【正文】 同時得到200元的效用，所以私人物品與管理服務(wù)共同提供給每個人1050元的效用。左下角則意味著A決定購買而B決定不買，因此費用全部由A負(fù)擔(dān)而200元的收益則二人都享有，因此A、B二人的私人物品與服務(wù)共同提供的效用分別為900元和1200元。右上、右下元素內(nèi)容也是這么得來的。 從這個支付矩陣看，兩個人都決定不購買是一種最佳的策略選擇：從A來看，無論B選擇買還是不買，他的總效用都是選擇不買為大(1200＞1050，1000＞900)；B也一樣，無論A選擇買還是不買，B選擇不買都會得到更多的總效用(1200＞1050，1000＞900)。這個結(jié)論就是，由于兩個人都試圖從對方那里免費搭乘，結(jié)果對二人來講確實有利的物業(yè)管理服務(wù)(二人的效用之和400元大于總費用300元)卻不能被購買。本來可以給兩個都帶來效用提高的帕累托改善卻由于免費搭車的企圖而不能實現(xiàn)。這種情況好像很難理解，但是各人的“合理”追求確實會造成這種不合理的結(jié)局—這也體現(xiàn)了個人理性和集體理性之間的差別。當(dāng)集體中成員增加時情況會更差，因為可以在更多的人那里免費搭乘。 這個模型的最有用的引論是在自愿均衡的情況下物業(yè)管理這種俱樂部物品的供給量，要大大少于帕累托有效的供給量(即使俱樂部全體成員效用提高的有效供給量)。這個引論可以解釋為什么在傳統(tǒng)的房屋管理中管理、服務(wù)水平的低劣。沒有組織的業(yè)主和使用者們在大家的博弈中最后達成的均衡就是誰也不為現(xiàn)有的服務(wù)管理改善而作額外支付。最后集團內(nèi)的各種管理、服務(wù)只停留在政府職能部門提供的公共服務(wù)的最低限度水平上。也正因為如此，小區(qū)“一年新、二年舊、三年破”的不合理狀況后隱藏的是個人主義行為的“合理”性。免費搭乘問題的解決 免費搭乘問題的實質(zhì)是免費搭乘的傾向?qū)е碌募瘓F成員之間的不合作。從個人主義行為的邏輯來看，為集體利益而作的犧牲不值得。這個問題的解決則在于集體的組織，業(yè)主委員會實際上就是解決物業(yè)管理服務(wù)供給這一具體問題的集體組織的現(xiàn)實存在形式。業(yè)主委員會的重要作用體現(xiàn)在兩個方面： （1）業(yè)主委員會的組成使得追求集體利益，實現(xiàn)對物業(yè)管理服務(wù)的一致支付成為可能。在業(yè)主委員會成立后，不再由那種受到免費搭乘誘惑的個人的選擇來決定物業(yè)管理的供給，而代之以業(yè)主委員會的集體決定。無論集體采用何種民主方式作出決定，這種決定對集體成員都是帶有一種強制約束的。集體成員現(xiàn)在必須為集體利益的改善而貢獻自己的支付。 （2）業(yè)主委員會作為一個集體對成員提供了一種動力機制。最主要的就是懲罰，即制訂出一套保證個人行為與集體利益相一致的規(guī)則制度，使得違背的人遭至懲罰。這是從反方向?qū)崿F(xiàn)集體利益改善的必要措施。這種分析的一個重要啟示是，物業(yè)管理是否為人接受，物業(yè)管理公司的組織、完善，政府部門的積極推動固然重要，業(yè)主和使用者的組織也極為重要，作為集團組織的業(yè)主委員會是至關(guān)重要的一環(huán)。第四節(jié) 物業(yè)管理中的委托—代理關(guān)系在前面幾節(jié)中，我們著力分析的是物業(yè)管理作為一種特殊服務(wù)商品的性質(zhì)，但實際上物業(yè)管理公司與業(yè)主和用戶之間的關(guān)系不只是服務(wù)的買賣那么簡單。這里我們集中從委托—代理關(guān)系的角度來審視物業(yè)管理及物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和用戶之間的關(guān)系。