【正文】 盛綠島200263263泰盛綠島二期220280250在水一方180260180在水一方二期170360250香格里拉203335208香格里拉二期250380300雅典花園155300190太湖之星三期250300250美之國花園200300255天倫花園二期350460400太湖天地250300250金水灣230500300碧瀛谷295380298日興花園230320270天倫花園200250250綠洲明月灣280350297瑞麗緣250250東岸—綠洲半島200350260寒舍190300220泉景花園250380300瀾韻苑二期250300300紫竹苑176344220東方春曉400500遠香居（聯(lián)）214306300藝墅—家（獨，聯(lián)）210397300從上表可以看出。 像泰盛綠島、在水一方、天倫花園、香格里拉等實用性、實惠性的別墅，基本把主力面積控制在250平米左右，以便控制總價，更體現(xiàn)其實惠性。 像碧瀛谷、瀾韻苑二期、東方春曉、金水灣、遠香居等高檔別墅，除了東方春曉面積略大之外，其他項目的主力面積也都只控制在300平米左右。說明目前毫宅的概念不在光光停留于大房型、大面積，高品位、高質(zhì)感、好地段、優(yōu)資源的組合才是真正意義上的豪宅。（4）總價2002已推個案主力總價2003待推個案主力總價泰盛綠島80萬泰盛綠島二期100萬在水一方43萬在水一方二期100萬香格里拉52萬香格里拉二期180萬雅典花園51萬太湖之星三期200萬美之國花園94萬天倫花園二期400萬太湖天地150萬金水灣200萬碧瀛谷300萬日興花園108萬天倫花園88萬綠洲明月灣120萬瑞麗緣180萬東岸—綠洲半島130寒舍90萬泉景花園135瀾韻苑二期230萬紫竹苑110東方春曉400萬遠香居（聯(lián)）180藝墅—家（獨，聯(lián)）130從上表可以看出，100萬150萬為普通別墅市場的行情，200350萬為高檔別墅的行情。2002年上半年，還有像在水一方、香格里拉、雅典花園等總價50萬左右的別墅，到了2003年，已經(jīng)沒有100萬以下的別墅了但是，高檔別墅的價格還是停留在原來的基礎上。這說明，低端價位的別墅在消失，高端價位沒有上升的空間，兩者之間的差距在縮小。（5）銷售率2002已推個案銷售率2003待推個案銷售率泰盛綠島70%泰盛綠島二期100%在水一方90%在水一方二期80%香格里拉100%香格里拉二期100%雅典花園100%太湖之星三期美之國花園100%天倫花園二期未開盤太湖天地75%金水灣碧瀛谷65%日興花園天倫花園100%綠洲明月灣85%瑞麗緣80%東岸—綠洲半島未開盤寒舍65%泉景花園瀾韻苑二期100%紫竹苑30%東方春曉40%遠香居（聯(lián)）95%藝墅—家（獨，聯(lián)）100%現(xiàn)在所有的項目都取得了不錯的銷售率。因為大都項目都是按照之前的市場的常規(guī)行情在走，因為大勢看好，所以去化都沒有問題。只有天倫花園和東岸綠洲半島，其各項自身條件只能說是普通型別墅，卻想利用大勢的走高，通過產(chǎn)品的后天包裝，分別在木瀆和園區(qū)湖東開出10000元和5000元的價格。是否走的通，是后來者絕對值得借鑒的。相關(guān)項目媒體介質(zhì)分析別墅案的推廣除了部分采用常規(guī)手段：POP看板、樓書、模型與各式樣板房外，還運用了路邊的大型廣告看板、姑蘇晚報，大型別墅項目如“太湖之星”運用了網(wǎng)絡媒體、電視作為轉(zhuǎn)播媒介。同時，眾多的別墅項目開始在上海等周邊區(qū)域設立接待中心進行推廣。相關(guān)項目客源分析對于客源的調(diào)查研究，單價5000元左右價格適中的別墅目標客源層極為廣泛，針對的有：臺灣人士、蘇州的私營業(yè)主（鄉(xiāng)鎮(zhèn)居多）、各類經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的主管階層、政府機關(guān)的有影響力公務員、海歸派、外籍人士等。