【正文】 市場(chǎng)準(zhǔn)入制度是國(guó)家對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)的基本制度，它作為政府管理的第一環(huán)節(jié)，既是政府管理市場(chǎng)的起點(diǎn)，又是一系列現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的一項(xiàng)基礎(chǔ)性的、極為重要的經(jīng)濟(jì)法律制度。二、老年公寓的準(zhǔn)入條件我國(guó)的老齡化進(jìn)程與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同步，未富先老，所以，解決老齡問題，做好老年社會(huì)工作創(chuàng)造良好的物質(zhì)基礎(chǔ)成為全面實(shí)施社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的第三步發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)老年人“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的目標(biāo)。這里，首先提到的是“老有所養(yǎng)” ，然而，目前的情況是：一方面，國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老設(shè)施無(wú)論是從數(shù)量還是從質(zhì)量、服務(wù)上都無(wú)法滿足老年人；另外一方面，國(guó)家無(wú)法提供如此巨大的一筆資金來(lái)進(jìn)行養(yǎng)老設(shè)施的修建。所以，當(dāng)我國(guó)進(jìn)入到真正的老齡社會(huì)的時(shí)候，社會(huì)將會(huì)尋找合適的資金來(lái)投資養(yǎng)老設(shè)施。當(dāng)資金與需求之間出現(xiàn)非常大的差異時(shí)，為了保證社會(huì)的穩(wěn)定，政府將會(huì)大力支持資金投向老年住宅的建設(shè)，并根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)對(duì)老年住宅產(chǎn)品需求的大小來(lái)調(diào)整優(yōu)惠政策的力度。目前，老年住宅的建設(shè)是業(yè)界研究的一個(gè)課題，雖然國(guó)家建設(shè)部和民政部已經(jīng)出臺(tái)《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》來(lái)規(guī)范新建或是改建的老年公寓，但還沒有一個(gè)具體的措施來(lái)限制開發(fā)商的進(jìn)入。因此本項(xiàng)目的建設(shè)不違被國(guó)家的相關(guān)政策，且能夠解決老年人的“老有所養(yǎng)”這一問題。第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析本項(xiàng)目不屬于資源開發(fā)類項(xiàng)目，且項(xiàng)目建設(shè)中不需要占用重要資源，故本報(bào)告只對(duì)建筑工程中涉及的能源利用情況進(jìn)行分析。資源消耗快速增長(zhǎng)，是工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加快發(fā)展階段的特點(diǎn)之一。我國(guó)城市建設(shè)和使用所消耗的資源數(shù)量較大。據(jù)測(cè)算，城市建設(shè)用鋼占全國(guó)用鋼總量的 20％，水泥用量占全國(guó)總用量的 17．6％，用地面積占全國(guó)城市建成區(qū)用地總面積的 30％；住宅用水占全國(guó)城市水資源消耗的 32％，住宅建設(shè)能耗占全國(guó)總能耗的 30％，單位建筑面積能耗為相同氣候條件下發(fā)達(dá)國(guó)家的 23 倍。目前全國(guó)城鄉(xiāng)房屋建筑面積近 44l 億平方米，全國(guó)僅有 1％的既有建筑和 5％的新建建筑能達(dá)到國(guó)家規(guī)定的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，絕大部分還屬于高能耗建筑。每年城鄉(xiāng)新建建筑竣工面積約 15 至 17 億平方米，預(yù)計(jì)到 2020 年底，全國(guó)房屋建筑面積將新增 220 至 250 億平方米。如果延續(xù)目前的建筑能耗狀況，建筑能耗將達(dá)到全國(guó)總能耗的 45％以上。因此，必須堅(jiān)持發(fā)展中小套型住房，大力推進(jìn)建筑節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材等工作。