一、委托—代理關(guān)系 物業(yè)管理公司與業(yè)主和用戶之間存在一種委托—代理關(guān)系。這里我們先來看一下什么是委托—代理，它的產(chǎn)生源于什么。(一)委托—代理的含義 一個人(或組織)受雇于另一個人(或組織)，為雇主的利益采取某種行動，這就構(gòu)成了一種委托—代理關(guān)系。這里，受雇于人并為雇主利益而采取行動的一方即代理人，而雇主一方則為委托人。一旦委托—代理關(guān)系形成，代理人則可以代表委托人采取行動從而使委托人自己（它的每一個成員）變成受束縛的。(二)委托—代理關(guān)系產(chǎn)生的原因 委托—代理關(guān)系產(chǎn)生的根源在于委托人沒有能力或者不愿進行他委托代理人去進行的活動。另一種描述的方法是由委托人自己來進行那些活動機會成本或高。由于經(jīng)濟的發(fā)展、分工的深化，從事某項活動所需的專門知識要求越來越高，委托代理關(guān)系在經(jīng)濟生活中也就越來越常見。值得注意的是，委托—代理關(guān)系實際上是委托人將自己擁有的某種權(quán)力暫時、有條件地讓渡給代理人，因此必須有法律上的認(rèn)定。缺乏法律依據(jù)的委托—代理關(guān)系很容易產(chǎn)生糾紛。而且法律上對委托代理關(guān)系的認(rèn)可也不是從來就有的，羅馬法的一般原則中一個人是不能代表另一個人的。但是現(xiàn)代法律中委托代理的關(guān)系則是受法律保護的。二、委托—代理關(guān)系與物業(yè)管理的特點 物業(yè)管理中的委托—代理關(guān)系體現(xiàn)在物業(yè)管理公司作為代理人代理業(yè)主委員會對物業(yè)進行管理并提供服務(wù)。這種關(guān)系決定了物業(yè)管理的一些特點。 (一)物業(yè)管理既是服務(wù)又是管理，管理寓于服務(wù)物業(yè)管理作為一種特殊的服務(wù)，也是一種管理，管理和服務(wù)是互相滲透密不可分的，這體現(xiàn)在物業(yè)管理公司在為業(yè)主、用戶營造良好的居住、使用環(huán)境時，硬件固然重要，軟件也不可小視。從委托代理的關(guān)系看，業(yè)主是將自己對房地產(chǎn)的全部權(quán)力集合中分離出管理權(quán)，并將這種管理權(quán)讓渡給物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司行使管理權(quán)的依據(jù)在于他是業(yè)主的代理人。這正是物業(yè)管理區(qū)別于一般服務(wù)業(yè)的重要特征。 (二)物業(yè)管理與權(quán)利分離從分析中可以看出，物業(yè)管理公司行為的依據(jù)在于委托人讓渡給予它這些權(quán)利。因此，物業(yè)管理存在的前提是委托人擁有這些權(quán)力，并可以將管理的權(quán)利分離出來。打個比方講，在所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)不能分離的情況下，經(jīng)理階層是無法出現(xiàn) 的，因為所有人作為委托人無法將不分離的經(jīng)營權(quán)讓渡給經(jīng)理(代理人)。 傳統(tǒng)的房屋管理的一大弊病即在于此。國家作為所有者對公有房屋進行管理、經(jīng)營，房管單位只是按行政指示行事，不存在委托代理的關(guān)系，房管單位缺乏激勵，房管服務(wù)自然沒有效率。對這種體制的改革中，國家所有者與管理者之間的委托—代理關(guān)系是建立現(xiàn)代物業(yè)管理制度的重要條件。