【正文】 。 全球最新概念的購物中心——天空之、城！新天地 @ 上海 285將傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代商業(yè)結(jié)合，上海新天地造就一個(gè)傳奇時(shí)代！Namba Parks @ 大阪 295亞洲購物中心的杰出作品——源于自然，勝于自然！Ifc mall @ 香港 337如何創(chuàng)造一個(gè)購物中心，而不是建造一個(gè)購物中心？ 《香港購物中心成功密碼》目錄第一部份 香港購物中心發(fā)展綜述亞洲最早建成購物中心的城市地鐵的出現(xiàn)推動(dòng)了購物中心的大發(fā)展香港購物中心發(fā)展的一個(gè)繁榮時(shí)代二十一世紀(jì)香港購物中心的發(fā)展趨勢(shì)香港購物中心發(fā)展的三個(gè)階段第二部分：選址及開發(fā)時(shí)機(jī)密碼在1980至1990年間迅猛擴(kuò)張，購物中心增長(zhǎng)速度緊隨GDP 增長(zhǎng)速度因勢(shì)利導(dǎo)的商業(yè)造勢(shì)，不貪大求全，購物中心采取分期開發(fā)、分階段開發(fā)的策略合理控制商業(yè)規(guī)模和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，不建設(shè)面積超過20萬平方米的購物中心地鐵到哪里，購物中心開發(fā)就跟到哪里在一千平方公里土地上，建設(shè)40多個(gè)購物中心，并且，每年還在新建……購物中心發(fā)展和更新層出不窮推動(dòng)購物中心“扎堆式”經(jīng)營(yíng)，奉行麥當(dāng)勞與肯德基式的共贏理念，實(shí)現(xiàn)雙贏實(shí)踐購物中心選址的二八原則，即確定20分鐘商圈之內(nèi)的客源要做80%的生意將購物中心與酒店、寫字樓設(shè)計(jì)成商業(yè)金三角，合三為一，實(shí)現(xiàn)商業(yè)資源互通互用把握世界購物中心發(fā)展潮流，搶先一步的購物中心開發(fā)建設(shè)戰(zhàn)略占據(jù)地鐵出口，還要占據(jù)巴士換乘站，讓地鐵人流在此換乘，而不是快速通過1將檔次最高的購物中心，開在甲級(jí)寫字樓及銀行最集中的地方1積極利用旅游經(jīng)濟(jì)的客源拉動(dòng)力，使購物中心成為著名的旅游景點(diǎn)1項(xiàng)目建設(shè)前的調(diào)研等軟性投資，要占據(jù)購物中心整體投資的10%以上1合理控制售價(jià)與租金之間的比率，將回報(bào)率控制在78%之間第三部份 成功運(yùn)營(yíng)的規(guī)劃密碼大力發(fā)展社區(qū)型購物中心，社區(qū)型購物中心占總數(shù)的80%以上美食在購物中心總營(yíng)業(yè)面積中承租面積最大，平均占總承租面積的25%以上城市中心購物中心最多達(dá)15層商場(chǎng)，商業(yè)向空中發(fā)展，將商業(yè)價(jià)值利用到極致主力商家重復(fù)度高，“千店一面現(xiàn)象”同樣難以避免，但購物中心善于利用自身特色形成優(yōu)勢(shì)不要把餐飲放在一個(gè)地方，而是要多點(diǎn)多層的休閑餐飲將露天兒童樂園設(shè)置于美食廣場(chǎng)旁，方便餐飲與兒童之間的聯(lián)動(dòng)在室內(nèi)頂部設(shè)置驚險(xiǎn)刺激的娛樂項(xiàng)目，讓顧客情不自禁往上走設(shè)計(jì)復(fù)合型人流推動(dòng)結(jié)構(gòu)，地鐵入口直接與較高樓層相連，提高各樓層租金收益水平在購物中心的承租商戶當(dāng)中，與穿有關(guān)的服裝鞋襪等商戶數(shù)量最多，平均占總承租商戶數(shù)量的30%以上區(qū)域型購物中心往往以百貨為核心主力店，社區(qū)購物中心往往以超市為核心主力店1最大限度利中庭的空間，使中庭稱為一道最佳的餐飲景觀1用一艘“郵輪”形成統(tǒng)領(lǐng)