【正文】 西城區(qū)德勝門外地區(qū)、西直門地區(qū)、月壇三里河地區(qū)崇文區(qū)花市地區(qū)、前門東大街崇文門西大街沿線地區(qū)、龍?zhí)扼w育館路金魚池地區(qū)、永定門外地區(qū)宣武區(qū)前門西大街宣武門東大街地區(qū)、紅土店地區(qū)、天橋地區(qū)、槐柏樹西便門地區(qū)、牛街地區(qū)、白紙坊地區(qū)、右安門內(nèi)地區(qū)、廣安門地區(qū)朝陽區(qū)朝外建外地區(qū)、北沙灘地區(qū)、大屯地區(qū)、世紀村地區(qū)、安貞安華地區(qū)、小關地區(qū)、芍藥居地區(qū)、望京地區(qū)、酒仙橋地區(qū)、和平里地區(qū)、柳芳西壩河地區(qū)、曙光里地區(qū)、亮馬橋地區(qū)、三源里地區(qū)、三里屯地區(qū)、北苑地區(qū)、團結(jié)湖地區(qū)、金臺路地區(qū)、東八里莊地區(qū)、甘露園地區(qū)、五環(huán)外一線地鐵沿線地區(qū)、東壩地區(qū)、雙橋農(nóng)場地區(qū)、垡頭地區(qū)、磨房地區(qū)、松榆地區(qū)、雙井地區(qū)、勁松地區(qū)續(xù)前表：海淀區(qū)溫泉地區(qū)、馬連洼地區(qū)、上地地區(qū)、安寧莊地區(qū)、建材城地區(qū)、清河地區(qū)、成府路地區(qū)、二里莊地區(qū)、牡丹園地區(qū)、小西天地區(qū)、薊門橋地區(qū)、皂君廟地區(qū)、中關村大街地區(qū)、萬泉莊地區(qū)、北洼地區(qū)、甘家口地區(qū)、北蜂窩地區(qū)、翠微地區(qū)、西八里莊地區(qū)、永定路地區(qū)豐臺區(qū)南苑地區(qū)、盧溝橋地區(qū)、五里店地區(qū)、豐臺鎮(zhèn)地區(qū)、看丹橋地區(qū)、青塔地區(qū)、六里橋地區(qū)、玉林地區(qū)、草橋地區(qū)、西羅園地區(qū)、馬家堡地區(qū)、西馬場地區(qū)、劉家窯地區(qū)、蒲黃榆地區(qū)、方莊地區(qū)石景山區(qū)永樂地區(qū)、古城地區(qū)、金頂街地區(qū)、蘋果園地區(qū)昌平區(qū)昌平科技園地區(qū)、昌平鎮(zhèn)地區(qū)、沙河鎮(zhèn)地區(qū)、北七家鎮(zhèn)地區(qū)、南口鎮(zhèn)地區(qū)、回龍觀鎮(zhèn)地區(qū)、東小口鎮(zhèn)地區(qū)通州區(qū)北潞苑地區(qū)、玉橋地區(qū)、新城地區(qū)、果園地區(qū)、西馬莊地區(qū)、北苑地區(qū)、吉祥如意地區(qū)、中倉地區(qū)、永順地區(qū) 采樣區(qū)域內(nèi)“標準房”選擇 “標準房”應該是采樣區(qū)域內(nèi)最具有代表性的房子。首先，這套“標準房”在品質(zhì)上應是在采樣區(qū)域內(nèi)最優(yōu)的，如它在小區(qū)內(nèi)所處的位置應是最優(yōu)的：在小區(qū)內(nèi)部中心或是景觀最好的位置等；它所處的樓層應是最優(yōu)：多層3樓，高層12—14樓(頂樓除外)；在房間朝向上也是最優(yōu)的：主臥室朝南等等。其次，這套“標準房”應是最能反映在采樣點內(nèi)絕大多數(shù)房屋的情況，如它的建造年代、建筑結(jié)構(gòu)與樣本周圍的絕大多數(shù)房屋相同；外立面、門、窗所用材料也相同。“標準房”的各項條件都比較嚴格，在實際篩選中如果找不到符合各項條件的真實的“標準房”，假想設立一套虛擬的“標準房”可以?！皹藴史俊钡倪x取在整個價格指數(shù)編制的過程中至關重要，應該深入到各個采樣區(qū)域內(nèi)調(diào)查，將各個采樣區(qū)域的周邊情況、小區(qū)內(nèi)的基本情況、房屋的各項情況了解清楚。只有這樣，才能科學、合理地選取最佳的“標準房”，并且為以后樣本的案例選擇和標準房價格的提取打下前提和基礎。 每期在測算“標準房”的市場價格之前，都要選取當期的、與“標準房”具有可比性的樣本案例(不少于30個)，從中提取交易價格。若“標準房”參與交易且屬于正常交易，則直接采用其交易價格。初步擬定北京市各區(qū)域“標準房”的一般特征如下（參考《北京市城壩區(qū)住房租賃指導價格》）：建設年代：二手公房85年建設，二手商品房95年建設；地段：位于典型區(qū)域內(nèi)交通便利的地點，周邊商服配套設施完善、小區(qū)景觀環(huán)境良好，一般裝修；建筑結(jié)構(gòu)及樓層朝向：二手公房為多層磚混三樓南向，二手商品房為框架高層十三樓正南向。