【正文】 股份合作制企業(yè)，其組織結構設置與一般股份合作制企業(yè)相似。董事長由張中席擔任，總經(jīng)理由張駿擔任，營銷總監(jiān)由任玉兵擔任，財務總監(jiān)由方立鑫擔任,人力資源總監(jiān)由張小京擔任，,總經(jīng)理助理通過聘請方式由外部專業(yè)人員擔任。所有經(jīng)理、總經(jīng)理均對董事會負責。組織結構示意圖如下頁圖所示：股東大會董事會總經(jīng)理總經(jīng)理助理人力資源部市場營銷部財務部加盟店直營店店長店長店務秘書經(jīng)紀人店務秘書經(jīng)紀人監(jiān)事會法律委員會 人力資源規(guī)劃建設市場競爭說到底是人才的競爭，所用人才的優(yōu)劣直接關系到企業(yè)的成敗。因此優(yōu)秀的企業(yè)在用人時，只看表現(xiàn)，不憑感情。天高任鳥飛，海闊憑魚躍，“你有多大本事，就給你搭多大的舞臺”。 任何一位有才干、有本事的員工都會得到相應豐厚的報酬。公司在人力資源開發(fā)過程中始終堅持尊重人、理解人、關心人、信任人的原則；堅持管理方法制度化、科學化、信息化、嚴格化、經(jīng)?；脑瓌t；堅持創(chuàng)造一種公平、公開、公正的氛圍，建立公平、公開、公正競爭機制；依靠一流的人才，創(chuàng)建一流的企業(yè)。 人員配備及工作職責總經(jīng)理（1名）：負責整個居利集團的運做和管理，能在整個企業(yè)內(nèi)形成良好的企業(yè)文化，促進企業(yè)的迅速發(fā)展。要求熟悉中介行業(yè)，有五年以上的從業(yè)經(jīng)驗，作過經(jīng)紀人，能在知名成功房產(chǎn)中介企業(yè)做過副總以上的更佳。營銷部經(jīng)理（1名）：熟悉中介行業(yè)，有三年以上的從業(yè)經(jīng)驗。熟悉本區(qū)域市場情況，能形成自身的關系營銷網(wǎng)絡。市場調(diào)研人員（3名）：負責對市場進行調(diào)查，能吃苦耐勞，具有敬業(yè)精神。市場推廣策劃人員（2名）：負責公司收購房源的營銷推廣，組建信息發(fā)布網(wǎng)絡。信息收集分析員（2名）：為總經(jīng)理提供方案，指導直營店及加盟店的市場營銷工作。人力資源部人力資部經(jīng)理（1名）：負責人力資源管理的戰(zhàn)略計劃。制訂公司的勞動人事政策和守法。負責人力資源管理功能,包括人才招牌、培訓、公司發(fā)展、薪酬福利、雇員關系等,可能還包括行政管理?？冃T（2名）：組織實施公司全員績效評價制度及年度評價工作，保證評價工作的及時性和質(zhì)量。招聘專員（2名）：通過計劃、協(xié)調(diào)和執(zhí)行招聘和選擇戰(zhàn)略，負責執(zhí)行公司的人才準入程序；還需要負責就職儀式、雇傭由選擇的候補者。執(zhí)行人員招聘職能。篩選合格應聘者并且協(xié)調(diào)用人部門的面試工作。財務部財務部經(jīng)理（1名）：制定各項戰(zhàn)略，政策和流程，包括：銷售、成本、稅務、資產(chǎn)、預算、信用和現(xiàn)金流管理；管理財務資源來確保健康的現(xiàn)金流和控制外匯的平衡；及時地和準確地指導編制損益表、資產(chǎn)負債表等各類標準和特殊的財務報告，為管理決策提供財務分析和建議；確保符合內(nèi)部和法律要求。領導財務或會計職能，負責資金管理，現(xiàn)金流、稅務管理，預算和財務控制、報告。負責財務運作、維護和提供財務信息、計劃和項目信息；為管理層進行財務分析和準備分析報告會計主管（1名）：負責管理會計職能部門的業(yè)務，包括:應收、付款賬、收入和資產(chǎn)帳等；除此之外，還包括其他會計職能,諸如：工資,及時和匯總的會計相關的報。負責公司稅務的準確和及時的繳納,確保優(yōu)化公司各種應稅機會和豁免，審閱新的稅收法規(guī)以便確定那些將會影響到公司的運作的條款。財務分析員（1名）：負責收集和分析成本，價格，費用和收入方面的財務信息， 進行諸如通貨膨脹，利率，匯率等方面的經(jīng)濟指數(shù)的簡單分析以及財務和經(jīng)營分析和預測，監(jiān)控經(jīng)營和財務數(shù)據(jù)收集,處理和分析。