多個(gè)商場(chǎng)集群的旗艦，形成商場(chǎng)集群消費(fèi)力的核心原點(diǎn)1為使一期和二期之間的客源能夠充份交流，不惜建設(shè)一條寬度達(dá)60米的過街天橋1不允許在購物中心內(nèi)部，出現(xiàn)任何一條“陰陽街”第四部分：吸引人流的設(shè)計(jì)密碼設(shè)置多個(gè)地鐵出入口，全方位引導(dǎo)人流，使購物中心與地鐵站融為一體架設(shè)全封閉人行天橋，將人流直流導(dǎo)入購物中心，不設(shè)多出口，不流失一個(gè)客源不把停車場(chǎng)只放在負(fù)一層，而是將停車場(chǎng)進(jìn)行多樓層設(shè)置，進(jìn)行人流引導(dǎo)在購物中心設(shè)計(jì)充足的停車位，預(yù)見并滿足消費(fèi)者停車購物的需求主入口設(shè)計(jì)醒目標(biāo)識(shí)，使其成為人流集中和各類活動(dòng)的焦點(diǎn)在購物中心內(nèi)設(shè)計(jì)人性化的的士站，方便乘客在此上落，重視服務(wù)的細(xì)節(jié)將主力店設(shè)置于購物中心的兩端，將一般商戶設(shè)置于購物中心的中部將主力店設(shè)置于購物中心中間，一般商戶圍繞主力店分布多主力店原則，層層都有核心主力店，有的購物中心每層甚至于有數(shù)個(gè)主力店將電影城的入口設(shè)置于首層，但是出口卻設(shè)置于高層，引導(dǎo)人流往上走1凡是與生活有關(guān)的商品及服務(wù)都能夠成為購物中心的組成部份，如彩票銷售點(diǎn)等1將美食廣場(chǎng)安排在購物中心的頂樓，形成人流吸引的磁極1在購物中心設(shè)置大型電視屏幕，形成人流集中的焦點(diǎn)效應(yīng)1建筑玻璃外墻進(jìn)行主題式設(shè)計(jì)，讓建筑外部形成濃郁的購物氣息1每年舉辦除夕夜“蘋果倒數(shù)”活動(dòng)，十多年不間斷，使其成為城市標(biāo)志1巨大的、可愛的卡通公仔擺在交叉路口，將人流引向購物中心1大量運(yùn)用弧形動(dòng)線，創(chuàng)造購物中心豐富的視覺空間和愉快的購物體驗(yàn)1弧線形的中庭設(shè)計(jì)，形成購物的流動(dòng)的空間1層層退縮的中庭設(shè)計(jì)，讓顧客的空間感受最佳化第五部份：提高購買率及創(chuàng)造愉悅購物感受的設(shè)計(jì)密碼多中庭設(shè)置原則，鼓勵(lì)層間運(yùn)動(dòng)使多數(shù)店鋪成為第一排店鋪，盡量減少第二排店鋪每隔2040米即布置一組自動(dòng)扶梯，電梯采用集中布置的原則在多層的購物中心內(nèi)，設(shè)計(jì)跨多層的“通天梯”實(shí)現(xiàn)人流跨層傳送將餐飲場(chǎng)所設(shè)置于溜冰場(chǎng)上空，推動(dòng)娛樂觀賞化，餐飲娛樂化不讓主力店占據(jù)一整層的面積，而是要讓它同一店鋪多層分布平面商業(yè)分布不設(shè)商品專屬區(qū)，而是實(shí)行混業(yè)經(jīng)營(yíng)在自動(dòng)扶梯口設(shè)置引導(dǎo)性廣告，吸引人流按照其引導(dǎo)的方向走次級(jí)街道控制在37米的范圍內(nèi)，主街道要在12米以上充份發(fā)揮街鋪的聚客作用，設(shè)計(jì)盡可能多的街鋪以營(yíng)造商業(yè)氣氛1同一個(gè)購物中心不同檔次商品共存，將不同價(jià)位的商品分別設(shè)置于不同的樓層1在廁所外設(shè)置等候區(qū)，人性化的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)無處不在1處處關(guān)心人的需要，無障礙設(shè)計(jì)完善齊備，考慮周全第六部分：可持續(xù)經(jīng)營(yíng)成功的管理密碼購物中心的租戶每年保持510%的淘汰率商戶入場(chǎng)要先遞交申請(qǐng)，然后對(duì)其進(jìn)行考察半年以后，才決定是否讓該