【正文】 同時(shí)得到200元的效用，所以私人物品與管理服務(wù)共同提供給每個(gè)人1050元的效用。左下角則意味著A決定購(gòu)買而B決定不買，因此費(fèi)用全部由A負(fù)擔(dān)而200元的收益則二人都享有，因此A、B二人的私人物品與服務(wù)共同提供的效用分別為900元和1200元。右上、右下元素內(nèi)容也是這么得來(lái)的。 從這個(gè)支付矩陣看，兩個(gè)人都決定不購(gòu)買是一種最佳的策略選擇：從A來(lái)看，無(wú)論B選擇買還是不買，他的總效用都是選擇不買為大(1200＞1050，1000＞900)；B也一樣，無(wú)論A選擇買還是不買，B選擇不買都會(huì)得到更多的總效用(1200＞1050，1000＞900)。這個(gè)結(jié)論就是，由于兩個(gè)人都試圖從對(duì)方那里免費(fèi)搭乘，結(jié)果對(duì)二人來(lái)講確實(shí)有利的物業(yè)管理服務(wù)(二人的效用之和400元大于總費(fèi)用300元)卻不能被購(gòu)買。本來(lái)可以給兩個(gè)都帶來(lái)效用提高的帕累托改善卻由于免費(fèi)搭車的企圖而不能實(shí)現(xiàn)。這種情況好像很難理解，但是各人的“合理”追求確實(shí)會(huì)造成這種不合理的結(jié)局—這也體現(xiàn)了個(gè)人理性和集體理性之間的差別。當(dāng)集體中成員增加時(shí)情況會(huì)更差，因?yàn)榭梢栽诟嗟娜四抢锩赓M(fèi)搭乘。 這個(gè)模型的最有用的引論是在自愿均衡的情況下物業(yè)管理這種俱樂(lè)部物品的供給量，要大大少于帕累托有效的供給量(即使俱樂(lè)部全體成員效用提高的有效供給量)。這個(gè)引論可以解釋為什么在傳統(tǒng)的房屋管理中管理、服務(wù)水平的低劣。沒(méi)有組織的業(yè)主和使用者們?cè)诖蠹业牟┺闹凶詈筮_(dá)成的均衡就是誰(shuí)也不為現(xiàn)有的服務(wù)管理改善而作額外支付。最后集團(tuán)內(nèi)的各種管理、服務(wù)只停留在政府職能部門提供的公共服務(wù)的最低限度水平上。也正因?yàn)槿绱?，小區(qū)“一年新、二年舊、三年破”的不合理狀況后隱藏的是個(gè)人主義行為的“合理”性。免費(fèi)搭乘問(wèn)題的解決 免費(fèi)搭乘問(wèn)題的實(shí)質(zhì)是免費(fèi)搭乘的傾向?qū)е碌募瘓F(tuán)成員之間的不合作。從個(gè)人主義行為的邏輯來(lái)看，為集體利益而作的犧牲不值得。這個(gè)問(wèn)題的解決則在于集體的組織，業(yè)主委員會(huì)實(shí)際上就是解決物業(yè)管理服務(wù)供給這一具體問(wèn)題的集體組織的現(xiàn)實(shí)存在形式。業(yè)主委員會(huì)的重要作用體現(xiàn)在兩個(gè)方面： （1）業(yè)主委員會(huì)的組成使得追求集體利益，實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的一致支付成為可能。在業(yè)主委員會(huì)成立后，不再由那種受到免費(fèi)搭乘誘惑的個(gè)人的選擇來(lái)決定物業(yè)管理的供給，而代之以業(yè)主委員會(huì)的集體決定。無(wú)論集體采用何種民主方式作出決定，這種決定對(duì)集體成員都是帶有一種強(qiáng)制約束的。集體成員現(xiàn)在必須為集體利益的改善而貢獻(xiàn)自己的支付。 （2）業(yè)主委員會(huì)作為一個(gè)集體對(duì)成員提供了一種動(dòng)力機(jī)制。最主要的就是懲罰，即制訂出一套保證個(gè)人行為與集體利益相一致的規(guī)則制度，使得違背的人遭至懲罰。這是從反方向?qū)崿F(xiàn)集體利益改善的必要措施。這種分析的一個(gè)重要啟示是，物業(yè)管理是否為人接受，物業(yè)管理公司的組織、完善，政府部門的積極推動(dòng)固然重要，業(yè)主和使用者的組織也極為重要，作為集團(tuán)組織的業(yè)主委員會(huì)是至關(guān)重要的一環(huán)。第四節(jié) 物業(yè)管理中的委托—代理關(guān)系在前面幾節(jié)中，我們著力分析的是物業(yè)管理作為一種特殊服務(wù)商品的性質(zhì)，但實(shí)際上物業(yè)管理公司與業(yè)主和用戶之間的關(guān)系不只是服務(wù)的買賣那么簡(jiǎn)單。這里我們集中從委托—代理關(guān)系的角度來(lái)審視物業(yè)管理及物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和用戶之間的關(guān)系。