【正文】 感度相對(duì)較差，但也只有深入分析目標(biāo)消費(fèi)者才能做得恰到好處，才能使銷售一路暢旺。 ? 房子是為人服務(wù)的，房子是為家庭天倫生活服務(wù)的，而戶型分割的目的就是為人們提供一溫馨、親切、舒適的家居空間。舒適性就是從人體工程學(xué)和家居生活基本規(guī)律出發(fā)，決定戶型的開(kāi)間、進(jìn)深及面積。 房子越大則舒適度越高被不少人認(rèn)為是理所當(dāng)然，事實(shí)并非如此。以普通家庭的客廳為例，這里陳設(shè)的是沙發(fā)、電視、音響、金魚缸、花木等，是迎客、家人閑聚的空間，談話、看電視是這里的主要節(jié)目，太小讓人有壓抑感，過(guò)于空闊則又易于讓人有四邊不著、相互有隔閡的感覺(jué)。因此客廳的開(kāi)間以 5米最小不應(yīng)小于。同樣的道理，主臥、次臥、衛(wèi)生間、廚房等都有這樣從人居活動(dòng)出發(fā)的辯證關(guān)系。 除人的視角、人的活動(dòng)外，舒適性還應(yīng)考慮利用率問(wèn)題。如果一套房子中有部分面積既不能用于擺設(shè)家具電器、又無(wú)助于人的活動(dòng)、亦不能增添藝術(shù)情趣，則只能增加購(gòu)買費(fèi)用、增加主婦打掃衛(wèi)生的時(shí)間與難度，舒適性自然也就大打折扣。 ?地域性是由于各地區(qū)人們生活習(xí)慣不同而對(duì)戶型面積有著不同的要求，其實(shí)是舒適性的延伸。這也是戶型設(shè)計(jì)中必須高度重視的問(wèn)題。比如大連人大多認(rèn)為二房二廳應(yīng)該有個(gè) 90㎡ 甚至 100㎡ ，而在深圳，恐怕就很少有人能理解 90㎡ 以上的房子為什么不做成三房，為什么要如此浪費(fèi)。多數(shù)深圳人眼里的三房應(yīng)該在 105—115㎡ 之間，而大連人則顯然認(rèn)為這樣的房子太小太逼仄。 四、上市產(chǎn)品 ——物業(yè)類型 不同的居室數(shù)量，不同的面積區(qū)間對(duì)應(yīng)不同的消費(fèi)人群，對(duì)戶型的需求是不一樣的，相應(yīng)的敏感因素也會(huì)有所不同，這樣就表現(xiàn)出戶型核心競(jìng)爭(zhēng)因素的不同，以下按居室數(shù)量及面積區(qū)間兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)逐一分析。 ? 一房 ? 兩房 ? 三房 ? 四房 ? 五房 ? 六房以上 兩房 ～ 90 ㎡ ～ 100 ㎡ 鄭州兩房主流面積32%38%15%12%3%100～90～80～70～60～50北京兩房主流面積47%34%14%4%1%1 0 0 ～9 0 . 19 0 ～8 0 . 18 0 ～7 0 . 17 0 ～6 0 . 16 0 ～5 0%%%%%%鄭州 % % % % %北京 % % % % %1 0 0 ～9 0 . 1 9 0 ～8 0 . 1 8 0 ～7 0 . 1 7 0 ～6 0 . 1 6 0 ～5 0通過(guò)對(duì)鄭州、北京 50～ 100 ㎡ 的兩房進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)兩房的主流面積區(qū)間為 80～ 100㎡ 。其中鄭州 ～90為主，北京 ～ 100為主。 ～ 90 ㎡ A. 功能配置 B. 功能空間 C. 布局 D. 流線 E. 空間層次 F. 附加 ?常用尺寸 ?平面 ?幾個(gè)概念 ?設(shè)計(jì)特色 起居 餐廳 主臥 次臥 廚房 衛(wèi)生間 玄關(guān) 交通 陽(yáng)臺(tái) 總計(jì) 1619 68 1215 812 56 35 23 5774 起居室 主臥 餐廳 衛(wèi)生間 次臥 主要功能房間的常用面積參考（凈面積）（單位：㎡ ） 主要房間的開(kāi)間尺寸參考數(shù)據(jù)（凈尺寸）（單位： m ） 中小戶型常用尺寸 中小戶型平面 布局精致簡(jiǎn)潔，廚房與客廳功能結(jié)合，充分利用空間；寬大落地窗設(shè)計(jì)，光線充足。 