房地產(chǎn)報告-奧潤順達(dá)東方固正-資料下載頁
2025-08-01 19:18本頁面
【正文】 工程建設(shè)造價管理站提供的各類建筑工程造價信息及《河北省建筑工程預(yù)算綜合基價》及有關(guān)文件規(guī)定，確定估價對象建安費(fèi)用。② 前期工程費(fèi)用及其它費(fèi)用前期工程費(fèi)用主要包括前期規(guī)劃、可行性研究、設(shè)計、水文地質(zhì)勘察等費(fèi)用。其他費(fèi)用主要包括工程合同費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用，根據(jù)高碑店市當(dāng)?shù)貙?shí)際水平，本次評估取前期工程費(fèi)用及其它費(fèi)用為建安費(fèi)用的8%。③ 管理費(fèi)用管理費(fèi)用按建安費(fèi)用和前期費(fèi)用之和的1%3%計算，本次評估取3%。④ 投資利息根據(jù)委估房產(chǎn)的建筑面積、結(jié)構(gòu)形式確定其合理工期，根據(jù)合理工期確定銀行貸款利率，并假設(shè)資金在合理工期內(nèi)均勻投入。 投資利息=（建安費(fèi)用+前期工程費(fèi)用及其它費(fèi)用+管理費(fèi)用）貸款利率合理工期1/2⑤ 開發(fā)利潤開發(fā)利潤為在正常條件下開發(fā)商所能獲得的所得稅前的平均利潤，本次評估利潤率取12%。開發(fā)利潤=（建安費(fèi)用+前期費(fèi)用及其它費(fèi)用+管理費(fèi)用）12%⑥銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)包括銷售費(fèi)用和銷售稅金及附加。銷售費(fèi)用為房地產(chǎn)銷售過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，取1%。銷售稅金及附加指營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，%。%。（2）成新率的確定采用觀察法確定委估房產(chǎn)成新率。（3）測算過程（以2號房產(chǎn)鋁合金車間為例）： ①建安費(fèi)用：根據(jù)高碑店市類似工程造價，經(jīng)修正測算得單方造價為1200元/㎡。②前期工程費(fèi)用及其它費(fèi)用：12008%=96元/㎡③管理費(fèi)用：（1200+96）3%=㎡④投資利息：合理工期為一年，%（1200+96+）%1/2=㎡⑤開發(fā)利潤：(1200+96+)12%=㎡⑥重置價格：(1200+96+++)/(%)=㎡⑦ 成新率：采用觀察法確定成新率為97%。 ⑧房產(chǎn)評估值：447797%=7109476元。⑨所有房產(chǎn)評估價值（見下表）： 所有房產(chǎn)價值評估測算過程一覽表序號用途建筑面積建安費(fèi)用前期費(fèi)用管理費(fèi)用投資利息開發(fā)利潤重置單價成新率評估單價評估值1警衛(wèi)、配電室、鍋爐房8006410595151722鋁合金車間4477120096158871094763鋁包木車間4477120096158871094764玻璃車間4477120096158871094765材料庫3197120096158850768366木鋁車間120096160468131507鋁包木車間120096160468131508材料庫1200961604369369144240427（4）房產(chǎn)評估總價值：將以上各房產(chǎn)評估價值求和得房產(chǎn)評估總價值為44240427元。 房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。據(jù)委托方提供的優(yōu)先受償款證明材料及估價方搜集到的相關(guān)資料，至評估時點(diǎn)，估價對象不存在法定優(yōu)先受償款。 確定房地產(chǎn)抵押價值 房地產(chǎn)抵押價值=假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款（七）估價結(jié)果確定估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學(xué)合理的估價方法，在認(rèn)真分析委托方提供的資料以及估價人員現(xiàn)場查勘和市場調(diào)查取得的資料基礎(chǔ)上，結(jié)合估價經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過測算，綜合確定：，大寫人民幣:肆仟肆佰貳拾肆萬零肆佰元整。（總價取整至佰元），大寫人民幣：陸拾陸萬陸仟壹佰元整。（總價取整至佰元）至估價時點(diǎn)，房地產(chǎn)估價師知悉估價對象無法定優(yōu)先受償款。六、附 件估價對象現(xiàn)狀照片；委托方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件；《國有土地使用證》復(fù)印件；房地產(chǎn)估價師資格證書復(fù)印件；估價方資質(zhì)證書復(fù)印件；估價方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印
黨政相關(guān)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1