一、委托—代理關(guān)系 物業(yè)管理公司與業(yè)主和用戶之間存在一種委托—代理關(guān)系。這里我們先來(lái)看一下什么是委托—代理，它的產(chǎn)生源于什么。(一)委托—代理的含義 一個(gè)人(或組織)受雇于另一個(gè)人(或組織)，為雇主的利益采取某種行動(dòng)，這就構(gòu)成了一種委托—代理關(guān)系。這里，受雇于人并為雇主利益而采取行動(dòng)的一方即代理人，而雇主一方則為委托人。一旦委托—代理關(guān)系形成，代理人則可以代表委托人采取行動(dòng)從而使委托人自己（它的每一個(gè)成員）變成受束縛的。(二)委托—代理關(guān)系產(chǎn)生的原因 委托—代理關(guān)系產(chǎn)生的根源在于委托人沒(méi)有能力或者不愿進(jìn)行他委托代理人去進(jìn)行的活動(dòng)。另一種描述的方法是由委托人自己來(lái)進(jìn)行那些活動(dòng)機(jī)會(huì)成本或高。由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、分工的深化，從事某項(xiàng)活動(dòng)所需的專門知識(shí)要求越來(lái)越高，委托代理關(guān)系在經(jīng)濟(jì)生活中也就越來(lái)越常見(jiàn)。值得注意的是，委托—代理關(guān)系實(shí)際上是委托人將自己擁有的某種權(quán)力暫時(shí)、有條件地讓渡給代理人，因此必須有法律上的認(rèn)定。缺乏法律依據(jù)的委托—代理關(guān)系很容易產(chǎn)生糾紛。而且法律上對(duì)委托代理關(guān)系的認(rèn)可也不是從來(lái)就有的，羅馬法的一般原則中一個(gè)人是不能代表另一個(gè)人的。但是現(xiàn)代法律中委托代理的關(guān)系則是受法律保護(hù)的。二、委托—代理關(guān)系與物業(yè)管理的特點(diǎn) 物業(yè)管理中的委托—代理關(guān)系體現(xiàn)在物業(yè)管理公司作為代理人代理業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理并提供服務(wù)。這種關(guān)系決定了物業(yè)管理的一些特點(diǎn)。 (一)物業(yè)管理既是服務(wù)又是管理，管理寓于服務(wù)物業(yè)管理作為一種特殊的服務(wù)，也是一種管理，管理和服務(wù)是互相滲透密不可分的，這體現(xiàn)在物業(yè)管理公司在為業(yè)主、用戶營(yíng)造良好的居住、使用環(huán)境時(shí)，硬件固然重要，軟件也不可小視。從委托代理的關(guān)系看，業(yè)主是將自己對(duì)房地產(chǎn)的全部權(quán)力集合中分離出管理權(quán)，并將這種管理權(quán)讓渡給物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司行使管理權(quán)的依據(jù)在于他是業(yè)主的代理人。這正是物業(yè)管理區(qū)別于一般服務(wù)業(yè)的重要特征。 (二)物業(yè)管理與權(quán)利分離從分析中可以看出，物業(yè)管理公司行為的依據(jù)在于委托人讓渡給予它這些權(quán)利。因此，物業(yè)管理存在的前提是委托人擁有這些權(quán)力，并可以將管理的權(quán)利分離出來(lái)。打個(gè)比方講，在所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)不能分離的情況下，經(jīng)理階層是無(wú)法出現(xiàn) 的，因?yàn)樗腥俗鳛槲腥藷o(wú)法將不分離的經(jīng)營(yíng)權(quán)讓渡給經(jīng)理(代理人)。 傳統(tǒng)的房屋管理的一大弊病即在于此。國(guó)家作為所有者對(duì)公有房屋進(jìn)行管理、經(jīng)營(yíng)，房管單位只是按行政指示行事，不存在委托代理的關(guān)系，房管單位缺乏激勵(lì)，房管服務(wù)自然沒(méi)有效率。對(duì)這種體制的改革中，國(guó)家所有者與管理者之間的委托—代理關(guān)系是建立現(xiàn)代物業(yè)管理制度的重要條件。(三)物業(yè)管理需要明確的契約以及法律保障 委托—代理既然是一種權(quán)利讓渡行為，就必須有法律的保障并以契約形式明確當(dāng)事人的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系（如業(yè)主公約、物業(yè)管理合同等）。