【正文】 2040年～2050年） 新增物流園區(qū)用地2000畝，用以進一步現(xiàn)代倉儲區(qū)和城市配送區(qū)，學(xué)習(xí)世界一流物流企業(yè)的經(jīng)營理念并吸收精華使之使用本企業(yè)運作。此時白山物流園區(qū)服務(wù)覆蓋全國、歐亞大陸乃至整個世界；目標年物流處理量5000萬噸。九、園區(qū)建設(shè)經(jīng)營管理模式及招商策略 （一）物流園區(qū)經(jīng)營管理模式分析 物流園區(qū)經(jīng)營管理模式就是指物流園區(qū)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理的方式或方法。物流園區(qū)開發(fā)經(jīng)營的政府主導(dǎo)模式。即由政府進行物流園區(qū)的主要投資和建成后的經(jīng)營管理。租賃開發(fā)經(jīng)營模式。是政府將土地或現(xiàn)有設(shè)施設(shè)備以租賃或出讓的形式給企業(yè)或企業(yè)聯(lián)合體，而后由主導(dǎo)企業(yè)或者企業(yè)聯(lián)合進行物流園區(qū)的開發(fā)建設(shè)，再由主導(dǎo)企業(yè)或者企業(yè)聯(lián)合體進行物流園區(qū)的管理組織。建設(shè)經(jīng)營轉(zhuǎn)讓模式。是政府或主導(dǎo)企業(yè)進行物流園區(qū)的物流相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè)，然后委托給一個或多個物流設(shè)施管理能力較強的企業(yè)，由其在框架下進行經(jīng)營管理，并以一定比例提成的操作方式。建設(shè)租賃模式。是物流地產(chǎn)商進行物流園區(qū)的道路、倉庫和其他物流基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)性裝備的建設(shè)和投資，然后以租賃經(jīng)營的方式進行物流園區(qū)相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營和管理。綜合模式。是物流園區(qū)的開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營主體的多方融洽，政府聯(lián)合眾多投資者進行物流園區(qū)的開發(fā)建設(shè)，物流園區(qū)的經(jīng)營管理機構(gòu)也由多方主體共同組成。五種模式的優(yōu)缺點及適用條件如表91所示。模式優(yōu)缺點表91類型特點適用條件優(yōu)點缺點政府主導(dǎo)模式有充足的資金來源及相關(guān)政策支持易造成政府承擔風(fēng)險過大在本地區(qū)物流需求量較大，區(qū)域優(yōu)勢明顯等情況下采用租賃開發(fā)經(jīng)營模式一般可以獲得政府優(yōu)惠政策扶植支持主導(dǎo)企業(yè)進行開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理時獨擔風(fēng)險主導(dǎo)企業(yè)資金雄厚，其經(jīng)濟區(qū)域內(nèi)的物流量較大；競爭企業(yè)相對不足或互補特征明顯；政府扶植支持的優(yōu)惠政策較為充裕的情況下，可以考慮此種模式建設(shè)經(jīng)營轉(zhuǎn)讓模式可以規(guī)范化運作物流園區(qū)，即使入駐方與建設(shè)方重疊也不會導(dǎo)致不正當競爭在物流園區(qū)運作中的利潤分配易出現(xiàn)分歧，并且物流園區(qū)管理企業(yè)易受到開發(fā)主體的干擾具備物流園區(qū)管理能力較強的企業(yè)建設(shè)租賃模式租賃方可以以較少的租賃資金后的固定設(shè)施使用，降低經(jīng)營風(fēng)險建設(shè)方存在設(shè)施及裝備閑置的風(fēng)險有物流地產(chǎn)商存在綜合模式按照《公司法》對各項工作進行規(guī)范管理。這樣風(fēng)險共擔、收益共享，符合市場競爭的需要政府的作用削弱有多元化投資主體存在物流園區(qū)的建設(shè)和經(jīng)營管理的主體分為兩種模式。一是政府投資或政策支持下的開發(fā)和建設(shè)模式。二是企業(yè)開發(fā)和建設(shè)模式。對于物流園區(qū)建設(shè)和經(jīng)營管理模式的選擇，主要應(yīng)在投資能力、業(yè)務(wù)基礎(chǔ)、盈利能力等方面綜合分析的基礎(chǔ)上確定。