【正文】 的北側(cè)是天津市最大的批發(fā)市場(chǎng)——大胡同批發(fā)市場(chǎng)，近年進(jìn)行了重新的裝修和改建，是包括服裝、電器、燈飾、小商品批發(fā)為一體的大型市場(chǎng)。同時(shí)著名的估衣街就位于大胡同的內(nèi)，在去年經(jīng)過包裝和裝修重新開發(fā)，這條歷史古街又恢復(fù)了魅力，吸引了相當(dāng)?shù)目土鳌?. 地塊南側(cè)地塊的南側(cè)距離天津市最著名的南市食品街僅幾步之遙，去年天津市又一家 SHOPPING MALL——濱江金耀商業(yè)廣場(chǎng)也在附近開業(yè)，是天津市被熱炒的“一站式購物”概念的典型代表，整體規(guī)模較大，諾瑪特等大型超市業(yè)已進(jìn)駐。另外大型的旅游休閑娛樂廣場(chǎng)——銅鑼灣商業(yè)廣場(chǎng)已經(jīng)開始動(dòng)工，而且區(qū)域距30 / 115離和平路只有 5 分鐘車程。4. 地塊西側(cè)是整個(gè)地塊的最落后的區(qū)域，除西部南側(cè)為相對(duì)繁華的西南角，具有天津商場(chǎng)、好又多等商業(yè)設(shè)施外，西北角周邊區(qū)域是天津市主要的回族聚居點(diǎn)之一，餐飲相對(duì)發(fā)達(dá)，飲食以清真風(fēng)格為主，但發(fā)展相對(duì)緩慢，建筑老化，西馬路直通天津西站。 老城廂 SWOT 分析1. 優(yōu)勢(shì)分析(S)1) 深厚歷史文化背景本項(xiàng)目所處的老城廂位于天津市老城區(qū)的核心地段，作為最早具有城市規(guī)模的老城廂地區(qū)具有深遠(yuǎn)的文化底蘊(yùn)和深厚的歷史淵源。該地區(qū)以鼓樓中心，由東馬路、西馬路、南馬路、北馬路圍合而成，是天津舊城所在地，歷史上曾經(jīng)非常繁榮，有“薊北繁華第一城”之稱，是歷朝歷代商賈云集的繁華鬧市，是天津市最具代表的歷史文化街區(qū)。老城廂中心的鼓樓居“天津衛(wèi)三宗寶——鼓樓、炮臺(tái)、鈴鐺閣， ”之首，于 2022 年恢復(fù)重建。鼓樓的重建將給本項(xiàng)目帶來無限的商機(jī)和豐富的人文色彩，同時(shí)沉淀和豐富了天津市的民俗民風(fēng)，傳承起天津老城的歷史發(fā)展文脈。老城廂地區(qū)被認(rèn)為是最原始，最真實(shí)地保留了天津地域特色的地方之一。2) 旅游資源豐富極富地方特色天津市除有大量凝聚中華文化的文物古跡和名勝景點(diǎn)外，還有大量傳承地方民俗民風(fēng)的歷史建筑面貌區(qū)，目前已確定的共有 11 個(gè)風(fēng)貌建筑保護(hù)區(qū)。其中老城廂為天津老城區(qū)內(nèi)最能反映傳統(tǒng)風(fēng)貌的歷史街區(qū)，歷史上是居住和傳統(tǒng)手工作坊聚集的傳統(tǒng)街區(qū)，現(xiàn)主要為居住區(qū)，沿城市道路主要為商住樓，街內(nèi)還有許多具有百年歷史和傳統(tǒng)民居格局的歷史建筑。本項(xiàng)目內(nèi)有多處歷史人文景點(diǎn)，商業(yè)街至今仍保留著較多的舊式風(fēng)格，又有鼓樓商業(yè)街、大胡同批發(fā)市場(chǎng)、南市食品街、濱江金耀商業(yè)廣場(chǎng)、天津市服裝展銷中心、古文化街等幾條特色街，深受游客的歡迎，旅游業(yè)十31 / 115分發(fā)達(dá)。本項(xiàng)目建成后將成為天津又一個(gè)旅游購物特色區(qū)域，但應(yīng)注意給予準(zhǔn)確的定位，既與其它特色街有所區(qū)別，又與其它特色街有機(jī)地結(jié)合起來，可從整體上提高該區(qū)域?qū)τ慰偷奈Α?) 地處市中心商業(yè)區(qū)此街區(qū)內(nèi)的鼓樓文化旅游步行街充分體現(xiàn)濃郁的文化底蘊(yùn)，位于南市商圈和和平路濱江道交界處與附近的古文化街、食品街、服裝街等眾多全國知名商業(yè)街融為一體，成為具有天津民俗文化特色及旅游觀光、商貿(mào)休閑功能的又一條繁華金街，促進(jìn)天津市的繁榮和發(fā)展，進(jìn)一步提高天津市整體旅游文化品位，是商業(yè)經(jīng)營之黃金地帶。