【正文】 本積累變?yōu)橐豁?xiàng)永續(xù)經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn) “不歸路”第2章 目前中國(guó)每開發(fā)10個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，平均有2至3個(gè)會(huì)走向失敗 ，何謂一步 ，所以欲速則不達(dá) 第3章 數(shù)億學(xué)費(fèi)得來的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，打造出一套科學(xué)理性的軟件 第二部分 如何了解政策法規(guī)以避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)，讓項(xiàng)目走向成功?第4章 政策法規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)與投資決策的一票否決 第5章 項(xiàng)目的發(fā)展規(guī)劃必須符合城市的發(fā)展規(guī)劃，并不等于沒有政策法規(guī)的風(fēng)險(xiǎn) ：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資如何適應(yīng)廣州從‘云山珠水’向‘山城田海’國(guó)際化大都 市的規(guī)劃格局轉(zhuǎn)變 第6章 符合城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，是項(xiàng)目投資決策獲得成功的基本保障 ：深圳城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，為深圳城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來了多大的影響第7章 交通是商業(yè)項(xiàng)目成功的生命線：北京百榮世貿(mào)商城成功的交通評(píng)估第8章 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)過程中環(huán)境評(píng)估的重要性 第9章 地方法規(guī)與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)所在：沃爾瑪進(jìn)廣州為什么這么難第10章 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)為何一定要履行聽證會(huì)程序第三部分 如何進(jìn)行科學(xué)的選址決策，減少選址的風(fēng)險(xiǎn)？第11章 選址的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和量化的意義 第12章 政府出讓土地的方式與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)06實(shí)例分析；北京MALL折戟沉沙背后的土地價(jià)格因素第13章 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大不大，重點(diǎn)看選址地塊的商圈飽和度指數(shù)高不高、不同檔次的商圈飽和度各有不同 第14章 選址地塊的周邊人口密度是項(xiàng)目成功的決定因素嗎，哪些消費(fèi)者會(huì)來消費(fèi)：商場(chǎng)周邊的人口分布為何是不規(guī)則的幾何圓形第15章 選址地塊的客流情況調(diào)查，未必是客流：肯德基的選址策略第16章 選址地塊覆蓋商圈人均可支配收入情況，商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)額就足夠大第17章 選址地塊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況 “不見面” 第18章 選址地塊交通道路條件，人到才能財(cái)?shù)? 第19章 選址地塊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況第20章 選址地塊建筑物可視效果第21章 地塊平整條件第22章 地塊拆遷條件《物權(quán)法》對(duì)拆遷的影響第23章 選址地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 第四部分 如何細(xì)化業(yè)態(tài)組合系統(tǒng)，增強(qiáng)項(xiàng)目招商的可行性？