商家進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理方對(duì)商戶要求幾近苛刻，牢牢把握商場(chǎng)主動(dòng)權(quán)，形成大業(yè)主小租戶現(xiàn)象招商注重商戶組合，不以租金最高作為首選，重點(diǎn)考慮品類組合及商戶經(jīng)營(yíng)水平推動(dòng)購物中心三權(quán)分立式管理，極度重視物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)購物中心的作用前所未有地重視顧客的感受，當(dāng)小孩子走進(jìn)商場(chǎng)的時(shí)候，竟然會(huì)得到一枚糖果購物中心總收入的增加50%來自廣告及展示空間的增加用免費(fèi)停車或全港最便宜的停車費(fèi)的手段，討得顧客的歡心讓購物中心成為年輕人來社交、老年人來休閑、小朋友來游玩、購物者來購物的場(chǎng)所，實(shí)現(xiàn)公共空間的社會(huì)化在購物中心外設(shè)置咨詢服務(wù)臺(tái)，不是引人購物，而是為人指引道路，為人民服務(wù)1裝修期近乎完美的現(xiàn)場(chǎng)管理，不給購物氛圍制造一絲絲的不和諧1用策略經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)各層租金遞增幅度平緩，將低樓層與高樓層租金差距拉至最小1經(jīng)常舉辦促銷活動(dòng)，但促銷活動(dòng)經(jīng)費(fèi)來源完全良性1聘請(qǐng)國際著名溜冰高手舉辦培訓(xùn)班，增強(qiáng)溜冰場(chǎng)和購物中心的品牌知名度和集客能力1每天舉辦一場(chǎng)鋼琴演奏會(huì)，將顧客帶到音樂藝術(shù)的殿堂1充份利用電影優(yōu)勢(shì)，最多在一個(gè)購物中心內(nèi)設(shè)置了十一間電影放映室第七部分：構(gòu)建品牌核心優(yōu)勢(shì)的傳播密碼運(yùn)用與購物中心形象相適應(yīng)的推廣手段，講究社區(qū)品味，體現(xiàn)人文關(guān)懷充份利用節(jié)假日的宣傳機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)節(jié)假日宣傳的節(jié)點(diǎn)引爆很少在媒體上做形象廣告，即使做，投和費(fèi)用也不大充份利用每一個(gè)地鐵出口的視覺空間，制造最強(qiáng)烈的廣告效應(yīng)現(xiàn)代化的營(yíng)銷和品牌推廣手段，構(gòu)建購物中心的可持續(xù)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)在每一個(gè)細(xì)節(jié)處都運(yùn)用設(shè)計(jì)的元素，連洗手間的設(shè)計(jì)都與眾不同在每一個(gè)可利用的地方都設(shè)置廣告位，既美化了形象，又創(chuàng)造了收益用現(xiàn)代藝術(shù)的語言構(gòu)建購物中心的標(biāo)識(shí)，形成現(xiàn)代購物中心的品牌形象識(shí)別了解女性逛街時(shí)容易迷路、慌張的心理，用良好的指示牌設(shè)計(jì)，不讓女性購物者走回頭路了解男性逛街時(shí)求方便、求快捷的需求，用智能化的購物指引設(shè)施，讓男性購物者輕松找到目標(biāo)地1運(yùn)用超市不斷變換形象的手法，保持顧客對(duì)購物中心常年不斷的新鮮感1將一次促銷展示作為一次作品展示，將藝術(shù)與商業(yè)在購物中心奇妙融合1極度堅(jiān)持購物中心的主題原則，為追求色調(diào)統(tǒng)一，不惜要求商家修改VI的顏色第八部分：打造項(xiàng)目不可復(fù)制的主題密碼和特色識(shí)別實(shí)現(xiàn)購物中心公園化，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