【正文】 28112928九龍坡區(qū)215421642215235125172640252026722443南岸區(qū)207825082535269327412861318832643253北碚區(qū)　　　　　　　　2308渝北區(qū)228122962314235625862716288129412068巴南區(qū)　　　　　　　　2730高新區(qū)232924102443253028513002296327042932北部新區(qū)　　　　　　　　3482『數據來源：重慶房地產市場報告』從上表中可以看出，我區(qū)商品房價格從2003年第一季度到2005年第一季度始終在2500左右徘徊，增幅不大。而與我區(qū)相鄰的大渡口區(qū)商品房價格則一路穩(wěn)升，在2005年第一季度超過我區(qū)，達到2549元/平方米。其他區(qū)域也是如此，都保持著總體的增長趨勢。我區(qū)的房價在都市發(fā)達經濟圈各城區(qū)中處于中等偏下的水平，從一個側面反映了我區(qū)房地產業(yè)發(fā)展的不成熟。. 我區(qū)房地產市場現狀及前景分析從以上各方面比較可以看出，我區(qū)在房地產業(yè)發(fā)展上自有著其他區(qū)域難以比擬的優(yōu)勢，包括居于首位的地區(qū)生產總值、較高城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、較大房地產開發(fā)投資規(guī)模等。這為我區(qū)房地產業(yè)的發(fā)展奠定了良好的經濟基礎和市場前景。但同時可以看到，我區(qū)房地產業(yè)開發(fā)品牌不多、知名度不高，雖然投資規(guī)模居于前列，但房價始終中等偏下水平徘徊。我市房地產市場在強大經濟實力的推動下的不健康發(fā)展，反映了我區(qū)房地產市場還處于成長階段，需要從其他區(qū)域吸取經驗教訓，以保證在量飛躍增長的同時質也能同步發(fā)展。我區(qū)房地產市場的發(fā)育成熟還需要一段時間。今后一段時間正是我市房地產市場的大發(fā)展時期，其原因有四個：一是目前國民經濟持續(xù)快速發(fā)展，人民生活水平相應提高，人們對改善居住條件的需求非常迫切；二是農村人口轉為城市人口速度的加快；三是我區(qū)舊城改造、“退二進三”中對老城的維護及新區(qū)的建設；四是舊城改造中對老城區(qū)居民的安置需要。從這個角度看，我區(qū)房地產市場潛力巨大。2. 房地產市場體系房地產市場體系是全方位的、一系列的房地產市場要素，互相聯系、互相制約而構成的流通系統(tǒng)。. 組成要素主體要素，指房地產商品的供給者、需求者、中介者。從我國目前房地產市場的經濟運行情況來看，主要的供給主體是國家、開發(fā)企業(yè)及承包商；主要的需求主體是需要房地產的單位和個人；房地產市場的中介組織，是為房地產市場交易服務的中介者?？腕w要素，指房地產商品。土地、地產(熟地)、房屋、相關的設施和設備是房地產市場的客體性要素，它是房地產市場的交易對象，物質基礎。由于房地產商品具有地理位置上的不動性，在流通過程中，流通或轉移的不是商品體自身，而是房地產的產權證書，因此，房地產產權制度及房地產產權在市場運行中的變換，就構成了房地產市場的客體。載體要素，指房地產市場體系中各類市場得以運行的物質條件，也是市場機制依托的時空載體。比如房交會、二手房交易市場、網絡交易平臺等。機制要素，指房地產市場體系能夠良性運作計劃機制和市場機制。市場機制包括價格機制、供求機制和競爭機制。監(jiān)控要素，指市場體系內的規(guī)范、調整和引導市場活動的法律體系以及實施法律法規(guī)的組織機構。. 房地產商品目前，對開發(fā)商來說，隨著住宅開發(fā)競爭加劇，利潤減薄，風險加大，房地產業(yè)開始從低水平向景觀住宅、精品地產的高品質方向發(fā)展。