第24章 為什么說業(yè)態(tài)組合風(fēng)險(xiǎn)是一種看不見的招商風(fēng)險(xiǎn)，并不等于不存在“不”第25章 招商組合形式，帶來一個(gè)并不陌生的問題%，開發(fā)商還是賺不到多少錢04．風(fēng)險(xiǎn)在于業(yè)態(tài)組合05．“賣櫝還珠”告訴我們什么道理06．如何評(píng)估商業(yè)組合方案07不要讓招商環(huán)節(jié)成為商業(yè)地產(chǎn)操作的“短板”第26章 如何評(píng)估租金條件對(duì)項(xiàng)目投資決策的影響、客觀地看待項(xiàng)目的租金方案 ：主力店租金條件：一般店鋪的租金條件第27章 如何評(píng)估租賃年限對(duì)項(xiàng)目投資決策的影響：租金高、租期短的租賃方案：租金低、租期長(zhǎng)的租賃方案第28章 如何評(píng)估租金遞增率對(duì)項(xiàng)目投資決策的影響 ，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)值也就不同：天河城廣場(chǎng)不同經(jīng)營(yíng)階段不同業(yè)態(tài)的租金遞增率第五部分如何進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，打造一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目？第29章 中國(guó)商業(yè)建筑大反思浪潮 “短板”第30章 停車場(chǎng)與主力店的互動(dòng)關(guān)系“成功招商” “看不見的陷阱”第31章 地質(zhì)條件的差異給我們帶來的困惑 第32章 不可忽視的地塊地下水位深淺 第33章 地塊場(chǎng)地開挖圍護(hù)條件 第34章 地塊地形條件的影響 第六部分如何通過項(xiàng)目的資本運(yùn)作評(píng)測(cè)，進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策？第35章 商業(yè)地產(chǎn)為什么被稱為金融地產(chǎn)，該如何作出選擇 、中老板與大老板的關(guān)系第36章 進(jìn)行系統(tǒng)科學(xué)的資本運(yùn)作測(cè)評(píng)，是商業(yè)地產(chǎn)投資決策的核心環(huán)節(jié)第37章 商業(yè)地產(chǎn)資本風(fēng)險(xiǎn)的控制節(jié)點(diǎn) 第38章 如何為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)一流的財(cái)務(wù)方案附錄 6V商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)決策系統(tǒng)使用說明，而在于其對(duì)資源的整合能力《商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)實(shí)戰(zhàn)指南》 目錄第一部分 城市第一章發(fā)展軌跡廣州城市商業(yè)的兩次轉(zhuǎn)移,上下九步行街/北京路步行街/天河體育中心商圈/廣州商圈發(fā)展軌跡成都城市商業(yè)的擴(kuò)展與更新春熙路商圈/鹽市口商圈/騾馬市商圈/城南商圈/成都商圈發(fā)展軌跡濟(jì)南城市商業(yè)的極核效應(yīng)泉城路泉城廣場(chǎng)商圈/濼口商圈/東部新城/濟(jì)南商圈發(fā)展軌跡第二章 變革推力新城區(qū)規(guī)劃 中央商務(wù)區(qū)/中央居住區(qū)案例：北京朝陽(yáng)區(qū)中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)案例：鄭東新區(qū)中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃案例：成都中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃案例：銀川“塞上銀河”中央居住區(qū)規(guī)劃交通變革 