中創(chuàng)造差異化購物環(huán)境為購物中心創(chuàng)造新穎的海洋主題，營(yíng)造劇場(chǎng)化的購物感受將史諾比樂園概念引入購物中心，差異化經(jīng)營(yíng)打造全新品牌概念營(yíng)造荷里活的夢(mèng)幻世界，用星光大道吸引電影迷的視線現(xiàn)代、金屬、夢(mèng)幻的主題，充滿創(chuàng)意的、新一代的購物中心設(shè)計(jì)贏得未來在天臺(tái)創(chuàng)造最美麗的維港景致，使購物中心具有不可復(fù)制的景觀優(yōu)勢(shì)設(shè)計(jì)室內(nèi)過山車，獨(dú)一無二的娛樂設(shè)施形成購物中心的獨(dú)有特色天空之城的中庭設(shè)計(jì)，將顧客帶到充滿迷幻色彩的未來世界在光譜上選取一截顏色，形成購物中心的印象識(shí)別將西方藝術(shù)與中國風(fēng)水進(jìn)行完美結(jié)合，用藝術(shù)的方法創(chuàng)造購物中心的風(fēng)水格局《最佳購物中心操盤標(biāo)本》目錄第一冊(cè) 廣州天河城廣場(chǎng)第一部分 天河城廣場(chǎng)開發(fā)策略1因?yàn)橐淮闻既坏臋C(jī)會(huì)，省里的領(lǐng)導(dǎo)決定在天河體育中心對(duì)面建一個(gè)商貿(mào)大市場(chǎng)。但是，面對(duì)著一片荒蕪、毫無商業(yè)氛圍的土地，應(yīng)該建一個(gè)什么樣的商場(chǎng)，大家的心里誰都沒有底。當(dāng)時(shí)天河城的決策者是怎樣實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略突圍的，他們做了一個(gè)怎樣對(duì)中國購物中心產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有深遠(yuǎn)影響的決定？2既然建一個(gè)商貿(mào)大市場(chǎng)不行，那應(yīng)該建一個(gè)怎樣的商業(yè)建筑？天河城廣場(chǎng)的決策者開始把目光投向境外，他們到了曼谷、東京和歐洲，最后，他們?cè)谙愀弁Ａ粝聛怼?990年，香港購物中心的繁榮景象深深地吸引了他們，雖然他們明白當(dāng)時(shí)的廣州距離香港還很遙遠(yuǎn)，那么，是什么動(dòng)力催使他們走上了一條高難度的發(fā)展道路？3沒有現(xiàn)成的經(jīng)驗(yàn)，就只能依樣畫葫蘆。天河城廣場(chǎng)從1991年進(jìn)行前期研究，到1992年開始做樁基礎(chǔ)圖、報(bào)規(guī)劃、動(dòng)工，到1994年最終設(shè)計(jì)完成，到1996年建成開業(yè)，天河城廣場(chǎng)的建設(shè)之路走走停停，共用了四年的時(shí)間。天河城廣場(chǎng)的建設(shè)者為什么這樣謹(jǐn)小慎微，他們所做的工作為天河城廣場(chǎng)日后的成功打下了怎樣的基礎(chǔ)？4是選擇南門做為主出入口，還是選擇北門做為主出入口？天河城廣場(chǎng)的人流動(dòng)線該如何來規(guī)劃設(shè)計(jì)……天河城廣場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于中國購物中心的建設(shè)能產(chǎn)生怎樣的啟迪？為什么從1992年開始動(dòng)工到今天，時(shí)隔十多年之后，人們?nèi)园烟旌映菑V場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案作為學(xué)習(xí)的樣板，我們應(yīng)該從天河城廣場(chǎng)身上學(xué)到一些什么東西？51991年開始建設(shè)，1992年國家開始宏觀調(diào)控，1992年至1997年間物價(jià)高漲，1997年亞洲金融風(fēng)暴……天河城廣場(chǎng)可謂生不逢時(shí)。