直營店及加盟店（詳見《居利房產(chǎn)集團工作及管理細則》） 人力招聘 招聘渠道招聘主要有兩個階段，一是在公司成立初期，招聘質(zhì)量上、數(shù)量上滿足要求的人員以進行企業(yè)運作。二是在職位出現(xiàn)空缺時進行人員招聘。招聘主要來源于人才市場和高校，并通過統(tǒng)一培訓進行上崗。其中，營銷部的人員主要是由持有相應的房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書的人構成，是企業(yè)創(chuàng)立的骨干人員；而財務部和人力資源部在招聘行內(nèi)資深人員的同時，應該包括一部分畢業(yè)大學生，他們雖沒有特別的經(jīng)驗，但他們的創(chuàng)造性思維和開拓能力非常強，這對剛剛起步的企業(yè)是非常重要的。在企業(yè)以后的發(fā)展中，還要制定專門的大學生招聘、培養(yǎng)、保留計劃，和從企業(yè)內(nèi)部培養(yǎng)自己的專業(yè)人員、管理人員的計劃。 素質(zhì)要求根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》第三條規(guī)定，國家對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員實行職業(yè)資格制度,納入全國專業(yè)技術人員職業(yè)資格制度統(tǒng)一規(guī)劃，“凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的人員必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人員相應職業(yè)資格證書經(jīng)注冊后生效”，因此，我們對營銷部的員工的素質(zhì)要求便是取得相應的房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書，而對其他部門的人，我們會通過相應的培訓，使得他們掌握相關的專業(yè)知識，保證企業(yè)整體素質(zhì)處于一個高的水平上。 績效考核與激勵績效考核企業(yè)的績效考核是績效控制的有效手段，通過績效考核可給員工提供其工作反饋，使其揚長克短，改善績效，提高能力與素質(zhì)，其培養(yǎng)作用；考績結果，又是遷升獎懲、培訓等人事決策的重要依據(jù)。員工的工作級效，是指他們那些經(jīng)過考評的工作行為、表現(xiàn)及其結果。企業(yè)通過對其員工工作績效的考核，獲得反饋信息，便可據(jù)此制定相應的人事決策與措施，調(diào)整和改進其效能。所以對績效的考核是具有監(jiān)控功能的?？伎兊某绦蛞话惴譃椤皺M向程序”和“縱向程序”兩種。橫向程序是指按考績工作的先后順序形成的過成進行；而縱向程序是指按組織層次進行考績的順序，一般是先對基層，再對中層，最后對高層考績?？伎兊哪康闹饕沁M行行政管理，如制定調(diào)遷、升降、委任、獎懲等人事決策；但其目的也有培訓開發(fā)性的，如考績結果對被考評者的反饋，以及根據(jù)此結果制定與實施培訓計劃等?？冃Э己说臉藴适菍T工績效的數(shù)量和質(zhì)量進行監(jiān)測的準則?？冃Э己说臉藴视扇齻€要素組成：標準的強度和頻率、標號和標度。所謂的標準強度和頻率，是只考核標準的內(nèi)容，也就是各種規(guī)范行為或?qū)ο蟮某潭然驅(qū)ο蟠螖?shù)。它是評估的主要組成部分；標號是指不同強度的頻率的標記符號，而標度就是測量的單位標準。 薪酬制度一個有效的薪酬機制將會大大提升企業(yè)的競爭實力。原因是：（1）增值功能。薪酬不但關系到企業(yè)的成本控制，還與企業(yè)的產(chǎn)出或效益密切相關，雖然本身不能直接帶來效益，但可以通過有效的薪酬機制，將薪酬交換成勞動者的活勞動，使勞動力和生產(chǎn)資料結合創(chuàng)造出企業(yè)財富和經(jīng)濟效益，對企業(yè)具有增值功能。（2）激勵功能。