鐵路/高速公路/機(jī)場(chǎng)/城市公共交通案例：廣州新火車站建設(shè)對(duì)城市商業(yè)帶來的影響案例：昆明遷建小哨國(guó)際機(jī)場(chǎng)對(duì)城市商業(yè)帶來的影響案例：廣州地鐵規(guī)劃方案對(duì)城市商業(yè)帶來的影響案例：福州市城市輕軌規(guī)劃方案對(duì)城市商業(yè)帶來的影響案例：上海城市交通“十一五”規(guī)劃對(duì)城市商業(yè)帶來的影響城市經(jīng)濟(jì)GDP/GNP/社會(huì)消費(fèi)品零售總額原理 城市聚集理論/城市擴(kuò)散理論/城市空間結(jié)構(gòu)模式/商業(yè)吸引力模型理論第三章 城市版圖環(huán)渤海城市經(jīng)濟(jì)圈北京/天津/唐山/石家莊/青島/沈陽(yáng)/大連/太原/呼和浩特突出的商業(yè)地產(chǎn)案例：北京東方新天地/北京金源時(shí)代購(gòu)物中心/北京SOGO莊勝?gòu)V場(chǎng)/ /天津奧城商業(yè)廣場(chǎng)/唐山遠(yuǎn)洋城/石家莊開元廣場(chǎng)/青島家世界購(gòu)物中心/青島萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)/百聯(lián)沈陽(yáng)購(gòu)物中心/大連勝利廣場(chǎng)/太原華信摩爾/呼和浩特首府廣場(chǎng)長(zhǎng)三角城市經(jīng)濟(jì)圈上海/南京/蘇州/杭州/寧波/無(wú)錫突出的商業(yè)地產(chǎn)案例：上海百聯(lián)西郊購(gòu)物中心/上海曹安國(guó)際商城/上海龍之夢(mèng)購(gòu)物中心/南京金鷹國(guó)際購(gòu)物中心/蘇州中國(guó)國(guó)際服裝城/杭州華潤(rùn)萬(wàn)象城/杭州錢江商城/寧波天一廣場(chǎng)/無(wú)錫保利購(gòu)物廣場(chǎng)泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈廣州/深圳/佛山/?？?長(zhǎng)沙/武漢/南昌/福州/廈門/貴陽(yáng)/成都/重慶/昆明突出的商業(yè)地產(chǎn)案例：廣州太古匯/深圳中心城/佛山東方廣場(chǎng)/海南第一MALL/長(zhǎng)沙平和堂商貿(mào)大廈/長(zhǎng)沙黃興南路步行商業(yè)街/武漢萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)/南昌京東鹿鼎國(guó)際購(gòu)物公園/福州中亭步行街/廈門SM 城市廣場(chǎng)/貴陽(yáng)銅鑼灣購(gòu)物公園/成都熊貓萬(wàn)國(guó)商城/重慶大都會(huì)廣場(chǎng)/昆明柏聯(lián)廣場(chǎng)附錄：東京城市商業(yè)的演變第二部分 選址第四章 宏觀選址選址的重要性/選址前期分析/選址的四大原則案例：廣州——從“云山珠水”向“山城田?！眹?guó)際化大都市的規(guī)劃轉(zhuǎn)變案例：香港購(gòu)物中心不僅要占據(jù)地鐵出口，還要占據(jù)巴士換乘站，讓地鐵人流在此換乘，而不是快速通過。城市商業(yè)中心的選址/鄰近城市商業(yè)中心選址/密集居民區(qū)選址/郊區(qū)選址交通布局與選址的原則/交通布局對(duì)于選址的影響第五章 微觀選址用地經(jīng)濟(jì)評(píng)估/用地的物理評(píng)估案例：北京MALL折戟沉沙背后的土地價(jià)格因素增長(zhǎng)式選址的條件/增長(zhǎng)式選址的特征案例：廣州國(guó)際玩具禮品城選址黃埔的戰(zhàn)略決策攔截式選址的條件/攔截式選址的特征案例：廣州摩登百貨選址崗頂?shù)膽?zhàn)略選址決策累積式選址的條件/累積式選址的特征案例：貴陽(yáng)女人大世界選址市西路的戰(zhàn)略決策規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)式選址的條件/規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)式選址的特征案例：便利店選址的戰(zhàn)略選擇經(jīng)濟(jì)式選址的條件/經(jīng)濟(jì)式選址的特征案例：華盛頓州十字路口購(gòu)物中心的戰(zhàn)略選址決策第六章 