中國物流園區(qū)的開發(fā)方式主要劃分為政府規(guī)劃、工業(yè)地產(chǎn)商主導(dǎo)模式，政府規(guī)劃、企業(yè)主導(dǎo)模式以及政府政策支持、主體企業(yè)引導(dǎo)模式等三種形式。在上述三種模式中，前兩種模式是一種自上而下的模式，政府在園區(qū)建設(shè)中始終起著關(guān)鍵作用，往往由政府牽頭成立專門的園區(qū)經(jīng)營管理公司或委托專業(yè)公司進行運作，在一些園區(qū)的股東結(jié)構(gòu)上國有資產(chǎn)往往占有很大比例。本文白山綜合物流園區(qū)采用的是第三種模式，即采用一種自下而上的模式，由市場自發(fā)形成、企業(yè)自行發(fā)起成立。（二）白山市物流園區(qū)的招商策略確定招商對象：白山市現(xiàn)有的物流公司、配送點和與物流配送相關(guān)生產(chǎn)型行業(yè)。確定經(jīng)營模式：委托經(jīng)營、租賃經(jīng)營及虛擬經(jīng)營。制定招商優(yōu)惠政策。稅收及收費政策。園區(qū)內(nèi)物流企業(yè)，自生產(chǎn)經(jīng)營之日起兩年內(nèi)園區(qū)，財政按照年度企業(yè)實際上繳增值稅地方留成部分的50%作為園區(qū)財政扶持資金，用于扶持企業(yè)發(fā)展。新辦物流企業(yè)自生產(chǎn)經(jīng)營之日起，前5年免征企業(yè)所得稅，期滿后，5年內(nèi)減按15%征收企業(yè)所得稅。新辦獨立核算物流企業(yè)，自生產(chǎn)經(jīng)營之日起，5年內(nèi)免征車船使用稅、房產(chǎn)稅或城市房地產(chǎn)稅、車船使用牌照稅，免征建設(shè)期土地使用稅。土地政策。入園企業(yè)可通過出讓、轉(zhuǎn)讓、聯(lián)營、聯(lián)建、入股、租賃、置換等多種方式取得土地使用權(quán)。入園企業(yè)，興辦物流產(chǎn)業(yè)項目在辦理用地相關(guān)手續(xù)時，免繳征地管理費。招商流程：市調(diào)和客戶分析，月計劃實施，客戶招商周計劃，信息歸檔，招商資料準備，目標客戶，開發(fā)、拜訪、接洽客戶，客戶分類確定重點客戶，填寫招商意向書，交納定金，方案修改與認可，正式招商合同，正式入駐。根據(jù)上述對當前典型物流園區(qū)的招商模式分析，結(jié)合物流園區(qū)的業(yè)務(wù)功能定位，可將定向服務(wù)型物流園區(qū)、產(chǎn)業(yè)聚集型和功能提升型物流園區(qū)的招商模式作為物流園區(qū)招商模式和具體策略的主要借鑒，吸納其中適合物流園區(qū)策略，并可根據(jù)園區(qū)業(yè)務(wù)的進展情況進行調(diào)整。十、物流園區(qū)的綜合評價 （一）綜合物流園區(qū)綜合評價指標體系構(gòu)建的原則與步驟1. 綜合評價指標體系構(gòu)建的原則構(gòu)建現(xiàn)代綜合物流園區(qū)綜合評價指標體系的時候應(yīng)該考慮以下一些原則:（1）系統(tǒng)性所謂的系統(tǒng)性，是指全方面的去評價現(xiàn)代綜合物流園區(qū)而不是單方面或缺少部分元素的評價。具體來說即所建立的現(xiàn)代物流園區(qū)綜合評價指標體系，應(yīng)該包含影響現(xiàn)代綜合物流園區(qū)項目建設(shè)的全部的經(jīng)濟技術(shù)因素。但是，在實際操作過程中，由于精力有限，一般以主要的經(jīng)濟技術(shù)因素為主體。（2）可行性如果所選擇的評價指標不能夠被實際運用的話，那該評價指標體系將缺少實戰(zhàn)的可能而變得毫無意義。所以，關(guān)于現(xiàn)代綜合物流園區(qū)綜合評價指標體系的可操作性也就變得相當重要了。現(xiàn)代綜合物流園區(qū)綜合評價指標體系的設(shè)立應(yīng)該有足夠的靈活性，這樣物流園區(qū)在運營中，可以并且能夠根據(jù)物流園區(qū)的特點、實際情況進行變更運用。同時設(shè)立的指標，要盡可能的便于衡量，最好是能夠量化結(jié)果。只有可量化的各種指標才能被計算統(tǒng)計出來，或是借助于數(shù)學(xué)模型加以推理獲得。（3）科學(xué)性綜合評價指標體系，要能科學(xué)、客觀、真實地反映現(xiàn)代物流園區(qū)建設(shè)需要考慮的實際因素。