id193-非均衡理論下的住宅市場行為人決策方式初探-資料下載頁
2025-07-27 06:39本頁面
【正文】 動收入主要決定于勞動者自身稟賦，這時， 。這一時期，勞動稟賦相對較高的中青年家庭或個人會大量涌入高收入城市，造成住房需求增長；但是如果某個城市的生活成本（生活必需品價格）很高，或者居住價格及價格預(yù)期過高，會抑制人口流入數(shù)量以及住房需求增長面積。五、政府部門最優(yōu)干預(yù)決策中央、地方各級政府對住宅市場干預(yù)往往處于一種矛盾境地。一方面， “促增長”的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)使得政府希望住宅市場能夠發(fā)揮其拉動作用，維持較快的經(jīng)濟(jì)增長速度。而在另一方面，“保和諧”的政治目標(biāo)要求政府必須保證家庭居住無虞、生活有保障。各級政府不但要承受房地產(chǎn)所帶來的顯在的金融風(fēng)險、國土資源浪費(fèi)的成本，還要密切關(guān)注房地產(chǎn)所可能帶來的諸如財富分配失衡、社會分配不均等一系列的隱性的政治信用成本。因此，中央政府必須在“促進(jìn)增長”和“保持和諧”這兩大目標(biāo)之間尋找平衡，以使得住宅市場的發(fā)展真正朝著“造福于民”的方向發(fā)展。各級政府在住宅市場中受益匪淺。統(tǒng)計顯示，在住宅的建設(shè)、交易的過程中，政府稅、費(fèi)收入占到了住宅價格的將近30～40％左右。如果再加上占住宅價格20～40％的土地費(fèi)用，各級政府在房地產(chǎn)上的收入將近占到住宅價格的50～80％。[[] 數(shù)據(jù)來源： 經(jīng)濟(jì)學(xué)家網(wǎng)站 ] 因此，住宅產(chǎn)業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)的主要組成部分，既是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，也是政府財政的重要來源。如圖1所示，在住宅市場的資金流向中，地方政府的收益包括土地出讓金和各種稅費(fèi)，支出為部分廉租房建設(shè)資金；計劃住宅和商品住宅開發(fā)部門的主要收入來自購房款，支出為建設(shè)成本和各類稅費(fèi)和利息；購房者不但要支付購房款（包括契稅在內(nèi)的各項(xiàng)稅費(fèi)）還要支付銀行利息，租房戶則要向房東（購房者或政府）支付房租；其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)收入材料費(fèi)和工程款，支出利息；銀行及金融機(jī)構(gòu)則為各類企業(yè)及個人購房提供貸款支持并收取利息。圖1 住宅市場的資金流向假設(shè)各級政府的收益可以表示為： （36）其中，表示政府的收益；為開發(fā)企業(yè)的稅費(fèi)；為土地出讓金；為交易過程發(fā)生的稅費(fèi)；表示政府的其它收入。而政府可能的支出是對保障性住房的投資費(fèi)用，可以表示為： （37）其中，表示政府的支出；為政府建造經(jīng)濟(jì)適用房的投資支出；表示政府建造廉租房的投資支出；表示政府的其它支出。為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，各級政府部門尤其是地方政府在一定程度上類似于營利性組織，會追求財政收入最大化。在經(jīng)濟(jì)繁榮階段，住宅市場一般處于上升或穩(wěn)定發(fā)展時期，商品住宅開發(fā)所帶來的大量稅收和土地出讓帶來的巨額收益成為政府推動經(jīng)濟(jì)增長、加快城市建設(shè)的主要資金來源。這一時期，出于經(jīng)濟(jì)利益的考慮，土地相對緊缺，政府推動經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)的動力不足。政治相對穩(wěn)定，居民的住房需求大多能通過市場方式解決。在經(jīng)濟(jì)低迷階段，住宅市場一般處于下降或持續(xù)萎縮階段，土地市場乏人問津、新增住宅供給緩慢、住宅積壓嚴(yán)重、住宅企業(yè)效益低下，住宅產(chǎn)業(yè)上繳稅費(fèi)在政府財政收入中占比下降；同時，經(jīng)濟(jì)的危機(jī)也會引發(fā)政治的動蕩，保障性住房在這一時期的重要性凸現(xiàn)。投資在我國作為拉動經(jīng)濟(jì)的三駕馬車之一，在經(jīng)濟(jì)低迷時期往往通過保障性住宅建設(shè)來實(shí)現(xiàn)。六、結(jié)論綜上所述，在宏觀經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展、各級政府財政富裕的前提下，一方面，政府沒有隱憂可以將更多的土地、資金用于保障型住房的供給；另一方面，中高居民家庭預(yù)期未來收入增加，普遍希望享有更大的居住面積，這會促使商品住宅價格的升高。鑒于土地總量一定，保障型住房建設(shè)的增加勢必影響商品住宅用地數(shù)量，致使商品住宅價格提升，政府稅收增加，保障房建設(shè)資金充裕，最終形成高收入階層資助中低收入階層改善住房條件的良性循環(huán)。然而在宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢甚至停滯、出口不暢投資縮減、各級政府財政困難的情況下，政府不但沒有充足資金支持保障房建設(shè)，還需要通過土地財政來促進(jìn)建設(shè)投資從而拉動經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、增加財政收入，更多的土地被規(guī)劃用于商品房建設(shè)。而在經(jīng)濟(jì)處于谷底或者復(fù)蘇的初期，開發(fā)商出于市場黯淡的前景而放慢開發(fā)步伐，居民家庭的購房需求由于收入預(yù)期的降低而減少。由此，大量囤地、緩建停建屢見不鮮，商品住宅交易慘淡、保障房需求無法滿足。 參考文獻(xiàn)[1] 貝納西著,. 上海: 上海譯文出版社，1997.[2] 貝納西著，劉成生等譯. 宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)：非瓦爾拉斯分析方法導(dǎo)論. 上海：上海人民出版社，2006.15 / 15
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