選址方法商圈調(diào)查的必要性/第一商圈調(diào)查/第二商圈調(diào)查/第三商圈調(diào)查選址的不確定因素/GIS技術(shù)與商業(yè)選址案例：法國(guó)家樂福選址與GIS選址技術(shù)附錄1:武漢中商——團(tuán)結(jié)SHOPPING MALL選址商圈分析附錄2:東莞華南MALL前期調(diào)研分析報(bào)告第三部分 規(guī)劃第七章 認(rèn)識(shí)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃規(guī)劃的作用商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的核心屬性案例：美國(guó) 巴爾的摩（baltimore）城市商業(yè)　一個(gè)海港城市的振興案例：美國(guó) 波士頓卡波塞德（cambridgeside）商業(yè)街廊　一個(gè)湖畔的購(gòu)物天堂八大規(guī)劃原則戰(zhàn)略前瞻化/布局人性化/標(biāo)志可視化/功能多元化/賣場(chǎng)社會(huì)化/購(gòu)物娛樂化/指標(biāo)保守化/技術(shù)先進(jìn)化案例：廣州天河城廣場(chǎng)戰(zhàn)略規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)案例：廣東省茂名市威威步行街規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)案例：香港購(gòu)物中心公共空間社會(huì)化經(jīng)驗(yàn)案例：香港購(gòu)物中心保守化開發(fā)經(jīng)驗(yàn)案例：德國(guó)卡塞爾城市焦點(diǎn)購(gòu)物中心材料應(yīng)用經(jīng)驗(yàn)規(guī)劃鑒證　江蘇無(wú)錫通惠路步行街VS遼寧大連經(jīng)典生活廣場(chǎng)組合元素比較/商業(yè)環(huán)境比較/街道回路比較/招商與運(yùn)營(yíng)比較中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目三大規(guī)劃通病建筑外觀綜合癥/商業(yè)面積綜合癥/街道走向綜合癥案例：以建材為特色的西安紫薇MALL擱淺解析案例：香港購(gòu)物中心分期開發(fā)經(jīng)驗(yàn)案例：浙江桐廬江南商業(yè)中心規(guī)劃圖理解案例：遼寧沈陽(yáng)市中街步行街——一條作用不大的步行街案例：天河城廣場(chǎng)的南北向主街道社會(huì)化作用分析第八章 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的集體病癥中華廣場(chǎng)整體規(guī)劃得失分析參考案例：日本愛知縣奈庫(kù)斯泰吉知立規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)海門新上海購(gòu)物廣場(chǎng)整體規(guī)劃得失分析桐廬江南商業(yè)中心整體規(guī)劃得失分析湖洲澄海公園商業(yè)中心整體規(guī)劃得失分析第九章 國(guó)外著名購(gòu)物中心規(guī)劃案例霍頓廣場(chǎng)整體規(guī)劃得失分析海灣地區(qū)大賣場(chǎng)整體規(guī)劃得失分析西武冢口購(gòu)物中心整體規(guī)劃得失分析奈庫(kù)斯泰吉知立購(gòu)物中心整體規(guī)劃得失分析博多水城整體規(guī)劃得失分析柏林火車總站商業(yè)整體規(guī)劃得失分析第十章 中國(guó)著名購(gòu)物中心規(guī)劃案例天河城廣場(chǎng)整體規(guī)劃得失分析正佳廣場(chǎng)整體規(guī)劃得失分析上海新天地整體戰(zhàn)略得失分析上海九百?gòu)V場(chǎng)整體規(guī)劃得失分析揚(yáng)州京華城生活廣場(chǎng)整體規(guī)劃得失分析臺(tái)北101購(gòu)物中心整體規(guī)劃得失分析香港朗豪坊整體規(guī)劃得失分析香港IFC MALL整體規(guī)劃得失分析第十一章 現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的適用原則直線帶狀/“L”型/“U”型/組團(tuán)型/“T”型/三角形/啞鈴型/十字啞鈴型/垂直立體式交通功能對(duì)總體規(guī)劃的影響/按交通類型區(qū)分的商業(yè)建筑案例：為什么華南MALL停車場(chǎng)是空的，門口卻停滿自行車？