的經(jīng)濟(jì) 基礎(chǔ)，在 經(jīng)過(guò)直轄 8 年的蓄 勢(shì)之后,被美國(guó)《財(cái)富》雜志列為中國(guó)第四大投資熱點(diǎn)是勢(shì)之必然。在西部大開(kāi) 發(fā)中發(fā)揮著“ 龍頭”作用、 “窗口” 作用和輻射作用。1 / 56重慶市江北區(qū)鐵山坪項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)第一章 摘要一、重慶市總體投資環(huán)境分析西部大開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略格局中國(guó)西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略是人類(lèi)歷史上規(guī)模最大、難度最大的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略。重 慶是長(zhǎng)江 經(jīng)濟(jì)帶和西部地區(qū)的結(jié)合點(diǎn)，有條件發(fā)揮在長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶中承東啟西、左右傳遞的戰(zhàn)略樞紐作用，營(yíng)造互惠互利、共謀發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)作新格局。人口 3100 萬(wàn)人,2022 年生產(chǎn)總值已突破 2022 億大關(guān),達(dá) 億元。 在這50 家上榜企業(yè)中，重慶居于榜首,占了 9 家。房地產(chǎn)市場(chǎng)供需空間巨大 年,重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房銷(xiāo)售面積居全國(guó) 40 年 110 月全國(guó) 40 個(gè)重點(diǎn)城市中,重慶市累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元,排在北京、上海、深圳、廣州之后。按政府城鎮(zhèn) 化建設(shè)總體目標(biāo)，到 2022 年，重 慶城鎮(zhèn)化率要達(dá)到41%，進(jìn)入城市化全面加速期， 2020 年要實(shí)現(xiàn) 65%的城鎮(zhèn)化水平，這一數(shù)據(jù)表明在現(xiàn)有 1200 萬(wàn)城市人口的基礎(chǔ)上至少還有 600 多萬(wàn)人要轉(zhuǎn)移到城市，意味著未來(lái)幾年內(nèi)，每年約 70 萬(wàn)農(nóng) 村人口轉(zhuǎn)為城市居民，隨著城鎮(zhèn)人口的增多和住房建設(shè)重點(diǎn)由城市中心區(qū)向周邊地區(qū)轉(zhuǎn)移，住宅需求量亦將同步增加。 為全市的房地產(chǎn)業(yè) 的持續(xù)增長(zhǎng)提供了強(qiáng)大動(dòng)力。隨著 2022 年舊城改造的繼續(xù)推進(jìn)、輕軌投入運(yùn)行、區(qū)域商 業(yè)步行街的完工、中央商務(wù)區(qū)建設(shè)啟動(dòng)，所 帶來(lái)的住宅需求量也會(huì)隨之增加。二、項(xiàng)目總概本項(xiàng)目地處重慶市江北江。本項(xiàng)目地塊位于江北區(qū)鐵山坪。 現(xiàn)有耕地總面積為 5996 畝。鐵山坪生態(tài)區(qū)距繁華的城區(qū)中心僅 25 公里，從市中心出發(fā)乘車(chē) 25 分鐘之內(nèi)即可到達(dá)。本地 塊覆蓋銅鑼?shí){全部景觀，獨(dú)享天成。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：容積率 ，建筑密度不高于 25%，綠地率不低于 40%，建筑限高 12 米。? 百圣豐公司以從本項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)中,獲取良好的經(jīng)濟(jì)利益,并建立起適度超前的項(xiàng)目投資營(yíng)運(yùn)盈利模式。富人文化的在本項(xiàng)目的最真詮釋就是設(shè)計(jì)、引領(lǐng)并實(shí)現(xiàn)一種山川文化生活方式。于 2022 年 712 月投入 20354 萬(wàn)元可啟動(dòng)本項(xiàng)目。于 2022 年 712 月投入 20354 萬(wàn)元,于 2022 年 712 月投入 25531 萬(wàn)元,便可啟動(dòng)本項(xiàng)目。公司董事會(huì)主要成員均是直屬企業(yè)的主要領(lǐng)導(dǎo)，與全國(guó)各大鋼廠、國(guó)外鐵礦石供應(yīng)商、國(guó)內(nèi)鐵礦山、國(guó)內(nèi)外商社、部隊(duì)裝備和通信部門(mén)、中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)聯(lián)通、中船重工集團(tuán)和中油集團(tuán)、中石化集團(tuán)等部 門(mén)和單位有著密切的往來(lái)和良好的合作。香港百圣豐國(guó)際集團(tuán)有限公司及其子公司在 2022 年進(jìn)行鐵礦石轉(zhuǎn)口貿(mào)易 47 萬(wàn)噸，國(guó)內(nèi)鐵礦石貿(mào)易 33 萬(wàn)噸、生鐵貿(mào) 易 9 萬(wàn)噸， 為部隊(duì)和軍 工企業(yè)采購(gòu)各種儀器、 儀表和裝備共計(jì) 3100 萬(wàn)美元。香港豐國(guó)際集團(tuán)有限公司及其子公司已經(jīng)構(gòu)建了靈活機(jī)動(dòng)、反應(yīng)迅速、讓客戶信任和滿意的營(yíng)銷(xiāo)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，其業(yè)務(wù)前景喜人。并與江北區(qū)委、市府進(jìn)行了交流，已明確了操作方案。與房地產(chǎn)律師業(yè)、 營(yíng)銷(xiāo)策劃業(yè)、景 觀設(shè)計(jì)業(yè)、建筑設(shè)計(jì)業(yè)、建筑施工 業(yè)進(jìn)行了廣泛的接觸、交流與遴選,并與某些業(yè)內(nèi)的優(yōu)秀公司進(jìn)行了實(shí)質(zhì)合作。4　 預(yù)計(jì)年內(nèi)完成：土地手續(xù)；公司架構(gòu)；項(xiàng)目調(diào)研；項(xiàng)目定位。第三章 市場(chǎng)分析一、市場(chǎng)分析 重慶房地產(chǎn)發(fā)展情況1. 1 重慶房地產(chǎn)背景分析、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好2022 年，重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體形勢(shì)良好。從區(qū)域結(jié)構(gòu)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)向都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈集中趨勢(shì)加強(qiáng)，發(fā)