一、按照《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》 ，本項(xiàng)目采用國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展下列建筑節(jié)能技術(shù)（產(chǎn)品）：新型節(jié)能墻體和屋面的保溫、隔熱技術(shù)與材料；節(jié)能門窗的保溫隔熱和密閉技術(shù)；集中供熱、供氣；供熱采暖采用單戶控制形式；設(shè)置太陽(yáng)能上下水管井；建筑照明節(jié)能技術(shù)與產(chǎn)品。二、垃圾處理大力推廣城市生活垃圾焚燒發(fā)電、堆肥等綜合利用技術(shù)；推廣建筑垃圾的重復(fù)使用、再生利用和無(wú)害化利用。本項(xiàng)目在小區(qū)內(nèi)設(shè)置垃圾回收站，對(duì)垃圾進(jìn)行統(tǒng)一處理，積極推進(jìn)城市生活垃圾的綜合處理，最大限度實(shí)現(xiàn)資源化。第四章 老年公寓發(fā)展現(xiàn)狀分析一、全國(guó)老年公寓發(fā)展現(xiàn)狀分析老年公寓特別是獨(dú)立的老年公寓，在歐美國(guó)家發(fā)展較早，建設(shè)較多，也積累了不少的經(jīng)驗(yàn)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和生活水平的提高，對(duì)老年公寓的需求的不斷增長(zhǎng)，老年公寓在一些城市也相繼發(fā)展起來(lái)，如北京太陽(yáng)城國(guó)際老年公寓，是北京市規(guī)模最大的獨(dú)立老年公寓。它建于北京北部的小湯山，占地面積 42 萬(wàn)平方米，總建筑面積 18 萬(wàn)平方米，可以容納近萬(wàn)老人入住。它的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施先進(jìn)、服務(wù)較好。上海市是最早進(jìn)入老年型的城市，老齡事業(yè)發(fā)展較早。1990 年開辦的浦東老年公寓，是全國(guó)首批老年公寓之一，目前全市養(yǎng)老院和老年公寓的床位已達(dá) 2 萬(wàn)多張，相當(dāng)現(xiàn)有老年人口的 1％。大連市 2022 年底全市共有養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 150 所，其中老年公寓 11 所，總床位 7993 張。這些城市的老人公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展，為解決老年人的養(yǎng)老和居住提供了很好的條件，并為總結(jié)老年公寓的發(fā)展和特點(diǎn)打下了良好基礎(chǔ)。 但是，由于我國(guó)老年公寓的發(fā)展剛剛起步，從全國(guó)范圍來(lái)看還存在不少問題和需要改進(jìn)之處。 老年公寓的建設(shè)供不應(yīng)求國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家，進(jìn)住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的 5％左右。以我國(guó)大連市為例，60 歲以上的老人 萬(wàn)，占城市總?cè)丝诘?％，若入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人占總?cè)丝诘谋戎?，?％的比例分析，70 多萬(wàn)的老年人中，將有近 2 萬(wàn)人入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，而目前僅有 7 千多個(gè)床位，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足隨著人口老齡化發(fā)展對(duì)老年公寓的需求。 老年公寓的布局不盡合理目前老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)還沒有例入各個(gè)城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國(guó)老年人的特點(diǎn)和需求出發(fā)，而制定的科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點(diǎn)遠(yuǎn)離社會(huì)、遠(yuǎn)離親友。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動(dòng)空間少等，這些都給老年人生活和社會(huì)活動(dòng)造成不便。