2. 劣勢(shì)分析(W)1) 既保持歷史原貌，又要拆遷改造項(xiàng)目地塊作為最早具有城市規(guī)模且具有深遠(yuǎn)的文化底蘊(yùn)和深厚的歷史淵源的地區(qū)。在保持原貌的基礎(chǔ)上進(jìn)行舊城改造，必須對(duì)整個(gè)項(xiàng)目地塊進(jìn)行重新規(guī)劃、布局，對(duì)于拆遷工作的實(shí)施有一定困難。2) 地塊目前形象較差由于項(xiàng)目屬于天津老城，建筑破損程度大，環(huán)境惡劣，當(dāng)中居民多為中低收入者，經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好，不利于整個(gè)地塊的形象建立。3) 新舊建筑風(fēng)格的統(tǒng)一未來開發(fā)與區(qū)內(nèi)保護(hù)建筑風(fēng)格的統(tǒng)一存在一定難度，舊城改造的資金投入比較龐大。3. 威脅分析(O)1) 發(fā)展定位困難由于周邊已有眾多的、成熟的旅游街、商業(yè)街，且近年商業(yè)物業(yè)開發(fā)量巨大，已無明顯的市場(chǎng)空缺，造成了本項(xiàng)目發(fā)展定位困難。2) 面臨區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)海河改造工程中的部分商業(yè)區(qū)域（如：和平廣場(chǎng)等）有著優(yōu)越的投資32 / 115環(huán)境和完善的交通物流系統(tǒng)，是投資者心目中理想的風(fēng)水寶地，其區(qū)域知名度、商業(yè)地位較老城廂更有優(yōu)勢(shì)，是老城廂招商過程中最直接的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。4. 機(jī)遇分析(T)1) 天津城市新規(guī)劃促進(jìn)商業(yè)發(fā)展天津市建設(shè)具有先進(jìn)技術(shù)的綜合性工業(yè)基地，開放型多功能的經(jīng)濟(jì)中心和現(xiàn)代化的國際性港口城市的城市新規(guī)劃，表明政府將大力發(fā)展天津市的經(jīng)濟(jì)、提升城市的形象定位、發(fā)展觀光旅游業(yè)、著力營造最佳投資經(jīng)營環(huán)境，壯大人口規(guī)模，從而支撐、促進(jìn)商業(yè)的發(fā)展、繁榮。2) 天津市商業(yè)發(fā)展思路帶動(dòng)老城廂街區(qū)更加繁榮以商業(yè)為主線，以天津獨(dú)有的“東方的西方、北方的南方”的文化特色為靈魂的獨(dú)具中國、天津特色的中心商務(wù)區(qū)的總體思路，制定吸引投資商的各項(xiàng)措施，進(jìn)行城郊各類市場(chǎng)的建設(shè)以及城內(nèi)優(yōu)秀商業(yè)特色街的改造優(yōu)化，將使整個(gè)天津市商貿(mào)服務(wù)水平提高，服務(wù)設(shè)施逐漸完善。為老城廂繁華商業(yè)街區(qū)的優(yōu)化發(fā)展創(chuàng)造了新的契機(jī)。3) 天津市旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展為老城廂帶來了新的建設(shè)機(jī)遇。天津市旅游商品市場(chǎng)還沒有全面啟動(dòng)，建設(shè)旅游街，打造天津旅游商品集聚地，完善老城廂旅游觀光購物街的功能，借鑒其它城市旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，在天津老城廂發(fā)展富有特色的商貿(mào)經(jīng)濟(jì)，挖掘其豐富的旅游內(nèi)涵，將商貿(mào)經(jīng)濟(jì)與旅游休閑、觀光、購物相結(jié)合，可以形成商貿(mào)與旅游相互促進(jìn)、一體發(fā)展的互動(dòng)效應(yīng)。 