天河北CBD的快速成型，廣州地鐵的建成通車，天河區(qū)逐漸成為廣州新移民的中心，1998年政府宏觀調(diào)控的放開……天河城廣場(chǎng)，是如何在艱難與機(jī)遇之間成長(zhǎng)成熟，厚積薄發(fā)，我們應(yīng)當(dāng)如何來借鑒天河城廣場(chǎng)的發(fā)展道路？第二部分 天河城廣場(chǎng)的招商策略61990年，天河城廣場(chǎng)的建設(shè)者在香港看到吉之島非常繁華，當(dāng)時(shí)就想，為什么日資零售企業(yè)的管理比我們先進(jìn)，它的存在將對(duì)購物中心產(chǎn)生多大的影響？于是在1993年，天河城廣場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者便去香港進(jìn)行招商，希望把吉之島引入廣州。當(dāng)時(shí)，廣州的商家非常多，他們?yōu)槭裁匆h(yuǎn)赴香港把吉之島引進(jìn)天河城廣場(chǎng)，同樣，管理經(jīng)驗(yàn)成熟的百貨公司對(duì)購物中心的整體運(yùn)營(yíng)將產(chǎn)生多大的影響？7與吉之島第一次洽談合作未果，天河城廣場(chǎng)又開始與廣州本地商家洽談合作進(jìn)駐。其間，分別與廣州友誼商店、廣百百貨洽談合作進(jìn)駐的條件，但無一成功。因此，從現(xiàn)實(shí)的招商狀況來看，天河城廣場(chǎng)可謂開局不利，面對(duì)重重困難，天河城廣場(chǎng)的決策者做出了怎樣的戰(zhàn)略選擇？他們是如何因應(yīng)當(dāng)時(shí)的情況，選擇了一條適合自身發(fā)展的道路的？8花旗銀行給天河城廣場(chǎng)創(chuàng)造了第二次與吉之島洽談合作的機(jī)會(huì)，沒想到這次雙方一拍即合，天河城廣場(chǎng)迅速與吉之島達(dá)成了合作意向。真可謂有意栽花花不發(fā)，無心插柳柳成蔭。但是，在招商取得重大成果的時(shí)候，天河城廣場(chǎng)卻要面對(duì)兩大合作經(jīng)營(yíng)主力店的難題。自身沒有任何商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，做百貨公司心里沒有底，能否合作經(jīng)營(yíng)主力店，如果可行，應(yīng)如何去做？9當(dāng)主力店招商進(jìn)入低谷期，天河城廣場(chǎng)的招商團(tuán)隊(duì)開始全面出擊。其中一項(xiàng)重要的工作就是走向珠三角，希望將珠三角地區(qū)眾多的服裝、鞋襪的品牌廠商引進(jìn)天河城廣場(chǎng)。天河城廣場(chǎng)招商團(tuán)隊(duì)在開展這一項(xiàng)工作時(shí)又遇到了怎樣的瓶頸？天河城廣場(chǎng)的招商策略能給我們什么樣的啟迪，購物中心在招商過程中會(huì)面臨什么樣的困難，購物中心應(yīng)當(dāng)選擇怎樣的實(shí)施方案？第三部分 天河城廣場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)策略10求人不如求己，重點(diǎn)突破是天河城廣場(chǎng)戰(zhàn)略調(diào)整的重點(diǎn)。天河城廣場(chǎng)的合作經(jīng)營(yíng)主力店的選擇，給天河城廣場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)帶來了什么機(jī)會(huì)和困難？購物中心如果合作經(jīng)營(yíng)主力店，應(yīng)如何去做，購物中心合作經(jīng)營(yíng)主力店有一些什么優(yōu)勢(shì)，合作經(jīng)營(yíng)主力店有哪些利弊得失，同樣是主力店，如何令它們?cè)谕粋€(gè)場(chǎng)地都能找到自己的生存空間而不惡性競(jìng)爭(zhēng)，合作經(jīng)營(yíng)主力店能給我們一些什么啟發(fā)？