建筑面積：二手公房：一居室建筑面積：4052m2；二居室建筑面積：5365 m2；三居室建筑面積：6685 m2。二手商品房：一居室建筑面積：5068m2；二居室建筑面積：6995 m2；三居室建筑面積：96130 m2。 基期的確定 房地產(chǎn)價格指數(shù)是反映兩個時期房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對指標,這里所說的兩個時期是指基期和報告期,報告期和基期對比所得的指數(shù)為定基指數(shù),基期隨報告期變動的指數(shù)為環(huán)比指數(shù)。定基指數(shù)可以通過固定基期使得整個價格指數(shù)系統(tǒng)更能反映整個市場價格的變動情況與預測價格的變動趨勢,環(huán)比指數(shù)則只能使兩個指數(shù)之間更具有可比性。由于編制城市存量房價格指數(shù)的主要目的在于反映存量房價格變動的趨勢與程度,因此選擇定基指數(shù)計算較為合理。固定的基期必須設定為社會經(jīng)濟較為穩(wěn)定的時期,而且基期之后的年份應該具有大量的房產(chǎn)成交資料以便于價格指數(shù)的計算。同時必須考慮價格波動的影響,當市場價格波動較大時,基期和報告期的時距就應該短一些,反之,基期和報告期的時距就應該長一些。考慮消除月度、季度、年度報表中季節(jié)的影響時,選擇基期年同期作為比較的基期?？紤]到截至2004年北京二手房市場已較為成熟，無論從成交量、成交價格、市場供給和需求，都呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢。同時，從宏觀來講，社會經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場也處于較為穩(wěn)定的時期。鑒于目前尚沒有專門的機構(gòu)進行北京市二手房指數(shù)的研究和發(fā)布工作，而從市場需求角度，指數(shù)的研究和發(fā)布卻是必然。因為沒有相關方面的研究，資料的搜集也就無從談起。筆者提議政府有關主管部門盡快組織人力、物力、財力，與中介公司合作，定期采集樣本，編制北京市二手房指數(shù)，而指數(shù)的基期以指數(shù)研發(fā)并進行資料搜集之日為宜。從北京這兩年二手房市場的發(fā)展來看，未來兩至三年市場應該能保持平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢，在這兩三年內(nèi)均可作為北京市二手房指數(shù)的基期。另外從統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出每年的2月份是二手房交易的淡季，不宜作為指數(shù)計算的基期，如同其他房地產(chǎn)指數(shù)計算一樣，北京二手房指數(shù)的基期可選擇在3月份，如2005年3月。注：因含商品房現(xiàn)房，資料缺乏二手商品房的準確成交數(shù)據(jù)，已購公房占二手房成交的大部分，能基本反應市場走勢。2003年6月份受“非典”影響成交量大幅下滑，屬特殊情況。 價格的提取及測算 樣本價格的提取在劃分的101個采樣區(qū)域的每一個采樣點中，定期地選擇當期成交的、與“標準房”具有可比性的樣本案例(不少于30個)，從中提取交易價格。交易價格應為實際成交價格，而不能是賣方的報價，以便真實地反映市場。同時，對明顯與市場平均價格水平不符的成交案例應該予以剔除，因為存在交易雙方為了少交交易稅費，私下達成協(xié)議，故意報低成交價格，這一方面應該引起足夠的重視。 “標準房”市場價格的測算 “標準房”市場價格可以采用市場比較法、系數(shù)修正法和專家評議（Delphi）法相結(jié)合進行測算。所測算出的各采樣點的“標準房”的市場價格，即作為各采樣點二手房的市場價格。（1）引入Hedonic模型的系數(shù)修正法 在通常的房地產(chǎn)評估中，對于評估房產(chǎn)一般采取市場比較法，通過比較評估房產(chǎn)和參考房產(chǎn)的各項屬性，對擬評估的房產(chǎn)進行修正，得出目標房產(chǎn)的評估價格。