露臺(tái) 多送面積，提高實(shí)用率，保證各間房的通風(fēng)采光，盡量減少交通面積 中小戶型魅力條件 中小戶型幾大概念 Studio 小空間個(gè)性化辦公、居住 SOHO Small officeamp。Home office的縮寫，居住辦公 Loft 沒(méi)有內(nèi)墻隔斷的開(kāi)放式平面布置的住宅 Solo 精準(zhǔn)居住空間 Montage 以小戶型面積標(biāo)準(zhǔn)為基本設(shè)計(jì)單元，可按積 木式自由組合（即 α—room ） MORE Mobile Office Residential Edifice的縮寫，就是 移動(dòng)、辦公、居住 Studio 小的，靈活的空間；工作室；一套小型公寓房間，一般是一個(gè)房間，外加浴室和小廚房 …… 在英文中的意思是工作室。概念要素包括：針對(duì)中小型服務(wù)企業(yè) ——“發(fā)展中企業(yè)”；相對(duì)于寫字樓面積更??；對(duì)地段要求較高、交通方便、周邊配套設(shè)施齊全；靈活小巧的空間設(shè)計(jì)；共享一流資源，包括共用律師、共用會(huì)計(jì)師、共用秘書、專業(yè)全程代辦公司注冊(cè)；商住兩用等。 SOHO 個(gè)性、自由、小型的、家庭的辦公室；購(gòu)物、吃飯、辦公、健身于一體大行其道 SOHO（家庭辦公）一詞起源于 80年代的紐約，因藝術(shù)家云集而出名，那里風(fēng)情獨(dú)特，有紐約最另類、最有品位的商店、畫廊和餐廳。后來(lái)有日本人在建筑中引用了 SOHO這個(gè)詞，即是 “ Small Office Home Office”的縮寫，意為小型的、家庭的辦公室。 Loft 高大而開(kāi)敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)，類似戲劇舞臺(tái)效果的樓梯和橫梁；流動(dòng)、透明、開(kāi)放、藝術(shù) …… LOFT是同時(shí)支持商住兩用的樓型，所以主要消費(fèi)群體包括個(gè)性上的和功能上的。作為功能上的考慮，一些比較需要空間高度的，比如電視臺(tái)演播廳、公司產(chǎn)品展示廳等；作為個(gè)性上的考慮，許多年輕人以及藝術(shù)家都是 LOFT的消費(fèi)群體，甚至包括一些 IT企業(yè)。 Solo 簡(jiǎn)單又不失精致，方便、舒適是最高標(biāo)準(zhǔn) ,臥室和客廳沒(méi)有明顯的劃分，整體浴室，開(kāi)敞式環(huán)保節(jié)能型整體廚房 …… SOLO套房并不等同于普通的單身公寓，它是一種為年輕人生活模式精心設(shè)定的空間，在年輕置業(yè)者經(jīng)濟(jì)能力允許的范圍內(nèi)，最大限度地實(shí)現(xiàn)其居住的舒適和方便，從而解決了年輕人購(gòu)房時(shí)所面對(duì)的矛盾，即總價(jià)與居住質(zhì)量的矛盾，因而自然會(huì)成為年輕人追捧的產(chǎn)品。 Montage 蒙太奇 (montage)最突出的特點(diǎn)是以小戶型面積標(biāo)準(zhǔn)為基本設(shè)計(jì)單元，可按積木式自由組合成各種中、大戶型，甚至是 1000平方米以上的超級(jí)戶型。其樓內(nèi)無(wú)承重墻，空間過(guò)渡沒(méi)有任何明梁、暗梁。 大空間平面（ free plan）模式，所有蒙太奇的戶型都是 活 的，客戶在購(gòu)買時(shí)就可以按需訂做 …… N P V H I O R N N P H V * I * R N P V H I O R N N P H V * I * R MORE 。 “ MORE”概念，即讓住戶在購(gòu)買居住區(qū)內(nèi)的物業(yè)之后，可以同時(shí)享用會(huì)所內(nèi)專設(shè)的移動(dòng)商務(wù)中心服務(wù)，業(yè)主既可自住，又可享有獨(dú)立、專業(yè)的辦公空間， 有辦公室輕松正規(guī)的環(huán)境，也有住宅的私密空間，分區(qū)作息，居家、辦公互不干擾。 