【正文】 金用于支付返租物業(yè)租金，不足由中海公司貼補，超出部分作為管理收益處理。商管部對返租的物業(yè)具有經(jīng)營處置權(quán)和使用權(quán)以及因經(jīng)營而獲取收益的權(quán)利。商管公司約定一個市場培育期，市場培育期一般規(guī)定在2—3年。在培育期內(nèi)，對外招租的商家給予租金上的優(yōu)惠，商家享受此優(yōu)惠，必須服從商管公司的統(tǒng)一管理。商管部對經(jīng)營業(yè)態(tài)、檔次、規(guī)模、服務(wù)質(zhì)量、品牌作限定。收費標準鑒于從事商業(yè)管理的機構(gòu)是物業(yè)公司下屬商管部，商業(yè)管理收費含在物業(yè)管理收費中，按以下標準收取： 一層 6元/㎡二層 3元/㎡三層 3元/㎡此費用標準與中海公司制定的標準在二層上有所不同，將二、三層管理費調(diào)為一致的主要因為：216。 商業(yè)步行街的物業(yè)管理服務(wù)相對單一，商管與物管在工作職能上有一定的重疊，但主 要一商管為主，有別于住宅或?qū)懽珠g管理費的制定原則；216。 作為商業(yè)經(jīng)營，二、三層的經(jīng)營口岸沒有本質(zhì)區(qū)別，物業(yè)硬件配套條件基本一致；216。 作為大型商家整體經(jīng)營，二、三商業(yè)很可能是一家，作為同一商家面臨兩種收費標準，執(zhí)行難度較大；216。 兩種收費標準給招商也帶來一定的難度。商管組織構(gòu)架、職能管理內(nèi)部事務(wù)日常工作：（略）制度執(zhí)行：嚴格遵守執(zhí)行公司的各項規(guī)章制度。文化建設(shè)：注重企業(yè)文化建設(shè)，弘揚公司企業(yè)文化。信息收集：收集與項目有關(guān)聯(lián)的相關(guān)市場信息，對市場采用不定期調(diào)研。了解市場動態(tài)及項目的目標客戶狀況。根據(jù)項目的要求，分析所儲備的信息資源，撰寫分析報告?；A(chǔ)資料；項目租務(wù)管理基礎(chǔ)工作的準備?；A(chǔ)資料應(yīng)作到準確、真實、具體、可操作性和可持續(xù)性。并在實際工作中逐步完善。后期運作：項目客戶資源的開發(fā)。入場商家的業(yè)務(wù)跟進，為項目租務(wù)管理進行嚴密細致的工作。項目執(zhí)行：全力執(zhí)行公司下達的經(jīng)營指標，認真協(xié)調(diào)參與項目的前期策劃、中期執(zhí)行、重點突出后期租務(wù)管理工作，預期內(nèi)實現(xiàn)項目利潤目標。組織管理：根據(jù)培訓計劃，員工進行定期或不定期的工作培訓。做到分工明確，目標到位。文檔管理：收集、整理、歸檔部門的各類文書檔案，專人負責，對密級檔案確保安全。信息處理：及時對所收集的相關(guān)信息進行分析，如項目有異動情況，應(yīng)及時調(diào)研，作出調(diào)整?？蛻糸_發(fā)：主動、熱情、規(guī)范地對入場客戶進行業(yè)務(wù)接洽，注重自身的言行舉止、行為規(guī)范，以企業(yè)形象為本，任真對待客戶。完善資料：根據(jù)市場和項目變化，在實際工作中逐步完善相關(guān)資料。求變創(chuàng)新：立足對項目利潤、項目管理工作的提升，在實際工作中努力求變創(chuàng)新。協(xié)調(diào)關(guān)系準則：以企業(yè)文化理念、企業(yè)自身形象為準則，處理好公司內(nèi)部各職能部門和對外的社會公共關(guān)系。對內(nèi)協(xié)調(diào)關(guān)系：緊密聯(lián)系各部門，協(xié)調(diào)好上級與下級、公司與公司之間的關(guān)系。從而達到“企業(yè)利益高于一切”的目標。 對外協(xié)調(diào)關(guān)系：與政府部門關(guān)系：針對政府機構(gòu)的特殊性，掌握其機構(gòu)設(shè)置及職能劃分基本情況。熟知其辦事程序，建立與政府部門的良好關(guān)系。與社會公眾：建立與媒體和社會公眾的友好往來關(guān)系，弘揚企業(yè)文化，維護企業(yè)的社會形象，體現(xiàn)企業(yè)的品牌價值。與目標客戶：按照“有理、有利、有節(jié)”的原則，保持熱情的態(tài)度，處理和協(xié)調(diào)雙方關(guān)系。要體現(xiàn)相互合作的精神，建立真誠雙贏的合作伙伴關(guān)系。崗位、職責 商業(yè)管理部經(jīng)理（1名）任務(wù)：全面負責商業(yè)管理部的各項管理工作，保障公司下達目標任務(wù)的完成。主要責權(quán)：負責整個商業(yè)管理部的日常管理；負責制訂、貫徹商業(yè)管理部的規(guī)章制度，制定工作要求、工作目的；組織商業(yè)管理部的管理目標、管理計劃、經(jīng)營結(jié)構(gòu)調(diào)整方案的制定；負責制定商業(yè)管理部管理策略、宣傳策略及租金收取方案；完成公司下達的管理目標任務(wù)；完成上級領(lǐng)導交辦的其他工作任務(wù)。