111996年，天河城廣場(chǎng)租金收入3700萬元；1997年，；1998年，；1999年，；2000年，；2001年，；2002年，；2003年，；2004年，；2005年，；2006年，天河城廣場(chǎng)租金收入近4億元……天河城廣場(chǎng)在發(fā)展的道路上制定了什么樣的租金政策，能使其租金收入能夠在10年左右的時(shí)間里呈現(xiàn)出十倍速的增長(zhǎng)？12當(dāng)天河城廣場(chǎng)走向成熟時(shí)，它的人流狀況迅速走向巔峰。當(dāng)人流過多時(shí)，反而對(duì)購物中心的運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生了一些不良的影響，天河城廣場(chǎng)如何通過宏觀調(diào)控的手段抑制人流過多的狀況，實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)環(huán)境的升級(jí)和優(yōu)化，提升天河城廣場(chǎng)對(duì)核心客戶的吸引力？132005年12月，天夢(mèng)宮及多家租戶在重新裝修后開門營(yíng)業(yè)，標(biāo)志著天河城二次裝修的開始，天河城將籍此提升硬件設(shè)施檔次和軟件服務(wù)質(zhì)量，更好地為廣大消費(fèi)者服務(wù)。同時(shí)，天河城廣場(chǎng)進(jìn)行了全新的形象升級(jí)，并導(dǎo)入了全新的VI系統(tǒng)，一鋪難求的天河城廣場(chǎng)為何主動(dòng)放下姿態(tài)迎合市場(chǎng)，這中間蘊(yùn)藏著一些怎樣的營(yíng)運(yùn)策略？142004年 7月 8日，天河城廣場(chǎng)董事會(huì)通過《天貿(mào)集團(tuán)2004——2008年五年戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃》，標(biāo)志著天貿(mào)集團(tuán)（現(xiàn)更名為“天河城集團(tuán)”）全面實(shí)施MALL戰(zhàn)略。此后，輸出虎門天河城品牌，在番禺開設(shè)天河城奧特萊斯商場(chǎng)，天河城廣場(chǎng)的連鎖擴(kuò)張發(fā)展之路取得了怎樣的成效，我們應(yīng)當(dāng)如何科學(xué)地認(rèn)識(shí)天河城廣場(chǎng)的發(fā)展模式，天河城廣場(chǎng)的擴(kuò)張發(fā)展之路有什么樣的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)供我們總結(jié)？第二冊(cè) 廣州中華廣場(chǎng)第一部分 中華廣場(chǎng)開發(fā)策略1中華廣場(chǎng)在建成之前，原地塊是中山三路的一個(gè)摩托車配件市場(chǎng)，周邊沒有成型的零售商業(yè)氛圍。面對(duì)這樣一個(gè)地塊，能不能開發(fā)購物中心，如果要開發(fā)，應(yīng)該開發(fā)怎樣的購物中心，這個(gè)疑問，成為擺在昌盛集團(tuán)的決策者面前的最大難題。在這個(gè)過程中，廣州天河城廣場(chǎng)已經(jīng)成為后來者學(xué)習(xí)的榜樣，廣州老城區(qū)道路的改善也帶來了眾多的商機(jī)，面對(duì)著困境、機(jī)遇、發(fā)展與挑戰(zhàn)，昌盛集團(tuán)的決策者做出了一個(gè)怎樣的戰(zhàn)略決策？2在開發(fā)中華廣場(chǎng)之前，昌盛集團(tuán)本身并無任何商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，甚至在廣州也僅僅只開發(fā)過一個(gè)中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以說是一個(gè)中型房地產(chǎn)開發(fā)商，資金、經(jīng)驗(yàn)和人才都非常匱乏