【導(dǎo)讀】度加快，帶動(dòng)了西安市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，同時(shí)也加緊了西安市住房的緊缺。提出了曲江春曉苑項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介：西安市城市建設(shè)投資有限責(zé)任公司成立于1997年12月，由西。司，公司注冊(cè)資本金10050萬(wàn)元。公司自成立以來(lái)，經(jīng)過(guò)科學(xué)管理、規(guī)范運(yùn)作、積極開(kāi)拓，取得了較。西安市人均住房面積不足。20xx年西安市城鎮(zhèn)居民人均居住面積近為。改善我市目前的住房狀況作出一定的貢獻(xiàn)。20xx年6月底銷(xiāo)售結(jié)束，銷(xiāo)售期為33個(gè)月。項(xiàng)目的實(shí)施將對(duì)西安市的建設(shè)和改善居民的居住環(huán)境起到。有此可能帶來(lái)政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀管理，如銀行監(jiān)管，出臺(tái)限。法規(guī)，及時(shí)制定出應(yīng)對(duì)措施。增長(zhǎng)了%，繼續(xù)保持了較快的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。這一增長(zhǎng)速度與今年一季度增長(zhǎng)%和

　　

【正文】 廣告重點(diǎn)：試探性的廣而告知，檢驗(yàn)市場(chǎng)反應(yīng)，確認(rèn)商品賣(mài)，尋求以最佳方式表現(xiàn)產(chǎn)平的特質(zhì)。 公共傳播： 召開(kāi)記者招待會(huì)，散播新聞消息稿，引起社會(huì)大眾的興趣。 評(píng)估相關(guān)報(bào)紙： 主打報(bào)紙：華商報(bào) 輔助報(bào) 紙：西安晚報(bào) 評(píng)估相關(guān)電臺(tái)、電視臺(tái)： 西安電視二臺(tái)《房產(chǎn)宣言》欄目 西安交通音樂(lè)臺(tái) 印刷媒體：名片、制服等 CI 系統(tǒng)的設(shè)計(jì)制作； 銷(xiāo)售海報(bào)的設(shè)計(jì)制作； 所明說(shuō)的設(shè)計(jì)做。 戶(hù)外媒體：接待中心的設(shè)計(jì)法寶制作； 現(xiàn)場(chǎng)圍墻、旗子、看板的設(shè)計(jì)制作； 交通要道的看板、來(lái)訪路徑的指示牌選址、設(shè)計(jì)制 作； 公交車(chē)廣告（所有戶(hù)外媒體的建成將引起路人的主意，依照來(lái)區(qū)域客戶(hù)，如高山流水、楓葉新都市、陽(yáng)光小區(qū)等）。 業(yè)物配合：以戶(hù)外媒體為主，間有零星的人員推廣和新聞告訴。 （二）、公開(kāi)期（ 20xx 年 4 月 ~12月） 主要任務(wù)：商品信息廣泛推廣 廣告重點(diǎn)：次階段采用拉式策略，運(yùn)用廣告媒體的宣傳，喚起目標(biāo)客戶(hù)的注意。 公共媒體：新聞報(bào)道和報(bào)紙廣告同時(shí)張開(kāi)，電臺(tái)、電視臺(tái)管高外圍配合。 印刷媒體：所有印刷品制作完工，各自擔(dān)當(dāng)銷(xiāo)售角色。 戶(hù)外媒 體：接待中心、戶(hù)外看板等相繼完工，適時(shí)擔(dān)當(dāng)吸引客戶(hù) 銷(xiāo)售解說(shuō)樓盤(pán)的任務(wù)。 戶(hù)外引導(dǎo)旗等銷(xiāo)售道具，視具體情況及時(shí)添加。 業(yè)務(wù)配合：在適量平面媒體并配合促銷(xiāo)活動(dòng)之下，人員銷(xiāo)售全面展開(kāi)（現(xiàn)場(chǎng)促銷(xiāo)、人員拜訪、電話(huà)追蹤、直接郵遞等）。 （三）、強(qiáng)銷(xiāo)期（ 20xx 年 1 月 ~12月） 主要任務(wù)：正式開(kāi)始強(qiáng)銷(xiāo)，塑造商品整體氣勢(shì) 廣告重點(diǎn)：立體廣告攻勢(shì)，促成成交，擴(kuò)大業(yè)績(jī) 公共傳播：報(bào)紙、電臺(tái)、電視臺(tái)等廣告密度達(dá)到峰值（評(píng)判媒體發(fā)布效果，及時(shí)調(diào)整運(yùn)作）。 印刷媒體；印刷品廣泛傳播， 第二波派發(fā)的小海報(bào)制作完成； 印刷媒體的修改補(bǔ)充。 戶(hù)外媒體：戶(hù)外媒體是廣告主體修正而及時(shí)更改。 業(yè)務(wù)配合：立體攻勢(shì)下的人員推廣和促銷(xiāo)活動(dòng)。 （四）、持續(xù)期（ 20xx 年 1 月 ~6 月） 主要任務(wù)：針對(duì)剩余商品的特色加以推廣 廣告重點(diǎn)：分析前期廣告的賣(mài)點(diǎn)，擇優(yōu)再行強(qiáng)打。 公共傳播：報(bào)紙媒體逐漸收斂，使實(shí)際狀況彈性運(yùn)作。 印刷媒體：設(shè)計(jì)制作贈(zèng)與以購(gòu)房客戶(hù)的賀卡 、慰問(wèn)信等。 業(yè)務(wù)配合：適量的平面媒體和針對(duì)性的人員推廣。 二、營(yíng)銷(xiāo)方式 由于開(kāi)發(fā)商以前開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)多為經(jīng)濟(jì)適用房，對(duì)高檔 住宅的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)相對(duì)不足，從銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)欠缺，因此本樓盤(pán)采用獨(dú)家代理方式承包給物業(yè)代理公司進(jìn)銷(xiāo) 售。 三、租售計(jì)劃 由于本項(xiàng)目是住宅項(xiàng)目，因此全部銷(xiāo)售，不對(duì)外出租。