環(huán)境景觀的重要性案例：利用“天然海景形成主題特色”的香港IFC MALL案例：利用“人造山景形成主題特色”的大阪Namba Parks主題式商業(yè)建筑形成的必要條件案例：“引天然河水進(jìn)入人造運(yùn)河”的福岡博多水城案例：美國(guó)MALL的娛樂主題案例：香港商業(yè)建筑的主題化差異營(yíng)銷主力店對(duì)整體規(guī)劃的影響/主力店的定義/組團(tuán)式商業(yè)建筑主力店的位置安排原則/城市中心垂直立體式商業(yè)建筑大型主力店的分布原則案例：蘭州某商業(yè)建筑進(jìn)行大型超市招商所面對(duì)的尷尬案例：美國(guó)部分郊區(qū)購(gòu)物中心，為主力店進(jìn)駐所付出的代價(jià)案例：中山三鄉(xiāng)都會(huì)新天地的主力店招商難題風(fēng)水格局與總體規(guī)劃案例：強(qiáng)勢(shì)氣場(chǎng)，雙核格局——香港IFC MALL的風(fēng)水格局案例：平和謙遜，和諧共處——上海久百城市廣場(chǎng)的風(fēng)水格局第十二章 現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的要點(diǎn)人們到達(dá)商場(chǎng)所采用的交通方式/步行通道的設(shè)計(jì)/自行車和摩托車停車位的設(shè)計(jì)案例：上海久百城市廣場(chǎng)的外部人流動(dòng)線規(guī)劃案例：正佳廣場(chǎng)停車場(chǎng)外部流線與顧客步行外部流線的分離出入口規(guī)劃的戰(zhàn)略意義/出入口設(shè)置的基本原則/出入口設(shè)計(jì)風(fēng)格案例：深圳萬(wàn)象城主入口為何不朝向深南大道？案例：廣州正佳廣場(chǎng)首層北門為何形同虛設(shè)？?jī)?nèi)部流線的意義/內(nèi)部流線的作用案例：長(zhǎng)沙平和堂持續(xù)旺場(chǎng)的秘密內(nèi)部環(huán)境的構(gòu)成/內(nèi)部環(huán)境的表現(xiàn)案例：維多利廣場(chǎng)的內(nèi)部環(huán)境與小資情調(diào)商業(yè)建筑的趨勢(shì)/柱距/層高第四部分 元素第十三章 街道 街道的形狀 線性復(fù)合/中心輻射/圈狀環(huán)繞案例：中國(guó)四季青服裝交易中心案例：濟(jì)南泉城時(shí)代廣場(chǎng)案例：德國(guó)威登巴斯利林卡勒街道類型 露天步行街/全天候步行街/立體化步行街案例： 云南麗江花馬步行街案例：歐洲商業(yè)拱廊的應(yīng)用經(jīng)驗(yàn)案例：鄭州鄭東新區(qū)丹尼斯步行街適宜的街道的長(zhǎng)\高\(yùn)寬街道的長(zhǎng)度/街道的寬度/街道的高寬比第十四章 店面店面的構(gòu)成：營(yíng)業(yè)面積/店面功能案例：香港西九龍中心商場(chǎng)頂部過山車經(jīng)驗(yàn)店面的形狀：店面的進(jìn)深與開間案例：香港太古廣場(chǎng)獨(dú)特的店面形狀店面的風(fēng)格：奇特的店面/有親和力的店面第十五章 中庭中庭的作用：中庭的商品展示作用/中庭的交通組織作用/中庭的資源整合作用案例：廣州維多利廣場(chǎng)外中庭設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)中庭的類型：整體氣勢(shì)/交通組織/戲劇效果第十六章 廣場(chǎng)廣場(chǎng)的類型：市政類中心廣場(chǎng)/商業(yè)文化廣場(chǎng)/帶狀景觀廣場(chǎng)/小型轉(zhuǎn)角位廣場(chǎng)案例：江西鷹潭地王商業(yè)廣場(chǎng)案例：廣州中華廣場(chǎng)案例：廣州珠江都市歡樂港廣場(chǎng)的作用研究：案例：深圳中信城市廣場(chǎng)的廣場(chǎng)負(fù)作用案例：上海松江廣場(chǎng)PK深圳市中心購(gòu)物公園案例：山東青島膠州利群購(gòu)物中心內(nèi)廣場(chǎng)的利與弊第十七章 停車場(chǎng)停車場(chǎng)的類型：多層立體式停車場(chǎng)/機(jī)械式停車場(chǎng)停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)：停車場(chǎng)設(shè)計(jì)原則案例：香港購(gòu)物中心商業(yè)面