為在同一小區(qū)內(nèi)既擁有住宅，又享用商務(wù)便利的特殊階層，提供量比選擇，具 “ 商務(wù)家 ” 、 “ 投資家 ” 和 “ 生活家 ” 特質(zhì) 中小戶型設(shè)計(jì)特色 飄窗 入戶花園 錯(cuò)層 自由組合空間 復(fù)合式廚房 步入式陽(yáng)臺(tái) 四度公共空間 建筑風(fēng)格 飄窗 窗未落地，不計(jì)入建筑面積，但室內(nèi)空間卻有所擴(kuò)大，窗臺(tái)可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以通過(guò)焦距調(diào)整成為梳妝臺(tái)或?qū)懽峙_(tái)，具有很大的使用價(jià)值 露臺(tái) 層高 6米的大露臺(tái)，不計(jì)建筑面積，為住戶提供更多活動(dòng)空間的同時(shí)，又可形成立體綠化豐富立面造型 入戶花園 以入戶花園為特色，即改善了不規(guī)則平面對(duì)戶型的影響，又為戶內(nèi)外提供了一個(gè)過(guò)渡性空間，也適合匯刻、小憩、綠化等多種功能的使用，豐富了居民的生活內(nèi)容 個(gè)性多用間 多用間設(shè)計(jì)，使居室使用增添靈活性，提供多種實(shí)用可能，讀書、家務(wù)、健身、臨時(shí)居住 …… 可變的空間體現(xiàn)居住的個(gè)性 復(fù)合式廚房 廚房空間分開(kāi)設(shè)置，功能動(dòng)線完整合理，并可以較好的解決中國(guó)傳統(tǒng)烹飪中油煙對(duì)住宅其他生活空間的污染問(wèn)題，是開(kāi)敞部分的廚房空間更具實(shí)用性，同時(shí)通過(guò)櫥具、設(shè)備的裝飾功能，使其成為住宅空間內(nèi)一道亮麗的風(fēng)景 自由組合空間 步入式陽(yáng)臺(tái) 步入式 景觀凸窗 室內(nèi)地面 步入式陽(yáng)臺(tái) 步入式 景觀凸窗 步入式 陽(yáng)臺(tái) 利用落地凸窗的特性，設(shè)置步入式陽(yáng)臺(tái)，模糊的陽(yáng)臺(tái)同房間區(qū)分，步入式陽(yáng)臺(tái)的設(shè)置可根據(jù)使用者的喜好選擇安裝，拋棄傳統(tǒng)的居家模式 錯(cuò)層 偶數(shù)層 奇數(shù)層 B B C C 樓層結(jié)構(gòu)示意 提供一種空間上的變化，強(qiáng)調(diào)戶內(nèi)公共區(qū)域與私密空間的區(qū)分，提供給住戶一種更富趣味的居住情景，較受年輕消費(fèi)者的歡迎 四度公共空間 樓層空間 —每層設(shè)計(jì)一個(gè) 30平米左右的公共空間，每七 層布置空中庭院 樓內(nèi)空間 —直線樓梯可以從 1層樓梯廳看到 7層露臺(tái)天空， 通過(guò)各樓層的公共空間吹拔，各層住戶有了 更多邂逅的機(jī)會(huì) 社區(qū)內(nèi) ——圍合的中庭或架空層泛會(huì)所為住戶的戶外交 流場(chǎng)所 社區(qū)外 ——周邊酒吧、茶苑、小畫廊等， 供社區(qū)內(nèi)外的朋友休閑娛樂(lè) 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代風(fēng)格，線條簡(jiǎn)潔、色彩明快，用連廊或設(shè)置空中庭院增強(qiáng)建筑的通透感， 戶型演變分析 1. 戶型簡(jiǎn)史 2. 未來(lái)戶型走向 3. 戶型設(shè)計(jì)趨勢(shì) 4. 鄭州戶型演變 戶型簡(jiǎn)史 ? 時(shí)間的流轉(zhuǎn)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在不停地改變我們的生活狀態(tài)、生活觀念，也不斷地改變著我們的居住觀念我們對(duì)“戶型”的要求。 