【正文】 2040年～2050年） 新增物流園區(qū)用地2000畝，用以進(jìn)一步現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)和城市配送區(qū)，學(xué)習(xí)世界一流物流企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念并吸收精華使之使用本企業(yè)運(yùn)作。此時(shí)白山物流園區(qū)服務(wù)覆蓋全國(guó)、歐亞大陸乃至整個(gè)世界；目標(biāo)年物流處理量5000萬(wàn)噸。九、園區(qū)建設(shè)經(jīng)營(yíng)管理模式及招商策略 （一）物流園區(qū)經(jīng)營(yíng)管理模式分析 物流園區(qū)經(jīng)營(yíng)管理模式就是指物流園區(qū)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理的方式或方法。物流園區(qū)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的政府主導(dǎo)模式。即由政府進(jìn)行物流園區(qū)的主要投資和建成后的經(jīng)營(yíng)管理。租賃開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式。是政府將土地或現(xiàn)有設(shè)施設(shè)備以租賃或出讓的形式給企業(yè)或企業(yè)聯(lián)合體，而后由主導(dǎo)企業(yè)或者企業(yè)聯(lián)合進(jìn)行物流園區(qū)的開發(fā)建設(shè)，再由主導(dǎo)企業(yè)或者企業(yè)聯(lián)合體進(jìn)行物流園區(qū)的管理組織。建設(shè)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)讓模式。是政府或主導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行物流園區(qū)的物流相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè)，然后委托給一個(gè)或多個(gè)物流設(shè)施管理能力較強(qiáng)的企業(yè)，由其在框架下進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，并以一定比例提成的操作方式。建設(shè)租賃模式。是物流地產(chǎn)商進(jìn)行物流園區(qū)的道路、倉(cāng)庫(kù)和其他物流基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)性裝備的建設(shè)和投資，然后以租賃經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行物流園區(qū)相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)和管理。綜合模式。是物流園區(qū)的開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)主體的多方融洽，政府聯(lián)合眾多投資者進(jìn)行物流園區(qū)的開發(fā)建設(shè)，物流園區(qū)的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)也由多方主體共同組成。五種模式的優(yōu)缺點(diǎn)及適用條件如表91所示。模式優(yōu)缺點(diǎn)表91類型特點(diǎn)適用條件優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)政府主導(dǎo)模式有充足的資金來(lái)源及相關(guān)政策支持易造成政府承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大在本地區(qū)物流需求量較大，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯等情況下采用租賃開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式一般可以獲得政府優(yōu)惠政策扶植支持主導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理時(shí)獨(dú)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)主導(dǎo)企業(yè)資金雄厚，其經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)的物流量較大；競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)相對(duì)不足或互補(bǔ)特征明顯；政府扶植支持的優(yōu)惠政策較為充裕的情況下，可以考慮此種模式建設(shè)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)讓模式可以規(guī)范化運(yùn)作物流園區(qū)，即使入駐方與建設(shè)方重疊也不會(huì)導(dǎo)致不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)在物流園區(qū)運(yùn)作中的利潤(rùn)分配易出現(xiàn)分歧，并且物流園區(qū)管理企業(yè)易受到開發(fā)主體的干擾具備物流園區(qū)管理能力較強(qiáng)的企業(yè)建設(shè)租賃模式租賃方可以以較少的租賃資金后的固定設(shè)施使用，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)建設(shè)方存在設(shè)施及裝備閑置的風(fēng)險(xiǎn)有物流地產(chǎn)商存在綜合模式按照《公司法》對(duì)各項(xiàng)工作進(jìn)行規(guī)范管理。這樣風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、收益共享，符合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要政府的作用削弱有多元化投資主體存在物流園區(qū)的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理的主體分為兩種模式。一是政府投資或政策支持下的開發(fā)和建設(shè)模式。二是企業(yè)開發(fā)和建設(shè)模式。對(duì)于物流園區(qū)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理模式的選擇，主要應(yīng)在投資能力、業(yè)務(wù)基礎(chǔ)、盈利能力等方面綜合分析的基礎(chǔ)上確定。中國(guó)物流園區(qū)的開發(fā)方式主要?jiǎng)澐譃檎?guī)劃、工業(yè)地產(chǎn)商主導(dǎo)模式，政府規(guī)劃、企業(yè)主導(dǎo)模式以及政府政策支持、主體企業(yè)引導(dǎo)模式等三種形式。在上述三種模式中，前兩種模式是一種自上而下的模式，政府在園區(qū)建設(shè)中始終起著關(guān)鍵作用，往往由政府牽頭成立專門的園區(qū)經(jīng)營(yíng)管理公司或委托專業(yè)公司進(jìn)行運(yùn)作，在一些園區(qū)的股東結(jié)構(gòu)上國(guó)有資產(chǎn)往往占有很大比例。本文白山綜合物流園區(qū)采用的是第三種模式，即采用一種自下而上的模式，由市場(chǎng)自發(fā)形成、企業(yè)自行發(fā)起成立。（二）白山市物流園區(qū)的招商策略確定招商對(duì)象：白山市現(xiàn)有的物流公司、配送點(diǎn)和與物流配送相關(guān)生產(chǎn)型行業(yè)。確定經(jīng)營(yíng)模式：委托經(jīng)營(yíng)、租賃經(jīng)營(yíng)及虛擬經(jīng)營(yíng)。制定招商優(yōu)惠政策。稅收及收費(fèi)政策。園區(qū)內(nèi)物流企業(yè)，自生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之日起兩年內(nèi)園區(qū)，財(cái)政按照年度企業(yè)實(shí)際上繳增值稅地方留成部分的50%作為園區(qū)財(cái)政扶持資金，用于扶持企業(yè)發(fā)展。新辦物流企業(yè)自生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之日起，前5年免征企業(yè)所得稅，期滿后，5年內(nèi)減按15%征收企業(yè)所得稅。新辦獨(dú)立核算物流企業(yè)，自生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之日起，5年內(nèi)免征車船使用稅、房產(chǎn)稅或城市房地產(chǎn)稅、車船使用牌照稅，免征建設(shè)期土地使用稅。土地政策。入園企業(yè)可通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓、聯(lián)營(yíng)、聯(lián)建、入股、租賃、置換等多種方式取得土地使用權(quán)。入園企業(yè)，興辦物流產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目在辦理用地相關(guān)手續(xù)時(shí)，免繳征地管理費(fèi)。招商流程：市調(diào)和客戶分析，月計(jì)劃實(shí)施，客戶招商周計(jì)劃，信息歸檔，招商資料準(zhǔn)備，目標(biāo)客戶，開發(fā)、拜訪、接洽客戶，客戶分類確定重點(diǎn)客戶，填寫招商意向書，交納定金，方案修改與認(rèn)可，正式招商合同，正式入駐。根據(jù)上述對(duì)當(dāng)前典型物流園區(qū)的招商模式分析，結(jié)合物流園區(qū)的業(yè)務(wù)功能定位，可將定向服務(wù)型物流園區(qū)、產(chǎn)業(yè)聚集型和功能提升型物流園區(qū)的招商模式作為物流園區(qū)招商模式和具體策略的主要借鑒，吸納其中適合物流園區(qū)策略，并可根據(jù)園區(qū)業(yè)務(wù)的進(jìn)展情況進(jìn)行調(diào)整。