首先，要設定差異屬性的修正標準，通常修正的方面包括建筑年代、建筑結(jié)構(gòu)、層次、房型、朝向、陽臺等方面，下表即為在房地產(chǎn)評估中較為常用的修正系數(shù)表。修正系數(shù)表基本條件修 正 系 數(shù)建筑年份與標準房同齡(0％)每兩年折舊1％建筑結(jié)構(gòu)鋼混(3％) 磚混(0％) 磚木(+5％)續(xù)前表：層次(層數(shù))多層一層(+5％) 二層(+3％) 三層(0％) 四層(+1％) 五層(+3％) 六層(+3％) 七層(+8％)高層一層(+4％) 二層(+6％) 三層(+5％) 四至五層(+4％)六至七層(+3％) 八至十一層(+2％)十二層(0％) 十三層至十四層(0％) 十五至(頂層1)(十2％) 頂層(5％)房型一室戶、兩室戶、一房一廳(+5％) 兩房一廳(0％) 三房一廳(5％)朝向(主臥室)一室戶朝北(+8％) 朝西(+3％) 朝東(+2％) 朝南(0％)兩室戶朝北(+8％) 朝西(+3％) 朝東(+2％) 朝南(0％)一房一廳朝北(+8％) 朝西(+3％) 朝東(+2％) 朝南(0％)兩房一廳朝北(+8％) 朝西(+3％) 朝東(+2％) 朝南(0％)三房一廳朝北(+8％) 朝西(+3％) 朝東(+2％) 朝南(0％)一間朝南(0％) 兩間朝南(1％) 三間朝南(2％)陽臺有陽臺(0％) 無陽臺(+1％)注：“修正系數(shù)表”中修正系數(shù)為零時的條件即為“標準房”的條件上述方法僅限于一般意義上的房地產(chǎn)價格評估，在計算二手房價格指數(shù)時，缺乏準確的依據(jù)，但是，我們可以參考上述方法解決問題的思路。筆者提出引入國際上比較成熟完善的特征價格理論，即Hedonic模型，根據(jù)成交數(shù)據(jù)（詳細記錄了房產(chǎn)的各項特征屬性）統(tǒng)計出各個區(qū)域各項特征屬性的修正系數(shù)。對于每期選擇的樣本，在區(qū)位、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、建筑年代、建筑結(jié)構(gòu)、層次、房型、朝向、陽臺等方面（在實際的編制中，可以根據(jù)客觀情況酌情增加或減少修正）的基本條件。與設定的“標準房”存在差異，運用市場比較法的思想，根據(jù)通過Hedonic模型計算得出的修正系數(shù)進行比較修正，從而由樣本案例的價格測算出“標準房”的市場價格。Hedonic模型應用于房地產(chǎn)價格指數(shù)的步驟：根據(jù)所選地區(qū)的房屋情況，選取能影響房屋交易價格的房屋特征。這是非常關鍵的一個步驟，未被選人的房屋特征如果發(fā)生變化而影響房屋交易價格，就不能在Hedonic回歸中得到反映。同時為保證Hedonic指數(shù)的前后一致性和穩(wěn)定性，在選擇房屋特征時，也要考慮將來可能出現(xiàn)的新特征。本例中假設房地產(chǎn)的價格受需求、區(qū)位、環(huán)境和房地產(chǎn)本身的質(zhì)量等諸多因素的綜合影響而形成的，用函數(shù)可表示為：P=f(q，cl，c2，A，)其中：P表示房地產(chǎn)價格； q表示房地產(chǎn)的需求量； ci表示影響房地產(chǎn)價格的其他特征因素 (i=1，2，…，n)。 將各特征變量量化，建立并選擇合適的房地產(chǎn)特征價格模型。這一步對最后的計算結(jié)果的準確性影響很大，面積等數(shù)量指標可以直接運用。但區(qū)位、開發(fā)商等指標，其量化可以參考某些比較權(quán)威的評分，這些評分一般來自權(quán)威房地產(chǎn)雜志或官方記載。需要注意這些評分必須及時更新，因為它們經(jīng)常會隨時間發(fā)生較大變化。參考公式(2)建立數(shù)學模型，用對數(shù)函數(shù)表示為： LnPit=xitTα+Aitθ+DitTβ+vit 式中：Pit——第i宗房地產(chǎn)在t時的價格；xitT——房地產(chǎn)的特征因素向量；α——房地產(chǎn)的特征因素的影子價格向量；Ait——房地產(chǎn)使用所限；θ——折舊系數(shù)；Dit——(D2it, D3it, …Dnit，Djit——啞元變量)。若房地產(chǎn)在j期出售，則為1，否則Djit為0；β——房地產(chǎn)的價格指數(shù)參數(shù)；vit——隨機誤差變量。 