【正文】 利用小區(qū)智能化設施人防、技防、物防三結(jié)合的治安管理，確保小區(qū)居民人身財產(chǎn)安全13消防、智能化設施完好率98%100%每日巡檢與定期保養(yǎng)相結(jié)合，確保設施設備完好無損，各項記錄齊全14火災發(fā)生率年1‰以下年1‰以下加強防火宣傳教育和防患措施，配齊消防器具，通過消防檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理，并組織強有力的兼職消防隊伍15違章發(fā)生率1‰1‰建立巡視制度，對區(qū)內(nèi)各類違章通過巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，對違章現(xiàn)象跟蹤管理，建檔記錄，通過宣傳教育活動使區(qū)內(nèi)居民自覺杜絕違章16違章處理率95%99%17住戶有效投訴率2‰1‰按政策規(guī)定做好各項工作，強化服務意識，了解住戶需求，滿足住戶合理需要，及時為住戶排憂解難，投訴處理有記錄，有回訪18住戶投訴處理率95%100%按政策規(guī)定做好各項工作，強化服務意識，了解住戶需求，滿足住戶合理需要，及時為住戶排憂解難，投訴處理有記錄，有回訪19管理人員專業(yè)培訓合格率90%100%管理人員持證上崗，培訓與自學相結(jié)合，有培訓制度，培訓計劃、培訓考核、培訓記錄，保證人員較高的專業(yè)素質(zhì)20維修服務回訪率95%99%建立嚴格的工作制度、回訪制度，做好回訪記錄、工作記錄、上門回訪與電話回訪結(jié)合，業(yè)主滿意、文明服務21居民對物業(yè)管理滿意率95%98%采取現(xiàn)代科學的管理手段，開展溫馨服務、親情服務，在日常服務過程中及時收集住戶需求信息，盡可能滿足住戶需要，與住戶加強溝通，確保住戶對物業(yè)管理滿意程度22檔案建立與完好率98%100%各種檔案資料專人管理、分類存放、檢索方便，保證檔案資料齊全23管理費收繳率90%95%按照規(guī)定收取，杜絕擅自提高收費標準和亂收費，合理使用費用，做到取之于民、用之于民9 工作計劃 入住前的管理（一）協(xié)助好建筑工地作好治安工作隨著房屋建設接近后期，前來看房的業(yè)主增多，外來人員也趁機進入工地，我們擬派4名保安24小時門崗值班，為業(yè)主指路，對外來人員進行勸止，防止擾亂工地秩序，防止施工對業(yè)主人身構(gòu)成危險。（二）協(xié)助監(jiān)督施工后期設備設施安裝、房屋裝飾和綠化種植等施工隨著房屋建設接近后期，施工進度加快，電梯安裝、水泵安裝、電氣電線安裝、水管安裝和綠化中指等各專業(yè)施工隊幾乎同時施工，為配合開發(fā)單位對施工質(zhì)量的監(jiān)督，加快施工進度，我們將擬派各類維修技術(shù)人員進駐現(xiàn)場，一方面協(xié)助開發(fā)公司對施工隊質(zhì)量進行監(jiān)督，另一方面把我們在日常管理中容易發(fā)生的問題消除在安裝施工過程中。（三）協(xié)助作好開發(fā)公司的參謀。我們在日常管理中發(fā)現(xiàn)，如綠化布局上為避免住戶繞近路而影響綠化，應在可能繞路處種一些較高的喬木，又如應統(tǒng)籌考慮各類管道的鋪設，在主要道路預留一些管道，防止今后對道路的損壞。（四）人員招聘及相關(guān)入職前的培訓和保安人員的軍訓工作。 入住管理（一）入住公約為創(chuàng)造合適、整潔、安全的居住環(huán)境，希望共同遵守：（1）熱愛祖國，熱愛人民，遵紀守法，自覺履行公民義務，遵守“八不一做到”，做文明市民。（2）尊老愛幼，和睦相處，團結(jié)互助，爭當文明住戶。（3）愛護園林綠化和公共設施。（4）加強治安綜合治理，群防群治，勇于同不良行為做斗爭。（二）入住手續(xù)及相關(guān)工作程序住戶提供入住資料：進住通知單，發(fā)放入住文件袋 通知單加蓋“已領(lǐng)資料”章 領(lǐng)取《業(yè)主臨時管理規(guī)約》 填寫《家庭登記表》等資料 ，憑入住交費收據(jù)發(fā)放鑰匙，在住戶手冊加蓋注名發(fā)放日期，業(yè)主在《鑰匙發(fā)放登記表》驗收簽字。