【導(dǎo)讀】度加快，帶動了西安市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，同時也加緊了西安市住房的緊缺。提出了曲江春曉苑項目。開發(fā)商簡介：西安市城市建設(shè)投資有限責(zé)任公司成立于1997年12月，由西。司，公司注冊資本金10050萬元。公司自成立以來，經(jīng)過科學(xué)管理、規(guī)范運作、積極開拓，取得了較。西安市人均住房面積不足。20xx年西安市城鎮(zhèn)居民人均居住面積近為。改善我市目前的住房狀況作出一定的貢獻(xiàn)。20xx年6月底銷售結(jié)束，銷售期為33個月。項目的實施將對西安市的建設(shè)和改善居民的居住環(huán)境起到。有此可能帶來政府加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀管理，如銀行監(jiān)管，出臺限。法規(guī)，及時制定出應(yīng)對措施。增長了%，繼續(xù)保持了較快的增長態(tài)勢。這一增長速度與今年一季度增長%和

　　

【正文】 廣告重點：試探性的廣而告知，檢驗市場反應(yīng)，確認(rèn)商品賣，尋求以最佳方式表現(xiàn)產(chǎn)平的特質(zhì)。 公共傳播： 召開記者招待會，散播新聞消息稿，引起社會大眾的興趣。 評估相關(guān)報紙： 主打報紙：華商報 輔助報 紙：西安晚報 評估相關(guān)電臺、電視臺： 西安電視二臺《房產(chǎn)宣言》欄目 西安交通音樂臺 印刷媒體：名片、制服等 CI 系統(tǒng)的設(shè)計制作； 銷售海報的設(shè)計制作； 所明說的設(shè)計做。 戶外媒體：接待中心的設(shè)計法寶制作； 現(xiàn)場圍墻、旗子、看板的設(shè)計制作； 交通要道的看板、來訪路徑的指示牌選址、設(shè)計制 作； 公交車廣告（所有戶外媒體的建成將引起路人的主意，依照來區(qū)域客戶，如高山流水、楓葉新都市、陽光小區(qū)等）。 業(yè)物配合：以戶外媒體為主，間有零星的人員推廣和新聞告訴。 （二）、公開期（ 20xx 年 4 月 ~12月） 主要任務(wù)：商品信息廣泛推廣 廣告重點：次階段采用拉式策略，運用廣告媒體的宣傳，喚起目標(biāo)客戶的注意。 公共媒體：新聞報道和報紙廣告同時張開，電臺、電視臺管高外圍配合。 印刷媒體：所有印刷品制作完工，各自擔(dān)當(dāng)銷售角色。 戶外媒 體：接待中心、戶外看板等相繼完工，適時擔(dān)當(dāng)吸引客戶 銷售解說樓盤的任務(wù)。 戶外引導(dǎo)旗等銷售道具，視具體情況及時添加。 業(yè)務(wù)配合：在適量平面媒體并配合促銷活動之下，人員銷售全面展開（現(xiàn)場促銷、人員拜訪、電話追蹤、直接郵遞等）。 （三）、強(qiáng)銷期（ 20xx 年 1 月 ~12月） 主要任務(wù)：正式開始強(qiáng)銷，塑造商品整體氣勢 廣告重點：立體廣告攻勢，促成成交，擴(kuò)大業(yè)績 公共傳播：報紙、電臺、電視臺等廣告密度達(dá)到峰值（評判媒體發(fā)布效果，及時調(diào)整運作）。 印刷媒體；印刷品廣泛傳播， 第二波派發(fā)的小海報制作完成； 印刷媒體的修改補(bǔ)充。 戶外媒體：戶外媒體是廣告主體修正而及時更改。 業(yè)務(wù)配合：立體攻勢下的人員推廣和促銷活動。 （四）、持續(xù)期（ 20xx 年 1 月 ~6 月） 主要任務(wù)：針對剩余商品的特色加以推廣 廣告重點：分析前期廣告的賣點，擇優(yōu)再行強(qiáng)打。 公共傳播：報紙媒體逐漸收斂，使實際狀況彈性運作。 印刷媒體：設(shè)計制作贈與以購房客戶的賀卡 、慰問信等。 業(yè)務(wù)配合：適量的平面媒體和針對性的人員推廣。 二、營銷方式 由于開發(fā)商以前開發(fā)的樓盤多為經(jīng)濟(jì)適用房，對高檔 住宅的開發(fā)經(jīng)驗相對不足，從銷售經(jīng)驗欠缺，因此本樓盤采用獨家代理方式承包給物業(yè)代理公司進(jìn)銷 售。 三、租售計劃 由于本項目是住宅項目，因此全部銷售，不對外出租。