【正文】 一、兌現(xiàn)成功的一塊籌碼市場調(diào)研：定位核心調(diào)研種類 :所需資料/研究范圍商圈研究 :對項目所在商圈作出基礎(chǔ)研究，另找出商圈的輻射范圍、營業(yè)品種、人流狀況及交通狀況消費者研究:對消費者的消費習(xí)慣、收入、偏好及其購買力等做調(diào)研投資客戶研究 :對投資客戶所投資的商鋪作基本調(diào)研，如營業(yè)時間、業(yè)績、鋪面狀況等競爭對手研究 :包括競爭項目面積、經(jīng)營狀況及競爭者研究等商圈研究（1）、城市發(fā)展?fàn)顩r：包括GDP指數(shù)、人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。（2）、項目所在區(qū)域商貿(mào)狀況：商品交易狀況、恩格爾系數(shù)（恩格爾系數(shù)＝食物支出金額247?？傊С鼋痤~）、居民收入、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)等。（3）、人流研究：垂直人流和水平人流。研究范圍包括：人流量、停留時間、每次消費對不同類別的需求（吃喝玩樂）等。（4）、交通狀況：途徑本項目的地鐵站、公交車線路、停車場等。（5）、商圈輻射范圍：包括一級商圈、次級商圈輻射范圍，商圈內(nèi)的其他競爭項目等。終端消費者研究（1）、消費習(xí)慣：考慮南北區(qū)域的差異性，不同宗教，不同民族，不同年齡、性別等。（2）、逛商場頻度：影響商場人流的關(guān)鍵。（3）、偏好商場：包括尋找出消費者偏愛程度高的商場吸引點，及其原因。（4）、對項目商圈評價：包括區(qū)域商品價格，對商場滿意度等。投資客戶研究（1）、經(jīng)營范圍：找出研究范圍包括百貨店，大連鎖店或快餐集團的個別需要。（2）、投資動向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。（3）、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況：包括經(jīng)營特色、營業(yè)時間、營業(yè)業(yè)績等。競爭對手研究（1）、競爭者基本狀況：包括資金實力、性質(zhì)、優(yōu)勢、劣勢等。（2）、競爭項目：包括面積、特色、經(jīng)營范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、輻射范圍等。破解二、點石成金的魔方商業(yè)地產(chǎn)定位操作系統(tǒng)是由以下七個子系統(tǒng)組成：目標(biāo)市場定位、商場功能定位、商場業(yè)態(tài)定位、商場形象定位、經(jīng)營方式定位、商場特色定位、商場規(guī)模定位。商場定位操作流程（略）商業(yè)地產(chǎn)招商策劃系統(tǒng)一、市場定位操作區(qū)域定位：對區(qū)域商圈范圍的分析，尋找商場需求空白點空間范圍；客戶群定位：在商圈范圍確定之后，根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢，確定客戶群；超級消費群定位：通過對消費者的市場細(xì)分，最終確定消費群。其中商場消費群分析分三個層次：層次顧客的基本情況層次：包括性別、年齡、文化程度、職業(yè)、婚姻狀況及經(jīng)濟收入等自然屬性和社會屬性的特征指標(biāo)，在統(tǒng)計分析中稱為社會學(xué)因素；層次行為反映層次：主要調(diào)查顧客在商場消費的一般行為狀況；層次動機層次：主要調(diào)查顧客對商場服務(wù)質(zhì)量的認(rèn)可情況。系統(tǒng)二、功能組合定位操作主要四大功能：購物、休閑、娛樂、服務(wù)特色定位（1）、大眾化定位：收益穩(wěn)定，經(jīng)營風(fēng)險小。（2）、特色化定位：商場特色主題和特色服務(wù)。商場業(yè)態(tài)定位主要考慮：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費群結(jié)構(gòu)、需求動向等因素。