假如綜合評價指標體系過大同時層次過多、指標過細，那么評價的過程不能體現(xiàn)整體；假如綜合評價指標體系過小、指標過粗，又不能反映真實水平。因此，構(gòu)建的綜合評價指標體系要規(guī)模適中。（4）可擴展性考慮到現(xiàn)代綜合物流園區(qū)以服務(wù)區(qū)域經(jīng)濟為主，不同區(qū)域內(nèi)的資源稟賦條件、交通運輸狀況、工商業(yè)企業(yè)物流需求等方面的不同，因此各現(xiàn)代綜合物流園區(qū)的評價也就不能夠一刀切了。因此，所構(gòu)建的指標體系還要能夠可擴展，以及實際情況加以調(diào)整。另外，指標體系及相應(yīng)的評價模型需要有足夠的擴展的空間，不同的地區(qū)有不同的要求和特殊情況，并且處在時刻變化中，這就需要一些特殊的指標的加入。建立現(xiàn)代綜合物流園區(qū)綜合評價指標體系，其目的是為了對現(xiàn)代綜合物流園區(qū)項目建設(shè)進行綜合評價，促進物流園區(qū)的合理發(fā)展。主要包括以下兩個步驟:（1）評價指標初選和數(shù)據(jù)搜集?，F(xiàn)代物流園區(qū)項目的評價，是一種涉及多因素的評價方法。建立一個系統(tǒng)完整的、科學(xué)可行的評價指標體系應(yīng)分步驟，第一是確定研究的總目標，第二是確定采用科學(xué)的系統(tǒng)分析方法，第三是結(jié)合現(xiàn)代綜合物流園區(qū)及其載體——城市的關(guān)系。根據(jù)步驟依次實施。計劃科罰款發(fā)鏈接。 （2）對建立的初始評價指標體系進行定量的優(yōu)化篩選分析。為了建立科學(xué)合理的優(yōu)化指標體系，需要排除指標間因為相關(guān)性而可能存在的信息重疊，防影響評價的結(jié)果，在這個過程中需要進行各指標的因子分析，進行優(yōu)化分析。可以有效揭示涉及到的評價指標，在決定現(xiàn)代綜合物流園區(qū)建設(shè)問題上的相互關(guān)系，進而對評價的指標體系進行必要的解釋分析。（二）綜合物流園區(qū)綜合評價指標的初選與構(gòu)建分類評價指標體系是對物流園區(qū)建設(shè)項目進行評價，必須要客觀科學(xué)。所以指標體系的建立應(yīng)考慮到各種影響因素。與其有關(guān)的影響因素初步選擇 15 項指標，具體見表101。表101 物流園區(qū)綜合評價指標備選指標列表序號備選指標名稱1自然環(huán)境條件X12對生態(tài)環(huán)境的影響程度X23對本地居民生活的壓力X34有效減緩交通的壓力X45與顧客/客戶的距離X56與工商企業(yè)聯(lián)系緊密程度X67投資收益率X78運輸成本X89土地價格X910對區(qū)域經(jīng)濟的貢獻X1011功能設(shè)計的完備程度X1112功能設(shè)計的可靠程度X1213多式聯(lián)運情況X1314靠近主干道X1415與貨運樞紐的關(guān)系X15在表中所列的 15 項初選的指標中，交通運輸設(shè)施設(shè)備條件決定的地區(qū)交通運輸區(qū)位優(yōu)勢是影響現(xiàn)代綜合物流園區(qū)建設(shè)的一個重要因素，其內(nèi)部設(shè)施結(jié)構(gòu)的不同對于建設(shè)物流園區(qū)具有重要影響。因此在本次初選的 15 個指標中，用了5 個技術(shù)效益的基礎(chǔ)指標進行描述。另外，本文還要考慮到現(xiàn)代綜合物流園區(qū)項目建設(shè)的可行性，現(xiàn)代綜合物流園區(qū)同現(xiàn)代物流業(yè)一樣是經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，地區(qū)國民經(jīng)濟總體發(fā)展水平、工商業(yè)發(fā)展水平、對外貿(mào)易依存度等因素都會對物流園區(qū)建設(shè)產(chǎn)生宏觀層面的影響。在本次初選的 15 個指標中，用了另外 10 個技術(shù)效益的基礎(chǔ)指標進行了描述。（三）綜合物流園區(qū)綜合評價指標體系優(yōu)化在大多數(shù)情況下，許多變量之間存在一定的相關(guān)關(guān)系。因此，有可能用較少的綜合指標，分析存在于各變量中的種類信息，而各綜合指標之間彼此是不相關(guān)的，代表各類信息的綜合指標稱為因子。因子分析的的基本思想：通過研究變量的相關(guān)系數(shù)矩陣內(nèi)部結(jié)構(gòu)，找出能控制所有變量的少數(shù)幾個隨機變量，并描述多個變量之間的相關(guān)關(guān)系。