銷售計劃如下； 銷售時間 （ 33 個月） 籌備期 （ 6 個月） 公開期 （ 9 個月） 強(qiáng)銷期 （ 12 個月） 持續(xù)期 （ 6 個月） 銷售計劃 15% 30% 45% 10% 第七部分 投資估算及資金籌措 一、 估算的原則 按本項目設(shè)計方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行估算； 按西安市建設(shè)委員會頒發(fā)的建設(shè)費用構(gòu)成、計算方法及其他有關(guān)文件進(jìn)行估算； 按行業(yè)主管部門制定的投資估算辦法、估算指標(biāo)進(jìn)行估算； 按有關(guān)部門制定的工程建設(shè)其他費用的計算辦法和費用標(biāo)準(zhǔn)，以及國家公布的物價指數(shù)進(jìn)行估算； 按可行研究財務(wù)評價有關(guān)取費要求進(jìn)行估算。 二、投資估算 根據(jù)以上投資估算原則和建設(shè)單位所提供的項目的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，估算出的項目總投資為 萬元 ,具體見總投資估算表。 三、資金籌措 本項目建設(shè)資金的主要來源有：開發(fā)商的自有資金 萬元， 20xx 年上半年投入 萬元，下半年投入 1590。申請銀行借款為 6441 萬元， 20xx 年上半年借款 1978 萬元，下半年借款 4463萬元，貸款名義利率為 %（其中包括 10%的融資成本），其余不足部分用商品房的銷售收入按實際需要補(bǔ)足。詳見資金來源與運用表。 第八部分 財務(wù)評價 一、財務(wù)評價基本數(shù)據(jù)與參數(shù)的確定 項目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項目占地面積為 132500 平方米，規(guī)劃設(shè)計用地 。本項目的建筑面積為 220455 平方米，其中小高層住宅可售面積為 57330 平方米，多層住宅可售面積為 163125平方米，車庫位數(shù)為 780個。 基準(zhǔn)內(nèi)部折現(xiàn)率的確定 現(xiàn)階段銀行貸款一年期的利 息率為 %，考慮本項目的所處的房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測及風(fēng)險等綜合因素，將風(fēng)險利率確定為 6%，通貨膨脹率確定為 1%，所以基準(zhǔn)折現(xiàn)率為 i=(1+%) (1+6%) (1+1%)1=% 項目的銷售價格的確定 根據(jù)項目所處的地理位置、周圍環(huán)境條件、周邊競爭樓盤的銷售價格和房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢預(yù)測，考慮到房地產(chǎn)銷售的風(fēng)險和項目建設(shè)的成本等綜合因素，多層住宅的銷售價格按每平方米 3020元，小高層住宅的銷售價格按每平方米 3630元，車位的價格為 9萬 /個。 銷售進(jìn)度計劃 本項目計劃在 20xx年上半年完成銷售任務(wù)，各年銷售計劃見表 銷售時間 （ 33 個月） 籌備期 （ 6 個月） 公開期 （ 9 個月） 強(qiáng)銷期 （ 12 個月） 持續(xù)期 （ 6 個月） 銷售計劃 15% 30% 45% 10% 二、盈利能力分析 項目在計算期內(nèi)的銷售收入為 ，可獲利潤 ，扣除所得稅 ，還剩有 。項目繳納經(jīng)營稅金為 4282萬元，企業(yè)所得稅 ，合計繳納稅金 。詳見損益表表。 項目全部投資的內(nèi)部收益率 （所得稅前）為 42%，在基準(zhǔn)折現(xiàn)率為 %時，財務(wù)凈現(xiàn)值為 ，靜態(tài)投資回收期為 ，動態(tài)投資回收期為 年，所得稅后的全部資金的內(nèi)部收益率為 31%，在基準(zhǔn)折現(xiàn)率為 %時財務(wù)凈現(xiàn)值為 ，靜態(tài)投資回收期為 ，動態(tài)投資回收期為 。自有資金的內(nèi)部收益率（稅前）為 50%，在基準(zhǔn)折現(xiàn)率為 %時，財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元。詳見全部投資現(xiàn)金流量表自有資金現(xiàn)金流量表。 