組織關(guān)系：受物業(yè)公司總經(jīng)理指揮與監(jiān)督，并向其直接報告；與公司內(nèi)外各方維持良好的關(guān)系，確保渠道暢通；充分體現(xiàn)部門的協(xié)調(diào)、管理、監(jiān)督、配合和服務(wù)職能作用。業(yè)務(wù)主辦（2名）：任務(wù)：負責部門領(lǐng)導下達的工作計劃任務(wù)，安排本部門的日常工作及職責工作完成情況，保證部門計劃工作的完成情況。主要責權(quán)：負責商業(yè)管理部相關(guān)合同、協(xié)議訂立、業(yè)務(wù)接洽、營銷策劃、市場調(diào)研、信息收集等；負責按租賃物業(yè)合同條款對商家進行管理，督促商家按合同條款進行；對商家違反合同的行為進行界定，即時處理或提出意見報批；負責協(xié)助經(jīng)辦商家入場、辦證、過戶、退場等手續(xù)，規(guī)范商家經(jīng)營行為；建立開放式管理與現(xiàn)場巡邏制度，受理商家投訴，即時解答和組織現(xiàn)場辦公；負責收取租金、物管費、水電費及其他服務(wù)費等費用；維護市場內(nèi)經(jīng)營秩序，調(diào)解場內(nèi)各種矛盾與糾紛；負責協(xié)助部門經(jīng)理協(xié)調(diào)外部關(guān)系（如工商、稅務(wù)、行管、新聞媒體、技監(jiān)等）；定期組織公司相關(guān)部門對物業(yè)的設(shè)施、設(shè)備、消防等進行安全檢查，并作好相應(yīng)記錄存檔；負責配合物業(yè)公司對新進場商家二次裝修方案的審定、監(jiān)督；接受業(yè)主的委托代為進行招商，做好商家資源儲備；負責商業(yè)管理部各廣告位收費標準的制定和管理。承擔上級領(lǐng)導交辦的其他工作任務(wù)。組織關(guān)系：受商業(yè)管理部經(jīng)理指揮與監(jiān)督，并向其直接報告；充分體現(xiàn)部門的協(xié)調(diào)、管理、監(jiān)督、配合、服務(wù)的職能作用。商務(wù)內(nèi)勤（1名）：任務(wù)：負責部門經(jīng)理下達的工作計劃任務(wù)，安排本部門的日常工作及職責工作完成情況，保證部門計劃工作的完成。主要責權(quán)：負責商業(yè)管理部文件撰寫、信息檔案的建立、租賃合同整理和管理等事宜；承擔商業(yè)管理部的文具保管清點、收發(fā)傳達文件、妥善保管部門的各類文件等事宜；與公司內(nèi)外各方維持良好的關(guān)系，確保渠道暢通；負責銜接設(shè)備設(shè)施的維修維護、租賃管理事宜；負責對物業(yè)部門的協(xié)作、銜接工作；負責商業(yè)管理部日常物資的庫存、調(diào)度、管理；負責商業(yè)管理部各商家的接待、來訪及售后服務(wù)、消費者權(quán)益維護、糾紛調(diào)解、投訴等事宜；承擔上級領(lǐng)導交辦的其他工作任務(wù)。組織關(guān)系：充受商業(yè)管理部經(jīng)理的指揮與監(jiān)督，并向其直接報告；充分體現(xiàn)部門的協(xié)調(diào)、管理、監(jiān)督、配合、服務(wù)的職能作用。 團隊建設(shè)四、物業(yè)管理板塊物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容（1）房屋公用部分的維修及管理樓蓋、屋頂、梁、柱、墻體、基礎(chǔ)及承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊、通道、門廳、電梯、設(shè)備機房等（2）施設(shè)備的維護、養(yǎng)護、運行管理公用上下水管道、雨落水管、照明、家養(yǎng)供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等（3）規(guī)劃紅線內(nèi)屬于物業(yè)管理范圍內(nèi)的市政公用設(shè)備設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理道路、室外上下水管道、化糞池、溝、池、井、泵房、路燈、地下停車場等（4）紅線內(nèi)屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理（5）公共環(huán)境（場地、建筑公用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾收集清運（6）交通、車輛行駛和停泊管理（7）協(xié)助配合公安進行安保和消防工作；（8）開展客戶文化娛樂活動；（9）管理物業(yè)擋案、資料收費標準上同商管收費，具體略。