十、物流園區(qū)的綜合評(píng)價(jià) （一）綜合物流園區(qū)綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建的原則與步驟1. 綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建的原則構(gòu)建現(xiàn)代綜合物流園區(qū)綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的時(shí)候應(yīng)該考慮以下一些原則:（1）系統(tǒng)性所謂的系統(tǒng)性，是指全方面的去評(píng)價(jià)現(xiàn)代綜合物流園區(qū)而不是單方面或缺少部分元素的評(píng)價(jià)。具體來(lái)說(shuō)即所建立的現(xiàn)代物流園區(qū)綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，應(yīng)該包含影響現(xiàn)代綜合物流園區(qū)項(xiàng)目建設(shè)的全部的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素。但是，在實(shí)際操作過(guò)程中，由于精力有限，一般以主要的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素為主體。（2）可行性如果所選擇的評(píng)價(jià)指標(biāo)不能夠被實(shí)際運(yùn)用的話，那該評(píng)價(jià)指標(biāo)體系將缺少實(shí)戰(zhàn)的可能而變得毫無(wú)意義。所以，關(guān)于現(xiàn)代綜合物流園區(qū)綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的可操作性也就變得相當(dāng)重要了?，F(xiàn)代綜合物流園區(qū)綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的設(shè)立應(yīng)該有足夠的靈活性，這樣物流園區(qū)在運(yùn)營(yíng)中，可以并且能夠根據(jù)物流園區(qū)的特點(diǎn)、實(shí)際情況進(jìn)行變更運(yùn)用。同時(shí)設(shè)立的指標(biāo)，要盡可能的便于衡量，最好是能夠量化結(jié)果。只有可量化的各種指標(biāo)才能被計(jì)算統(tǒng)計(jì)出來(lái)，或是借助于數(shù)學(xué)模型加以推理獲得。（3）科學(xué)性綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，要能科學(xué)、客觀、真實(shí)地反映現(xiàn)代物流園區(qū)建設(shè)需要考慮的實(shí)際因素。假如綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系過(guò)大同時(shí)層次過(guò)多、指標(biāo)過(guò)細(xì)，那么評(píng)價(jià)的過(guò)程不能體現(xiàn)整體；假如綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系過(guò)小、指標(biāo)過(guò)粗，又不能反映真實(shí)水平。因此，構(gòu)建的綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系要規(guī)模適中。（4）可擴(kuò)展性考慮到現(xiàn)代綜合物流園區(qū)以服務(wù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)為主，不同區(qū)域內(nèi)的資源稟賦條件、交通運(yùn)輸狀況、工商業(yè)企業(yè)物流需求等方面的不同，因此各現(xiàn)代綜合物流園區(qū)的評(píng)價(jià)也就不能夠一刀切了。因此，所構(gòu)建的指標(biāo)體系還要能夠可擴(kuò)展，以及實(shí)際情況加以調(diào)整。另外，指標(biāo)體系及相應(yīng)的評(píng)價(jià)模型需要有足夠的擴(kuò)展的空間，不同的地區(qū)有不同的要求和特殊情況，并且處在時(shí)刻變化中，這就需要一些特殊的指標(biāo)的加入。建立現(xiàn)代綜合物流園區(qū)綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，其目的是為了對(duì)現(xiàn)代綜合物流園區(qū)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，促進(jìn)物流園區(qū)的合理發(fā)展。主要包括以下兩個(gè)步驟:（1）評(píng)價(jià)指標(biāo)初選和數(shù)據(jù)搜集?，F(xiàn)代物流園區(qū)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)，是一種涉及多因素的評(píng)價(jià)方法。