第四篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃招商商業(yè)地產(chǎn)策劃招商、管理發(fā)布時間:2009313 13:58:03發(fā)布人:商方策劃商業(yè)地產(chǎn)招商定位規(guī)劃招商手冊編寫主力店選擇輔助店分類列表前景描述回報預(yù)測談判策劃招商實施商業(yè)地產(chǎn)管理|出租管理|a、物業(yè)管理b、安全管理c、設(shè)備管理d、公共形象管理e、促銷活動管理f、經(jīng)營調(diào)整g、再招商h、目標(biāo)利潤管理|自營管理|a、籌備開店b、經(jīng)營托管項目效果圖商業(yè)地產(chǎn)策劃銷售發(fā)布時間:2009313 13:57:39發(fā)布人:商方策劃商業(yè)地產(chǎn)銷售價格設(shè)計通路策略前景描述回報預(yù)測戰(zhàn)術(shù)設(shè)計銷售執(zhí)行項目效果圖商業(yè)地產(chǎn)策劃營銷策劃發(fā)布時間:2009313 13:57:06發(fā)布人:商方策劃商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃經(jīng)營策劃銷售策劃競爭策劃推廣策劃項目效果圖商業(yè)地產(chǎn)策劃規(guī)劃設(shè)計發(fā)布時間:2009313 13:56:31發(fā)布人:商方策劃商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計建筑規(guī)劃提案景觀規(guī)劃裝飾設(shè)計提案企業(yè)形象設(shè)計項目效果圖商業(yè)地產(chǎn)策劃定位策劃發(fā)布時間:2009313 13:56:02發(fā)布人:商方策劃商業(yè)地產(chǎn)定位策劃項目宏觀狀況調(diào)查項目市場調(diào)查項目消費市場狀況調(diào)查項目競爭狀況調(diào)查項目投資需求調(diào)查地產(chǎn)物業(yè)狀況調(diào)查建立數(shù)據(jù)模型模型方案分析組合經(jīng)營定位結(jié)論報告項目效果圖第五篇：商業(yè)地產(chǎn)招商部經(jīng)理競聘演說稿招商經(jīng)理競聘演講稿首先感謝各位領(lǐng)導(dǎo)和同事們能給我這個自我展示的平臺和機會。我叫肖建康。站在大家面前略帶書卷味的我，穩(wěn)重而不死板，激進而不張揚，溫和而不懦弱，愚鈍而不懶惰，正直而不固執(zhí)。今天站在這個臺上，我感到忐忑，但同時又感到興奮。忐忑是因為我作為剛進公司四個月的新人就冒失的站在這在臺前跟各精英同場競爭。與這些精英同事相比，我在公司沒有任何資歷，也沒有特別突出的業(yè)績。興奮是因為我有幸來到了易橋這個團隊，能步入這個有著強烈競爭機制和極富創(chuàng)新精神的團隊，我感到熱血沸騰，也給自己增加了不少的勇氣和信心。在易橋我沒有輝煌的過去，只求把握好現(xiàn)在，和公司一起迎接美好的將來。今天我競聘的崗位是招商部經(jīng)理，我的競聘主要基于自身五大優(yōu)勢考慮：1，年齡優(yōu)勢：通常意義上的理解，年輕才是年齡上的優(yōu)勢。我是70后，在公司理所當(dāng)然歸入老年團。但我確認(rèn)為這正是我的優(yōu)勢所在。作為招商團隊首先要給客戶沉著、穩(wěn)重、真誠、信賴的初印象。曹操就有句至理名言，“老驥伏櫪，志在千里”。這句話不僅是對我的激勵，更是對我的鞭策，同時也是給領(lǐng)導(dǎo)參評的一種理論依據(jù)。歲月的洗禮會給年長者積淀了豐富的閱歷，除去幼稚，除去浮躁，除去忙亂，保存老道，保存沉著，保存穩(wěn)重。這不是優(yōu)勢是什么？不知道大家信不信，反正我是信了！人生就像一只辣椒，越老越有色調(diào)，人生就像一壇老酒，越老越有味道。我絕對是公司這道大菜里一味值得添加的調(diào)料。