【正文】 第六章 房地產(chǎn)各項(xiàng)計(jì)劃編制操作指引—業(yè)務(wù)計(jì)劃l 設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)計(jì)劃編制注意事項(xiàng)p 關(guān)注各環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)成果文件p 設(shè)計(jì)計(jì)劃的核心目標(biāo)是設(shè)計(jì)質(zhì)量p 關(guān)注設(shè)計(jì)管理環(huán)節(jié)的里程碑主要計(jì)劃p 設(shè)計(jì)管理規(guī)劃書(shū)、設(shè)計(jì)總體計(jì)劃、各階段設(shè)計(jì)計(jì)劃、設(shè)計(jì)成果文件標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明l 營(yíng)銷(xiāo)業(yè)務(wù)計(jì)劃編制注意事項(xiàng)p 營(yíng)銷(xiāo)的規(guī)劃p 營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程的里程碑主要計(jì)劃p 營(yíng)銷(xiāo)推廣方案、營(yíng)銷(xiāo)總體計(jì)劃、銷(xiāo)售培訓(xùn)計(jì)劃、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用計(jì)劃、常規(guī)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)規(guī)劃l 入伙和驗(yàn)收業(yè)務(wù)計(jì)劃編制注意事項(xiàng)p 熟悉政府要求的驗(yàn)收p 關(guān)注客戶(hù)驗(yàn)收主要計(jì)劃p 現(xiàn)場(chǎng)工程管理部門(mén)內(nèi)部檢查計(jì)劃、客戶(hù)部主導(dǎo)的模擬驗(yàn)收計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn) 、入伙前風(fēng)險(xiǎn)檢查計(jì)劃 、物業(yè)移交計(jì)劃、客戶(hù)入伙交房方案 l 其它專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃編制主要專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃p 開(kāi)盤(pán)專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃、結(jié)算專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃、其它部門(mén)的職能Note： 第七章 計(jì)劃的執(zhí)行與反饋第七章 計(jì)劃的執(zhí)行與反饋一、 計(jì)劃的控制步驟二、 計(jì)劃執(zhí)行和反饋基本流程三、 項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行要點(diǎn)l “執(zhí)行”是對(duì)計(jì)劃的執(zhí)行，計(jì)劃是執(zhí)行的基礎(chǔ)l 執(zhí)行是對(duì)項(xiàng)目的執(zhí)行，必須完成項(xiàng)目的目標(biāo)Note： 四、 執(zhí)行中常出現(xiàn)的問(wèn)題五、 項(xiàng)目控制基礎(chǔ)和目標(biāo)控制的基礎(chǔ)：完備的計(jì)劃控制的目標(biāo)：項(xiàng)目工作成果（交付物+管理結(jié)果）控制的關(guān)鍵：持續(xù)的監(jiān)督控制：查看項(xiàng)目執(zhí)行情況及其工作成果，對(duì)照項(xiàng)目計(jì)劃，分析、評(píng)估計(jì)劃與實(shí)際間的差距，對(duì)出現(xiàn)的偏差采取必要的糾正措施六、 項(xiàng)目控制的要點(diǎn)控制應(yīng)關(guān)注對(duì)關(guān)鍵因素的控制p 控制是對(duì)關(guān)鍵因素進(jìn)行控制，如進(jìn)度、成本費(fèi)用、質(zhì)量、工作范圍等，高風(fēng)險(xiǎn)的領(lǐng)域、問(wèn)題、階段是關(guān)注的重點(diǎn)p 變更控制是控制的一個(gè)重要方面！p 在關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行控制，如階段評(píng)審：需求評(píng)審、設(shè)計(jì)評(píng)審等第七章 計(jì)劃的執(zhí)行與反饋p 監(jiān)督、控制的時(shí)間、流程、責(zé)任應(yīng)是事先進(jìn)行計(jì)劃的，而非“靈機(jī)一動(dòng)”想起的p 復(fù)雜項(xiàng)目的控制應(yīng)加強(qiáng)自我控制和激勵(lì)p 復(fù)雜的控制應(yīng)按層次進(jìn)行p 受到控制是工作而非工作者七、 項(xiàng)目控制的措施l 日常工作檢查：每月工作報(bào)告、每周例行檢查、每日工作情況了解、任務(wù)執(zhí)行人按約定提交工作報(bào)告等l 交付物檢驗(yàn)l 自查措施（單元測(cè)試）l 正式階段評(píng)審l 獨(dú)立（外部）審計(jì)l 輔助工具的運(yùn)用，如控制檢查表、控制圖、帕累托圖（Pareto）等l 變更控制案例：計(jì)劃監(jiān)控Note： 第七章 計(jì)劃的執(zhí)行與反饋八、 職能計(jì)劃的監(jiān)控細(xì)則l 執(zhí)行及日常監(jiān)控l 月度評(píng)估九、 計(jì)劃變更管理不同的計(jì)劃遵守不同的變更程序p 一級(jí)計(jì)劃：一般情況只有年初和年中可以修訂和更新；p 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃p 三級(jí)計(jì)劃Note： 十、 計(jì)劃反饋要求計(jì)劃的反饋應(yīng)成為公司的管理制度p 一級(jí)計(jì)劃：使用POM流程將三年發(fā)展規(guī)劃中指標(biāo)分解至各部門(mén)職能計(jì)劃二級(jí)大節(jié)點(diǎn)，計(jì)劃評(píng)估體系每月評(píng)估大節(jié)點(diǎn)完成情況；p 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃：運(yùn)營(yíng)、資金、成本、營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃每月五日前報(bào)送完成情況，人力、土地計(jì)劃發(fā)生變更后在下月五日前報(bào)送更新情況，控制計(jì)劃每月六日前報(bào)送完成情況；p 三級(jí)計(jì)劃：除銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃外其他計(jì)劃每月二日前報(bào)送完成情況，每月十日前完成更新；p 節(jié)假日順延。