【正文】 數(shù)過(guò)于簡(jiǎn)略。招投標(biāo)程序的規(guī)范運(yùn)作是招標(biāo)項(xiàng)目成功的堅(jiān)實(shí)支柱。近年來(lái)，我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》及招標(biāo)辦法的管理規(guī)定相繼頒布，國(guó)家對(duì)企業(yè)通過(guò)規(guī)范招標(biāo)采購(gòu)設(shè)備也給予了一定的政策扶植。然而，由于招投標(biāo)的重要意義已經(jīng)被社會(huì)普遍接受和認(rèn)識(shí)，越來(lái)越多的機(jī)構(gòu)看好這個(gè)市場(chǎng)的前景，紛紛進(jìn)入。他們對(duì)有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的國(guó)家政策法規(guī)和管理規(guī)定不了解、不熟悉，同時(shí)急于占領(lǐng)招標(biāo)市場(chǎng)，往往采用無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，一味滿足采購(gòu)業(yè)主的不合理要求，違反國(guó)家的相關(guān)招標(biāo)管理規(guī)定，視經(jīng)濟(jì)效益為其最高的追求目標(biāo)，從而給規(guī)范操作的招標(biāo)機(jī)構(gòu)帶來(lái)巨大的沖擊。招投標(biāo)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的敬業(yè)精神和自律精神是招標(biāo)項(xiàng)目成功的基本保證。招標(biāo)從業(yè)人員在招標(biāo)項(xiàng)目中應(yīng)樹(shù)立“服務(wù)”意識(shí)，一切從業(yè)主利益出發(fā)，以高度的敬業(yè)精神要求自己，配合采購(gòu)業(yè)主的時(shí)間安排加班和出差，主動(dòng)辦理好各種手續(xù)并勤與其聯(lián)絡(luò)，急業(yè)主之所急，想業(yè)主之所想。由于招標(biāo)機(jī)構(gòu)在招標(biāo)項(xiàng)目中位置的特殊性，參與主持評(píng)標(biāo)工作的招標(biāo)機(jī)構(gòu)成員往往會(huì)在評(píng)標(biāo)委員會(huì)中占一席之地，這都需要招標(biāo)從業(yè)人員嚴(yán)格自律，遵守《招標(biāo)投標(biāo)法》和國(guó)家有關(guān)招標(biāo)管理的規(guī)定，尊重評(píng)標(biāo)委員會(huì)的決定，不做損害采購(gòu)業(yè)主利益的事。業(yè)務(wù)素質(zhì)高，專業(yè)分配合理的專家評(píng)委為招標(biāo)項(xiàng)目的成功提供有力的技術(shù)支持。招標(biāo)機(jī)構(gòu)如果與一批各行各業(yè)的具有高度專業(yè)素質(zhì)的專家建立了融洽的、長(zhǎng)期的工作關(guān)系，則在招標(biāo)過(guò)程的招標(biāo)文件審核和開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)中，采購(gòu)業(yè)主和招標(biāo)機(jī)構(gòu)就有很大把握邀請(qǐng)到專業(yè)配置合理的專家評(píng)委，基于這些專家長(zhǎng)期在自己研究領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗(yàn)，他們常常會(huì)給采購(gòu)業(yè)主從各方面提供合理的、關(guān)鍵的意見(jiàn)和建議，完善招投標(biāo)文件或?qū)⑴c投標(biāo)的設(shè)備給予公正的評(píng)價(jià)，招標(biāo)項(xiàng)目由此可在發(fā)標(biāo)階段尋找到更多投標(biāo)人，采購(gòu)業(yè)主則可在評(píng)標(biāo)階段了解投標(biāo)人更全面的情況，這在技術(shù)方面對(duì)招投標(biāo)項(xiàng)目的成功是一個(gè)有力的保障。做好招投標(biāo)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備和后期跟蹤、回訪是確保招投標(biāo)項(xiàng)目成功的一個(gè)重要條件。一個(gè)招投標(biāo)項(xiàng)目的運(yùn)作并不是從發(fā)標(biāo)到開(kāi)標(biāo)、定標(biāo)的簡(jiǎn)單過(guò)程，從招投標(biāo)從業(yè)人員角度說(shuō)，它是包含了項(xiàng)目前期和后期兩個(gè)階段的較長(zhǎng)周期的工作。也就是說(shuō)：招投標(biāo)并不僅僅局限于從編制招投標(biāo)文件到開(kāi)標(biāo)、定標(biāo)完畢這么一個(gè)過(guò)程，項(xiàng)目開(kāi)展前，招投標(biāo)從業(yè)人員就應(yīng)當(dāng)提早介入，收集資料、尋找潛在投標(biāo)人、與采購(gòu)業(yè)主保持溝通，確保招投標(biāo)順利實(shí)施。在項(xiàng)目定標(biāo)，采購(gòu)業(yè)主與中標(biāo)人簽定購(gòu)貨合同乃至到貨過(guò)程中，招投標(biāo)從業(yè)人員仍應(yīng)及時(shí)跟蹤項(xiàng)目進(jìn)展，在貨物驗(yàn)收合格，正式投產(chǎn)后，還應(yīng)回訪業(yè)主，了解設(shè)備使用情況。也就是說(shuō)，招投標(biāo)從業(yè)人員真正將業(yè)主的事情當(dāng)成自己的事情一樣對(duì)待，招投標(biāo)這種采購(gòu)方式才能完全體現(xiàn)其優(yōu)點(diǎn)和益處。. 招標(biāo)依據(jù)根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、河南省發(fā)展和改革委員會(huì)制定的《河南工程建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》及《河南省實(shí)施中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法辦法》第十一條之規(guī)定，達(dá)到下列規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)之一的，必須招標(biāo)：①施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在100萬(wàn)元人民幣以上的；②重要設(shè)備、材料等物資的采購(gòu)，單項(xiàng)合同估算價(jià)在50萬(wàn)元人民幣以上的；③勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等服務(wù)，單項(xiàng)合同估算價(jià)在30萬(wàn)元人民幣以上的；④單項(xiàng)合同估算價(jià)低于本條第①項(xiàng)、第②項(xiàng)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，但項(xiàng)目總投資額在1,000萬(wàn)元人民幣以上的。. 