在普通住宅要素的基礎上，依托項目周邊良好的自然生態(tài)環(huán)境，開發(fā)商把房地產商品和房地產商品以外的其它產業(yè)資源，包括生態(tài)資源、旅游資源、體育資源、教育資源等進行嫁接，并在社區(qū)生活配套設施中導入休閑、健身、娛樂、益智等多元概念，創(chuàng)造出具有居住休閑化、社區(qū)化、低密度等特色的精品樓盤。房地產的這種開發(fā)、營銷模式，或者稱為概念房地產，從國內來看主要包括旅游房地產、教育房地產、科技房地產、體育休閑房地產、工業(yè)房地產及商業(yè)房地產等。(1) 旅游房地產旅游房地產是指與旅游度假為目的的房地產開發(fā)營銷模式,開發(fā)項目全部或部分實現了旅游功能。其發(fā)源地始于法國地中海沿岸。一般而言，旅游房地產包括以下幾種形式：時權酒店，產權酒店，養(yǎng)老型酒店，高爾夫、登山、滑雪運動度假村，時值度假型酒店等。影響因素旅游房地產的增值與旅游業(yè)的發(fā)展極為密切。70年代中期美國泡沫經濟破滅后引進時權酒店模式，充分盤活了閑置資產，積壓和空置房得到了處理。1977年美國市場95%以上的度假物業(yè)是由其他項目改造過來的。1999年，540萬個家庭參與了分時度假網絡。同時旅游房地產與所在城市的城市基礎設施尤其是高速路的建設、國家出臺刺激和拉動旅游及相關產業(yè)發(fā)展的新政策密切相關。而作為建立在車輪上的旅游房地產而言，所在城市的人均汽車擁有量也制約著旅游房地產的發(fā)展。截至2004年底重慶市私家車擁有量達到近10萬輛。發(fā)展現狀及前景九龍坡區(qū)旅游資源豐富，已建成重慶農業(yè)展覽中心、皇田花卉園等觀光農業(yè)區(qū)；海藍云天、天賜溫泉等鄉(xiāng)村旅游度假區(qū)。白市驛農業(yè)觀光、含谷休閑度假、金風生態(tài)旅游等“都市后花園”的雛形已顯現。旅游房地產發(fā)展?jié)摿薮蟆０l(fā)展中應注意的問題a) 項目定位應準確。旅游房地產要找準在整個房地產業(yè)項目體系中擔當的時代性角色,同時避免同一地區(qū)在產業(yè)與項目結構上的雷同。b) 做好區(qū)基礎配套設施建設，特別是道路建設。c) 積極宣傳，注意塑造旅游景點的良好形象。d) 做好統(tǒng)籌規(guī)劃。所有項目應在一定旅游大區(qū)域內統(tǒng)籌規(guī)劃,要打破行政區(qū)劃的樊籬,合理布局,均衡布點,實現經濟效益與社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。e) 注重文化與商業(yè)的權衡。(2) 教育房地產教育房地產即房地產業(yè)與教育產業(yè)相結合的房地產開發(fā)、營銷模式?！敖逃禺a”模式通過名盤與名校聯姻，能夠帶來“雙贏”或“多贏”格局。主要形式目前在重慶市主要運用的操作模式有（從開發(fā)商角度）：自給。開發(fā)商自己辦學校，學校建在自己樓盤內，由自己組建師資隊伍及進行日常教學管理。共建。開發(fā)商出地、出資金提供完善的硬件設施，由名校投入設備設施、組建師資隊伍和進行日常教學管理，從而實現資源的優(yōu)化整合?；蚴且浴胺中！钡男问?，將小學、初高中某一年級放在樓盤內。就近。某些地塊由于地理位置得天獨厚，位于知名學府附近，占據稀缺的教育資源，以“毗鄰名校”來吸引人氣，提升價值。同時名校周圍的二手房市場和租賃市場也因毗富鄰貴，往往供不應求，房價居高不小。靠攏。開發(fā)商和學校聯盟，各取所需。樓盤對學校提供辦學經費支持，學校對樓盤進行配套支持。重組。學校和開發(fā)上對區(qū)域內現有教育資源進行整合重組。相關區(qū)域分析沙坪壩區(qū)——沙坪壩區(qū)擁有先天的、其他區(qū)域無法比擬的文化、教育資源，然而近幾年沒有很好地利用，有效的引導到城市開發(fā)建設上來，更勿論擴大區(qū)域輻射力。