【正文】 縣實(shí)驗中學(xué)、成人中專、電力職工學(xué)校、水利電力子弟小學(xué) 醫(yī)療 人民醫(yī)院 購物 通程商業(yè)廣場、新一佳超市 交通 7012501 其它 －個案優(yōu)勢 家庭型公寓；陽光戶型；開發(fā)商的品牌知名度個案劣勢 地理位置升值尚需要一段時日聯(lián)系電話 4022448備注 －178。 陽光麗景項目具體分析評價：小區(qū)位于星沙鎮(zhèn)星沙大道與涼塘路交匯處東北角，北接星沙電信局，東臨煤質(zhì)電腦，西臨星沙大道，南臨涼塘路，與星沙商業(yè)樂園、星沙步行街隔路相望，西臨通程商業(yè)綠化廣場，東倚小區(qū)內(nèi)部公園，地理位置和景觀環(huán)境優(yōu)越，交通便利，是一個較為理想的住家場所。小區(qū)總投資約8000萬元，總平面布置為5棟15層住宅樓。一棟一層的地下室，地下室頂面為綠化廣場；１４棟沿道路的一層為商業(yè)鋪面，215層為住宅。強(qiáng)面外觀顏色較為鮮明，整體形象較突出。目前全部為現(xiàn)房，僅余少量尾盤在售，定價相對來說也較高，對本項目不構(gòu)成威脅。樓盤名稱 陽光麗景 地理位置 星沙大道與涼塘路交匯處東北角物業(yè)類型 小高層住宅 建筑風(fēng)格 簡約風(fēng)格起價（元/m2） － 均價元/m2 較差： 19201950－1970 價格走勢 低開高走 較好： 占地面積 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 建筑密度 －容積率 綠化率 34％ 銷售率 基本售完開盤日期 － 交房日期 現(xiàn)房 公攤率 15％總套數(shù) 535 物業(yè)管理費(fèi) 主力戶型 兩房、三房、四房 付款折扣 一次性付款99折，按揭無折扣項目賣點(diǎn) 現(xiàn)房展示真實(shí) 推廣主題 現(xiàn)房才是硬道理 實(shí)景彰現(xiàn)尊貴項目配套 基本配套周邊配套 學(xué)校 長沙縣一中、星沙小學(xué) 醫(yī)療 縣人民醫(yī)院、省中醫(yī)附二醫(yī)院正在建設(shè)當(dāng)中 購物 通程商業(yè)廣場、新一佳超市、泰國易初蓮花購物中心 交通 125070星沙區(qū)間線 其它 －個案優(yōu)勢 背依公園，綠化較好；準(zhǔn)現(xiàn)房銷售個案劣勢 周圍居住區(qū)人氣不夠聯(lián)系電話 4020955備注 －178。 晶華美地項目具體分析評價：項目東鄰?fù)ǔ躺虡I(yè)綠化廣場，北接開元路、長沙縣委、縣政府、星沙鎮(zhèn)政府；南靠文化公園，地理位置優(yōu)越；項目距三一九國道和星沙大道不遠(yuǎn)，對外交通便利；處在縣政府和鎮(zhèn)政府的行政中心輻射范圍內(nèi)，周邊配套較完善。項目總體規(guī)模較大，價格也相對較便宜，但物業(yè)管理費(fèi)用較貴。目前在售為第三期，預(yù)計第四期在今年的五月份開盤，價格還未確定，具體資料未出來。從售樓部咨詢?nèi)藛T的介紹來看，四期主要為小面積戶型，對本項目的沖擊不大。項目名稱 晶華美地三期 地理位置 星沙板倉路通程商業(yè)廣場對面物業(yè)類型 小高層 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡約風(fēng)格起價 － 均價（元/m2） 2200（四期） 價格走勢 低開高走占地面積 總建筑面積 10萬m2 建筑密度 －容積率 綠化率 30％ 銷售率 三期已售完開盤日期 （四） 交房日期 2007（四期） 公攤率 15％總套數(shù) 545套 物業(yè)管理費(fèi) 主力戶型 單間、兩房、三房、 付款折扣 一次性付款97折項目賣點(diǎn) 商業(yè)地段 生活中心 推廣主題 星沙之心 高尚居所項目配套 內(nèi)設(shè)有會所周邊配套 學(xué)校 天驕幼兒園、星沙小學(xué)湖南大眾傳媒學(xué)院、長沙師范、長沙衛(wèi)校 醫(yī)療 長沙縣人民醫(yī)院 、婦幼保健院 購物 通程商業(yè)廣場、新一佳超市 交通 1250703 其它 健身房、藥店、美容院等；商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行個案優(yōu)勢 地段優(yōu)越，投資回報高；陽光戶型個案劣勢 容積率較高聯(lián)系電話 4027111備注 晶華美地四期即將開盤，戶型面積主要為50—90㎡之間178。 