招標(biāo)范圍序號(hào)名 稱招標(biāo)情況備 注不招標(biāo)招標(biāo)1項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)　招標(biāo)　2土方工程　招標(biāo)　3樁基工程施工　招標(biāo)　4土建工程施工　招標(biāo)　5裝修裝飾工程　招標(biāo)　6水電工程　招標(biāo)　7小區(qū)綠化、景觀塑造　招標(biāo)　8小區(qū)道路及基礎(chǔ)設(shè)施施工　招標(biāo)　9重要設(shè)備、建筑材料等物資的采購(gòu)　招標(biāo)　10項(xiàng)目監(jiān)理　招標(biāo)　. 招標(biāo)方式項(xiàng)目招標(biāo)均采用公開(kāi)招標(biāo)的方式。項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)，土方工程，樁基工程，土建工程，裝修裝飾工程，水電工程，綠化、景觀塑造，小區(qū)道路及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重要設(shè)備、材料等物資的采購(gòu)，項(xiàng)目監(jiān)理宜采用委托招標(biāo)的組織形式。第11章 投資估算與資金籌措. 投資估算法律依據(jù)Ⅰ、國(guó)家和有關(guān)部門頒布的有關(guān)投資的政策、法規(guī)；Ⅱ、國(guó)家發(fā)改委《投資建設(shè)項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》；Ⅲ、中國(guó)建筑工業(yè)出版社曹善琪主編的《民用建筑可行性研究與快速報(bào)價(jià)》；Ⅳ、國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部《工程設(shè)計(jì)收費(fèi)基價(jià)表》；Ⅴ、《中華人民共和國(guó)土地管理法》；Ⅵ、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；Ⅶ、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T 18508—2001《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》。投資估算結(jié)果項(xiàng)目總投資為50000萬(wàn)元，包括工程費(fèi)用38122萬(wàn)元，前期費(fèi)用711萬(wàn)元，土地費(fèi)用2,報(bào)建費(fèi)848萬(wàn)元,，詳見(jiàn)附表一《總投資估算表》. 資金籌措資本金籌措本項(xiàng)目自籌資本金為50000萬(wàn)元（約占總投資的100%），全部用于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè)。資金來(lái)源落實(shí)情況房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金運(yùn)作方式一般如下：自有資金全部用于投資； 預(yù)售收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后用于投資；若資金還短缺，則通過(guò)金融機(jī)構(gòu)借貸來(lái)彌補(bǔ)。 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有兩個(gè)渠道：一是自有資金，二是銀行借貸資金。根據(jù)國(guó)務(wù)院提高四個(gè)行業(yè)投資項(xiàng)目資本金比例的通知：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房）項(xiàng)目資本金比例提高到35%及以上，本項(xiàng)目自有資金9516萬(wàn)元(約占總投資的49%)，向金融機(jī)構(gòu)融資3,000萬(wàn)元(約占總投資的26%)，本項(xiàng)目未考慮以銷售回款補(bǔ)充建設(shè)資金。本項(xiàng)目資金籌措情況如下表所示：第12章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià). 項(xiàng)目評(píng)估依據(jù) 建設(shè)部頒布的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（第二版）； 國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度和有關(guān)法規(guī) 。. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇銷售價(jià)格按照建設(shè)成本及營(yíng)銷部門提供的數(shù)據(jù)確定；營(yíng)業(yè)稅：稅率為5%；城市維護(hù)建設(shè)稅：按實(shí)際繳納增值稅7%計(jì)算；教育費(fèi)附加：按實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)算；所得稅：稅率為25%。折現(xiàn)率的設(shè)定：參考行業(yè)規(guī)定，結(jié)合本項(xiàng)加權(quán)平均資金成本、行業(yè)收益水平和企業(yè)投資機(jī)會(huì)成本、預(yù)期收益期待，將財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率定為10%；. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本報(bào)表?yè)p益和利潤(rùn)分配表（見(jiàn)附表六）。財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）（見(jiàn)附表八）。盈利能力分析財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率根據(jù)預(yù)計(jì)的現(xiàn)金流量表計(jì)算，可以測(cè)算出所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%，詳見(jiàn)附表八。