商品房投資利潤率 =利潤總額 /總投資 100% = 100%=37% 商品房投資利稅率 =（利潤總額 +銷售稅金及附加） /總投資 100% =22829/ 100%=45% 三、清償能力分析 按照項目的借款條件和還款計劃，房地產(chǎn)投資借款從 20xx年上半年開始分三次償還本金和利息， 20xx 年上半年還 122 萬元， 20xx 年下半年還 3823 萬元， 20xx年上半年還 2496 萬元，從本項目的還本付息表中可以得出本項目的清償能力是可以的，能夠在規(guī)定的時間內(nèi)按照計劃償還本金和利息。詳見借款還本付息表。 第九部分 風(fēng)險分析及對策 一、 市場風(fēng)險分 析 從西安市目前的房地產(chǎn)市場來看，目前西安的房地產(chǎn)市場正處于供求相對平衡的狀態(tài)。對于本項目所在的城南區(qū)域，開發(fā)與本項目定位相似樓盤較多，市場競爭激烈，而本項目所在的曲江旅游度假開發(fā)區(qū)，雖然增值潛力巨大，但目前基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施還不完善。本項目與城南區(qū)定位相似的樓盤相比，本區(qū)的住宅建設(shè)鋼你剛剛起步，人氣不是太旺。但 西安市目前人均居住面積約為 11 平方米，距離人均 20 平方米還需時日；從銷售來看， 三室兩廳的 房子市場 需求較旺，從長遠(yuǎn)看商品房的銷售前景看好。為了保證項目的成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程的質(zhì)量，通過降低開發(fā)成 本，減少市場得風(fēng)險。 做好規(guī)劃方案。項目的市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上的包括小區(qū)的總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等，應(yīng)從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計上贏得消費者，減少項目的市場風(fēng)險。 二、 經(jīng)營管理風(fēng)險分析 由于開發(fā)商開發(fā)高檔住宅的經(jīng)驗不足，因此本項目主要應(yīng)加強(qiáng)市場營銷工作，做好商品房的銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度的減少項目市場的風(fēng)險。 在項目實施過程中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計，采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發(fā)建設(shè)成本費用，降低 投資成本，降低工程造價，控制投資成本也是降低本項目風(fēng)險的因素之一。 做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作，提高公司品牌的知名度，爭取讓消費者成為產(chǎn)品的形象代言人，加快項目的銷售速度，同時為以后開發(fā)的項目贏得顧客。 三、 金融財務(wù)風(fēng)險分析 本項目投資的資金主要來源有自有資金、銀行貸款、銷售收入，從資金的使用成本和開發(fā)資金的回收考慮，減少占用資金回收風(fēng)險，應(yīng)采取多種付款方式促銷，可以選擇采用：一次性付款方式、七成銀行按揭貸款方式、建設(shè)期付款 +銀行按揭等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠，削減金融財務(wù)風(fēng)險。 四、敏感性分析 敏感性分析是通過分析、預(yù)測投資項目主要因素變化時對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響，從中找出敏感性因素，并確定其影響程度的一種不確定性分析方法。下面就不同的因素對項目的內(nèi)部收益率的影響進(jìn)行分析。 NPV=∑ ( CIt COt)(1+IRR)t =0。 CI為各年的銷售收入， CO為各年的成本支出。將建設(shè)投資和售房價格因素作為比確定因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格對項目的效應(yīng)最為敏感。