建立一個(gè)系統(tǒng)完整的、科學(xué)可行的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系應(yīng)分步驟，第一是確定研究的總目標(biāo)，第二是確定采用科學(xué)的系統(tǒng)分析方法，第三是結(jié)合現(xiàn)代綜合物流園區(qū)及其載體——城市的關(guān)系。根據(jù)步驟依次實(shí)施。計(jì)劃科罰款發(fā)鏈接。 （2）對(duì)建立的初始評(píng)價(jià)指標(biāo)體系進(jìn)行定量的優(yōu)化篩選分析。為了建立科學(xué)合理的優(yōu)化指標(biāo)體系，需要排除指標(biāo)間因?yàn)橄嚓P(guān)性而可能存在的信息重疊，防影響評(píng)價(jià)的結(jié)果，在這個(gè)過(guò)程中需要進(jìn)行各指標(biāo)的因子分析，進(jìn)行優(yōu)化分析?？梢杂行Ы沂旧婕暗降脑u(píng)價(jià)指標(biāo)，在決定現(xiàn)代綜合物流園區(qū)建設(shè)問(wèn)題上的相互關(guān)系，進(jìn)而對(duì)評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系進(jìn)行必要的解釋分析。（二）綜合物流園區(qū)綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)的初選與構(gòu)建分類評(píng)價(jià)指標(biāo)體系是對(duì)物流園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)，必須要客觀科學(xué)。所以指標(biāo)體系的建立應(yīng)考慮到各種影響因素。與其有關(guān)的影響因素初步選擇 15 項(xiàng)指標(biāo)，具體見(jiàn)表101。表101 物流園區(qū)綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)備選指標(biāo)列表序號(hào)備選指標(biāo)名稱1自然環(huán)境條件X12對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響程度X23對(duì)本地居民生活的壓力X34有效減緩交通的壓力X45與顧客/客戶的距離X56與工商企業(yè)聯(lián)系緊密程度X67投資收益率X78運(yùn)輸成本X89土地價(jià)格X910對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)X1011功能設(shè)計(jì)的完備程度X1112功能設(shè)計(jì)的可靠程度X1213多式聯(lián)運(yùn)情況X1314靠近主干道X1415與貨運(yùn)樞紐的關(guān)系X15在表中所列的 15 項(xiàng)初選的指標(biāo)中，交通運(yùn)輸設(shè)施設(shè)備條件決定的地區(qū)交通運(yùn)輸區(qū)位優(yōu)勢(shì)是影響現(xiàn)代綜合物流園區(qū)建設(shè)的一個(gè)重要因素，其內(nèi)部設(shè)施結(jié)構(gòu)的不同對(duì)于建設(shè)物流園區(qū)具有重要影響。因此在本次初選的 15 個(gè)指標(biāo)中，用了5 個(gè)技術(shù)效益的基礎(chǔ)指標(biāo)進(jìn)行描述。另外，本文還要考慮到現(xiàn)代綜合物流園區(qū)項(xiàng)目建設(shè)的可行性，現(xiàn)代綜合物流園區(qū)同現(xiàn)代物流業(yè)一樣是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，地區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展水平、工商業(yè)發(fā)展水平、對(duì)外貿(mào)易依存度等因素都會(huì)對(duì)物流園區(qū)建設(shè)產(chǎn)生宏觀層面的影響。在本次初選的 15 個(gè)指標(biāo)中，用了另外 10 個(gè)技術(shù)效益的基礎(chǔ)指標(biāo)進(jìn)行了描述。（三）綜合物流園區(qū)綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系優(yōu)化在大多數(shù)情況下，許多變量之間存在一定的相關(guān)關(guān)系。因此，有可能用較少的綜合指標(biāo)，分析存在于各變量中的種類信息，而各綜合指標(biāo)之間彼此是不相關(guān)的，代表各類信息的綜合指標(biāo)稱為因子。因子分析的的基本思想：通過(guò)研究變量的相關(guān)系數(shù)矩陣內(nèi)部結(jié)構(gòu)，找出能控制所有變量的少數(shù)幾個(gè)隨機(jī)變量，并描述多個(gè)變量之間的相關(guān)關(guān)系。這少數(shù)幾個(gè)不可觀測(cè)的隨機(jī)變量，通常稱為因子。因子分析中，因子變量的數(shù)量遠(yuǎn)少于原有的指標(biāo)變量的數(shù)量，對(duì)因子變量的分析能夠減少分析中的計(jì)算工作量。