老年公寓的價(jià)位偏高有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，服務(wù)較好，但是租售價(jià)位較高，有的月租價(jià)高達(dá) 2022－3000 元，很多老年人只好望洋興嘆。如上海市選擇老年公寓的老人中，％希望每月所需費(fèi)用不超過 1000 元（《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》2022 年 18 期） 。北京市 2022 年調(diào)查顯示，50 歲以上的常住人口中，60％以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價(jià)格為 860 元；大連市老人入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以接受的價(jià)位為 400－500 元（《老年住房專題會(huì)議論文集》2022 年） ?？梢姡谖覈?guó)目前廣大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價(jià)位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。 一些老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建筑老化，設(shè)施不全一般來(lái)說設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)周到的老年公寓不太多。而有些單位和個(gè)人資助的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務(wù)則較差，不能達(dá)到老有所養(yǎng)、老有所樂的目的。 政府和社會(huì)對(duì)老年人的住宅建設(shè)重視和支持力度不夠老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)存在資金投入不足、管理不善等問題。 二、老年公寓發(fā)展目標(biāo) 制定和完善老年住房的發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃。老年住房（含老年公寓）要納入國(guó)家和城市的總體規(guī)劃。不僅要制定老年住房的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，而且要制定短期計(jì)劃。首先，要對(duì)老年住房的布局、數(shù)量、規(guī)模、檔次、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)以及住房產(chǎn)權(quán)、體制等方面的問題，進(jìn)行調(diào)查研究，并提出適合我國(guó)市場(chǎng)需求的，今后老年人住房的發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃。其次，再依據(jù)長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)和規(guī)劃，制定階段性的目標(biāo)和計(jì)劃。在近期的城市發(fā)展和舊城改造計(jì)劃中，要將老年人住房建設(shè)納入計(jì)劃。要對(duì)老年住房進(jìn)行有計(jì)劃的新建、改建和擴(kuò)建，以保證老年人對(duì)住房的需求。對(duì)于那些設(shè)施和條件比較差的老年住房，要及時(shí)予以改善，確保老年住宅的持續(xù)、健康的發(fā)展。 大力興建和發(fā)展廣大中低收入者老年公寓。老年公寓的建設(shè)規(guī)模、檔次以及價(jià)位的高低，都要從我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的實(shí)際情況出發(fā)，而不是追求大規(guī)模、高檔次。目前我國(guó)中低收入老年人住房的需求量巨大，應(yīng)予以大力發(fā)展。與此同時(shí)，也要發(fā)展適量高收入者的老年公寓住宅。 要解決好老年公寓的融資問題。融資問題是當(dāng)前老年公寓建設(shè)的瓶頸，需要花大力予以解決。首先，建設(shè)老年公寓需要發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用。政府不僅要將老年公寓的建設(shè)納入國(guó)家和城市的總體規(guī)劃，而且要按照規(guī)劃要求，定期進(jìn)行老年公寓的專項(xiàng)財(cái)政撥款。在土地使用和稅費(fèi)方面要實(shí)行優(yōu)惠政策，如免收土地出讓金、減免稅費(fèi)等。