第七章 計(jì)劃的執(zhí)行與反饋十一、 項(xiàng)目控制常見(jiàn)的問(wèn)題十二、 計(jì)劃評(píng)估過(guò)程計(jì)劃評(píng)估的流程N(yùn)ote： 十三、 計(jì)劃管理績(jī)效評(píng)價(jià)計(jì)劃的評(píng)價(jià)緯度應(yīng)包括計(jì)劃管理緯度和計(jì)劃執(zhí)行緯度p 計(jì)劃編制和上報(bào)維度（40%）p 新項(xiàng)目計(jì)劃是否及時(shí)編制上報(bào)？重大計(jì)劃變更是否及時(shí)上報(bào)？新項(xiàng)目計(jì)劃是否通過(guò)了集團(tuán)審批？ p 計(jì)劃執(zhí)行實(shí)施維度（60%）p 施工圖完成、開(kāi)盤(pán)、竣工備案、入伙等四個(gè)重要節(jié)點(diǎn)是否按計(jì)劃完成？項(xiàng)目實(shí)施的實(shí)際周期是否偏短？十四、 計(jì)劃管理績(jī)效評(píng)估緯度示例Note： 第七章 計(jì)劃的執(zhí)行與反饋十五、 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃績(jī)效評(píng)估經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的評(píng)估緯度包括了財(cái)務(wù)、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)和運(yùn)營(yíng)能力等p 每季度將各項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)計(jì)劃與實(shí)際執(zhí)行情況進(jìn)行偏差分析，形成項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力指數(shù)p 項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)能力指數(shù)：表示以項(xiàng)目為基本單位，項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)計(jì)劃、盈利水平、資金流等方面的實(shí)際操作，與計(jì)劃比較的相對(duì)差距。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力為綜合指數(shù)，由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能力、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)能力、項(xiàng)目現(xiàn)金流完成能力三個(gè)指標(biāo)加權(quán)平均形成p 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能力：表示年度內(nèi)項(xiàng)目各期實(shí)際開(kāi)發(fā)重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)與計(jì)劃時(shí)間的相對(duì)偏差 =∑年度各期{（項(xiàng)目規(guī)劃方案獲得政府批準(zhǔn)日期 計(jì)劃日期) + （項(xiàng)目施工圖獲得政府批準(zhǔn)日期 計(jì)劃日期) + (項(xiàng)目實(shí)際主體開(kāi)工日期 計(jì)劃日期) +（項(xiàng)目實(shí)際開(kāi)盤(pán)日期 計(jì)劃開(kāi)盤(pán)日期）}/ 365p 項(xiàng)目現(xiàn)金流完成能力=（項(xiàng)目年度累計(jì)實(shí)際回款項(xiàng)目年度計(jì)劃累計(jì)回款－項(xiàng)目年度累計(jì)超計(jì)劃付款）/項(xiàng)目年度計(jì)劃累計(jì)回款項(xiàng)目年度累計(jì)超計(jì)劃付款=項(xiàng)目年度累計(jì)實(shí)際付款－項(xiàng)目年度累計(jì)計(jì)劃付款項(xiàng)目年度累計(jì)超計(jì)劃付款最小值為0，項(xiàng)目年度累計(jì)實(shí)際付款小于項(xiàng)目年度累計(jì)計(jì)劃付款時(shí)按最小值0計(jì)算p 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)能力：表示本年度項(xiàng)目實(shí)際項(xiàng)目銷(xiāo)售利潤(rùn)與計(jì)劃的差異 =（項(xiàng)目年度累計(jì)實(shí)際銷(xiāo)售利潤(rùn) 項(xiàng)目年度累計(jì)計(jì)劃銷(xiāo)售利潤(rùn)）/項(xiàng)目年度累計(jì)計(jì)劃銷(xiāo)售利潤(rùn)項(xiàng)目年度累計(jì)實(shí)際銷(xiāo)售利潤(rùn) =項(xiàng)目年度累計(jì)實(shí)際銷(xiāo)售金額（1―營(yíng)業(yè)稅金及附加率）－（項(xiàng)目年度累計(jì)實(shí)際銷(xiāo)售面積單位動(dòng)態(tài)成本）―項(xiàng)目年度累計(jì)銷(xiāo)售費(fèi)用項(xiàng)目年度累計(jì)計(jì)劃銷(xiāo)售利潤(rùn)=項(xiàng)目年度累計(jì)計(jì)劃銷(xiāo)售金額（1―營(yíng)業(yè)稅金及附加率）―（項(xiàng)目年度累計(jì)計(jì)劃銷(xiāo)售面積單位目標(biāo)成本）―項(xiàng)目年度累計(jì)計(jì)劃銷(xiāo)售費(fèi)用p 考核標(biāo)尺第八章 項(xiàng)目計(jì)劃管理的發(fā)展第八章 項(xiàng)目計(jì)劃管理的發(fā)展 一、 明確責(zé)任 二、 明確要求和過(guò)程 五干：抓住事物的本質(zhì)、是做好一切工作的成功的關(guān)鍵三、 房地產(chǎn)公司的計(jì)劃管理“一臺(tái)五管”解決計(jì)劃管理存在的問(wèn)題，需要多重維度、各個(gè)部門(mén)、采取科學(xué)方法統(tǒng)籌考慮，企業(yè)應(yīng)該逐步建立“一臺(tái)五管”的統(tǒng)籌計(jì)劃平臺(tái)。 Note： 深圳市睿達(dá)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司07556135596936 / 37