憑已簽字之進住通知單收費收回進住通知單 進住通知單、業(yè)主管理規(guī)約，住戶手冊蓋章 綜合管理部協(xié)助住戶驗收房屋 抄水表、電表； 填寫驗收交接表，雙方簽字各持一份； 記錄業(yè)主維修要求，約定維修時間，業(yè)主在入住登記表簽字 ，文件匯總、分類、裝訂、歸檔、核對鑰匙、填寫入住情況表（三）便民服務措施我公司本著服務至上的原則，切實為住戶著想，建立一整套從裝修到入住的便民措施。（1）解決小區(qū)入住期間搬運量大、業(yè)主搬運難的問題，我們將組織便民搬運隊，為業(yè)主提供各類搬運服務。（2）為維護樓梯內(nèi)墻、踏步不受損壞，我們將為住戶提供吊裝工具。（3）設立入住辦公室，提供24小時一條龍服務。入住辦公室內(nèi)設咨詢崗、資料崗、收費崗、代辦業(yè)務崗、發(fā)配鑰匙和維修服務崗，合理安排入住程序，力爭20分鐘辦好住戶入住手續(xù)。（4）我們將組織一批品質(zhì)好、信譽好的裝修材料供應商，在管理處安排固定場所，為住戶提供優(yōu)質(zhì)優(yōu)價廉裝修材料供應服務。（5）住戶裝修時，管理處將設立快餐服務部，解決居民的臨時就餐問題。（6）提供租車服務。住戶急需車時，管理處可提供雙排座車，為住戶提供應急服務，收取成本價。（7）設置臨時公廁，解決裝修期間作業(yè)人員上廁所難的問題。（四）管理服務收費標準公布上墻及宣傳工作為提高物管收取的透明度，在房屋交付時將收費標準發(fā)放給每一業(yè)主，同時在宣傳窗、樓道告示牌處張貼收費標準及依據(jù)，同時小區(qū)在醒目處設置收費價目牌。在正常運作情況下，我們將定期將有關(guān)物管費的收支情況分別通過小區(qū)簡報、宣傳窗等多種宣傳載體公布于眾，主動接受廣大業(yè)主的監(jiān)督。10 物資裝備 費用項目數(shù)量費用小計印刷品1 2,000 電腦1 5,000 復印機1 2,000 打印機1 1,200 辦公桌椅4 500 員工宿舍用品1 5,000 員工服裝1批 22,000 辦公用品1批 2,500 垃圾清運車2輛 2,000 綠化割灌機1臺 3,500 綠籬修剪機1臺 3,000 綠化工具1批 620 對講機11部 11,000 公司專用配車4輛400000警棍11個 660 維修工具1批 3,000 11 費用測算 人員工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利：（一） 人員編制和基本工資標準：見表（01）人員編制和基本工資標準表（01）序 號項 目人 數(shù)（人）工資標準（元/月）總額（元/月）備注一管理人員12/49500　1項目經(jīng)理180008000　2項目經(jīng)理助理160006000　3各分部門經(jīng)理45000200003工程維修班長130003000　4秩序維護班長225005000　5保潔班長225005000　6綠化班長125002500二普通員工50/102000　1綜合維修員5200010000　2安保員20200040000　3綠化員5200010000　4保潔員15180027000　5財務員5300015000三合計62/151500　（二） 費用測算管理\服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費測算見表(02)工資福利費測算表(02)序號項 目金額（元/月）依據(jù)測算結(jié)果（元/）一基本工資/二福利費注(1)暫按15%測算三服裝費注(2)四合計/注(1)：%, 其中福利基金占工資總額的14%；%；社會保險占工資總額的20%。注(2)：服裝按年均1000元/人計算，則每月分攤為：941000元/人/年247。12月=7833(元/月) 物業(yè)共用部位、共用設施設備日常運行、維護費用（一）采用總體匡算思路進行測算。