(三)物業(yè)管理需要明確的契約以及法律保障 委托—代理既然是一種權(quán)利讓渡行為，就必須有法律的保障并以契約形式明確當(dāng)事人的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系（如業(yè)主公約、物業(yè)管理合同等）。這些契約文件最重要的是公共契約。目前我國的公共契約還沒有法律法令認(rèn)可它具有法律效力，改變此種狀況是當(dāng)前物業(yè)管理的法制化建設(shè)中一項十分重要的任務(wù)。三、委托—代理問題 存在委托—代理關(guān)系就會存在委托—代理問題。所謂委托—代理問題是指委托人在信息不完全的情況下無法監(jiān)督并保證代理人的行動符合委托人的利益。其實，委托人授權(quán)代理人行動，這一關(guān)系的實質(zhì)就在于委托人希望代理人根據(jù)代理人已知而委托人不知的信息而采取行動。正因為如此，所以委托人或者是無法監(jiān)督代理人采取了什么行動或者是不知道代理人的行動是否適當(dāng)，從而無法保證對效益最大化的追求。!在物業(yè)管理的委托代理關(guān)第中影響效率的因素有以下四個方面：（一）產(chǎn)權(quán)利益, 在委托—代理關(guān)系中，對代理人進行監(jiān)督或激勵的原動力來自委托人對產(chǎn)權(quán)利益的追求。在物業(yè)管理中，多元產(chǎn)權(quán)會構(gòu)成一個委托人的利益共同體。作為利益共同體，其成員越多、規(guī)模越大，每個委托人分享利益的份額就越小，其“免費搭乘”的傾向就越嚴(yán)重。于是，委托人最優(yōu)監(jiān)督的積極性下降，從而導(dǎo)致代理人受監(jiān)督下工作努力水平的下降。當(dāng)共同體的規(guī)模擴張至無限大（全民）時，每個委托人分享的份額就縮減到無窮小，“無窮小”導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)“虛置”。這么一來，公共財產(chǎn)的“神圣不可侵犯”，也就變成了“完全可以侵犯”，產(chǎn)權(quán)功能基本喪失。 (二)監(jiān)督距離 物業(yè)管理的委托—代理，是由若干個連續(xù)性的委托—代理鏈竄組成的： 在初始委托人（產(chǎn)權(quán)人）和最終代理人（單位員工）之間，存在著因產(chǎn)權(quán)性質(zhì)而導(dǎo)致的、為數(shù)不等的中間層，而每個中間層，又必定同時具有（前一個委托人的）代理人與（后一個代理人的）委托人這樣的雙重身份。,j 基于委托人與代理人有不同的目標(biāo)函數(shù)——委托人的所得即為代理人的所失，反之亦然。致使初始委托人對管理的監(jiān)督距離，每經(jīng)過一個中間層就會有一次“拉長”。其中間層越多，監(jiān)督距離越長，就意味著到達最終代理人身上的初始監(jiān)督力度大減。而小的監(jiān)督力度，意味著最終代理人更差的工作努力水平、更低的管理業(yè)績，也意味著發(fā)生了更大的代理成本。（三）激勵手段 正面的激勵手段有點像海豚嬉水：按你的指令，它完成了某種動作，你就得給它喂條鮮魚。在物業(yè)管理實績考核中，很難形成一個劃一的量化指標(biāo)，而更多的只能是定性指標(biāo)。多元、定性的指標(biāo)設(shè)置，本身就規(guī)定了它的完成狀況只能通過評議來考核。而評議，既存在歧見困惑（見仁見智）又存在收買可能（拉關(guān)系票），從而導(dǎo)致正面激勵的效應(yīng)遞減。 反面的激勵手段之一是替代威脅：倘若你代理人“騙”我，我就“用腳投票”，退出與你的委托關(guān)系；或者“用手投票”，解雇并更換代理人。