銷(xiāo)售計(jì)劃如下； 銷(xiāo)售時(shí)間 （ 33 個(gè)月） 籌備期 （ 6 個(gè)月） 公開(kāi)期 （ 9 個(gè)月） 強(qiáng)銷(xiāo)期 （ 12 個(gè)月） 持續(xù)期 （ 6 個(gè)月） 銷(xiāo)售計(jì)劃 15% 30% 45% 10% 第七部分 投資估算及資金籌措 一、 估算的原則 按本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行估算； 按西安市建設(shè)委員會(huì)頒發(fā)的建設(shè)費(fèi)用構(gòu)成、計(jì)算方法及其他有關(guān)文件進(jìn)行估算； 按行業(yè)主管部門(mén)制定的投資估算辦法、估算指標(biāo)進(jìn)行估算； 按有關(guān)部門(mén)制定的工程建設(shè)其他費(fèi)用的計(jì)算辦法和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，以及國(guó)家公布的物價(jià)指數(shù)進(jìn)行估算； 按可行研究財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求進(jìn)行估算。 二、投資估算 根據(jù)以上投資估算原則和建設(shè)單位所提供的項(xiàng)目的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，估算出的項(xiàng)目總投資為 萬(wàn)元 ,具體見(jiàn)總投資估算表。 三、資金籌措 本項(xiàng)目建設(shè)資金的主要來(lái)源有：開(kāi)發(fā)商的自有資金 萬(wàn)元， 20xx 年上半年投入 萬(wàn)元，下半年投入 1590。申請(qǐng)銀行借款為 6441 萬(wàn)元， 20xx 年上半年借款 1978 萬(wàn)元，下半年借款 4463萬(wàn)元，貸款名義利率為 %（其中包括 10%的融資成本），其余不足部分用商品房的銷(xiāo)售收入按實(shí)際需要補(bǔ)足。詳見(jiàn)資金來(lái)源與運(yùn)用表。 第八部分 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本數(shù)據(jù)與參數(shù)的確定 項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目占地面積為 132500 平方米，規(guī)劃設(shè)計(jì)用地 。本項(xiàng)目的建筑面積為 220455 平方米，其中小高層住宅可售面積為 57330 平方米，多層住宅可售面積為 163125平方米，車(chē)庫(kù)位數(shù)為 780個(gè)。 基準(zhǔn)內(nèi)部折現(xiàn)率的確定 現(xiàn)階段銀行貸款一年期的利 息率為 %，考慮本項(xiàng)目的所處的房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)及風(fēng)險(xiǎn)等綜合因素，將風(fēng)險(xiǎn)利率確定為 6%，通貨膨脹率確定為 1%，所以基準(zhǔn)折現(xiàn)率為 i=(1+%) (1+6%) (1+1%)1=% 項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格的確定 根據(jù)項(xiàng)目所處的地理位置、周?chē)h(huán)境條件、周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，考慮到房地產(chǎn)銷(xiāo)售的風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目建設(shè)的成本等綜合因素，多層住宅的銷(xiāo)售價(jià)格按每平方米 3020元，小高層住宅的銷(xiāo)售價(jià)格按每平方米 3630元，車(chē)位的價(jià)格為 9萬(wàn) /個(gè)。 銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃在 20xx年上半年完成銷(xiāo)售任務(wù)，各年銷(xiāo)售計(jì)劃見(jiàn)表 銷(xiāo)售時(shí)間 （ 33 個(gè)月） 籌備期 （ 6 個(gè)月） 公開(kāi)期 （ 9 個(gè)月） 強(qiáng)銷(xiāo)期 （ 12 個(gè)月） 持續(xù)期 （ 6 個(gè)月） 銷(xiāo)售計(jì)劃 15% 30% 45% 10% 二、盈利能力分析 項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的銷(xiāo)售收入為 ，可獲利潤(rùn) ，扣除所得稅 ，還剩有 。項(xiàng)目繳納經(jīng)營(yíng)稅金為 4282萬(wàn)元，企業(yè)所得稅 ，合計(jì)繳納稅金 。詳見(jiàn)損益表表。 項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率 （所得稅前）為 42%，在基準(zhǔn)折現(xiàn)率為 %時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 ，靜態(tài)投資回收期為 ，動(dòng)態(tài)投資回收期為 年，所得稅后的全部資金的內(nèi)部收益率為 31%，在基準(zhǔn)折現(xiàn)率為 %時(shí)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 ，靜態(tài)投資回收期為 ，動(dòng)態(tài)投資回收期為 。自有資金的內(nèi)部收益率（稅前）為 50%，在基準(zhǔn)折現(xiàn)率為 %時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元。