這些契約文件最重要的是公共契約。目前我國(guó)的公共契約還沒(méi)有法律法令認(rèn)可它具有法律效力，改變此種狀況是當(dāng)前物業(yè)管理的法制化建設(shè)中一項(xiàng)十分重要的任務(wù)。三、委托—代理問(wèn)題 存在委托—代理關(guān)系就會(huì)存在委托—代理問(wèn)題。所謂委托—代理問(wèn)題是指委托人在信息不完全的情況下無(wú)法監(jiān)督并保證代理人的行動(dòng)符合委托人的利益。其實(shí)，委托人授權(quán)代理人行動(dòng)，這一關(guān)系的實(shí)質(zhì)就在于委托人希望代理人根據(jù)代理人已知而委托人不知的信息而采取行動(dòng)。正因?yàn)槿绱?，所以委托人或者是無(wú)法監(jiān)督代理人采取了什么行動(dòng)或者是不知道代理人的行動(dòng)是否適當(dāng)，從而無(wú)法保證對(duì)效益最大化的追求。!在物業(yè)管理的委托代理關(guān)第中影響效率的因素有以下四個(gè)方面：（一）產(chǎn)權(quán)利益, 在委托—代理關(guān)系中，對(duì)代理人進(jìn)行監(jiān)督或激勵(lì)的原動(dòng)力來(lái)自委托人對(duì)產(chǎn)權(quán)利益的追求。在物業(yè)管理中，多元產(chǎn)權(quán)會(huì)構(gòu)成一個(gè)委托人的利益共同體。作為利益共同體，其成員越多、規(guī)模越大，每個(gè)委托人分享利益的份額就越小，其“免費(fèi)搭乘”的傾向就越嚴(yán)重。于是，委托人最優(yōu)監(jiān)督的積極性下降，從而導(dǎo)致代理人受監(jiān)督下工作努力水平的下降。當(dāng)共同體的規(guī)模擴(kuò)張至無(wú)限大（全民）時(shí)，每個(gè)委托人分享的份額就縮減到無(wú)窮小，“無(wú)窮小”導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)“虛置”。這么一來(lái)，公共財(cái)產(chǎn)的“神圣不可侵犯”，也就變成了“完全可以侵犯”，產(chǎn)權(quán)功能基本喪失。 (二)監(jiān)督距離 物業(yè)管理的委托—代理，是由若干個(gè)連續(xù)性的委托—代理鏈竄組成的： 在初始委托人（產(chǎn)權(quán)人）和最終代理人（單位員工）之間，存在著因產(chǎn)權(quán)性質(zhì)而導(dǎo)致的、為數(shù)不等的中間層，而每個(gè)中間層，又必定同時(shí)具有（前一個(gè)委托人的）代理人與（后一個(gè)代理人的）委托人這樣的雙重身份。,j 基于委托人與代理人有不同的目標(biāo)函數(shù)——委托人的所得即為代理人的所失，反之亦然。致使初始委托人對(duì)管理的監(jiān)督距離，每經(jīng)過(guò)一個(gè)中間層就會(huì)有一次“拉長(zhǎng)”。其中間層越多，監(jiān)督距離越長(zhǎng)，就意味著到達(dá)最終代理人身上的初始監(jiān)督力度大減。而小的監(jiān)督力度，意味著最終代理人更差的工作努力水平、更低的管理業(yè)績(jī)，也意味著發(fā)生了更大的代理成本。（三）激勵(lì)手段 正面的激勵(lì)手段有點(diǎn)像海豚嬉水：按你的指令，它完成了某種動(dòng)作，你就得給它喂條鮮魚。在物業(yè)管理實(shí)績(jī)考核中，很難形成一個(gè)劃一的量化指標(biāo)，而更多的只能是定性指標(biāo)。多元、定性的指標(biāo)設(shè)置，本身就規(guī)定了它的完成狀況只能通過(guò)評(píng)議來(lái)考核。而評(píng)議，既存在歧見(jiàn)困惑（見(jiàn)仁見(jiàn)智）又存在收買可能（拉關(guān)系票），從而導(dǎo)致正面激勵(lì)的效應(yīng)遞減。 反面的激勵(lì)手段之一是替代威脅：倘若你代理人“騙”我，我就“用腳投票”，退出與你的委托關(guān)系；或者“用手投票”，解雇并更換代理人。在物業(yè)管理實(shí)踐中，“用腳投票”意味著要賣掉房屋而另行置業(yè)；“用手投票”又存在一個(gè)更優(yōu)替代者的尋覓與談判成本問(wèn)題。所以故然不無(wú)其它反面激勵(lì)手段，但其選擇空間確實(shí)有限。（四）行為能力 在合約關(guān)系中，任何一方都得具備談判和履約能力。q 就委托方而言，最主要的是要能把共同體全體成員的紛紜意見(jiàn)統(tǒng)一起來(lái)，最大限度地代表眾業(yè)主的共同利益。