雖然沙區(qū)可供開發(fā)土地相對較少，但該區(qū)域的教育房地產開發(fā)相對于其豐富的文化、教育資源顯得有些無力。隨著重慶市路橋收費的改革和交通的迅猛發(fā)展，江北、北部新區(qū)和南岸等地不再受兩條江的局限，江景反而成為這些區(qū)域房地產開發(fā)的優(yōu)勢資源。品質大盤向北、向南的推進，一些傳統(tǒng)名校也走出沙區(qū)，進行資源整合，同時客源也大量外流。沙坪壩曾經獨特的教育、文化資源優(yōu)勢將隨著便捷的交通而無法獨享，沙區(qū)的房地產發(fā)展面臨著嚴峻的競爭態(tài)勢。北部新區(qū)——北部新區(qū)原有教育資源較差，但北部新區(qū)政府積極鼓勵名盤聯袂名校來推動本區(qū)教育事業(yè)的發(fā)展，從而推動城市功能和人居環(huán)境的建設，其教育正高規(guī)格高標準的成熟，而教育地產也得到充分的發(fā)展。其發(fā)展特色有：率先實現教育“普十二”。計劃建成西部一流的職業(yè)技術教育基地。計劃建成西部一流的國際雙語教育基地。強調與周邊教育事業(yè)的共同繁榮。北部新區(qū)通過城市基礎設施建設完善城市功能、合理規(guī)劃布局改造人居環(huán)境來促進“教育地產”的發(fā)展，從而進一步推動區(qū)域環(huán)境的改善、帶動其他類型房地產業(yè)發(fā)展，形成良性循環(huán)。發(fā)展“教育地產”前景及應注意的問題九龍坡北部靠近重慶大學城，同時區(qū)內有數所知名高校，教育資源良好。同時通過近幾年的基礎設施建設，九龍坡區(qū)交通日益改善，區(qū)內有“一號線”輕軌等便捷交通。重慶市城市發(fā)展“西拓”和發(fā)展“西部新城”的大環(huán)境，為九龍坡區(qū)房地產業(yè)的發(fā)展帶來了機遇，必將帶來“教育地產”的迅猛發(fā)展。我區(qū)在進一步發(fā)展教育地產時，應結合本區(qū)實際、吸取他區(qū)經驗教訓：合理規(guī)劃，集團化發(fā)展。交通先行，環(huán)境、配套為后盾。積極引進、發(fā)展、合理利用名校資源。政府充分發(fā)揮監(jiān)管職能，建立全過程監(jiān)督機制，協調處理好以下幾方面問題：1) 配套學校產權不清，開發(fā)商和學校如何各司其職。2) “教育”質量問題。 3) 學費高昂問題。4) 開發(fā)商信用問題。即樓賣完了，教育怎么辦？(3) 商業(yè)房地產商業(yè)房地產的概念源于英文的“Commercial Real Estate”，包括零售物業(yè)、寫字樓物業(yè)、酒店以及出租性的住宅物業(yè)如服務式公寓。在國外，由于商業(yè)房地產具有穩(wěn)定的租金（或其他形式收益）回報，意味著可以帶來長期的現金流入，商業(yè)房地產較受機構投資者的青睞，市場交易活躍。隨著國內房地產市場的日趨成熟，房地產開發(fā)市場在未來的發(fā)展速度將漸弱，而房地產投資市場將出現，商業(yè)房地產的概念開始興起。2004年我區(qū)商業(yè)營業(yè)用房投資居主城九區(qū)第三位，僅次于渝中區(qū)和江北區(qū)。隨著我區(qū)西部新城的啟動，“1+14”方案的實施，到2010年我區(qū)將構建成為“主城西部商貿中心”。