詳見(jiàn)全部投資現(xiàn)金流量表自有資金現(xiàn)金流量表。 商品房投資利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額 /總投資 100% = 100%=37% 商品房投資利稅率 =（利潤(rùn)總額 +銷(xiāo)售稅金及附加） /總投資 100% =22829/ 100%=45% 三、清償能力分析 按照項(xiàng)目的借款條件和還款計(jì)劃，房地產(chǎn)投資借款從 20xx年上半年開(kāi)始分三次償還本金和利息， 20xx 年上半年還 122 萬(wàn)元， 20xx 年下半年還 3823 萬(wàn)元， 20xx年上半年還 2496 萬(wàn)元，從本項(xiàng)目的還本付息表中可以得出本項(xiàng)目的清償能力是可以的，能夠在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)按照計(jì)劃償還本金和利息。詳見(jiàn)借款還本付息表。 第九部分 風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 一、 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分 析 從西安市目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，目前西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于供求相對(duì)平衡的狀態(tài)。對(duì)于本項(xiàng)目所在的城南區(qū)域，開(kāi)發(fā)與本項(xiàng)目定位相似樓盤(pán)較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，而本項(xiàng)目所在的曲江旅游度假開(kāi)發(fā)區(qū)，雖然增值潛力巨大，但目前基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施還不完善。本項(xiàng)目與城南區(qū)定位相似的樓盤(pán)相比，本區(qū)的住宅建設(shè)鋼你剛剛起步，人氣不是太旺。但 西安市目前人均居住面積約為 11 平方米，距離人均 20 平方米還需時(shí)日；從銷(xiāo)售來(lái)看， 三室兩廳的 房子市場(chǎng) 需求較旺，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看商品房的銷(xiāo)售前景看好。為了保證項(xiàng)目的成功，開(kāi)發(fā)商應(yīng)提高工程的質(zhì)量，通過(guò)降低開(kāi)發(fā)成 本，減少市場(chǎng)得風(fēng)險(xiǎn)。 做好規(guī)劃方案。項(xiàng)目的市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上的包括小區(qū)的總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶(hù)型規(guī)劃等，應(yīng)從方案的規(guī)劃上和戶(hù)型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減少項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 二、 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析 由于開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)高檔住宅的經(jīng)驗(yàn)不足，因此本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作，做好商品房的銷(xiāo)售，加大促銷(xiāo)力度，多渠道、多種方式推廣促銷(xiāo)，盡快銷(xiāo)售，才能最大限度的減少項(xiàng)目市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。 在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低 投資成本，降低工程造價(jià)，控制投資成本也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。 做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作，提高公司品牌的知名度，爭(zhēng)取讓消費(fèi)者成為產(chǎn)品的形象代言人，加快項(xiàng)目的銷(xiāo)售速度，同時(shí)為以后開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目贏得顧客。 三、 金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目投資的資金主要來(lái)源有自有資金、銀行貸款、銷(xiāo)售收入，從資金的使用成本和開(kāi)發(fā)資金的回收考慮，減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采取多種付款方式促銷(xiāo)，可以選擇采用：一次性付款方式、七成銀行按揭貸款方式、建設(shè)期付款 +銀行按揭等多種付款方式，使開(kāi)發(fā)資金按預(yù)期回籠，削減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 四、敏感性分析 敏感性分析是通過(guò)分析、預(yù)測(cè)投資項(xiàng)目主要因素變化時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響，從中找出敏感性因素，并確定其影響程度的一種不確定性分析方法。