通過有效的激勵機制，反映和評估員工的工作績效，將員工表現(xiàn)出來的不同工作績效，報以不同的薪酬，從而促進員工的工作數(shù)量和質(zhì)量的提高，保護和激勵員工的工作積極性，提高企業(yè)的勞動生產(chǎn)率。（3）導向功能。企業(yè)可以通過薪酬水平的變動，將企業(yè)的目標傳遞給員工，促使員工的個人行為與組織行為相融合。（4）助員工實現(xiàn)自我價值的功能。薪酬可用于獲得“實物、保障、社會關系以及尊重的需求，對這些需求的滿足在某種程度上也能滿足自我實現(xiàn)的需要”。因此，有效的薪酬機制不僅僅是一定數(shù)目的金錢，它還反映出員工在企業(yè)中的能力、品行和發(fā)展前景等，從而充分發(fā)揮員工的潛能和能力，實現(xiàn)其自身價值。一個現(xiàn)代企業(yè)制度下的公司，它的薪酬分配制度一般分為三個方面：（1）工資分配制度。它分配的是勞動收入，也就是企業(yè)內(nèi)部各類勞動者勞動投入的報酬。具體表現(xiàn)為計件工資、計時工資、加班工資、資金、津貼、補貼和特殊條件下的工資。（2）職工福利制度。它分配的也是或基本是勞動性質(zhì)的收入。職工保險制度包括養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育等五項社會保險和企業(yè)補充養(yǎng)老保險等。前五項為強制性社會保險，按國家法律、法規(guī)規(guī)定建立并繳費；后者根據(jù)企業(yè)的經(jīng)濟能力，參照政府有關政策，自行決定支付水平、方式等，這些均可視為延期支付的勞動報酬。（3）剩余收益分配制度。它是指企業(yè)繳納企業(yè)所得稅后利潤在企業(yè)內(nèi)部不同的利益主體之間的分配。包括對投資者的分配，對技術等要素投入者的分配，對企業(yè)內(nèi)部各類勞動者的分配。其中，對投資者，按照同股同權、同股同利的原則，分配股息、紅利；對技術等生產(chǎn)要素投入者，根據(jù)其技術、專利等作價入股分配股息、紅利、或按照技術成果所創(chuàng)造的的一定比例提取報酬。對董事長、總經(jīng)理等高層經(jīng)營者，按其持股、期股和股票期權等分配其應得的經(jīng)營管理才能收。對其他勞動者，根據(jù)其持股情況分配資本性收入或分紅。在薪酬設計中必然設計到勞資關系，勞資關系的處理是一個比較敏感的工作，它既牽涉到企業(yè)的整體利益，也關系到每個員工的切身利益?？紤]到公司的發(fā)展，本公司薪酬制度，嚴格按照低底薪+高提成制度，所有福利性費用均從高提成中體現(xiàn)，底薪表如下：總經(jīng)理總經(jīng)理助理部門經(jīng)理部門業(yè)務人員店長店長秘書及培訓經(jīng)理經(jīng)紀人4000/月2000/月2000/月1000/月1000/月1000/月400/月提成表如下：業(yè)績=80008000 AND =24000=24000計算基數(shù)（A）業(yè)績收入*90%其余的10%為經(jīng)理、組長等的管理提成，同時經(jīng)理、組長應承擔必要的業(yè)務協(xié)助，接受公司的分期的業(yè)績評議和下轄員工的民主評議實提成數(shù)60%A70%（A8000）+60%*800080%*（A24000）+70%*16000+60%*8000注：詳細說明見附錄《居利房產(chǎn)集團工作及管理細則》第六部分 財務分析 股權結構及融資情況居利房產(chǎn)集團采取股份合作制，股東參股情況如下：張中席（CEO）投資300萬，占30%，張駿投資200萬，占20%，方立鑫投資200萬，占20%，張小京投資150萬，占約15%，任玉兵投資150萬，占約15%。如上表所示：規(guī)模 來源張中席張駿方立鑫張小京任玉兵金 額300200200150150比 例30％30％20％20％15％ 成本收益估算本項目建設期為一年，建設完成后即可開始運作，運作的第一年即可滿負荷運作。 正常運作后收入估算公司的主要收入來源于各項中介業(yè)務，而中介業(yè)務在目前正處于發(fā)展時期，因而在進行收入估算的時候，我們假設居利房產(chǎn)的業(yè)務量按照中介行業(yè)的平均業(yè)務增長率9%來增長。