【正文】 西城區(qū)德勝門外地區(qū)、西直門地區(qū)、月壇三里河地區(qū)崇文區(qū)花市地區(qū)、前門東大街崇文門西大街沿線地區(qū)、龍?zhí)扼w育館路金魚池地區(qū)、永定門外地區(qū)宣武區(qū)前門西大街宣武門東大街地區(qū)、紅土店地區(qū)、天橋地區(qū)、槐柏樹西便門地區(qū)、牛街地區(qū)、白紙坊地區(qū)、右安門內地區(qū)、廣安門地區(qū)朝陽區(qū)朝外建外地區(qū)、北沙灘地區(qū)、大屯地區(qū)、世紀村地區(qū)、安貞安華地區(qū)、小關地區(qū)、芍藥居地區(qū)、望京地區(qū)、酒仙橋地區(qū)、和平里地區(qū)、柳芳西壩河地區(qū)、曙光里地區(qū)、亮馬橋地區(qū)、三源里地區(qū)、三里屯地區(qū)、北苑地區(qū)、團結湖地區(qū)、金臺路地區(qū)、東八里莊地區(qū)、甘露園地區(qū)、五環(huán)外一線地鐵沿線地區(qū)、東壩地區(qū)、雙橋農場地區(qū)、垡頭地區(qū)、磨房地區(qū)、松榆地區(qū)、雙井地區(qū)、勁松地區(qū)續(xù)前表：海淀區(qū)溫泉地區(qū)、馬連洼地區(qū)、上地地區(qū)、安寧莊地區(qū)、建材城地區(qū)、清河地區(qū)、成府路地區(qū)、二里莊地區(qū)、牡丹園地區(qū)、小西天地區(qū)、薊門橋地區(qū)、皂君廟地區(qū)、中關村大街地區(qū)、萬泉莊地區(qū)、北洼地區(qū)、甘家口地區(qū)、北蜂窩地區(qū)、翠微地區(qū)、西八里莊地區(qū)、永定路地區(qū)豐臺區(qū)南苑地區(qū)、盧溝橋地區(qū)、五里店地區(qū)、豐臺鎮(zhèn)地區(qū)、看丹橋地區(qū)、青塔地區(qū)、六里橋地區(qū)、玉林地區(qū)、草橋地區(qū)、西羅園地區(qū)、馬家堡地區(qū)、西馬場地區(qū)、劉家窯地區(qū)、蒲黃榆地區(qū)、方莊地區(qū)石景山區(qū)永樂地區(qū)、古城地區(qū)、金頂街地區(qū)、蘋果園地區(qū)昌平區(qū)昌平科技園地區(qū)、昌平鎮(zhèn)地區(qū)、沙河鎮(zhèn)地區(qū)、北七家鎮(zhèn)地區(qū)、南口鎮(zhèn)地區(qū)、回龍觀鎮(zhèn)地區(qū)、東小口鎮(zhèn)地區(qū)通州區(qū)北潞苑地區(qū)、玉橋地區(qū)、新城地區(qū)、果園地區(qū)、西馬莊地區(qū)、北苑地區(qū)、吉祥如意地區(qū)、中倉地區(qū)、永順地區(qū) 采樣區(qū)域內“標準房”選擇 “標準房”應該是采樣區(qū)域內最具有代表性的房子。首先，這套“標準房”在品質上應是在采樣區(qū)域內最優(yōu)的，如它在小區(qū)內所處的位置應是最優(yōu)的：在小區(qū)內部中心或是景觀最好的位置等；它所處的樓層應是最優(yōu)：多層3樓，高層12—14樓(頂樓除外)；在房間朝向上也是最優(yōu)的：主臥室朝南等等。其次，這套“標準房”應是最能反映在采樣點內絕大多數房屋的情況，如它的建造年代、建筑結構與樣本周圍的絕大多數房屋相同；外立面、門、窗所用材料也相同?！皹藴史俊钡母黜棗l件都比較嚴格，在實際篩選中如果找不到符合各項條件的真實的“標準房”，假想設立一套虛擬的“標準房”可以?！皹藴史俊钡倪x取在整個價格指數編制的過程中至關重要，應該深入到各個采樣區(qū)域內調查，將各個采樣區(qū)域的周邊情況、小區(qū)內的基本情況、房屋的各項情況了解清楚。只有這樣，才能科學、合理地選取最佳的“標準房”，并且為以后樣本的案例選擇和標準房價格的提取打下前提和基礎。 每期在測算“標準房”的市場價格之前，都要選取當期的、與“標準房”具有可比性的樣本案例(不少于30個)，從中提取交易價格。