下面就不同的因素對(duì)項(xiàng)目的內(nèi)部收益率的影響進(jìn)行分析。 NPV=∑ ( CIt COt)(1+IRR)t =0。 CI為各年的銷(xiāo)售收入， CO為各年的成本支出。將建設(shè)投資和售房?jī)r(jià)格因素作為比確定因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格對(duì)項(xiàng)目的效應(yīng)最為敏感。如果建設(shè)投資和售房?jī)r(jià)格 向不利方向變動(dòng) 10%，全部投資的內(nèi)部收益率分別下降至 25%和 28%，所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 4459萬(wàn)元和 3026萬(wàn)元，所得稅后的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元和 萬(wàn)元。由此可以看出建設(shè)投資和售房?jī)r(jià)格對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益影響較大，由此部分的敏感性分析可以看出本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。詳見(jiàn)敏感性分析表和敏感性分析圖。 敏感性分析0%10%20%30%40%50%60%70%80%15% 10% 5% 0% 5% 10% 15%敏感性因素變化幅度內(nèi)部收益率建設(shè)投資銷(xiāo)售收入 變化因素 變化幅度 15% 10% 5% 0% 5% 10% 15% 建設(shè)投資 68% 58% 50% 42% 34% 28% 22% 銷(xiāo)售收入 16% 25% 33% 42% 50% 58% 67% 五、 盈虧平衡分析 臨界點(diǎn)分析是項(xiàng)目評(píng)價(jià)的另一個(gè)重要方面，它反映在預(yù)期可接受的投資內(nèi)部收益率下，投資方能夠承受的各種重要因素向不利方向變動(dòng)的極限值。主要是通過(guò)分析住房的建筑面積，成本和盈利之間的關(guān)系，找出方案在盈利和虧損在產(chǎn)量、單價(jià)、成本等方面的臨界點(diǎn)，以判斷不確定性因素對(duì)方案經(jīng)濟(jì)效果的影響程度，說(shuō)明方案實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)大小，這個(gè)臨界點(diǎn)就是本節(jié)所求的參數(shù)。 為了考察對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對(duì)建設(shè)投資、售房?jī)r(jià)格作臨界點(diǎn)分析，內(nèi)部收益率為 %，則項(xiàng)目建設(shè)投資的臨界點(diǎn)為 萬(wàn)元；每平方 米的售房?jī)r(jià)格為多層 2522 元， 小高層 3031 元，銷(xiāo)售收入的臨界點(diǎn)為 萬(wàn)元。 臨界點(diǎn)分析表 指標(biāo)名稱(chēng) 基本方案結(jié)果 臨界點(diǎn)計(jì)算 內(nèi)部收益率（ %） 期望值 % 建設(shè)投資（萬(wàn)元） 最高值 多層價(jià)格 (元 /㎡ ) 3020 最低值 2522 小高層價(jià)格 (元 /㎡ ) 3630 最低值 3031 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 最低值 第十部分 結(jié)論及建議 一、 結(jié)論 該項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家產(chǎn) 業(yè)政策和發(fā)展方向，小區(qū)商品房的銷(xiāo)售價(jià)格處于偏上水平，分析西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)后，可以預(yù)計(jì)工程完工后，銷(xiāo)售前景比較樂(lè)觀。項(xiàng)目的實(shí)施將對(duì)西安市的建設(shè)和改善居民的居住環(huán)境起到積極的作用。具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。項(xiàng)目的選址、項(xiàng)目的擔(dān)負(fù)次定位、總平面布置和方案的設(shè)計(jì)都比較適應(yīng)西安市曲江區(qū)未來(lái)的環(huán)境和發(fā)展趨勢(shì)，從技術(shù)方面看本項(xiàng)目也是可行的。項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表 序號(hào) 名 稱(chēng) 單位 數(shù)據(jù) 備注 1 項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模 項(xiàng)目總建筑面積 平方米 228983 商品房銷(xiāo)售 小高層住宅 多 層住宅 超 市 郵局、銀行 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 222455 57330 163125 1200 800 車(chē)位 780 個(gè) 2 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資 萬(wàn)元 其中：財(cái)務(wù)費(fèi)用 資金籌措 其中：自有資金 銀行貸款 預(yù)售房款 銷(xiāo)售稅金及附加 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 693 7657 6441 全部 全部 全部 全部 3 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)