坐北向南，四四方方一個(gè)小院子，白天有太陽(yáng)，夜晚有月光；老子住上房，東廂住兒女，西廂是灶堂柴房，后頭還有豬圈雞窩茅房；坡屋頂，大厚墻，院里是石榴紅棗，院外是榆柳相依。千百年來(lái)，這就是咱中國(guó)老百姓最理想的“戶型”，無(wú)論是平頭百姓還是縣官老爺，只有面積大小幾重幾進(jìn)的區(qū)別，基本設(shè)計(jì)思路概無(wú)二致。 這樣的“戶型”自然是好 ——寬敞舒適，功能分區(qū)明確。但動(dòng)輒占上畝把幾畝地，土地資料利用率太低，而且基本沒(méi)有衛(wèi)生間概念，不少人在床后隔著蚊帳就放個(gè)尿桶；窗戶小小的，大正午也有幾處黑角落。這樣的“戶型” 現(xiàn)在恐怕在農(nóng)村也不大受歡迎了。 ? 解放了，日子似乎是好過(guò)些了，不識(shí)時(shí)務(wù)的馬寅初老頭被打倒了，于是一天比一天多的人不斷涌上街頭要房住。國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位一盤算，發(fā)現(xiàn)自己銀子實(shí)在太有限，那就湊合將就吧，大通道，筒子樓，小平房，公用廚房公共廁所，先整個(gè)遮風(fēng)敝雨不能讓人睡大街上的地方再說(shuō)。這樣的“戶型”，說(shuō)什么也住著挺別扭不舒服，但那年月，還能怎么著，能分個(gè)一間半間就不錯(cuò)了，感謝誰(shuí)還來(lái)不及，誰(shuí)想那么多。 轉(zhuǎn)眼是 80年代，改革開(kāi)放了，經(jīng)濟(jì)真的好起來(lái)了，衣、食、行轉(zhuǎn)眼就都大有改善，琢磨起住房問(wèn)題自然就順理成章。大伙很快就發(fā)現(xiàn)這大走道的筒子樓實(shí)在不是好 “戶型”，都渴望能弄個(gè)“成套房”。是啊，有個(gè)廳讓一家人團(tuán)團(tuán)吃飯、有兩三間房不用與成年子女?dāng)D在一起、有自家的廚房做好吃的不用擔(dān)心別人眼饞吃得艱苦一點(diǎn)別人也不會(huì)知道、有自家的廁所不用排隊(duì)再冷的冬天起來(lái)也無(wú)大礙、還有個(gè)小陽(yáng)臺(tái)讓人種點(diǎn)花草晚上還可看到星星，這樣的日子可實(shí)在太美了！ ? 可很快人們又發(fā)現(xiàn)還是不對(duì)勁：廳里實(shí)在太小，放個(gè)大彩電看著刺眼，放在房里吧父母兒女來(lái)看又不方便；還有大沙發(fā)、茶幾、音響、金魚缸也無(wú)處安身；冰箱想放廚房，可廚房更??；洗衣機(jī)想就近水龍頭放在衛(wèi)生間可衛(wèi)生間也太逼仄；客人來(lái)了要往床上坐，一家人的生活裸露無(wú)遺。于是人們盼望能住上客廳、廚房、衛(wèi)生間都寬寬大大，臥室里干干凈凈的房子。 ? 這樣的房子還是有人不滿意：早上一起床，大家還是要搶著上廁所；辛苦一天晚上想好好泡個(gè)澡也不方便，廁所里總是潮濕陰森味兒不太好；廚房雖然大了但洗菜、切菜、炒菜也還是不順便；大熱的夏天廳里怎么也沒(méi)絲兒風(fēng)？想看電視吧又怕吵著孩子的學(xué)習(xí)，不看電視吧晚上還真挺難受，有時(shí)夫妻倆想瘋狂一回也怕影響孩子父母 …… 很快，在最隱密處設(shè)有主人臥室的房子、有兩個(gè)以上衛(wèi)生間的房子、衛(wèi)生間能通風(fēng)采光的房子、廚房連著小陽(yáng)臺(tái)的房子、客廳（餐廳）兩頭都有大落地陽(yáng)臺(tái)的房子都被設(shè)計(jì)出來(lái)了。 有單身漢也想要成套的房子，于是有了單身公寓。 有經(jīng)常來(lái)這里公干又住膩了酒店的人也想買房子，于是有了酒店式公寓。 有極想看山景海景園景的人，于是有了景觀戶型。 ? 90年代左右的房廳都是開(kāi)敞式的，私密性很差，利用率低；而現(xiàn)在戶型則講究動(dòng)靜分離、干濕分離。當(dāng)然，戶型設(shè)計(jì)千變?nèi)f化，不同區(qū)域的戶型是不一樣的，北方、南