若“標準房”參與交易且屬于正常交易，則直接采用其交易價格。初步擬定北京市各區(qū)域“標準房”的一般特征如下（參考《北京市城壩區(qū)住房租賃指導價格》）：建設年代：二手公房85年建設，二手商品房95年建設；地段：位于典型區(qū)域內交通便利的地點，周邊商服配套設施完善、小區(qū)景觀環(huán)境良好，一般裝修；建筑結構及樓層朝向：二手公房為多層磚混三樓南向，二手商品房為框架高層十三樓正南向。建筑面積：二手公房：一居室建筑面積：4052m2；二居室建筑面積：5365 m2；三居室建筑面積：6685 m2。二手商品房：一居室建筑面積：5068m2；二居室建筑面積：6995 m2；三居室建筑面積：96130 m2。 基期的確定 房地產價格指數是反映兩個時期房地產價格變動趨勢和程度的相對指標,這里所說的兩個時期是指基期和報告期,報告期和基期對比所得的指數為定基指數,基期隨報告期變動的指數為環(huán)比指數。定基指數可以通過固定基期使得整個價格指數系統(tǒng)更能反映整個市場價格的變動情況與預測價格的變動趨勢,環(huán)比指數則只能使兩個指數之間更具有可比性。由于編制城市存量房價格指數的主要目的在于反映存量房價格變動的趨勢與程度,因此選擇定基指數計算較為合理。固定的基期必須設定為社會經濟較為穩(wěn)定的時期,而且基期之后的年份應該具有大量的房產成交資料以便于價格指數的計算。同時必須考慮價格波動的影響,當市場價格波動較大時,基期和報告期的時距就應該短一些,反之,基期和報告期的時距就應該長一些?？紤]消除月度、季度、年度報表中季節(jié)的影響時,選擇基期年同期作為比較的基期?？紤]到截至2004年北京二手房市場已較為成熟，無論從成交量、成交價格、市場供給和需求，都呈現穩(wěn)中有升的態(tài)勢。同時，從宏觀來講，社會經濟和房地產市場也處于較為穩(wěn)定的時期。鑒于目前尚沒有專門的機構進行北京市二手房指數的研究和發(fā)布工作，而從市場需求角度，指數的研究和發(fā)布卻是必然。因為沒有相關方面的研究，資料的搜集也就無從談起。筆者提議政府有關主管部門盡快組織人力、物力、財力，與中介公司合作，定期采集樣本，編制北京市二手房指數，而指數的基期以指數研發(fā)并進行資料搜集之日為宜。從北京這兩年二手房市場的發(fā)展來看，未來兩至三年市場應該能保持平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢，在這兩三年內均可作為北京市二手房指數的基期。另外從統(tǒng)計數據可以看出每年的2月份是二手房交易的淡季，不宜作為指數計算的基期，如同其他房地產指數計算一樣，北京二手房指數的基期可選擇在3月份，如2005年3月。注：因含商品房現房，資料缺乏二手商品房的準確成交數據，已購公房占二手房成交的大部分，能基本反應市場走勢。2003年6月份受“非典”影響成交量大幅下滑，屬特殊情況。 價格的提取及測算 樣本價格的提取在劃分的101個采樣區(qū)域的每一個采樣點中，定期地選擇當期成交的、與“標準房”具有可比性的樣本案例(不少于30個)，從中提取交易價格。交易價格應為實際成交價格，而不能是賣方的報價，以便真實地反映市場。同時，對明顯與市場平均價格水平不符的成交案例應該予以剔除，因為存在交易雙方為了少交交易稅費，私下達成協(xié)議，故意報低成交價格，這一方面應該引起足夠的重視。 “標準房”市場價格的測算 “標準房”市場價格可以采用市場比較法、系數修正法和專家評議（Delphi）法相結合進行測算。所測算出的各采樣點的“標準房”的市場價格，即作為各采樣點二手房的市場價格。（1）引入Hedonic模型的系數修正法 在通常的房地產評估中，對于評估房產一般采取市場比較法，通過比較評估房產和參考房產的各項屬性，對擬評估的房產進行修正，得出目標房產的評估價格。