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值根據(jù)預(yù)計(jì)的現(xiàn)金流量表計(jì)算，在基準(zhǔn)收益率為10%的前提下，可測(cè)算出其凈現(xiàn)值為3,。詳見(jiàn)附表八。. 不確定性分析敏感性分析根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)選擇對(duì)銷售收入和總投資兩個(gè)指標(biāo)對(duì)本項(xiàng)目所得稅后的凈現(xiàn)值（NPV）、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）進(jìn)行敏感性測(cè)試。測(cè)試結(jié)果表明：當(dāng)最不利因素商品房銷售下降5%時(shí),總投資不變的情況下，其收入下降5%，%；當(dāng)項(xiàng)目成本增加10%，在收入不變的情況下，%。均高于基準(zhǔn)收益率10%，說(shuō)明項(xiàng)目有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。盈虧平衡分析當(dāng)其他條件不變，銷售均價(jià)下降19%時(shí)，凈現(xiàn)值趨近于0，也可以說(shuō)，當(dāng)銷售率為81%時(shí)（不考慮其他經(jīng)營(yíng)性收入，如車位租金、會(huì)所經(jīng)營(yíng)等），就可以達(dá)到盈虧平衡。就直接成本而言，在其他條件不變情況下，直接成本上升30%時(shí)，也能保持盈虧平衡。第13章 社會(huì)評(píng)價(jià). 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析本項(xiàng)目建成后，不僅能給發(fā)展商帶來(lái)可觀的投資回報(bào)，取得顯著的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)也會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)匕l(fā)展產(chǎn)生積極的影響。具體體現(xiàn)在如下方面：引進(jìn)先進(jìn)的住宅開(kāi)發(fā)理念，推動(dòng)濮陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展濮陽(yáng)市房地產(chǎn)近年來(lái)發(fā)展很快，但由于起步較晚，大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌意識(shí)較差，注重短期效益，不考慮當(dāng)?shù)丨h(huán)境、氣候條件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從住居習(xí)慣和開(kāi)發(fā)原則上都生搬硬套其他地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，造成了房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，真正有競(jìng)爭(zhēng)力，能形成品牌優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目幾乎沒(méi)有。濮陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在開(kāi)發(fā)理念上首先強(qiáng)調(diào)與自然環(huán)境的結(jié)合，通過(guò)戶型設(shè)計(jì)、人車分流、景觀營(yíng)造和星級(jí)物業(yè)等方面樹(shù)立富邦升輝的形象，通過(guò)在湘江東面江景房的成功打造，使小區(qū)臨島而居，近水而棲，吸納天地之靈性，培養(yǎng)豁達(dá)之胸懷，力爭(zhēng)建立本地區(qū)的高檔次標(biāo)志性樓盤，著眼于在濮陽(yáng)市房地產(chǎn)事業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。開(kāi)發(fā)精品社區(qū)，提高住戶的人居水準(zhǔn)本項(xiàng)目作為濮陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在濮陽(yáng)湘江東岸南段地區(qū)建設(shè)的又一大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，將從產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)施工、材料采購(gòu)、配套完善、市場(chǎng)推廣、客戶服務(wù)和物業(yè)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行全方位的質(zhì)量控制，將高標(biāo)準(zhǔn)高品質(zhì)的建設(shè)理念融入到樓盤定位設(shè)計(jì)當(dāng)中，力爭(zhēng)開(kāi)發(fā)出一個(gè)高檔次的精品住宅小區(qū)，進(jìn)一步提高客戶的人居水準(zhǔn)。通過(guò)本項(xiàng)目的建設(shè)，將大大改善周邊居民的生活環(huán)境，提升整個(gè)江東樓盤的建設(shè)品位，總體改善江東沿江城區(qū)的面貌，為濮陽(yáng)市房地產(chǎn)的產(chǎn)品類別提供新的定義，并成為濮陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司品牌文化建設(shè)的標(biāo)志性樓盤。發(fā)展濮陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)，從實(shí)質(zhì)上提升區(qū)域價(jià)值根據(jù)濮陽(yáng)市十一五發(fā)展規(guī)劃制定的發(fā)展戰(zhàn)略，濮陽(yáng)市各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施及城市配套功能日趨完善，城市的人氣越來(lái)越旺。