這少數(shù)幾個不可觀測的隨機變量，通常稱為因子。因子分析中，因子變量的數(shù)量遠少于原有的指標變量的數(shù)量，對因子變量的分析能夠減少分析中的計算工作量。為了更好地分析物流園區(qū)建設(shè)評價指標的結(jié)構(gòu)，需要對各項指標進行因子分析。本研究對象為上節(jié)中所初選的評價指標體系。根據(jù)相關(guān)原始數(shù)據(jù)建立 15項指標原始數(shù)據(jù)矩陣的標準化矩陣，以及各指標間相關(guān)系數(shù)矩陣，通過因子分析得出少數(shù)公共因子，以說明原始指標與公因子之間的關(guān)系，進而分析各指標在影響物流園區(qū)項目建設(shè)綜合評價中的相互作用關(guān)系。（1）因子載荷矩陣的估計求解為了建立因子模型，首先要估計因子載荷矩陣 L。一般可采用主成分法、主因子法和極大似然法等方法。由于后兩種方法中在確定因子個數(shù) M 時一般也均采用主成分思想方法，因此，本研究選用主成分法計算因子載荷矩陣 L。其原理如下。設(shè)獲得各指標樣本的相關(guān)系數(shù)矩陣R的特征值依次為: λ1≥λ2≥…≥λp≥0,相應(yīng)的正交單位特征向量為:U1，U2，…，Up。選取相對較小的主成分個數(shù) m，并使得累計貢獻率達到一個較高的百分比，以保證原始指標數(shù)據(jù)信息量不丟失，則 R 可作如下的近似分解:變量要有清楚的定義。R=λ1U1U139。+λ2U2U239。+…+λmUmUm39。+λm+1Um+1Um+139。+…+λpUpUp39。 ≈λ1U1U139。+λ2U2U239。+…+λmUmUm39。+D =LL39。+D 為表示方便，因子載荷估計矩陣L亦可以表示為L。這樣上式可以表示為：R=LL39。+D其中L=(λ1U1,…, λmUm)=(lij)為pm矩陣，D=diagσ12,…,σp2，其中σi2=rijj=1mlij2，i=1,2,…,p。這里的L和D就是因子模型的一個解。因子載荷矩陣L的第K列與R的第K個主成分的系數(shù)僅差一個很小的倍數(shù)λk(k=1,2,…,m)，因此這個解就成為主成分解。根據(jù)特征方程λlR=0，求出特征值λi(i=1,2…,p)，并按大小順序排列；對應(yīng)于特征值λi的特征向量Ui(i=1,2,…,p)U=U1,U2,…,Up=u11 u12 … u1pu21 u22 … u2p… … … …up1 up2 … upp 主成分Fk的貢獻率為：Dk=λki=1pλk。(k=1,2,…,p)累計貢獻率為：DTm=k=1Mλki=1pλk一般情況，累計貢獻率計算到其累計值達到 85%以上的λ1,λ2,…λm所對應(yīng)的前 m(m≤p)個主成分即可。本文為了對所建立的指標進行因子分析，考慮到東北部物流發(fā)展速度一般，所以抽取9個物流園區(qū)作為研究對象，采集了2010年各項指標，原始數(shù)據(jù)見表102。表102 各個物流園區(qū)數(shù)據(jù)表123456789X1X21215X32714X4X511055094X611X739164X88X9520X10267X1111X1211X131111X1411101X15其中：（1）表中所列序號為所調(diào)研物流園區(qū)：1=鐵北綜合物流園區(qū)，2=沈陽張士物流園，3=哈爾濱龍運物流園區(qū)，4=長白山靖宇物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)，5=沈北現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園，6=渾南新區(qū)綜合物流園區(qū)，7=科爾沁工業(yè)園區(qū)綜合物流園，8=東北亞國際物流中心，9=鐵嶺東北物流城（2）Xi為物流園區(qū)綜合評價指標備選列表的備選指標；（3）數(shù)據(jù)來源：此表數(shù)據(jù)在各省市統(tǒng)計年鑒及各物流園區(qū)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上進行了科學(xué)調(diào)整，以便于進行 SPSS 分析。Total Variance Explained.986.986 .879 .799.787.839.653.645.620.197 .520.165.478 .154.329.140.004.079.002.076