幸福?洋房項目具體分析評價：項目位于星沙東二線與東三線之間，周邊為規(guī)劃中的行政商務(wù)中心，南臨三一工業(yè)園，距通程綠化廣場、文化公園等大型綠化帶都不遠(yuǎn)，地理位置好，交通便利，人文行政氛圍濃厚。就項目本身來看，與幸福里別墅區(qū)相臨，在綠化、配套等方面新成優(yōu)勢互補(bǔ)，人氣也較旺。項目定位在中高檔洋房，分6層、8層和18層，戶型面積多樣，功能分區(qū)設(shè)計合理，選擇性強(qiáng)，價格也較為適中。項目預(yù)計2006年10月交房，目前剩余單位較多，是本案較有力的競爭對手。從項目當(dāng)前的銷售情況來看，似乎并不太理想，其深層次原因還有待進(jìn)一步跟蹤探究。項目名稱 幸福?洋房 地理位置 長沙縣星沙鎮(zhèn)開元路南物業(yè)類型 多層、小高層 建筑風(fēng)格 －起價（元/m2） 多層：1628小高：1658 均價（元/m2） 多層：1750小高：2030 價格走勢 低開高走占地面積 總建筑面積 建筑密度 －容積率 綠化率 40％ 銷售率 30％開盤日期 交房日期 公攤率 17％（小高層）總套數(shù) 514 物業(yè)管理費(fèi) －主力戶型 兩房、三房 付款折扣 一次97折 按揭98折項目賣點(diǎn) 星沙少有的別墅洋房 推廣主題 別墅社區(qū)升級版洋房項目配套 內(nèi)設(shè)有會所周邊配套 學(xué)校 長沙師范學(xué)校、湖南大眾傳媒學(xué)院、長沙衛(wèi)校 醫(yī)療 長沙醫(yī)院 購物 通程商業(yè)廣場、新一佳 交通 暫無直達(dá)公交車 其它 交通銀行個案優(yōu)勢 依借大盤優(yōu)勢共享配套優(yōu)勢 戶型設(shè)計較好 個案劣勢 樓盤密度較大聯(lián)系電話 4023988 4023999備注 幸福?洋房和幸福里不是一家房產(chǎn)公司建造，但同屬一家物業(yè)管理公司178。 楚天家園二期項目具體分析評價：項目位于開元路與板倉路交匯處西南角，西臨京珠高速，萬家麗路；南接長永高速，黃花國際機(jī)場；東靠通程商業(yè)廣場，縣政府，地理位置優(yōu)越，交通便利，周邊生活等配套設(shè)施較完善。一期業(yè)主已入住，樓盤外觀形象、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等都不錯。目前在售為二期，戶型有平層、錯層、躍層及復(fù)式，有從一室一廳到六室三廳等26種面積的戶型。雖然二期價格相對來說較高，B座單元的內(nèi)部設(shè)計不太合理，但目前銷售情況較好。值得繼續(xù)關(guān)注。項目名稱 楚天家園二期 地理位置 長沙市星沙鎮(zhèn)長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)開元路18號物業(yè)類型 小高層住宅 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡約起價 1780元/m2 均價 2200元/m2 價格走勢 低開高走占地面積 約2萬m2 總建筑面積 10萬 m2 建筑密度 40％容積率 綠化率 35％ 銷售率 60％開盤日期 交房日期 公攤率 13％總套數(shù) 654 物業(yè)管理費(fèi) 主力戶型 兩房、三房、復(fù)式樓 付款折扣 一次性98折，按揭99折項目賣點(diǎn) 稀缺地段 推廣主題 適合居住的地方項目配套 內(nèi)設(shè)會所周邊配套 學(xué)校 星沙小學(xué)、星沙中學(xué)、維漢中學(xué)、長沙衛(wèi)校、大眾傳媒學(xué)院 醫(yī)療 仁康醫(yī)院、星沙醫(yī)院、星沙婦幼保健院 購物 聚鑫菜市場、新一佳超市、惠康超市 交通 1250703 其它 工行、建行、農(nóng)行、中國銀行、信用社、興業(yè)銀行個案優(yōu)勢 開發(fā)商的知名度、地段位置優(yōu)越、升值潛力大個案劣勢 價格沒有比較優(yōu)勢聯(lián)系電話 4067777 4067778備注 楚天家園一期已銷售完畢，入住率達(dá)到90％178。 