如果建設(shè)投資和售房價格 向不利方向變動 10%，全部投資的內(nèi)部收益率分別下降至 25%和 28%，所得稅前財務(wù)凈現(xiàn)值為 4459萬元和 3026萬元，所得稅后的財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元和 萬元。由此可以看出建設(shè)投資和售房價格對本項目的經(jīng)濟(jì)效益影響較大，由此部分的敏感性分析可以看出本項目的抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。詳見敏感性分析表和敏感性分析圖。 敏感性分析0%10%20%30%40%50%60%70%80%15% 10% 5% 0% 5% 10% 15%敏感性因素變化幅度內(nèi)部收益率建設(shè)投資銷售收入 變化因素 變化幅度 15% 10% 5% 0% 5% 10% 15% 建設(shè)投資 68% 58% 50% 42% 34% 28% 22% 銷售收入 16% 25% 33% 42% 50% 58% 67% 五、 盈虧平衡分析 臨界點分析是項目評價的另一個重要方面，它反映在預(yù)期可接受的投資內(nèi)部收益率下，投資方能夠承受的各種重要因素向不利方向變動的極限值。主要是通過分析住房的建筑面積，成本和盈利之間的關(guān)系，找出方案在盈利和虧損在產(chǎn)量、單價、成本等方面的臨界點，以判斷不確定性因素對方案經(jīng)濟(jì)效果的影響程度，說明方案實施的風(fēng)險大小，這個臨界點就是本節(jié)所求的參數(shù)。 為了考察對開發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對建設(shè)投資、售房價格作臨界點分析，內(nèi)部收益率為 %，則項目建設(shè)投資的臨界點為 萬元；每平方 米的售房價格為多層 2522 元， 小高層 3031 元，銷售收入的臨界點為 萬元。 臨界點分析表 指標(biāo)名稱 基本方案結(jié)果 臨界點計算 內(nèi)部收益率（ %） 期望值 % 建設(shè)投資（萬元） 最高值 多層價格 (元 /㎡ ) 3020 最低值 2522 小高層價格 (元 /㎡ ) 3630 最低值 3031 銷售收入（萬元） 最低值 第十部分 結(jié)論及建議 一、 結(jié)論 該項目屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目，符合國家產(chǎn) 業(yè)政策和發(fā)展方向，小區(qū)商品房的銷售價格處于偏上水平，分析西安市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢后，可以預(yù)計工程完工后，銷售前景比較樂觀。項目的實施將對西安市的建設(shè)和改善居民的居住環(huán)境起到積極的作用。具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。項目的選址、項目的擔(dān)負(fù)次定位、總平面布置和方案的設(shè)計都比較適應(yīng)西安市曲江區(qū)未來的環(huán)境和發(fā)展趨勢，從技術(shù)方面看本項目也是可行的。項目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表 序號 名 稱 單位 數(shù)據(jù) 備注 1 項目設(shè)計規(guī)模 項目總建筑面積 平方米 228983 商品房銷售 小高層住宅 多 層住宅 超 市 郵局、銀行 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 222455 57330 163125 1200 800 車位 780 個 2 項目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 開發(fā)產(chǎn)品投資 萬元 其中：財務(wù)費用 資金籌措 其中：自有資金 銀行貸款 預(yù)售房款 銷售稅金及附加 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 693 7657 6441 全部 全部 全部 全部 3 財務(wù)評價指標(biāo)