周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布老城廂周邊集中著天津市主要的幾個(gè)商業(yè)活動(dòng)區(qū)，主要經(jīng)營零售、批發(fā)、旅游、服務(wù)等行業(yè)，其中古文化街、南市食品街最具當(dāng)?shù)靥厣?，而周邊的購物中心大多是近年興建的。33 / 115 購物中心1. 新世界廣場(chǎng)新世界購物廣場(chǎng)坐落于南開區(qū)東馬路，總建筑面積近 10 萬平方米，是項(xiàng)目周邊較著名的商業(yè)設(shè)施，是僅次于濱江道與和平路的商業(yè)人流集中地，新世界廣場(chǎng)自身產(chǎn)品定位較高，滿足中高檔人士的需要。整個(gè)商業(yè)設(shè)施集購物、休閑、餐飲、娛樂為一身。2. 濱江金耀商業(yè)廣場(chǎng)是天津 SHOPPING MALL 的代表，總建筑面積 萬平方米，屬大型商業(yè)廣場(chǎng)群體。設(shè)施齊全，功能劃分合理，擁有共享空間、屋頂花園及大型停車場(chǎng)。并引進(jìn)美國著名的普爾斯瑪特集團(tuán)經(jīng)營食品超市。廣場(chǎng)于去年部分駿工開業(yè)，但相關(guān)配套并未完善。雖然諾瑪特的進(jìn)駐起了一定的幫助，但產(chǎn)品也并未真正達(dá)到一站式購物的標(biāo)準(zhǔn)，開業(yè)以來，客流量不大。3. 銅鑼灣廣場(chǎng)位于東馬路清修胡同，總建筑面積 10 萬平方米，銅鑼灣廣場(chǎng)將對(duì) Mall 作一次升級(jí)，推出了比 Shopping Mall 的內(nèi)涵更廣泛的國際領(lǐng)先的商業(yè)形態(tài)City Mall。所謂 City Mall，即城市廣場(chǎng)與 Shopping Mall 的結(jié)合。不同的是，City Mall 并不限于購物以及配套的餐飲、休閑、娛樂等，還將旅游、餐飲、休閑、娛樂理念組建成動(dòng)靜相宜、具備基本城市功能的“聯(lián)合體” 。 批發(fā)市場(chǎng)大胡同批發(fā)市場(chǎng)大胡同批發(fā)市場(chǎng)出現(xiàn)較早，是天津市最大的批發(fā)市場(chǎng)，近年萬隆集團(tuán)與大胡同集團(tuán)投巨資對(duì)大胡同地區(qū) 公頃的危陋平房進(jìn)行改造，建設(shè) 30 萬平方米的大型商城，從而形成 50 萬平方米的巨型商業(yè)航空母艦，新建了萬隆大胡同及估衣街，但新區(qū)的人氣并不是很旺。到目前，大胡同商業(yè)中心已建成并開業(yè) 8 個(gè)新市場(chǎng)，經(jīng)營場(chǎng)地達(dá) 10 多萬平方米，年成交額超過 50 億。34 / 115 商業(yè)街1. 鼓樓商業(yè)街是經(jīng)過重新改造過后的天津市重點(diǎn)旅游場(chǎng)所，建筑風(fēng)格為二層中式古典建筑，但市場(chǎng)銷售的是一般現(xiàn)代商業(yè)街的商品，在經(jīng)營定位上沒有特色；街中心有戲曲藝術(shù)博物館。2. 服裝街1987 年 9 月開業(yè)，位于南門外西側(cè)，為商業(yè)步行街。長 830 米，寬 13 米，其中兩側(cè)人行道各寬 3 米?？偁I業(yè)面積為 萬平方米，匯集了全市經(jīng)營服裝、紡織品的名廠、名店。經(jīng)營服裝及各種面料、鞋帽、百貨及食品、煙酒等。日客流量達(dá) 10 萬人次，年均營業(yè)額 億元。3. 古文化街為天津市較具有歷史文化特色的旅游商業(yè)街，位于南開區(qū)東北隅東門外，海河西岸，長 687 米，寬 5 米，系商業(yè)步行街。1985 年重修天后宮，將宮南大街和宮北大街一并改造成仿古文化街。