天和華城項目具體分析評價：項目處于星沙鎮(zhèn)的較中心地段，離縣委、縣政府、縣財政局、縣建設(shè)局不遠(yuǎn)，地理位置較好，周邊配套設(shè)施較完善。項目規(guī)劃為商住兩用，價格也相對較便宜。但總體規(guī)模不大，容積率和建筑密度相對較高，是適合投資的商用樓，其純居住功能要相對弱化一些。比較起來，天和華城與本項目在區(qū)域位置和市場定位上有一定區(qū)分，不構(gòu)成強(qiáng)力競爭對手。項目名稱 天和華城 地理位置 星沙鎮(zhèn)星沙大道與望仙路交匯處物業(yè)類型 商住樓 建筑風(fēng)格 －起價（元/m2） 住宅：1600 均價（元/m2） 住宅：1850 商鋪：6500 價格走勢 －占地面積 總建筑面積 建筑密度 ％容積率 綠化率 35％ 銷售率 －開盤日期 － 交房日期 公攤率 15％以下總套數(shù) 318 物業(yè)管理費(fèi) 不到1元/平方米/月主力戶型 兩房、三房 付款折扣 一次性付款99折項目賣點(diǎn) 交通方便 推廣主題 －項目配套 停車場周邊配套 學(xué)校 長沙縣新苗幼兒園、星沙中學(xué) 湖南大眾傳媒學(xué)院 長沙師范 長沙衛(wèi)校 醫(yī)療 縣醫(yī)療保健中心、博愛醫(yī)院 購物 附近的購物超市、通程、新一佳、易初蓮花、茶葉大市場 交通 50127 其它 工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、郵政局、電信局 個案優(yōu)勢 框剪結(jié)構(gòu)，戶型好；東靠長沙縣廣播電視局，南臨星沙中學(xué)，西傍長沙縣工商局、國土局、國稅局等，北依湖南大眾傳媒學(xué)院，升值潛力大個案劣勢 沒有相應(yīng)的配套，距離市區(qū)較遠(yuǎn)聯(lián)系電話 4872776備注 －178。 圣力華苑項目具體分析評價：項目北接漓湘路，星沙國際物流中心，西接?xùn)|六線，東臨黃興大道，南靠梨江路、泉塘安置小區(qū)。項目目前正在建設(shè)之中，多層部分已銷售完畢，小高層正接受咨詢，2006年12月正式開盤。項目周邊地段均在建設(shè)之中，目前交通不便，步行10分鐘左右可至遠(yuǎn)大路乘114路公交和東站小巴。此項目與本案隔梨江路相望，在地理位置和物業(yè)類型上都有諸多相似之處，其銷售情況值得關(guān)注。項目名稱 圣力華苑 地理位置 漓湘路與東六線交匯處東南角物業(yè)類型 多層、小高層 建筑風(fēng)格 －起價（元/m2） 多：1500小高：1600 均價（元/m2） 多：1600 ?。?800 價格走勢 低開高走占地面積 總建筑面積 建筑密度 35％容積率 綠化率 ％ 銷售率 多層已售完開盤日期 交房日期 2006年底 公攤率 15％左右總套數(shù) 371 物業(yè)管理費(fèi) 、－1元/平方米/月主力戶型 兩房、三房 付款折扣 －項目賣點(diǎn) 優(yōu)質(zhì)低價 推廣主題 一次性付款97折，按揭98折項目配套 停車場周邊配套 學(xué)校 泉塘小學(xué)、維漢中學(xué)、長沙縣一中 醫(yī)療 長沙市八醫(yī)院 購物 附近小超市 交通 暫時未通公交車，可步行至遠(yuǎn)大路坐車（11東站小巴） 其它 －個案優(yōu)勢 錯層結(jié)構(gòu)，戶型較好；而且價格實(shí)惠，地段有發(fā)展?jié)摿€案劣勢 周邊配套及項目配套較少，距離市區(qū)較遠(yuǎn)聯(lián)系電話 4064778備注 多層已售完，目前僅剩電梯房178。 湘繡城項目具體分析評價：項目位于京珠高速與開元路交匯點(diǎn)，319國道近在咫尺，東連通程商業(yè)廣場，南臨湖南廣電中心、金鷹文化城，西接美林水郡，北承綿延的錦繡山林。距長沙火車站，黃花國際機(jī)場、新港碼頭均10多分鐘的車程，交通便利，地理位置優(yōu)越。湘繡城由湘繡工藝、服裝布匹、輕紡材料三大批發(fā)市場組成，集繡品、服裝布匹生產(chǎn)批發(fā)、倉儲物流、旅游觀光和對外貿(mào)易于一體。