五、關(guān)于項目銷售推廣建議 （略）關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場的運作情況報告一、 相關(guān)政策和辦證環(huán)節(jié)總體來看，各級政府對農(nóng)貿(mào)市場的建立或改建持支持的態(tài)度，包括對在建立或改建的農(nóng)貿(mào)市場1000米的范圍內(nèi)取締所有臨時站道的農(nóng)貿(mào)市場；對經(jīng)營中的農(nóng)貿(mào)市場的管理和稅收等方面政策都比較寬松；對進入的經(jīng)營者沒有太多的限制。市、區(qū)兩級政府的“兩場辦”（農(nóng)貿(mào)市場和停車場）負責審核發(fā)放“經(jīng)營許可證”，作為工商證照申辦的必須條件?！皟蓤鲛k”對農(nóng)貿(mào)市場的建立總體也持支持的態(tài)度，主要指標是在已建農(nóng)貿(mào)市場的1—。二、 市場內(nèi)部區(qū)位劃分農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)部主要包括以下區(qū)位：蔬菜、肉類；副食干雜；水果；家禽（活殺）；水產(chǎn)品；腌鹵熟食；糧油；豆制品；凈菜及冷凍制品。成熟的市場多包含鮮花、糕點、日用品及其他相關(guān)經(jīng)營內(nèi)容等。各類攤位的大小劃分和總量比例根據(jù)各個市場的具體情況進行設(shè)計，不盡相同，以下數(shù)據(jù)僅作為參考：蔬菜、肉類為必須項目，一般占整個市場有效面積的20%—30%。副食干雜、糧油和水果各占10%左右。蔬菜、肉類的單個面積2—4平米；副食干雜、糧油和水果的單個面積3—5平米；家禽（活殺）、水產(chǎn)品、腌鹵熟食單個面積5—10平米；注：以上數(shù)據(jù)特指室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場；面積指供商家使用的凈面積。三、 配套及建筑需要停車場自行車停車場為必須。部分條件好的農(nóng)貿(mào)市場還設(shè)有機動車停車場，如新建的玉林綜合市場。 水電氣除照明電外，部分項目別如糕點制作等需要動力電源。腌鹵熟食、家禽（活殺）等項目需要熱源，天然氣的配套既便于商家經(jīng)營，也便于市場通過消防等部門的驗收和檢查，同時能減少安全隱患。排污 上下水；垃圾清運站。衛(wèi)生間采光通風 和其他有商場不同的是，農(nóng)貿(mào)市場對采光通風需要較高。同一市場內(nèi)，采光通風條件好的區(qū)域價格明顯要高一些。四、 收益模式 現(xiàn)有的農(nóng)貿(mào)市場大多采用攤位租賃的方式，對市場內(nèi)不同攤位制定相應(yīng)的租金標準進行出租，此部分為主要收入來源。 不同攤位的租金水平差別很大，好的攤位租金水平可達100元/平米，差的僅為20元/平米。 注：攤位面積指供商家使用的凈面積。 現(xiàn)有的農(nóng)貿(mào)市場都由市場管理者統(tǒng)一交納各種稅費，再以市場管理費、清潔費等名目向商家分攤收取，具體方法各個市場不盡相同，次部分為次要收入來源。部分農(nóng)貿(mào)市場如新建的玉林綜合市場，以買斷30年經(jīng)營權(quán)的方式使開發(fā)商能一次性收回較大部分投資。五、 本項目的難點 望江綜合市場的存在。位于農(nóng)墾局旁的望江綜合市場為半室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場，距本項目直線距離不足1公里，能否獲得“經(jīng)營許可證”是問題；對未來本項目的市場經(jīng)營也有較大的影響。 輻射范圍小。一環(huán)路、九眼橋和府南河的區(qū)隔作用，限制了本項目的輻射能力。 人口密度小。本項目至望江公園沿河一線基本無居民。 現(xiàn)實經(jīng)營條件不足?？梢灶A見，隨著格林威治城的建成和業(yè)主的入住，未來3—5年本項目所屬區(qū)域?qū)⑹址睒s，但其間的時間跨度中的市場經(jīng)營會比較困難。六、 相關(guān)建議 盡快明確“經(jīng)營許可證”獲得的可能性。 對農(nóng)貿(mào)市場部分的規(guī)劃和設(shè)計可以適當?shù)膭?chuàng)新和超前。 前期的市場培育比較困難，需要相應(yīng)的策略。 前期采用低費用水平的整體承包或分別租賃方式進行經(jīng)營，待市場成熟后以拍賣經(jīng)營權(quán)的方式獲取更大的收益。 和當?shù)剞k事處密切合作，盡可能多的享受政策的支持。 邀請專業(yè)人士提早對內(nèi)部設(shè)計進行規(guī)劃，結(jié)合實際需要，完善建筑細部設(shè)計和功能配套。 成熟的農(nóng)貿(mào)市場鄰近的商鋪，是具有一定知名度的腌鹵熟食品制作和糕點制造企業(yè)以及小型超市和便利店所偏愛的布點選擇，在業(yè)態(tài)規(guī)劃的時候應(yīng)予以考慮。３３ / 3