1989 年正式定名古文化街。出售泥人張作品的華寶齋，楊柳青畫店，以及出售文房四寶、名人字畫、戲裝古玩的天一閣、藝林閣、古紡閣等店鋪 80 余家。1991 年被選為天津市十大景觀之一，定名“故里尋蹤”。4. 南市食品街天津最知名的特色旅游街之一，坐落在和平區(qū)南市商業(yè)區(qū)。1985 年元旦開業(yè)。占地面積 萬平方米，建筑面積 萬平方米，營業(yè)面積 萬平方米。日客流量 8 萬人。年銷售額 億元，是全國最大的以經(jīng)營飲食名優(yōu)食品為主的商業(yè)群體。1989 年與南市旅館街聯(lián)袂定名為“雙城醉月”，成為津門一景。有天津“三絕”食品，桂發(fā)祥麻花、狗不理包子、耳朵眼炸糕等回漢民間小吃 140 多種，是一座集餐飲、購物、旅游為一體，多功能的消費(fèi)樂園。35 / 1155. 南市旅館街 位于和平區(qū)南市。1987 年 5 月開業(yè)，屬一級(jí)旅館。是由南北兩幢主樓和過街樓組成“Π”字形的仿清建筑群體。占地 21987 平方米，建筑面積 41580 平方米，樓內(nèi)有標(biāo)準(zhǔn)間 476 間，高級(jí)套間 29 間，共 1400 床位，年?duì)I業(yè)額 1350萬元，年客流量 36 萬人次。 相鄰主要商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)本項(xiàng)目緊鄰的濱江道、和平路商業(yè)街是國內(nèi)最長商業(yè)步行街，包括中高低檔的各式商品，是天津市最繁華、最著名的商業(yè)街。而天津 CBD 南京路和小白樓商務(wù)區(qū)也在本項(xiàng)目的輻射范圍之內(nèi)。這些商業(yè)區(qū)是目前天津中心消費(fèi)區(qū)的核心組成部分，其商業(yè)態(tài)勢(shì)和發(fā)展?fàn)顩r是本項(xiàng)目發(fā)展定位重要參考因素和依據(jù)。1. 和平路始建于 1902 年。北起東南城角，南至渤海大樓，全長 2100 多米。自開辟以來就以繁華著稱。20 年代末期，形成了中外巨商、買辦、達(dá)官顯貴聚集游樂的豪華區(qū)域。建國后經(jīng)過整頓的和平路成為天津市商業(yè)、文化、交通繁華中心。和平路商業(yè)街，有各種類型的商店 200 多家，既有大型的綜合性百貨商場(chǎng)，又有各類中小型的專業(yè)性商店、百貨、文教、飲食、鐘表、眼鏡、電器、家具等行業(yè)門類較為齊全。街上有不少百年老商號(hào)，街上主要的商場(chǎng)有友誼商廈前衛(wèi)店、勸業(yè)場(chǎng)商場(chǎng)、新中國（文具）大廈等。2. 濱江道濱江道商業(yè)街是天津市最繁華的商業(yè)街之一。它自海河邊的張自忠路起，向西南方向延伸到南京路上，全長 2094 米。 20 年代末這條街逐漸呈現(xiàn)繁華景象。這條街不僅有勸業(yè)場(chǎng)、中原公司、稻香村食品店、亨得利鐘表店、光明影院、登瀛樓飯莊等老字號(hào)，還有新建的一些商場(chǎng)（濱江商廈、吉利大廈。國際商場(chǎng)等）和商店。商業(yè)街上分布的主要商場(chǎng)有濱江商廈、勸業(yè)場(chǎng)商場(chǎng)、華聯(lián)商廈、濱江服飾廣場(chǎng)等。36 / 1153. 南京路和小白樓南京路和小白樓都位于 CBD 內(nèi)，屬于天津?qū)懽謽禽^為最為集中的區(qū)域，同時(shí)也分布著為數(shù)不少的商業(yè)物業(yè)。1) 南京路南京路分布有國際商場(chǎng)、世紀(jì)大廈、津匯廣場(chǎng)、伊勢(shì)丹等商場(chǎng)，其中伊勢(shì)丹為天津的高檔消費(fèi)場(chǎng)所高檔。南京路上的主要寫字樓有：吉利大廈、國際大廈、津匯廣場(chǎng)、今晚報(bào)大廈等。