首先，要設定差異屬性的修正標準，通常修正的方面包括建筑年代、建筑結構、層次、房型、朝向、陽臺等方面，下表即為在房地產評估中較為常用的修正系數表。修正系數表基本條件修 正 系 數建筑年份與標準房同齡(0％)每兩年折舊1％建筑結構鋼混(3％) 磚混(0％) 磚木(+5％)續(xù)前表：層次(層數)多層一層(+5％) 二層(+3％) 三層(0％) 四層(+1％) 五層(+3％) 六層(+3％) 七層(+8％)高層一層(+4％) 二層(+6％) 三層(+5％) 四至五層(+4％)六至七層(+3％) 八至十一層(+2％)十二層(0％) 十三層至十四層(0％) 十五至(頂層1)(十2％) 頂層(5％)房型一室戶、兩室戶、一房一廳(+5％) 兩房一廳(0％) 三房一廳(5％)朝向(主臥室)一室戶朝北(+8％) 朝西(+3％) 朝東(+2％) 朝南(0％)兩室戶朝北(+8％) 朝西(+3％) 朝東(+2％) 朝南(0％)一房一廳朝北(+8％) 朝西(+3％) 朝東(+2％) 朝南(0％)兩房一廳朝北(+8％) 朝西(+3％) 朝東(+2％) 朝南(0％)三房一廳朝北(+8％) 朝西(+3％) 朝東(+2％) 朝南(0％)一間朝南(0％) 兩間朝南(1％) 三間朝南(2％)陽臺有陽臺(0％) 無陽臺(+1％)注：“修正系數表”中修正系數為零時的條件即為“標準房”的條件上述方法僅限于一般意義上的房地產價格評估，在計算二手房價格指數時，缺乏準確的依據，但是，我們可以參考上述方法解決問題的思路。筆者提出引入國際上比較成熟完善的特征價格理論，即Hedonic模型，根據成交數據（詳細記錄了房產的各項特征屬性）統(tǒng)計出各個區(qū)域各項特征屬性的修正系數。對于每期選擇的樣本，在區(qū)位、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、建筑年代、建筑結構、層次、房型、朝向、陽臺等方面（在實際的編制中，可以根據客觀情況酌情增加或減少修正）的基本條件。與設定的“標準房”存在差異，運用市場比較法的思想，根據通過Hedonic模型計算得出的修正系數進行比較修正，從而由樣本案例的價格測算出“標準房”的市場價格。Hedonic模型應用于房地產價格指數的步驟：根據所選地區(qū)的房屋情況，選取能影響房屋交易價格的房屋特征。這是非常關鍵的一個步驟，未被選人的房屋特征如果發(fā)生變化而影響房屋交易價格，就不能在Hedonic回歸中得到反映。同時為保證Hedonic指數的前后一致性和穩(wěn)定性，在選擇房屋特征時，也要考慮將來可能出現的新特征。本例中假設房地產的價格受需求、區(qū)位、環(huán)境和房地產本身的質量等諸多因素的綜合影響而形成的，用函數可表示為：P=f(q，cl，c2，A，)其中：P表示房地產價格； q表示房地產的需求量； ci表示影響房地產價格的其他特征因素 (i=1，2，…，n)。 將各特征變量量化，建立并選擇合適的房地產特征價格模型。這一步對最后的計算結果的準確性影響很大，面積等數量指標可以直接運用。但區(qū)位、開發(fā)商等指標，其量化可以參考某些比較權威的評分，這些評分一般來自權威房地產雜志或官方記載。需要注意這些評分必須及時更新，因為它們經常會隨時間發(fā)生較大變化。參考公式(2)建立數學模型，用對數函數表示為： LnPit=xitTα+Aitθ+DitTβ+vit 式中：Pit——第i宗房地產在t時的價格；xitT——房地產的特征因素向量；α——房地產的特征因素的影子價格向量；Ait——房地產使用所限；θ——折舊系數；Dit——(D2it, D3it, …Dnit，Djit——啞元變量)。