2，品德優(yōu)勢：為人誠懇，待人友善，謙遜有禮，張弛有度，不亢不卑，不驕不躁，都是我品德方面非常明顯的優(yōu)勢。這樣的優(yōu)勢在招商管理中能在團隊里樹立較高的威信，同時在招商過程中給客戶以良好的親近感和極大的信任感。小勝憑智，大勝靠德。就是說小的勝利要靠我們的智慧去爭取，而大的勝利和發(fā)展，則必須依靠我們的品德?？v觀那些杰出的成功人士，或許他們成功的過程各不相同，但有一點卻是相同的：優(yōu)秀的品德。3，經(jīng)歷優(yōu)勢：從學(xué)校出來，我從事過多種行業(yè)。自己開過店經(jīng)過商，對商戶的心理能揣摩更為詳盡，知道他們在商業(yè)入駐過程中關(guān)心的焦點，糾結(jié)的疑慮，在招商政策的制定上會有更為吸引客戶的亮點，在商務(wù)談判過程里更能找準(zhǔn)要點，適時切入，打消客戶顧慮。我曾在不同類型的工廠里做過倉儲主管和生產(chǎn)主管，有著豐富的管理經(jīng)驗。能處理好對上對下的關(guān)系，確保政令暢達(dá)，充分調(diào)動員工積極性，發(fā)揮員工的創(chuàng)造力。4，文采優(yōu)勢：我精通繪畫，愛好文學(xué)，研習(xí)書法。很多人可能不理解文采在競聘招商部經(jīng)理職位上會有多大優(yōu)勢？言之無文，行而不遠(yuǎn)。我們寫公文作報告或演說就是要讓人明白理解。文章講的內(nèi)容或題材都很好，可表達(dá)不適當(dāng)，那么欣賞的人就不會很多，難以被正確理解。在文學(xué)藝術(shù)方面的積累能不斷提升自己的文化修養(yǎng)，提高個人素養(yǎng)，豐富人格內(nèi)涵，增強自身魅力。同時在文案撰寫，政策制定，等多方面運用對文字組織能力，增強公文的可理解性，可閱讀性。5，好學(xué)優(yōu)勢：我有虛心好學(xué)、開拓進取的創(chuàng)新意識。愛因斯坦說過：熱愛是最好的教師。我熱愛招商工作，平時愛讀書看報，也瀏覽了一些有關(guān)商業(yè)、經(jīng)濟方面的書籍。到公司工作后，我比較系統(tǒng)學(xué)習(xí)了有關(guān)業(yè)務(wù)知識和各級各類文件精神，初步具備了一個招商管理者所必需的業(yè)務(wù)知識和政策水平。三人行，必有我?guī)熝?，擇其善者而從之，其不善者而改之。對于入職招商?jīng)理崗位后的工作我也有一些想法，招商人員都知道下定的道路是從尋找客戶開始的，培養(yǎng)客戶比眼前的招商進度更重要，如果不發(fā)展新顧客，招商進度總有停止的一天。首先通過自己的社會資源向朋友們推薦公司產(chǎn)品，并充分依靠公司的宣傳活動，積極出去宣傳公司產(chǎn)品和理念，接觸新客戶爭取更多的成交機會。其次積極維護老客戶。替客戶著想，針對每一個客戶的實際情況推薦適合他的產(chǎn)品，絕不因為自己的利益讓客戶選擇沒有必要的投入，要讓客戶的每一筆投入都達(dá)到最大化的收益。讓客戶信任自己、信任公司，從而讓老客戶給我們帶來更多的新客戶。再者更加提煉自己的品格，有品格的人才能立足于社會，才能無愧于自己、才能為公司做出更大的貢獻(xiàn)，做一個信守原則的人最會贏得客戶和朋友的尊重和信任。因為他們也知道，公司給他們提供一種需要并不是無條件的，而必須是在堅持一定原則下的滿足。知道我們是有品格的人和有品格的公司，我們的客戶才有理由相信自己在給他推薦公司產(chǎn)品時同樣也遵守了一定的原則，他們才能放心與我們合作和交往。如果我能當(dāng)選招商部經(jīng)理，我將按時按量的完成領(lǐng)導(dǎo)交給的任務(wù)，并在工作中多思考，多創(chuàng)新，把工作做得更好。各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同事：無論這次競職成功與否，對我來說都是一次鍛煉和考驗的機會。我將一如既往地踏實工作，服從組織安排，盡職盡責(zé)地做好本職工作。職位本身對我來說并不重要，重要的是，能在招商部經(jīng)理職位上實現(xiàn)自己的價值，從而更好地為公司工作，為招商部服務(wù)。謝謝大家！