其中，房地產(chǎn)價格Pit，房地產(chǎn)使用年限Ait，啞元變量Djit,房地產(chǎn)價格變動指數(shù)β，均可以從歷史數(shù)據(jù)中直接或間接得到。這一步最重要的是將特征因素量化，如假定房地產(chǎn)的價格是由三種品質(zhì)決定的，它們分別是：樓層、朝向、物業(yè)管理服務質(zhì)量（實際情況可能要復雜的多）。其中，樓層是一個數(shù)量指標，可以直接將其數(shù)值帶入變量；朝向是一個非數(shù)量性指標，但可以按某種方式進行量化，例如，西向記為1，南向記為+1，東南向記為+，以此得到特征因素的量化值，物業(yè)管理質(zhì)量也是非量化因素，但也可以對應一定的物業(yè)管理水平給出一個數(shù)量值，如可以用5分制來表示，最優(yōu)物管水平記為5，沒有物業(yè)管理記為0。這樣各個影響房地產(chǎn)價格的特征因素也都得到量化。將以前的成交數(shù)據(jù)帶入上式，利用多元線性回歸的方法，得到房地產(chǎn)特征價格向量的影子價格α，以及折舊系數(shù)θ。及時更新數(shù)據(jù)，在市場上出現(xiàn)完全新型的房屋特征時，如果它顯著地影響房屋的交易價格，則考慮修改建立的模型，加入新的特征因素。通過以上Hedonic模型計算得出的特征因素的影子價格α以及折舊系數(shù)θ，均是通過實際成交案例回歸分析得到的，比上述提到的修正系數(shù)表中的各項修正系數(shù)要更加貼近實際，用于編制房地產(chǎn)價格指數(shù)也更為準確。（2）專家評議（Delphi）法 由于有關統(tǒng)計資料會因為種種原因與實際交易價格產(chǎn)生偏差而出現(xiàn)失真現(xiàn)象，從而導致通過系數(shù)修正測算出“標準房”的市場價格不符合客觀實際。在這種情況下，就需要由長期從事房地產(chǎn)業(yè)、經(jīng)驗豐富的、熟悉區(qū)域內(nèi)二手房市場行情的資深人士對測算出的“標準房”市場價格進行評議，對其產(chǎn)生的偏差進行修正，最終得出一個比較合理、客觀的價格。由于房地產(chǎn)業(yè)自身的特殊性，“專家評議法”和“系數(shù)修正法”一樣，對于“標準房”市場價格測算都具有重要的作用。 “系數(shù)修正法”和“專家評議法”這兩種方法在“標準房”市場價格測算中將同時使用，相輔相成，以保證“標準房”指導價格的準確性和合理性。 指數(shù)的計算 各采樣區(qū)域市場指導價格的確定 101個采樣區(qū)域的市場指導價格可以通過各區(qū)域內(nèi)“標準房”的市場價格簡單算術平均即得：Pi＝∑ Pik／n (i＝1，2，．．．，101；k＝1，2，……，n) 其中：Pi表示第i個采樣區(qū)域的市場指導價格； Pik表示第i個采樣區(qū)域內(nèi)第k個標準房的市場指導價格； n表示第i個采樣區(qū)域內(nèi)有n個標準房；采用區(qū)域權(quán)重的確定 由于劃分的101個采樣區(qū)域?qū)τ谡麄€北京市二手房影響各不相同，因此對于各采樣區(qū)域配以不同的權(quán)重，初步按各區(qū)報告期的二手房成交量作為各區(qū)計算的權(quán)重。 基期指數(shù)的確定 現(xiàn)今一般的房地產(chǎn)價格指數(shù)基期的指數(shù)大都定為100或1000，如中房指數(shù)、上海二手房指數(shù)均為1000點，簡單易記。考慮到與其他指數(shù)接軌，北京市二手房基期指數(shù)可以也定為1000點?！氨本┦卸址績r格指數(shù)”基本計算公式 “北京市二手房價格指數(shù)”的計算基期確定好以后（如：2005年3月31），用報告期的北京市二手房市場指導價格與基值相比較，確定相應的報告期指數(shù)數(shù)值，基本計算公式筆者認為選擇帕式公式比較合適，因為其以報告期二手房交易量為權(quán)重，更好的放映報告期各區(qū)域二手房市場對于整個北京市二手房市場影響程度的大小。因此，北京市二手房價格指數(shù)的基本計算公式如下：p1/0=∑p1iq1i/∑p0iq1i*1000其中，p1/0為報告期北京市二手房市場價格指數(shù)； p0i和p1i分別為各采樣區(qū)域內(nèi)基期和報告期二手房市場的綜合指導價格；q0i和q1i分別為采樣區(qū)域內(nèi)基期和報告期二手房市場的交易量；1000為指定的基期指數(shù)；i=1,2, ．．．，101； 幾個注意事項： 在計算報告