若房地產在j期出售，則為1，否則Djit為0；β——房地產的價格指數參數；vit——隨機誤差變量。 其中，房地產價格Pit，房地產使用年限Ait，啞元變量Djit,房地產價格變動指數β，均可以從歷史數據中直接或間接得到。這一步最重要的是將特征因素量化，如假定房地產的價格是由三種品質決定的，它們分別是：樓層、朝向、物業(yè)管理服務質量（實際情況可能要復雜的多）。其中，樓層是一個數量指標，可以直接將其數值帶入變量；朝向是一個非數量性指標，但可以按某種方式進行量化，例如，西向記為1，南向記為+1，東南向記為+，以此得到特征因素的量化值，物業(yè)管理質量也是非量化因素，但也可以對應一定的物業(yè)管理水平給出一個數量值，如可以用5分制來表示，最優(yōu)物管水平記為5，沒有物業(yè)管理記為0。這樣各個影響房地產價格的特征因素也都得到量化。將以前的成交數據帶入上式，利用多元線性回歸的方法，得到房地產特征價格向量的影子價格α，以及折舊系數θ。及時更新數據，在市場上出現完全新型的房屋特征時，如果它顯著地影響房屋的交易價格，則考慮修改建立的模型，加入新的特征因素。通過以上Hedonic模型計算得出的特征因素的影子價格α以及折舊系數θ，均是通過實際成交案例回歸分析得到的，比上述提到的修正系數表中的各項修正系數要更加貼近實際，用于編制房地產價格指數也更為準確。（2）專家評議（Delphi）法 由于有關統(tǒng)計資料會因為種種原因與實際交易價格產生偏差而出現失真現象，從而導致通過系數修正測算出“標準房”的市場價格不符合客觀實際。在這種情況下，就需要由長期從事房地產業(yè)、經驗豐富的、熟悉區(qū)域內二手房市場行情的資深人士對測算出的“標準房”市場價格進行評議，對其產生的偏差進行修正，最終得出一個比較合理、客觀的價格。由于房地產業(yè)自身的特殊性，“專家評議法”和“系數修正法”一樣，對于“標準房”市場價格測算都具有重要的作用。 “系數修正法”和“專家評議法”這兩種方法在“標準房”市場價格測算中將同時使用，相輔相成，以保證“標準房”指導價格的準確性和合理性。 指數的計算 各采樣區(qū)域市場指導價格的確定 101個采樣區(qū)域的市場指導價格可以通過各區(qū)域內“標準房”的市場價格簡單算術平均即得：Pi＝∑ Pik／n (i＝1，2，．．．，101；k＝1，2，……，n) 其中：Pi表示第i個采樣區(qū)域的市場指導價格； Pik表示第i個采樣區(qū)域內第k個標準房的市場指導價格； n表示第i個采樣區(qū)域內有n個標準房；采用區(qū)域權重的確定 由于劃分的101個采樣區(qū)域對于整個北京市二手房影響各不相同，因此對于各采樣區(qū)域配以不同的權重，初步按各區(qū)報告期的二手房成交量作為各區(qū)計算的權重。 基期指數的確定 現今一般的房地產價格指數基期的指數大都定為100或1000，如中房指數、上海二手房指數均為1000點，簡單易記。考慮到與其他指數接軌，北京市二手房基期指數可以也定為1000點?！氨本┦卸址績r格指數”基本計算公式 “北京市二手房價格指數”的計算基期確定好以后（如：2005年3月31），用報告期的北京市二手房市場指導價格與基值相比較，確定相應的報告期指數數值，基本計算公式筆者認為選擇帕式公式比較合適，因為其以報告期二手房交易量為權重，更好的放映報告期各區(qū)域二手房市場對于整個北京市二手房市場影響程度的大小。因此，北京市二手房價格指數的基本計算公式如下：p1/0=∑p1iq1i/∑p0iq1i*1000其中，p1/0為報告期北京市二手房市場價格指數； p0i和p1i分別為各采樣區(qū)域內基期和報告期二手房市場的綜合指導價格；q0i和q1i分別為采樣區(qū)域內基期和報告期二手房市場的交易量；1000為指定的基期指數；i=1,2, ．．．，101； 幾個注意事項： 在計算報告