單價10000元以上的客源層需求集中在海外常駐蘇州開發(fā)區(qū)的老總、董事，東南亞等地的華僑等，此類別墅由于面積與單價成正比，總價過高的原因阻隔了其去化的難易程度。目標市場客源需求分析區(qū)域劃分的不同地段屬性，各區(qū)域的客源也不盡相同。下面僅就總價相近的因素而造成客源存在一定的重疊性的區(qū)域做出分析。1. 隨著蘇州外向型經(jīng)濟的高度發(fā)展、世界五百強中８４強的入駐、臺資企業(yè)的擴容，以及外企高層管理者、海歸派、成功的私營業(yè)主和ＩＴ、金融精英、文化藝術(shù)界知名人士大量涌入，“新蘇州人”作為一個群體，對別墅的追求和理念日趨多樣化。2. 蘇州“三古一湖”大旅游概念逐漸深入人心，使得上海市以及南京、杭州到蘇州的交通非常方便，“真山真水真空氣”蘇州已經(jīng)名副其實地成為不少外地人心目中的后花園。一些精明而又有經(jīng)濟實力的上海人，看中了這里投資增值的潛力，或者就是作為自己度假的“領地”。3. 在蘇州的別墅購買者中，部分來自于國內(nèi)其它地區(qū)及境外，不過，隨著蘇州經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，越來越多的本地人加入了別墅一族。那些環(huán)境優(yōu)美、交通便捷，總價在60萬80萬左右的經(jīng)濟型別墅倍受青睞。畢竟別墅更能帶給我們一種人性化的感覺。因此隨著人均收入的增加，家用轎車的普及化，部分蘇州人已經(jīng)不滿足于居住公寓房，別墅成了部分蘇州人安家置業(yè)的新選擇。綜上所述，從具體的各案數(shù)據(jù)來分析，我們可以得出以下的結(jié)論：別墅供應量不大，有繼續(xù)投入的空間高檔別墅的價格上升空間在近期不明顯，反而低端價位的別墅價格有了飛躍目前的豪宅概念大都從地段、產(chǎn)品品質(zhì)、品位等方面著手去塑造，大房型、大面積的概念已經(jīng)被人所放棄從銷售上來說，高檔類型的別墅由于其客源少，銷售速度上稍慢，其他的實用性別墅在現(xiàn)在大勢良好的情況下，基本一開盤就銷售一空。項目可行性分析本案立地條件我們有利的地方： 市中新區(qū)域，地段優(yōu)勢好 緊鄰名勝古跡“網(wǎng)獅園”，居住檔次提升。不足之處： 地塊小，無法大手筆規(guī)劃和規(guī)劃出有特色的產(chǎn)品 地塊完整性不夠，規(guī)劃上容易造成浪費今年17月，園區(qū)新增外企50家，加上原來的和即將進入的外企，我們客源將非常龐大下表是我們收集的這些客源的租房標準：國籍公司職務租金（人民幣/月）總經(jīng)理級荷蘭伊卡化學總經(jīng)理70000西班牙英多光學總經(jīng)理30000德國科得寶無紡布總經(jīng)理20000美國PPG包裝總經(jīng)理18000新加坡碧迪醫(yī)療器械總經(jīng)理8000新加坡裕郎科技總經(jīng)理7000臺灣羅技電子廠長/經(jīng)理11000經(jīng)理級德國西門子市場總監(jiān)8000美國AMD工程師10000法國阿爾斯通財務總監(jiān)18000荷蘭伊卡化學技術(shù)工程師50000美國PPG包裝銷售總監(jiān)18000美國旭電工程師18000美國納貝斯克工程師18000日本日東電子工程師8000新加坡德力半導體工程師5000日本松下電工工程師5000臺灣羅技電子工程師4000從上表可以看出，在園區(qū)就業(yè)的外籍人士享受著相當好的住房補貼條件，特別是歐美企業(yè)，實行的就是補貼員工租房的政策，這部分人是目前高級市場的穩(wěn)固的客