2) 小白樓1860 年天津開埠后，現(xiàn)在的小白樓一帶為美國租界，這塊總面積約131 畝的彈丸之地，近百年來不斷發(fā)展，逐漸繁榮，形成今天為人們所熟悉的小白樓地區(qū)。區(qū)內(nèi)的寫字樓有：亞太大廈、廣達(dá)大廈、萬順國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心、泰達(dá)大廈、金皇大廈、凱旋門大廈、國通大廈、文華大廈、外代大廈、建行大廈等。 海河改造的影響在天津的重點(diǎn)市政工程“海河改造工程”中，本項(xiàng)目附近被規(guī)劃為 CRD（中央消費(fèi)休閑區(qū)） ，其中對(duì)項(xiàng)目有影響的周邊將啟動(dòng)的項(xiàng)目有：1. 和平廣場(chǎng)和平區(qū)將全面啟動(dòng)海河兩岸綜合開發(fā)改造和平區(qū)段海河廣場(chǎng)的建設(shè)工程，海河廣場(chǎng)將成為新世紀(jì)津門海河中心的標(biāo)志性地區(qū)，在這個(gè)區(qū)域內(nèi)將在張自忠路與興安路的狹長地段，建設(shè)一組集多種消費(fèi)娛樂服務(wù)功能的綜合性商業(yè)建筑群，總建筑面積將達(dá)到 20 至 30 萬平方米。未來的海河和平區(qū)段將成為集商業(yè)、金融、文化、旅游為一體的“都市消費(fèi)娛樂區(qū)”。2. 海河樓重建工程原有海河樓位于現(xiàn)在的通北路與張自忠路之間，建于元代年間，能從樓上看到渤海出?？?。這次重新建設(shè)海河樓，將突出天津的傳統(tǒng)民俗。海河樓隔河與望海樓相對(duì)，周邊建設(shè)較大園林綠化廣場(chǎng)，總占地面積 5000 平方米左右。這次重建將恢復(fù)海河樓主樓、配亭、軒廊、牌坊、詩碑廊等當(dāng)年的盛景。37 / 115依托海河樓建設(shè)，該區(qū)將規(guī)劃建設(shè)商貿(mào)建筑群，形成海河樓商貿(mào)區(qū)。建筑將以明清建筑風(fēng)格為主，建筑面積預(yù)計(jì) 10 萬平方米，吸引反映天津民俗文化特色的精品店、專賣店、特色店，發(fā)展旅游商貿(mào)等服務(wù)業(yè)。另外，商貿(mào)城還建設(shè)古代、近代的茶樓、戲樓等一系列文化娛樂設(shè)施，使商貿(mào)區(qū)成為老百姓休閑、娛樂、購物的好去處。3. 大悲院商貿(mào)文化區(qū)該商貿(mào)區(qū)位于子牙河北岸，是海河傳統(tǒng)文化商貿(mào)區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)。規(guī)劃用地面積 公頃。規(guī)劃中的大悲院文化商貿(mào)區(qū)，依托大悲院，通過周圍環(huán)境的整體改造，形成以宗教旅游為特色的大型文化商貿(mào)區(qū)。沿海河的建筑和商業(yè)區(qū)體現(xiàn)大悲院文化商貿(mào)區(qū)的特點(diǎn)，并與對(duì)岸的三岔口地區(qū)有方便的交通和視線聯(lián)系。4. 運(yùn)河文化商貿(mào)區(qū)運(yùn)河經(jīng)濟(jì)文化商貿(mào)區(qū)位于三岔河口，由子牙河、南運(yùn)河、河北大街、西青道延長線圍合而成，占地 公頃，規(guī)劃總用地面積 公頃，工程總建設(shè)面積達(dá)到 200 萬平方米。三岔河口地區(qū)是天津的發(fā)祥地，是海河的起點(diǎn)，規(guī)劃為傳統(tǒng)文化商貿(mào)區(qū)，除表現(xiàn)傳統(tǒng)文化外，還將充分利用兩面臨水的優(yōu)勢(shì)，圍繞水做文章，引入南運(yùn)河水，充分體現(xiàn)“運(yùn)河文化”的地方特色，將建成集商貿(mào)旅游、餐飲娛樂、休閑設(shè)施、商務(wù)辦公、信息交流及精品住宅小區(qū)于一體的多功能、多層次的經(jīng)濟(jì)文化商貿(mào)區(qū)。同時(shí)，將在該地區(qū)建設(shè)天津城市歷史博物