系湖南省涉外旅游參觀定點(diǎn)單位，建成后將發(fā)揮其獨(dú)有的魅力優(yōu)勢屹立于世界刺繡之林，成為國內(nèi)乃至世界重要的刺繡生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地。項目為商住兩用型住宅，內(nèi)部環(huán)境較復(fù)雜，目前無直達(dá)公交車，外部生活配套設(shè)施需步行10分鐘左右至通程商業(yè)廣場。多層已售完，價格相對較便宜，但新推出小高層價格也相對較高。項目總體規(guī)劃和定位不適宜住家，對作為純居住小區(qū)的本項目不構(gòu)成威脅。項目名稱 湘繡城 地理位置 星沙開元西路1號物業(yè)類型 門面、多層、小高層住宅 建筑風(fēng)格 古典風(fēng)格起價（元/m2） 多層：1380小高：1880 均價（元/m2） 多層：1720小高：2000 價格走勢 低開高走占地面積 300畝 總建筑面積 － 建筑密度 －容積率 － 綠化率 28％ 銷售率 80％總套數(shù) 800（住宅） 物業(yè)管理費(fèi) 多：；小高：主力戶型 兩房、三房 付款折扣 一次性減40，按揭減20元/㎡開盤日期 2005年 交房日期 項目賣點(diǎn) 理想的經(jīng)營居住之地 推廣主題 －項目配套 湘繡、服裝布匹、輕紡材料三大批發(fā)市場；龍騰大酒店周邊配套 學(xué)校 諾貝爾幼兒園、盼盼中心小學(xué)、維漢中學(xué)、田家炳中學(xué)、長沙縣一中 醫(yī)療 長沙縣人民醫(yī)院門診部、163陸軍醫(yī)院 購物 底層商鋪、新一佳超市、通程商業(yè)廣場 交通 15131270501 其它 世界之窗、金鷹影視文化城個案優(yōu)勢 價格相對較便宜；適宜商業(yè)投資個案劣勢 商住混用，環(huán)境較復(fù)雜；生活配套較缺乏聯(lián)系電話 4062555備注 開盤時均價1300元/m2，目前僅剩8層以上小高層178。 開源鑫閣項目具體分析評價：項目毗鄰?fù)ǔ躺虡I(yè)廣場，處于星沙行政中心范圍內(nèi)。地理位置優(yōu)越，交通便利，周邊生活配套設(shè)施較齊全。該項目市場定位于集商業(yè)、休閑、辦公于一體的高檔CBD人景互動型商業(yè)綜合小區(qū)，欲成為星沙標(biāo)志性建筑。隨著該項目的建成，及中南汽車市場、通程商業(yè)廣場、湘繡大市場、農(nóng)機(jī)市場的逐漸啟動，能夠拉動星沙本地的整體消費(fèi)，也為該項目帶來巨大商機(jī)。項目住宅銷售基本完畢，調(diào)查時僅剩170多平方米的大戶型。價格相對便宜，樓盤綜合素質(zhì)好是其優(yōu)勢。此項目對本案不構(gòu)成威脅，但其熱銷原因值得進(jìn)一步分析。項目名稱 開源鑫閣 地理位置 星沙鎮(zhèn)開元路以北、板倉路以西、望仙路以南物業(yè)類型 門面、高層住宅 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代風(fēng)格起價 門面：3980 均價 高層：2000 價格走勢 低開高走占地面積 75畝 總建筑面積 約12萬m2 建筑密度 －容積率 － 綠化率 － 銷售率 僅剩一套總套數(shù) 676 物業(yè)管理費(fèi) 主力戶型 － 付款折扣 一次性97折，按揭98折開盤日期 交房日期 項目賣點(diǎn) － 推廣主題 －項目配套 商鋪、超市、室內(nèi)游泳池、棋牌室等周邊配套 學(xué)校 盼盼中心小學(xué)、維漢中學(xué)、田家炳中學(xué)、長沙縣一中 醫(yī)療 長沙縣人民醫(yī)院門診部、163陸軍醫(yī)院 購物 內(nèi)部商業(yè)配套、通程商業(yè)廣場、泰陽商城、新一佳超市 交通 1250703 其它 通程綠化廣場、世界之窗個案優(yōu)勢 價格相對較便宜；入市時機(jī)好；周邊配套較齊全個案劣勢 住宅物業(yè)類型單一聯(lián)系電話 4027996備注 住房已售完，沒有基本資料第三部分 樓市需求調(diào)研報告一、調(diào)查形式及數(shù)據(jù)統(tǒng)計 調(diào)查背景應(yīng)長沙博雅開發(fā)集團(tuán)有限公司要求，為了解長沙市民購房需求現(xiàn)狀以及尋求博雅家園（暫名）項目后期市場定位的需要，我