可行性研究-006年廣漢市金雁湖地塊投資分析報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-07-26 17:58本頁(yè)面
【正文】 0, 1,800, 土地增值稅4,616, 1,846, 2,308, 461, 等額還款 所得稅3凈現(xiàn)金流量 61,636, 65,107, 82,284, 15,376, 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量101,133, 61,636, 3,471, 85,756, 101,133, 說(shuō)明：因利息費(fèi)用取決于公司的融資結(jié)構(gòu)，而融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣又取決于公司在資本市場(chǎng)的能力高低，由于項(xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)不明，且項(xiàng)目全部投資的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)又與融資結(jié)構(gòu)無(wú)關(guān)，故此表中的利息費(fèi)用計(jì)算和資金籌措計(jì)劃都暫時(shí)未作計(jì)算。通過(guò)靜態(tài)的現(xiàn)金流量表，我們可以看出成本利潤(rùn)率（RPC）%靜態(tài)投資回收期（Pb39。） 項(xiàng)目不確定性分析 盈虧平衡分析假定本宗地開(kāi)發(fā)建設(shè)投資不變，且售價(jià)和回款速度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，% 時(shí)，宗地全部投資利潤(rùn)率為零，由此可見(jiàn)，本宗地市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)較為適中。 敏感性分析影響本宗地投資財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素為宗地獲取價(jià)格、售價(jià)水平、建設(shè)成本的高低、建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短、銷(xiāo)售稅率等。根據(jù)宗地目前狀況可知，以上諸因素中最有可能發(fā)生變化的是宗地獲取價(jià)格的高低和未來(lái)銷(xiāo)售價(jià)格的變化。因而，本宗地敏感性分析主要針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)（FIRR,FNPV和成本利潤(rùn)率），分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng)5％、10％和宗地獲取價(jià)格上下波動(dòng)5％、10％時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響。計(jì)算結(jié)果詳見(jiàn)敏感性分析表。變動(dòng)因素變動(dòng)幅度FNPVIRRRPC地價(jià)15%20,352, %%10%18,035, %%5%15,718, %%5%11,085, %%10%8,768, %%15%6,451, %%售價(jià)15% 10%8,854, %%5%2,273, %%5%24,530, %%10%35,658, %%15%46,786, %%由表中數(shù)據(jù)可得：（1）地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值對(duì)地價(jià)的敏感度不高。當(dāng)?shù)貎r(jià)上漲15%時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為正值6,451,377，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上仍然是可以接受的。而財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值對(duì)售價(jià)的敏感度較高，到售價(jià)降低10%時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值已為負(fù)值，不具備投資可行性。（2）地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響地價(jià)上升5％、10％時(shí)，％、％；當(dāng)?shù)貎r(jià)上升至15％時(shí)，%尚未到達(dá)臨界點(diǎn)。售價(jià)下降10％時(shí)，％。大大低于基準(zhǔn)收益率20%，財(cái)務(wù)上不可行（3）地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對(duì)成本利潤(rùn)率的影響當(dāng)?shù)貎r(jià)上升10％時(shí)，％與預(yù)期的目標(biāo)成本利潤(rùn)率基本持平。當(dāng)售價(jià)下降5％時(shí)，%。從上分析可以看出，對(duì)于動(dòng)態(tài)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和靜態(tài)的成本利潤(rùn)率來(lái)說(shuō)，售價(jià)比地價(jià)更為敏感。這和本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)體量大、容積率高不無(wú)關(guān)系。除了地價(jià)和售價(jià)對(duì)本項(xiàng)目的影響較大外，開(kāi)發(fā)周期和銷(xiāo)售率對(duì)本項(xiàng)目的影響也值得注意。開(kāi)發(fā)周期拖長(zhǎng)除了導(dǎo)致資金不能及時(shí)回收再投入，NPV和IRR也會(huì)下降，投資回收期將延長(zhǎng)外，還會(huì)加重資金的使用成本。而銷(xiāo)售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣將使整個(gè)項(xiàng)目陷入僵局。五、項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與建議項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)上述財(cái)務(wù)效益評(píng)估的結(jié)果說(shuō)明，本宗地作為住宅開(kāi)發(fā)用地有較好的投資前景。本報(bào)告采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)方法對(duì)該地塊進(jìn)行評(píng)估，按照市場(chǎng)合理的開(kāi)發(fā)進(jìn)度進(jìn)行測(cè)算，但在實(shí)際中還可能出現(xiàn)很多意想不到的因素，如原籌措資金不能按時(shí)到位、某些建筑材料建筑設(shè)備不能按時(shí)供貨、遭遇惡劣天氣等一系列因素都可能導(dǎo)致工程停工，致使開(kāi)發(fā)期延長(zhǎng)；由于開(kāi)發(fā)期延長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一方面要承擔(dān)更多的投資利息，另一方面還要承擔(dān)總費(fèi)用上漲的風(fēng)險(xiǎn)，這些都是無(wú)法預(yù)測(cè)的且難以估算，屬于風(fēng)險(xiǎn)投資的正常范疇，在本報(bào)告中不予以考慮。特別說(shuō)明：以上所提到的房地產(chǎn)總價(jià)值是按照項(xiàng)目在投入使用后一年時(shí)間全部售完的理想數(shù)據(jù)進(jìn)行折現(xiàn)值計(jì)算，并且在各階段的銷(xiāo)售量都作了詳細(xì)的規(guī)定。 本報(bào)告是基于動(dòng)態(tài)投資分析，采用現(xiàn)金流折現(xiàn)法，充分考慮了資金的時(shí)間價(jià)值；在對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用折現(xiàn)時(shí)，考慮了資金投入的均勻性。因此計(jì)算出來(lái)的結(jié)果是正常市場(chǎng)條件下土地價(jià)格的實(shí)際值。有關(guān)說(shuō)明及建議2．1本報(bào)告是在未有投資方具體融資方案的前提下進(jìn)行測(cè)算的，僅反映地塊本身的投資收益情況，待確定投資方具體的融資方案后，才能測(cè)算出投資方的實(shí)際投資收益情況。為便于計(jì)算比較，本財(cái)務(wù)年度以受讓到該宗地的第一個(gè)月開(kāi)始，每12個(gè)月為一財(cái)務(wù)年度。，一個(gè)項(xiàng)目投資與否，財(cái)務(wù)指標(biāo)是很重要的，但卻不是唯一起決定作用的。如果公司是基于戰(zhàn)略方面的考慮，想通過(guò)對(duì)該地塊的競(jìng)買(mǎi)與開(kāi)發(fā)來(lái)樹(shù)立公司品牌，那么財(cái)務(wù)指標(biāo)在決策中所占權(quán)重將會(huì)下降，競(jìng)買(mǎi)的價(jià)格將會(huì)躍上一個(gè)新的臺(tái)階。，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，建議開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)前期投資論證過(guò)程中，盡可能地讓公司項(xiàng)目一線實(shí)施人員參與進(jìn)來(lái)，充分聽(tīng)取各方面的意見(jiàn)，集思廣益，精益求精。，未來(lái)銀行利率調(diào)整已經(jīng)在所難免，利率調(diào)整對(duì)于資金密集的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，影響是巨大的。本宗地的競(jìng)買(mǎi)企業(yè)很難想象完全依靠自有資金來(lái)開(kāi)發(fā)。建議開(kāi)發(fā)商要密切關(guān)注國(guó)家的信貸政策和利率政策，并做細(xì)、做好項(xiàng)目的融資計(jì)劃。 四川天和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司二OO六年十月二十五日
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