在物業(yè)管理實踐中，“用腳投票”意味著要賣掉房屋而另行置業(yè)；“用手投票”又存在一個更優(yōu)替代者的尋覓與談判成本問題。所以故然不無其它反面激勵手段，但其選擇空間確實有限。（四）行為能力 在合約關(guān)系中，任何一方都得具備談判和履約能力。q 就委托方而言，最主要的是要能把共同體全體成員的紛紜意見統(tǒng)一起來，最大限度地代表眾業(yè)主的共同利益。因此，就得重視和規(guī)范業(yè)主大會的組織和業(yè)主委員會的選舉，使進入委員會里的人既忠于職守又精明干練還得有辦事時間。至于如何調(diào)動這些委員的能動精神，除了他本身那一份對產(chǎn)權(quán)利益的追求外，也得有一些外加的激勵兼監(jiān)察約束措施，尤其要防止個別業(yè)主假全體業(yè)主的名義濫用權(quán)力謀取私利。完善業(yè)主委員會制度建設(shè)，規(guī)范好物業(yè)管理委托代理鏈中的這第一個環(huán)節(jié)至關(guān)重要，為此必須強化政府對業(yè)主委員會制度運作中的指導(dǎo)、調(diào)控和監(jiān)督處罰權(quán)力。 就代理方而言，要他克盡維護委托人的物業(yè)價值和工作及生活環(huán)境、秩序的職責(zé)，就得讓他有權(quán)制止越軌者。但跟商品代銷商可以抵制沽買、懲戒偷盜不同，物業(yè)管理的約束對象往往會是某個或少數(shù)業(yè)主。因此，自律性的業(yè)主公約、業(yè)主委員會的支持配合以及相應(yīng)的法律規(guī)范，就成為絕對必要。臺灣當(dāng)局于幾年前通過的《公寓大廈管理條例》甚至作出了對妨礙公共衛(wèi)生、公共安寧及公共安全的“惡鄰居”，可以進行制止、報警、罰款甚至強制遷離或強制出讓其物業(yè)（產(chǎn)權(quán)）的規(guī)定。體現(xiàn)出一種頗為激進的行政干預(yù)。四、委托—代理問題的解決 解決委托—代理問題的核心是設(shè)計一種激勵機制來保證兩點：使得代理人努力工作，使得委托人和代理人之間利益分配合理。物業(yè)管理作為委托代理關(guān)系必然也存在委托—代理問題。針對物業(yè)管理，可設(shè)計用來解決這個問題的激勵機制有以下幾點：(一)詳盡的契約 盡量減少契約中的不確定性，盡量使契約更為詳盡，這樣將使對代理人物業(yè)管理公司的行為的監(jiān)督更容易。也使得委托人業(yè)主委員會的監(jiān)督行為更合理，這是解決問題的一個有效手段。目前通行的《委托管理合同》及《業(yè)主公約》示范文本皆失之簡略，且《業(yè)主公約》的法律效力也有待提高。（二）長期合同 簽訂長期合同，使得全體業(yè)主（業(yè)主大會）與物業(yè)管理公司之間的委托代理關(guān)系相對穩(wěn)定是另一個解決問題的方法。信息不完全、不對稱的情況下長期合同是有相當(dāng)多的優(yōu)點的。同時，房地產(chǎn)作為一種耐用品，相對較長期的物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)是有利于激勵物業(yè)管理公司向業(yè)主提供穩(wěn)定而優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)的。（三）市場化 市場競爭是使委托人、代理人獲得各自合理的利益分配的主要手段。對經(jīng)理的招聘制是個最好的例釋。在市場化的物業(yè)管理中，對獲取物業(yè)管理合同的競爭實際是這種代理權(quán)的競買過程，這種過程的均衡則意味著委托人(業(yè)主委員會)和代理人(物業(yè)管理公司)都可得到相對公平的利益分配，這恐怕是最有效的激勵機制之一了48 /