我們的業(yè)務收入主要是來自于提成，租賃中介按照租賃收入方收入的8%進行收?。恍卤P策劃、尾盤收購及限時代賣按照其對象售價的3%進行收取；二手房代理按照起二手房售價的3%進行收取；加盟店業(yè)務按照其業(yè)務量收入的10%進行收取。經(jīng)過對市場的充分調(diào)查，我們估計居利房產(chǎn)集團第一年的收入為480萬/年（細見下頁表），并且由于居利房產(chǎn)在初期處于高速增長期，根據(jù)同行業(yè)歷史經(jīng)驗，我們假設居利房產(chǎn)在最初的十年發(fā)展期中，主營業(yè)務收入以每年9%的速度在增長。業(yè)務項目租賃中介二手房中介新盤策劃尾盤收購及限時代賣加盟店業(yè)務合計第一年業(yè)務量7500萬3000萬2000萬2000萬2100萬9600萬收取比率8%3%3%3%10%收入估算60萬90萬60萬60萬210萬480萬 成本估算主要成本列示如下：固定資產(chǎn)成本：主要指辦公設備購置，包括電腦，辦公用具等，共計360萬，分按10年進行攤銷。項目電腦及信息網(wǎng)絡平臺辦公設備投資業(yè)務聯(lián)系車輛合計金額250萬50萬60萬360萬管理費用：主要指管理人員固定工資、壞帳準備、辦公費。按銷售收入的10%估算。營業(yè)費用：主要廣告費、業(yè)務人員和經(jīng)紀人的固定工資，預計2萬/月。財務費用：主要來源于利息費用、服務銷售折扣等，按銷售收入的3%來計算。待攤費用：開辦費2萬。主營業(yè)務成本：按照主營業(yè)務收入的40%進行估算。主營業(yè)務稅金及其附加：按照主營業(yè)務收入的7%進行估算。所得稅：33%。除了固定資產(chǎn)投資成本外，其余成本均與收入相對應，即隨著業(yè)務增長速度在增長，也即9%的費用增長率。、三大報表預測在經(jīng)過對銷售收入、成本費用的估算之后，我們便可對三大報表進行估算，利潤表中收入、成本、費用以及所得稅率的計算均按照上述假設為前提。本項目采用銷售百分比法進行估算。見附表。 財務指標計算計算方法為項目預期的年平均凈利潤與初始總投資額相比。故：投資利潤率= （+++++）/5/1000= / 1000=%是指投資項目累計生產(chǎn)的凈現(xiàn)金流量正好與初始投資相抵消所需，其計算公式為： 故： 本項目投資回收期=41+ 使項目的凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率。其計算公式為： 經(jīng)過計算，本項目的內(nèi)部收益率為21%。通過以上三個指標的計算我們可以看出，%，內(nèi)部收益率為21%，均高于同行業(yè)標準，也說明了這個項目贏利性非常好，具有良好的投資價值。 不確定性分析盈虧平衡分析以生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點（BEP），其計算公式為：BEP=年固定總成本/（年產(chǎn)品銷售收入—年可變總成本）100%其中，年固定成本主要為管理費用和人員固定工資，為便于計算，以上數(shù)據(jù)均取生產(chǎn)經(jīng)營期的平均值。即：BEP=（）=%%。%，項目便達到盈虧平衡，由此可見，項目盈虧平衡點較低，有較大的盈利能力。敏感性分析為了充分論證本項目的可行性，本報告選擇了所得稅后全部投資作敏感分析。根據(jù)現(xiàn)金流量表，基本方案的內(nèi)部收益率為21%?？紤]實施過程中的一些不確定因素的變化，下面就經(jīng)營成本、銷售收入分別作提高10%和降低10%的單因素變化對內(nèi)部收益率影響的敏感分析。敏感分析計算結果見下表及圖。不確定性因素對內(nèi)部收益率的影響 變動范圍10%5%0%5%10%銷售收入5%14%21%28%35%經(jīng)營成本28%24%21%18%14%從財務敏感性分析表可以看出，各因素的變化都不同程度地影響內(nèi)部收益率，其中銷售收入比較敏感，最不敏感的因素是經(jīng)營成本的增加。第七部分