為了更好地分析物流園區(qū)建設(shè)評(píng)價(jià)指標(biāo)的結(jié)構(gòu)，需要對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行因子分析。本研究對(duì)象為上節(jié)中所初選的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。根據(jù)相關(guān)原始數(shù)據(jù)建立 15項(xiàng)指標(biāo)原始數(shù)據(jù)矩陣的標(biāo)準(zhǔn)化矩陣，以及各指標(biāo)間相關(guān)系數(shù)矩陣，通過(guò)因子分析得出少數(shù)公共因子，以說(shuō)明原始指標(biāo)與公因子之間的關(guān)系，進(jìn)而分析各指標(biāo)在影響物流園區(qū)項(xiàng)目建設(shè)綜合評(píng)價(jià)中的相互作用關(guān)系。（1）因子載荷矩陣的估計(jì)求解為了建立因子模型，首先要估計(jì)因子載荷矩陣 L。一般可采用主成分法、主因子法和極大似然法等方法。由于后兩種方法中在確定因子個(gè)數(shù) M 時(shí)一般也均采用主成分思想方法，因此，本研究選用主成分法計(jì)算因子載荷矩陣 L。其原理如下。設(shè)獲得各指標(biāo)樣本的相關(guān)系數(shù)矩陣R的特征值依次為: λ1≥λ2≥…≥λp≥0,相應(yīng)的正交單位特征向量為:U1，U2，…，Up。選取相對(duì)較小的主成分個(gè)數(shù) m，并使得累計(jì)貢獻(xiàn)率達(dá)到一個(gè)較高的百分比，以保證原始指標(biāo)數(shù)據(jù)信息量不丟失，則 R 可作如下的近似分解:變量要有清楚的定義。R=λ1U1U139。+λ2U2U239。+…+λmUmUm39。+λm+1Um+1Um+139。+…+λpUpUp39。 ≈λ1U1U139。+λ2U2U239。+…+λmUmUm39。+D =LL39。+D 為表示方便，因子載荷估計(jì)矩陣L亦可以表示為L(zhǎng)。這樣上式可以表示為：R=LL39。+D其中L=(λ1U1,…, λmUm)=(lij)為pm矩陣，D=diagσ12,…,σp2，其中σi2=rijj=1mlij2，i=1,2,…,p。這里的L和D就是因子模型的一個(gè)解。因子載荷矩陣L的第K列與R的第K個(gè)主成分的系數(shù)僅差一個(gè)很小的倍數(shù)λk(k=1,2,…,m)，因此這個(gè)解就成為主成分解。根據(jù)特征方程λlR=0，求出特征值λi(i=1,2…,p)，并按大小順序排列；對(duì)應(yīng)于特征值λi的特征向量Ui(i=1,2,…,p)U=U1,U2,…,Up=u11 u12 … u1pu21 u22 … u2p… … … …up1 up2 … upp 主成分Fk的貢獻(xiàn)率為：Dk=λki=1pλk。(k=1,2,…,p)累計(jì)貢獻(xiàn)率為：DTm=k=1Mλki=1pλk一般情況，累計(jì)貢獻(xiàn)率計(jì)算到其累計(jì)值達(dá)到 85%以上的λ1,λ2,…λm所對(duì)應(yīng)的前 m(m≤p)個(gè)主成分即可。本文為了對(duì)所建立的指標(biāo)進(jìn)行因子分析，考慮到東北部物流發(fā)展速度一般，所以抽取9個(gè)物流園區(qū)作為研究對(duì)象，采集了2010年各項(xiàng)指標(biāo)，原始數(shù)據(jù)見(jiàn)表102。表102 各個(gè)物流園區(qū)數(shù)據(jù)表123456789X1X21215X32714X4X511055094X611X739164X88X9520X10267X1111X1211X131111X1411101X15其中：（1）表中所列序號(hào)為所調(diào)研物流園區(qū)：1=鐵北綜合物流園區(qū)，2=沈陽(yáng)張士物流園，3=哈爾濱龍運(yùn)物流園區(qū)，4=長(zhǎng)白山靖宇物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)，5=沈北現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園，6=渾南新區(qū)綜合物流園區(qū)，7=科爾沁工業(yè)園區(qū)綜合物流園，8=東北亞國(guó)際物流中心，9=鐵嶺東北物流城（2）Xi為物流園區(qū)綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)備選列表的備選指標(biāo)；（3）數(shù)據(jù)來(lái)源：此表數(shù)據(jù)在各省市統(tǒng)計(jì)年鑒及各物流園區(qū)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上進(jìn)行了科學(xué)調(diào)整，以便于進(jìn)行 SPSS 分析。Total Variance Explained.986.986 .879 .799.787.839.653.645.620.197 .520.165.478 .154.329.140.004.079.002.076