因此，就得重視和規(guī)范業(yè)主大會(huì)的組織和業(yè)主委員會(huì)的選舉，使進(jìn)入委員會(huì)里的人既忠于職守又精明干練還得有辦事時(shí)間。至于如何調(diào)動(dòng)這些委員的能動(dòng)精神，除了他本身那一份對(duì)產(chǎn)權(quán)利益的追求外，也得有一些外加的激勵(lì)兼監(jiān)察約束措施，尤其要防止個(gè)別業(yè)主假全體業(yè)主的名義濫用權(quán)力謀取私利。完善業(yè)主委員會(huì)制度建設(shè)，規(guī)范好物業(yè)管理委托代理鏈中的這第一個(gè)環(huán)節(jié)至關(guān)重要，為此必須強(qiáng)化政府對(duì)業(yè)主委員會(huì)制度運(yùn)作中的指導(dǎo)、調(diào)控和監(jiān)督處罰權(quán)力。 就代理方而言，要他克盡維護(hù)委托人的物業(yè)價(jià)值和工作及生活環(huán)境、秩序的職責(zé)，就得讓他有權(quán)制止越軌者。但跟商品代銷商可以抵制沽買、懲戒偷盜不同，物業(yè)管理的約束對(duì)象往往會(huì)是某個(gè)或少數(shù)業(yè)主。因此，自律性的業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)的支持配合以及相應(yīng)的法律規(guī)范，就成為絕對(duì)必要。臺(tái)灣當(dāng)局于幾年前通過(guò)的《公寓大廈管理?xiàng)l例》甚至作出了對(duì)妨礙公共衛(wèi)生、公共安寧及公共安全的“惡鄰居”，可以進(jìn)行制止、報(bào)警、罰款甚至強(qiáng)制遷離或強(qiáng)制出讓其物業(yè)（產(chǎn)權(quán)）的規(guī)定。體現(xiàn)出一種頗為激進(jìn)的行政干預(yù)。四、委托—代理問(wèn)題的解決 解決委托—代理問(wèn)題的核心是設(shè)計(jì)一種激勵(lì)機(jī)制來(lái)保證兩點(diǎn)：使得代理人努力工作，使得委托人和代理人之間利益分配合理。物業(yè)管理作為委托代理關(guān)系必然也存在委托—代理問(wèn)題。針對(duì)物業(yè)管理，可設(shè)計(jì)用來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題的激勵(lì)機(jī)制有以下幾點(diǎn)：(一)詳盡的契約 盡量減少契約中的不確定性，盡量使契約更為詳盡，這樣將使對(duì)代理人物業(yè)管理公司的行為的監(jiān)督更容易。也使得委托人業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督行為更合理，這是解決問(wèn)題的一個(gè)有效手段。目前通行的《委托管理合同》及《業(yè)主公約》示范文本皆失之簡(jiǎn)略，且《業(yè)主公約》的法律效力也有待提高。（二）長(zhǎng)期合同 簽訂長(zhǎng)期合同，使得全體業(yè)主（業(yè)主大會(huì)）與物業(yè)管理公司之間的委托代理關(guān)系相對(duì)穩(wěn)定是另一個(gè)解決問(wèn)題的方法。信息不完全、不對(duì)稱的情況下長(zhǎng)期合同是有相當(dāng)多的優(yōu)點(diǎn)的。同時(shí)，房地產(chǎn)作為一種耐用品，相對(duì)較長(zhǎng)期的物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)是有利于激勵(lì)物業(yè)管理公司向業(yè)主提供穩(wěn)定而優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)的。（三）市場(chǎng)化 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是使委托人、代理人獲得各自合理的利益分配的主要手段。對(duì)經(jīng)理的招聘制是個(gè)最好的例釋。在市場(chǎng)化的物業(yè)管理中，對(duì)獲取物業(yè)管理合同的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)際是這種代理權(quán)的競(jìng)買過(guò)程，這種過(guò)程的均衡則意味著委托人(業(yè)主委員會(huì))和代理人(物業(yè)管理公司)都可得到相對(duì)公平的利益分配，這恐怕是最有效的激勵(lì)機(jī)制之一了48 /