住宅建造成本按800元/M2計算，公共設施、設備建造成本統(tǒng)一按30%計取，折舊年限按25年計算，維修保養(yǎng)費按月折舊費的40%提取。注：因小區(qū)新建在保修期中，暫不考慮。（二）公共設施、設備所用電為A、（晚間18：30分至次日清晨7：30分為開燈時間，共計13小時，如本物業(yè)有250盞燈40瓦計算）。則：每日所用電費為：（40瓦/盞250盞13小時30日/月）=4320千瓦/小時B、智能化網(wǎng)絡運行等綜合：C、共計為：（三）電梯運行電費為:每部電梯按每天200元計算則運行電費為：10部200元/天30天= 150元/天30天=60000元/月維修保養(yǎng)費用為。每部每月按1000元計算則為：10部500元/月=10000元/月：10部50元/天30天= 50元/天30天=15000元/月總計為：103900 物業(yè)服務區(qū)域綠化管理費：㎡, 綠化管理費測算見表（03）綠化管理測算表（03）序 號項 目測算依據(jù)金額（元/月）測算結(jié)果（元/）備注1綠化工具費24000元/年2勞保用品費12000元/年3綠化用水費/4農(nóng)藥化肥費5景觀再造費6合 計/ 物業(yè)服務區(qū)域清潔衛(wèi)生費用清潔衛(wèi)生費測算表（04）序號項目測算依據(jù)金額（元/月）測算結(jié)果（元/）備注1工具購置費1500元/2勞保用品費1500元/3化糞池清掏費(注1)/4垃圾外運費5環(huán)境消殺//6合計/注(1):化糞池清掏費全年共計約為：240000元，由于小區(qū)新建第一年將不會產(chǎn)生費用。 物業(yè)服務區(qū)域秩序維護費用：保安費測算表（05）序號項目測算依據(jù)金額（元/月）測算結(jié)果（元/月M2）1裝備費1000元/5166．002人身保險費（暫不計）//3房租費（暫不計）//4聯(lián)建、治安費2000元/5合計/ 辦公費：（全年開支辦公費約18萬元）月辦公費=60000247。12=15000元/月 固定資產(chǎn)折舊費：固定資產(chǎn)總額為60萬元，平均折舊年限為5年，即：月固定資產(chǎn)折舊費為：600000247。（125年）=10000元/月 物業(yè)共用部位、共用設備設施及公眾保險費用物業(yè)共用部位、共用設備設施及公眾保險費用是《物業(yè)服務管理辦法》實施后的一項新收費保險費用。計算公式： X=F/SX：物業(yè)共用部位、共用設備設施及公眾保險費用F：物業(yè)服務區(qū)域總共交納的共用部位、共用設備設施及公眾保險費用S：總收費面積（單位為平方米）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險 （）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險==8000元/月 業(yè)主委員會辦公費、社區(qū)文化活動費等其他費該項費用暫時不計 管理成本匯總表見（06）管理成本匯總表（06）序號項目金額（元/月）1人員工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利1820582物業(yè)共用部位、共用設施設備日常運行、維護費用1039003物業(yè)服務區(qū)域綠化管理費110004物業(yè)服務區(qū)域清潔衛(wèi)生費430005物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的秩序維護費451666辦公費150007資產(chǎn)固定折舊費100008物業(yè)共用部位、共用設備設施及公眾保險費用80009經(jīng)業(yè)主同意的其他費用/10合計418124 法定稅費和利潤：據(jù)了解，該地法定稅費為總收入的6%，利潤率為7%采用包干制方式，假設該項目單位物業(yè)服務費標準為X，則：200000X=418124+200000X(6%+7%)得出 X= (元/平方米月) 法定稅費： 利