其次，政府還要加強(qiáng)宣傳力度，使全社會(huì)都來(lái)重視老年人和老年人的住房問題，鼓勵(lì)和吸引國(guó)內(nèi)外有實(shí)力的開發(fā)商來(lái)興建和管理老年公寓。開發(fā)商除了享受在土地和稅費(fèi)方面的優(yōu)惠以外，還可以向銀行申請(qǐng)低息貸款，差額部分由政府補(bǔ)貼。再次，還可以發(fā)揮社會(huì)的力量，建立老年人事業(yè)基金會(huì)，以及開征遺產(chǎn)稅等籌措老年人住宅資金。最后，在個(gè)人籌措資金方面，要得到銀行的大力支持。銀行要從老年人的需求和特點(diǎn)出發(fā)，制定優(yōu)惠的住房抵押貸款辦法。如以現(xiàn)房作抵押貸款購(gòu)買新房；“雙合同制”貸款購(gòu)房。即老年人與銀行、其子女與銀行，各簽定一份買賣合同和擔(dān)保合同，當(dāng)老人無(wú)力還款時(shí)，可以由其子女或親屬還款；逆抵押貸款購(gòu)房。這是目前國(guó)外一些國(guó)家普遍使用的方法。即老年人退休以后，從開發(fā)商處購(gòu)買一套老年公寓，然后與開發(fā)商簽定合同，每月由開發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費(fèi)，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，住房歸開發(fā)商所有。這些貸款辦法，為老年人住房提供了保證。還可以采取物業(yè)置換以及合資建房等多種渠道為老年人解決住房廣開門路。 4．建立和健全養(yǎng)老制度和住房保障制度。這兩個(gè)制度是老年人解決住房問題的前提條件。要借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，從我國(guó)的實(shí)際情況出發(fā)認(rèn)真搞好。我們要發(fā)動(dòng)和鼓勵(lì)單位和個(gè)人積極投保，擴(kuò)大養(yǎng)老保險(xiǎn)范圍；同時(shí)要按國(guó)家規(guī)定按時(shí)發(fā)放。要建立和完善老年住房保障制度。 5．建立和完善老年住房的法律、法規(guī)。法律、法規(guī)是解決好老年人住房問題的保障條件。如日本為推進(jìn)老年人住宅的發(fā)展和居住環(huán)境無(wú)障礙化，1994 年實(shí)行了《中心建筑法》 ，2022 年起公布實(shí)行了《無(wú)障礙交通法》以及《老年人居住法》等。韓國(guó)有《老年福利法》 、 《住宅建設(shè)促進(jìn)法》 。為了推進(jìn)老年住房的發(fā)展，要建立和完善我國(guó)老年人住房的法律和法規(guī)，并要認(rèn)真執(zhí)行。 總之，隨著我國(guó)人口的老齡化，人們生活水平的提高和觀念的轉(zhuǎn)變，老年公寓的社會(huì)需求廣闊，發(fā)展?jié)摿薮?。三、XX 區(qū)老年公寓的前景分析建立適合我國(guó)國(guó)情的老年公寓不僅是人口老齡化發(fā)展的必然趨勢(shì)，而且是加強(qiáng)社會(huì)保障工作的客觀要求。從我區(qū)的日前的調(diào)查情況看，多數(shù)老年人是贊成和歡迎建立老年公寓的，其態(tài)度是積極的，明確的。我國(guó)各大中城市老年公寓發(fā)展的實(shí)踐證明，興辦老年公寓確實(shí)減輕了家庭養(yǎng)老壓力，彌補(bǔ)了家庭養(yǎng)老功能弱化的欠缺，緩解了空巢家庭、獨(dú)生子女家庭照顧老人的困難，消除了中青年夫婦的后顧之憂，起到了家庭養(yǎng)老所不能起到的作用。同時(shí)為下崗待業(yè)人員，提供了就業(yè)機(jī)會(huì)，有利于安定團(tuán)結(jié)和兩個(gè)文明建設(shè)的發(fā)展，有利于加強(qiáng)社會(huì)保障工作。老年公寓不失為解決老年人社會(huì)化養(yǎng)老的有效途徑和最佳選擇之一，是社會(huì)化養(yǎng)老的主要方向。黨和政府及國(guó)家有關(guān)部門提供的有關(guān)政策，為興建老年公寓創(chuàng)造了有利條件。 《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保護(hù)法》明確規(guī)定：“國(guó)家鼓勵(lì)、支持社會(huì)組織或個(gè)人興辦老年福利院、敬老院、老年公寓、老年醫(yī)療康復(fù)中心和老年文化體育活動(dòng)場(chǎng)所等設(shè)施” 。省、市有關(guān)部門對(duì)有福利性質(zhì)的老年公寓、老年活動(dòng)中心等設(shè)施規(guī)定了稅收優(yōu)惠政策。中共中央、國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》和民政部“星光計(jì)劃”都對(duì)發(fā)展老年服務(wù)和加快社區(qū)服務(wù)設(shè)施建設(shè)提出了具體意見。