2004年主城九區(qū)商業(yè)營業(yè)用房情況統(tǒng)計項目本年完成投資（萬元）施工房屋面積（m2）新開工面積（m2）竣工面積（m2）銷售面積（m2）銷售額（萬元）預售面積（m2）空置面積（m2） 渝中區(qū)809621177040161882154802325321388741120314716 大渡口區(qū)93661569004129125519890049071099918109 江北區(qū)667601214605147528218951398812245517731256671 沙坪壩區(qū)50930633214205406153814723453411847201190128 九龍坡區(qū)63021974869261642247587687872635341562219141 南岸區(qū)5116185152031347598938578023421420291216567 北碚區(qū)888317390366392282342637497425477642421 渝北區(qū)468627863851804521657508891043316108354118887 巴南區(qū)41884371338420256279344152214412275893138. 合理房地產市場體系的構建我們通常所說的房地產市場體系即房地產一、二、三級市場。合理房地產市場體系的構建，即如何通過協調房地產一、二、三級市場的比例關系來促進整個房地產市場的發(fā)展。. 基本理論當經濟發(fā)展和城市化水平達到一定階段后，住宅由外延式拓展為主，逐漸讓位于內涵式的更新、改造和保護為主。當人均擁有住宅面積飽和時，新建量減少，一手房銷售下降，交易將集中到二手房市場。三級市場（二手房）的健全完善對二級商品房市場的發(fā)展具有剛性支持作用，二、三級市場保持一定的比例關系，住房供應的結構體系才會完善，供給才會有效長久。房地產一二三級市場的協調發(fā)展，是以“三二一”為序來推動的。即通過盤活三級市場存量，帶動二級市場增量銷售，并以此作為規(guī)范一級市場的基本依據，從根本上促使房地產市場走向繁榮。. 九龍坡區(qū)二手房市場現狀2004年我區(qū)房地產交易成交12564件。其中商品房成交9448件，，商品住宅銷售均價2201元/平方米%；二手房成交3116件，，銷售均價915元/平方米。：1，目前全國平均水平為9：1，說明我區(qū)二手房市場活躍，需求旺盛。. 發(fā)展我區(qū)二手房市場的建議對房地產中介市場進行規(guī)范化整頓。取締無證中介機構，加強對中介機構職業(yè)化監(jiān)管；取消政策限制，簡化交易程序，全面放開、搞活住房二級市場；扶持房地產信息網絡網站，方便群眾獲取房屋買賣信息；實行信息公開制度。每月發(fā)布房地產二級市場、二手房市場、房屋租賃價格等房屋交易價格行情。. 合理住房市場體系的構建. 基本概念商品住房：是指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售、出租的住房。經濟適用住房：是指根據國家經濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。住房保障是經濟適用住房的重要功能，其著眼點是解決中低收入居民家庭的住房問題。我市經濟適用房的主要銷售對象是中低收入群體，即家庭年收入在規(guī)定的中等偏低收入線以下，、無房戶、或人均住房面積未達到規(guī)定的住房面積標準的家庭。其中，家庭年收入包括夫妻雙方一年中的工資、薪金所得、住房公積金的單位繳存部分、住房補貼、生產經營所得、和對企事業(yè)單位的承包承租經營所得、勞務報酬、股息分紅所得等。廉租住房：城鎮(zhèn)廉租住房(以下簡稱廉租住房)是指政府和單位在住房領域實施社會保障職能向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。. 九龍坡區(qū)經濟適用房市場建設九龍坡區(qū)經濟適用房建設情況九龍坡區(qū)經濟適用房建設情況（不含高新區(qū)、以企業(yè)所在地口徑統(tǒng)計）年份完成投資（萬元）施工房屋面積新開工面積竣工面積銷售面積銷售額（萬元）預售面積空置面積2003355213079060132482915