本項(xiàng)目屬于濮陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)重大工程，規(guī)劃、品牌優(yōu)勢(shì)明顯，項(xiàng)目建成后將徹底改變濮陽(yáng)華龍區(qū)荷花坪地區(qū)長(zhǎng)期以來(lái)城市基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重落后的面貌，提高城市品位，營(yíng)造高品質(zhì)的生活環(huán)境，突出“人城市生態(tài)文化”主題，有效地提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的整體品質(zhì)和拉動(dòng)銷售價(jià)格，促進(jìn)本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，提高周邊人氣，從實(shí)質(zhì)上帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值提高，對(duì)于提升濮陽(yáng)城市建設(shè)檔次與水平，改善區(qū)域環(huán)境，提升濮陽(yáng)地區(qū)的城市形象，具有十分重要的意義。. 風(fēng)險(xiǎn)分析政策風(fēng)險(xiǎn)及防范近期國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)各項(xiàng)政策變動(dòng)頻繁，宏觀調(diào)控政策的組合拳正以前所未有的力度和密度為過(guò)熱的經(jīng)濟(jì)降溫，其中有的政策對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)影響深遠(yuǎn)。為防范此類政策性風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需要進(jìn)行全面而系統(tǒng)的籌劃。銷售風(fēng)險(xiǎn)及防范本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，定位準(zhǔn)確、設(shè)計(jì)合理，建筑風(fēng)格傳統(tǒng)與現(xiàn)代時(shí)尚相結(jié)合。因該項(xiàng)目建設(shè)期與銷售期均有一定時(shí)間段，建議該項(xiàng)目嚴(yán)格控制工程進(jìn)度，嚴(yán)格控制施工質(zhì)量，尤其對(duì)住宅項(xiàng)目而言，可盡快完成小區(qū)環(huán)境的營(yíng)造來(lái)吸引消費(fèi)者的眼球，在其價(jià)格定位上，采用低開(kāi)高走的策略，給前期購(gòu)房者以信心，從而進(jìn)一步刺激有購(gòu)房動(dòng)機(jī)的購(gòu)買欲望，發(fā)揮競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)銷售回籠，降低項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 工期和工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)及防范由于本項(xiàng)目規(guī)模較大，工程管理和建設(shè)資金落實(shí)對(duì)能否及時(shí)按工期竣工有決定性影響，為保證及時(shí)竣工，在工程管理方面，通過(guò)詳細(xì)的施工計(jì)劃和優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理統(tǒng)籌兼顧，資金方面，公司自有資金及時(shí)足額投入，同時(shí)積極申請(qǐng)銀行貸款進(jìn)行保證。工程質(zhì)時(shí)方面，通過(guò)監(jiān)理公司和一定數(shù)量的工程管理人員進(jìn)行監(jiān)督，業(yè)格執(zhí)行國(guó)家及公司質(zhì)時(shí)控制標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控?？傊?，該項(xiàng)目定位較準(zhǔn)確，優(yōu)勢(shì)較明顯，銷售價(jià)格定價(jià)較適中，在片區(qū)內(nèi)具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，加之若嚴(yán)格控制房屋開(kāi)發(fā)的成本，采用有力的銷售策略，縮短銷售周期，能將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制到較低水平。. 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論通過(guò)社會(huì)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析得出：本項(xiàng)目建成后，不僅給發(fā)展商帶來(lái)可觀的投資回報(bào)，給政府帶來(lái)大量的稅收，取得顯著的經(jīng)濟(jì)效益，又能安置好住戶，改善和提高居民的居住生活條件和環(huán)境，為政府排憂解難，在承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的同時(shí)也會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)匕l(fā)展產(chǎn)生積級(jí)的影響。第14章 研究結(jié)論與建議. 可行性研究結(jié)論市場(chǎng)分析結(jié)論通過(guò)對(duì)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形式、濮陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查和分析，綜合本項(xiàng)目特點(diǎn)，本項(xiàng)目各項(xiàng)基礎(chǔ)條件已經(jīng)具備，市場(chǎng)進(jìn)入時(shí)機(jī)也已經(jīng)成熟，符合國(guó)家相關(guān)法規(guī)、政策規(guī)定，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益顯著。經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論通過(guò)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析，%，大于基準(zhǔn)收益率10%；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為3,，大于0；，充分說(shuō)明項(xiàng)目投資收益率高，經(jīng)濟(jì)效益好，清償能力強(qiáng)，具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是合理的。綜上所述，本項(xiàng)目的實(shí)施，其社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益顯著，建議盡快辦理相關(guān)審批手續(xù)，做好規(guī)劃設(shè)計(jì)，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)。58 / 59