城區(qū)內(nèi)有相當(dāng)一部分老年人愿意入住，為老年公寓發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。我區(qū)現(xiàn)有 60 歲以上老年人 5 萬(wàn)多人，多數(shù)住在城區(qū)，可目前全區(qū)老年公寓及托老所的床位總數(shù)不足 1000 個(gè)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足老年人日益增長(zhǎng)的需求。有固定收入的離退休人員隊(duì)伍的擴(kuò)大，為老年人入住公寓提供了經(jīng)濟(jì)保證。我區(qū)城區(qū)內(nèi)老年人中原來(lái)有職業(yè)的占老年人總數(shù)的 70%以上，這部分人離退休后多數(shù)領(lǐng)有養(yǎng)老金，其中有一些離退休干部收入較高，且夫妻雙方都有收入，他們希望自己的晚年有多彩的社會(huì)生活、豐富的文化生活、健康的日常生活、充實(shí)的精神生活，而這些需求是家庭難以滿足的。新型老年公寓正是為具有一定經(jīng)濟(jì)承受能力的老年人提供的比較理想的實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值、幸福歡度晚年的社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，他們的多種需求可以在老年公寓得以滿足。老年人空巢家庭很多，為興建老年公寓提供了動(dòng)力。隨著社會(huì)的變革和時(shí)代的進(jìn)步，家庭的親和力、凝聚力和歸宿感都有所弱化，子女成家后，多數(shù)都和父母分開居住，老人們獨(dú)自生活在自己的居室內(nèi)，缺乏必要的生活空間，孤獨(dú)寂寞，難以度日。一旦獨(dú)居老人突然患病需要急診，難以及時(shí)救治和護(hù)理。特別是有的子女工作居住在外地，致使個(gè)別獨(dú)居老人病死家中數(shù)日無(wú)人知曉的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。這些情況造成了子女工作時(shí)對(duì)家人不放心，擔(dān)心家中老人突然發(fā)病或摔傷、燙傷、燒傷等意外情況發(fā)生，這些嚴(yán)重的心理負(fù)擔(dān)影響了子女的工作學(xué)習(xí)和進(jìn)步。老年公寓可以將原來(lái)由家庭承擔(dān)的照料和慰籍老人的部分功能轉(zhuǎn)由社會(huì)來(lái)承擔(dān)，這是對(duì)家庭養(yǎng)老的有益補(bǔ)充，是社會(huì)保障的重要內(nèi)容。高齡、病殘老年人逐年增多，為老年公寓提供了入住來(lái)源。隨著人均壽命的延長(zhǎng)，高齡老人逐年增多。而且高齡、帶病、殘疾老年人和生活不能自理的老年人的比重將進(jìn)一步上升。這些老年人希望在自己居住的環(huán)境內(nèi)能得到社會(huì)和他人的幫助、服務(wù)。雖然目前有些家庭請(qǐng)了保姆來(lái)照料老人，但從反映看，有很多不盡人意之處，如服務(wù)不到位，傭金偏高等等。因此老年公寓不失為解決老年人特殊需要的一條有效途徑。家庭規(guī)模日趨小型化，獨(dú)生子女家庭的增多，對(duì)老年公寓的發(fā)展起到了推動(dòng)作用。由于我國(guó)計(jì)劃生育政策的貫徹落實(shí)，致使家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，獨(dú)生子女家庭的比重越來(lái)越大，家庭成員中三代比向“1”的方式發(fā)展，而且長(zhǎng)壽家庭中還有上代高齡老人，這就產(chǎn)生了一對(duì)夫妻要照顧幾個(gè)老人的困難。特別是病弱、殘疾的高齡者，更需要晚輩的照顧，贍養(yǎng)負(fù)擔(dān)會(huì)更重。隨著現(xiàn)代生活節(jié)奏的加快，子女將更多的精力投入到工作和學(xué)習(xí)中，勢(shì)必減少照料老人的時(shí)間和精力，對(duì)于患病、高齡、癱瘓老人的家庭，其難處更大，由此不可避免地引發(fā)了許多社會(huì)和家庭的矛盾。綜合所述，興辦老年公寓是利國(guó)利民一舉多得的好事。一是可以解決老年人的養(yǎng)老社會(huì)化服務(wù)問題，是加強(qiáng)社會(huì)保障工作的客觀需要；二是可以安置部分下崗職工，為他們提供再就業(yè)機(jī)會(huì)，為政府和企業(yè)分憂，有利于社會(huì)穩(wěn)定；三是可以為老人的子女減輕負(fù)擔(dān)，減少家庭矛盾，解除他們的后顧之憂，以便把更多的精力投入到經(jīng)濟(jì)建設(shè)